トップページ > お金を残す不動産投資ブログ

お金を残す不動産投資ブログ

第79回「最近の融資事情」

  • 2013年11月29日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第79回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

パイを先に食べるか、後に食べるか?

  • 2013年11月29日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

巷では「減価償却はできるだけ多く計上する方がいい」
なんて噂が、まかり通ってますよね。


不動産投資の初心者ほど、その傾向は強いです。


減価償却費は、物件のうち建物部分の取得金額を、
その建物の耐用年数に渡って、経費化していくことを言います。


でも、その建物のうち、一定の割合を
建物より耐用年数の短い設備と認識できると、
当初の減価償却費は、多くなります。


でも、これはパイを先に食べている状態です。


建物の取得金額の総額は、どんな減価償却の取り方をしても変わりません。


1億円の建物であれば、1億円の建物というパイを、
先に食べるか、後に食べるかだけの話です。


パイを先に食べれば、後は少なくなりますし、
先に食べなければ、後までパイは残ります。


そしてパイの食べ方は、その人の目的や性格によって変わります。


不動産投資家は、こういう大切なことをちゃんと知っておかないといけません。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

売却時の減価償却で得する方法

  • 2013年11月28日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

個人で物件を売却して売却益が出ると、譲渡所得税が掛かります。


短期と長期で税率が変わり、短期は39%、長期は20%でしたね。


売却益の計算は、次の通り。


 譲渡金額-譲渡費用-物件の簿価=売却益


物件の簿価は、取得価額から減価償却費を引いた金額です。


では、売却した年の月割りの減価償却費は、
この売却益の計算式に入るのでしょうか?


それとも、不動産所得の経費になるのでしょうか?


実はこれ、どちらでも有利な方を選べるんです。


例えば、長期譲渡所得で税率20%の場合、
売却年の月割りの減価償却費が300万円あるとすると、60万円の節税となります。


 300万円×20%=60万円


一方、税率50%の人が、この減価償却費を、
売却年の不動産所得の経費に入れるとすると、150万円の節税になります。


 300万円×50%=150万円


このように、確定申告時の処理ひとつで
大きく節税額が変わってきますので、個人で売却する時は覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

借入金の返済が経費になるなら

  • 2013年11月27日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

たまに「なぜ借入金の返済は、経費にならないんでしょうか?」
という質問を受けます。


質問している人からすると、お金が減っているのに、
経費にならないことに違和感があるんでしょうね。


僕はこんな質問を受けた時に、次のように回答しています。


------------------------------------------------------------------------
AさんがBさんからお金を借りて10万円のパソコンを買いました。


この時、電気屋さんに10万円を支払っていて、
この領収書を持って帰って、帳簿には経費として計上します。


後日、Bさんに10万円を返しました。


この時に、もう一度10万円を経費処理すると、経費の二重計上になってしまいます。


だから、借入金の返済は経費にはなりません。
------------------------------------------------------------------------


さらに、もう一つ回答するなら、
お金を借りた時には収入には計上しませんよね?


お金を借りた時に、収入として計上され、それに税金が掛かれば、みんな怒ります。


だから、借入金を返した時も、経費にはならないんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

印紙を貼り間違えたら

  • 2013年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産の売買契約書の印紙は、結構高いです。


今の税額は次の通り。


1千万円を超え5千万円以下は1万5千円
5千万円を超え1億円以下は4万5千円
1億円を超え5億円以下は8万円


では、印紙を貼り間違えた場合はどうなるのでしょう?


この場合は、還付請求をすることができます。


用紙は国税庁のホームページからダウンロードできます。


 ⇒ http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/inshi/annai/23120083.htm


この用紙に必要事項を書いて、実際に貼り間違えた書類を持っていけばOKです。


用紙の中の「号別」がよくわからない場合は、
近くの税務署に行けば、丁寧に教えてくれます。


還付は、申請してから約1カ月程度で、指定の口座に振り込まれます。


貼り間違えた時は、この制度を使ってみて下さいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

平成24年度 税務調査の状況

  • 2013年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

国税庁は平成24年度の所得税及び消費税(個人)


の調査状況を公表しました。


調査件数・・・68万件


非違件数・・・42万件


申告漏れ所得金額・・・8,578億円


追徴税額・・・1,001億円


これらの数値はいずれも


前年度と比べると低下しています。


税務調査が緩まった!


