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お金を残す不動産投資ブログ

何をすればお金が残るかわかるシミュレーションソフト

  • 2013年10月29日
  • 投稿者:taxkanae
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11月にキャンペーンを実施しますとお知らせした
物件シミュレーションソフト『REITISS』(リーティス)ですが、
今日はREITISS(リーティス)の機能を少しご紹介します。


10月末に利用停止となるREITISS Light(リーティス ライト)から、
次のような機能が追加されています。


1、個人だけでなく法人でもシミュレーションできる


 ⇒ 個人、法人どちらで購入したらよいかが一発でわかる!


2、投資指標の点数ごとに改善コメントを表示


 ⇒ 素人でも何を改善すればよいかがわかる!


3、改善点の優先順位をつけ、上位1~3位までを赤字で表示


 ⇒ 何から改善すればよいかがわかる!


何を改善すればよいかわかるということは、
何をすればお金が残るのかわかるということです。


この他にも、建物金額を高くできるかどうかの参考資料まで出てきます!


11月から始まるキャンペーンでは、REITISSを最大2カ月間無料で利用できますので、
ぜひ、この期間に使い倒してくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

食費を浮かせる節税方法?

  • 2013年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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知っているようであまり知られていないのが、食費を浮かせる節税方法です。


と、いうと疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんね。


その正体は「ふるさと納税」です。


このふるさと納税は、色んな自治体に寄付をすると、
寄付をした自治体から、特産品が送られてきます。


お米、お肉、野菜、魚介類などなど自治体によって送られてくるものは様々。


 ⇒ http://www.furusato-tax.jp/


では、なぜ節税になるかというと、寄付をした分、
自分が住んでいる自治体の住民税が少なくなるからです。


でも、住民税が少なくなる、ちょうどいい寄付金額が所得によって変わります。


《編者 叶 温》



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失業保険はいくらもらえるの?

  • 2013年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入して安定収入を得れば

念願のリタイヤ!!

という方も多いのではないかと思います。

再就職に向けて失業保険をもらい方もいるでしょう。

さて、失業保険はいくらもらえるのでしょうか。


まず、「受給期間」についてです。

これは、それまでの勤続年数に応じて変動します。

1年から9年の場合は、受給期間は90日間

10年から19年の場合は、受給期間は120日間

20年以上の場合は、受給期間が150日間です。


ですので、仮に日額手当が5千円とすると

90日間なら、受給総額は45万円

120日間なら、受給総額は60万円

150日間なら、受給総額は75万円となります。


さて次に、「日額手当」はどのようにして決まるのでしょう

これは二つの要因によって決まります。

・年齢

・離職前180日の賃金総額(ただし、ボーナスなどは除く)

これによって、

当時の賃金から算定した、賃金日額をもとに

その5割から8割が

失業手当の「日額手当」になります。

5割か8割かで全然違うじゃないか!

という所ですが、基本的に賃金の高い人は5割です。


また、「日額手当」には頭打ちもあります。

30歳未満であれば、上限6,440円/日

30歳~44歳であれば、上限7,155円/日

45歳~59際であれば、上限7,870円/日

60歳~64際であれば、上限6,759円/日

65際以上であれば、上限6,440円/日

となります。


具体例:29歳、日額手当6,440、受給期間90日の場合

受給総額 6,440円/日×90日=579,600円

となります。


《編者 塩田雅人》


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第74回 質問「ふるさと納税とは?」

  • 2013年10月25日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産取得税は延納ができる!

  • 2013年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、4カ月後から6カ月後ぐらいに、不動産取得税の申告書が届きます。


不動産取得税は、まさに忘れたころにやってくる、結構大きい支払いです。


消費税還付が成功した方であれば、物件を購入した3カ月後から4カ月後ぐらいに
還付金が振り込まれるので、そのお金で不動産取得税を納めることができます。


私が物件を購入した時も、この資金繰りをしました。


でも、手元にお金がない場合、支払いが大変です。


そんなときに活用できるのが、延納の申請。


不動産取得税は都道府県の税金なので、申請は都道府県にします。


もちろん延納に対する金利も取られますが、
手元資金が少ない方にとっては、使える方法で、
意外と知らない方も多いので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

そろそろ業績検討をする時期

  • 2013年10月23日
  • 投稿者:taxkanae
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10月も、もうすぐ終わりますね。

10月が終われば、今年もあと2ヵ月です。


この時期、うちの事務所の個人のお客さんには、業績検討会をします。


業績検討会では、今までの実績に基づいて、残りの月の予測を入れ、
減価償却費などを入れ込み、今年の業績を予測します。


そうすると、今年どれぐらいの利益が出そうかがわかるので、税金の額もわかります。


利益を少なくして節税したいのであれば、
必要な修繕を先にしたり、必要な備品を購入したりと、
余裕をもった節税対策ができるようになります。


逆に来年の1月になってしまうと、できるものもできなくなります。


しっかりと業績を予測して、賢くあわてず節税できるようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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キャッシュフローが出なくてもよい投資法

  • 2013年10月23日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、プロの投資家の方とお話しする機会がありました。

一人はCFネッツの猪俣敦さん。

そしてもう一人は、僕の不動産投資の師匠です。


お二人とも、すでにこれまで何件も不動産を売買されています。

また、現在も物件をいくつも所有しています。


そして所有している物件の中には、
毎年のキャッシュフローがあまり出ない物件もあるとのこと。

普通で考えると「それって投資としてどうなの?」と思いますが、
あえてそうしているのです。


融資期間が長ければ、毎年のキャッシュフローは出ます。


しかし、融資期間が短ければ、毎年のキャッシュフローは出ませんが、
残債の減るスピードはとても早いのです。


そして、安くで買った物件を、改善して数年後に高く売ることができれば、
残債もかなり減っているので、売却時の手残りがとても大きくなります。


ようするに、売却を見据えて投資しているのです。


このような場合は、買う時の建物価格も高くしないほうがいいケースもあります。


資本改善の手法と、売却金額の勘所がわかっていないと難しいですが、
キャッシュフローが出なくてもいい投資はあるということを覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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来年3月末までに物件を売却したほうがいい人

  • 2013年10月22日
  • 投稿者:taxkanae
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来年4月1日から、消費税が現在の5%から8%に上がることが決まっています。


消費税率アップによって、特に新築を建てる人は、
5%の今のうちに建てようと思っている人もいます。


中古の場合は、表面利回りで判断されるので、
そこまで消費税率アップの影響は少ないかもしれません。


しかし、反対に物件を売却する場合は、
来年3月末までに売却したほうが良い場合があります。


それは、今年も来年も消費税の課税事業者の人です。


課税事業者の人は、建物を売却すると、それに対する消費税を納めなければいけません。


ということは、消費税率がアップすると、納める消費税も多くなります。


消費税は意外と見落とされがちなので、
特に消費税の課税事業者の人は覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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所得が増えるデメリット

  • 2013年10月21日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をするためには、所得を増やすことが重要です。


また、実際にいい条件で不動産を買えると、所得は必然的に増えていきます。


でも、所得が増えるとデメリットもあります。


例えば子ども手当。


現在、子ども手当は、夫婦どちらかが働いていて、子どもが2人いる世帯の場合、
年収が960万円以上あると児童手当は支給されません。


これは自治体によっても異なるので、該当しそうな方は調べてみてください。


また、保育園の保育料も所得によって変動するので、
所得が高いほど、保育料は高くなります。


また税金の特例なども、所得によって制限される場合があります。


住宅ローン控除は、合計所得金額が3千万円を超えると適用なしです。


その他にも、所得が増えるデメリットはいくつかあります。


《編者 叶 温》



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共有の土地を分割した場合の税金

  • 2013年10月20日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は、AさんとBさんで共有の土地を

二つに分けて、

一つの土地をAさんが

もう一つの土地をBさんが

それぞれ単独所有とした場合に

どういった税金が発生するのか説明したいと思います。


例えば、共有地の面積が200平米で

AさんとBさんの持分が1/2ずつだったとします。


これを、真ん中で切って(分筆といいます)

左の100平米の土地をAさんの単独所有

右の100平米の土地をBさんの単独所有

にしたとします。


この場合、実は税金が発生しません。


これを聞くと、「あたりまえ!」と思う人と

「そんなはずはない!」と思う人がいるでしょう。


「あたりまえ!」と思う人は面積が半分なのだから

「もともとの土地(200平米)×50%=半分の土地(100平米)×100%」

と考えるからでしょう。


一方で、「そんなはずはない!」と思う人は

土地の金額は面積だけで決まるのではないと考えるからでしょう。

例えば、左の100平米(Aさん単独所有)の土地は道に接しているが

右の100平米(Bさん単独所有)の土地は道に接していない場合

「Bさんの方が損じゃないか!」

ということです。


常識的に考えれば、後者の方が理論的ですよね。

ただし、税務の世界は理論が全てではありません。


今回のケースでは「共有地の分割」という特例が適用されます。

そこには、まず持分割合と面積比が同等であることが

条件として明記されています。

理論的には、Bさんが損すると思ってしまいますが

そういう特例なので仕方ありませんね。


で、この特例に該当した場合には

「譲渡はなかったものとする」

なので、分割前の貸借対照表に載っている

帳簿価額をそのまま適用するということになります。

仕訳でいうと、「特に何もきらない」

ということになります。


ちなみに、この特例には但し書きがあり

持分割合と価額比が同等の場合でも

適用できますよ

となっています。


なので、面積比でなくても、価額比でOKです。

AさんとBさん両方とも納得するためには

価額比の方がいいでしょうね。


ただし、それはそれで何を価額(時価)とすれば

両者が納得するかが一番頭を悩ますところですね。


ということで、

税務上の処理はそれほど難しい話ではないのですが

結局、「AさんとBさんが納得のいく分筆」

というのが一番ハードルが高いということです。


《編者 塩田雅人》


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第73回 質問「所得によって減らされる特典」

  • 2013年10月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却するときは消費税の申告方法に注意!

  • 2013年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却するときに、気を付けなければいけないことの一つが消費税です。


消費税を納める義務のない免税事業者ならいいのですが、
課税事業者なら、建物に係る消費税を納めなければいけません。


建物を5,250万円で売却したら、250万円の消費税を納めることになります。


でも、これは消費税の申告方式が本則の場合。


簡易課税であれば、60%相当額を控除できるので、
納める消費税は40%相当の100万円で済むことになります。


簡易課税は原則として前事業年度の末までに、届出書を出さないといけないので、
課税事業者の方で、物件売却を考えている人は覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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法人化のタイミング3

  • 2013年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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何をもとに
法人化した方がよいかどうか
判断したらいいのか。


私がいつもお客様に伝えているのは
・今後の方針
・現在の家族状況、勤務状況


だとお伝えしています。


今後の方針とは、
今後物件を買い進めていくのかということ


また、
家族状況とは、
役員報酬として所得の分散が可能なのかどうか


勤務状況とは
給与所得がどこかのタイミングで大幅に増減するかどうか


ということです。


法人化することで様々な節税が可能ですが
それは、現時点での家族の状況や
将来の勤務予定などによって
出来る節税対策などが異なってきます。


また、今後外進めていくのであれば
決算書も、銀行をある程度意識した物でなければなりません。


税率だけの比較や
物件規模での比較では
「法人化すべき」タイミングは異なります。


考え方は人それぞれですが
「収入○万円」というのだけは嘘です!
ので、ご注意くださいね。


《編者 塩田雅人》


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第72回 質問「収入印紙を節約する方法」

  • 2013年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の売却は1月1日に気を付ける!

  • 2013年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている不動産を売却して利益が出た場合は、
譲渡所得税という税金がかかります。


これは、賃貸している時の不動産所得とは別で計算し、税率も違います。


さらに、税率はその売却した不動産の所有期間によっても変わります。


所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、
税率39%(所得税30%、住民税9%)。


所有期間が5年超なら長期譲渡所得となり、
税率20%(所得税15%、住民税5%)となります。


短期か長期かで税率が倍ほど変わってきます。


そして、この所有期間は1月1日を基準に考えます。


ですから、平成20年7月1日に購入した不動産を、
今日、10月8日に売却したとすると、普通で考えれば長期ですよね。


平成20年7月1日~平成25年10月8日=5年3か月


でも、1月1日を基準に5年を超えているかどうかを判断するので、
今日、売却したとすると短期になってしまうんです。


結局、平成26年の1月1日にならないと、長期にはならないんですね。


このように個人の場合は、短期と長期の判断をしますので、
売却を考えている場合は、気を付けてくださいね。


《編者 叶 温》



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最後は税金との戦いになる理由

  • 2013年10月08日
  • 投稿者:taxkanae
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ベテランの投資家さんほど
不動産投資は最後は税金との戦いになると言います。


それはなぜかわかりますか?


物件を購入した初年度は、購入するための諸経費が
経費にできるので税金はそれほど掛かりません。


また、運営初期は利息も大きく、
減価償却費もあるので、税金を押さえることができます。


運営初期の経費のほとんどが、利息と減価償却費で占められています。


僕の物件でも、この2つの経費で家賃年収の4割を占めています。


しかし、残債が減ってくると、それと同時に利息が減ります。


利息が減るということは、経費が減るので、利益が大きくなり、税金は増えます。


また、減価償却費も耐用年数が過ぎると、無くなってしまいますので、
利益が大きくなり、税金は増えます。


すると、家賃は変わらない状態でも、税金だけが増えていくんです。


これが利益は黒字なのに、キャッシュフローがマイナスになる原因です。


だからこそ、税引き後のキャッシュフローをしっかりと予想して、
物件を購入することがとても大切です。


《編者 叶 温》



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自分に合った投資法を見つける早道とは?

  • 2013年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところには、これから不動産投資をしたい方が、よくご相談に来られますが、
「中古区分所有、築古木造、大型RC、一体どれがいいんでしょうか?」
という質問もよくあります。


しかし、この質問だけでは、どれがいいとも悪いとも言えません。


なぜなら、人それぞれ、達成したい目標も、負えるリスクも
得意とする投資対象も違うからです。


「あまり借入はしたくないけど、月々数万円のお金が欲しい」
とうことであれば、中古区分所有投資でいいかもしれません。


「大きな借入をするリスクを負ってでも、短期間で月々100万円以上のお金が欲しい」
ということであれば、大きな物件に投資する方が近道です。


「リフォームの知識があるので、物件再生をして高く売りたい」
という人なら、木造築古物件がいいかもしれません。


もちろん、キャッシュフローがマイナスにならないことが大前提ですが、
それぞれの投資スタイルによってお金の残り方が変わります。


だからまずは、一般的にどのような物件にどんな条件で投資をすると、
どれぐらいお金のが残るのかを、理解してから物件を探すと、
あなたに合う投資法が、早く見つかるかもしれません。


《編者 叶 温》



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法人化のタイミング2

  • 2013年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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どなたも一度は考えたことがあると思います。
どれくらいの規模になれば
法人化した方がいいのでしょうか?


前回は
・物件○棟以上
・収入○万円以上
この2つの説について検討してみました。


今回は「利益○万円以上」という
基準について検討してみようと思います。


利益の大きさで法人化すべきかどうか
という考え方は
前提として、法人税率と所得税率の比較があるかと思います。


「利益が○万円以上になれば、
所得税率よりも法人税率の方が低いので
法人化した方が節税になる・・・」
という理屈です。

しかし、もっと根本的なことを考えてみましょう。
お金に色はありませんが、「意味」はあります。


つまり、
所得税を払った後のお金は「個人」のお金。
法人税を払った後のお金は「会社」のお金。


これは、社長さんは会社立ち上げ当初は
あまり意識のしない所なのですが
利益が上がっていくと
実は意識をしていかないと大変なことになります。

例えば、
会社(法人)で物件を購入して、そこで設けたお金を
プライベートのレジャーに費やしていた場合
会社は「役員さん(個人)への貸付」ということになります。
そうすると、銀行や税務署がその資金使途などを調べ出すでしょう。


いずれにせよ、
「個人のお金」と「会社のお金」の区別は
意外に重要だということです。


と、なれば単純に税率だけを意識して
法人税率と所得税率を比較し、
「利益○万円以上なら・・・」
という議論は完璧ではないですね。


《編者 塩田雅人》


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第71回 質問「請負契約の消費税経過措置締切後の救済策とは?」

  • 2013年10月04日
  • 投稿者:taxkanae
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物件ごとのキャッシュフローを把握する重要性

  • 2013年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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9月28日の土曜日は、日本エコシステムさんのセミナー講師で、千葉へ行ってきました。


その中で、物件ごとのキャッシュフローを把握する重要性をお伝えしました。


質問をされた方の基本投資スタンスは「バイ&ホールド」。


物件を買ったら、売らずに持ち続けるというスタンスですね。


僕は質問者さんに、
「売却したらどうなるかという視点も持っておいた方がいいですよ」
とお伝えしました。


なぜなら、キャッシュフローが出てなく、
融資にも悪い影響が出る物件を持っている場合、
売った方がよいこともあるからです。


そして、それを把握するためには、物件ごとのキャッシュフローを
しっかりと把握する必要があります。


普通の人は、不動産運営の数字を、税務用の申告書だけで把握しています。


でも、税務用の申告書の数字と、実際に残るお金の数字は違います。


たまに、不動産運営全体のキャッシュフローを把握されている方もいらっしゃいますが、
もう一歩踏み込んで、物件ごとのキャッシュフローまで把握してほしいですね。


そうすれば、どの物件がいいのか、悪いのか?


そして、売った場合、何年分のキャッシュフローを得ることができるのかも、
理解することができます。


エクセルでも作ることができますので、ぜひ作ってみて下さいね。


《編者 叶 温》



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