ということではないのですが、


税務調査の指摘の際には必ず


「理由」を示さないといけないという義務が


税務署に課せられたことが影響しているようです。


【調査事例1】


外国株式の配当口座を


国内銀行から海外銀行へ変更することで


国外送金等調書が提出されないようにし、


配当金を除外して申告していた。


【調査事例2】


海外ブランド子供服を個人輸入し


インターネット販売していた個人事業者は


稼得した所得の一部を不正除外していた。


パソコン内で真実の売り上げデータファイル


を管理する一方で


一部の売上をランダムに除外したファイルも作成していた


【調査事例3】


国外送金等調書により


海外からの多額の送金を受けていたことが発覚


この送金内容を調べた結果


海外における不動産の譲渡による所得を


申告していなかった。


【調査事例4】


オーストラリア人が北海道のニセコ地区において


不動産を売却し、譲渡所得があるにもかかわらず


無申告であった。


不動産の登記資料から事実が発覚。

最近は非居住者になって節税など


いろんなことが流行っていますが


流行りものには税務調査も目を光らせますので


みなさん気をつけて下さいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

りそな銀行の融資基準がわかるセミナー!

  • 2013年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

銀行の融資の基準は本当にコロコロ変わりますよね。


だから、僕も含めてなかなか一般の人が話せないものです。


最近、不動産によく融資をしているのがりそな銀行。


うちのお客さんでも、りそなさんで融資を付けている方が増えてきています。


今回、そのりそな銀行の融資担当さんに、大家さん学びの会(R)関西
アパートマンションローンに関する最近の動向について
紹介してもらう機会を作ることができました。


セミナーでは、最近のりそなさんの融資の動向だけでなく、
築古物件にどのように対応しているかや
修繕積立金の考え方についてもお話してもらいます。


1年半で100件以上のアパート・マンションローンの
案件相談・審査の担当者さんにお話してもらうので、
かなり、濃い話が聞けそうです。


当日は、大家さん学びの会(R)関西の忘年会も開催しますので、
ご都合のよい方は、ぜひ、ご参加くださいね!


 ⇒ http://bit.ly/I4H7Y0


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

第78回 質問「法人解散時の税制について」

  • 2013年11月22日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第78回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

年内にさっぱりしたくても・・・

  • 2013年11月22日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件の売買は、ほとんどのケースで契約日と引渡日が違いますよね。


契約日から引渡日までの間は、1カ月ぐらいが多いです。


では、税務上はどちらが、物件を売買した日になるのでしょう?


実は税務上の売買した日は、自分で決めることができます。


例えば、個人の物件売却で11月に契約をして、
年内にさっぱりしたいと思い、12月に引渡しになるケース。


もしこの物件を取得してから、5回目の1月1日を迎えていない場合は、
契約日も引渡日も年内なので、短期譲渡所得として、
売却益に39%の所得税が掛かります。


でも、契約日が11月、引渡日が来年の1月にすれば、
長期譲渡所得として、20%の税率で済みます。


だから年内にさっぱりしたいと思っても、
引渡日はよく考えて、戦略を組んでくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

絶対に消費税還付できない申告方式

  • 2013年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

消費税の申告方式は2つあります。


1つは本則課税で、もう1つは簡易課税です。


本則課税は、基本的に預かった消費税から、
支払った消費税を引いて、申告納付します。


400円のものを仕入れて20円の消費税を支払い、
それを1,000円で売ったら50円の消費税をお客さんから預ります。


すると50円から20円を差し引いた30円を納めます。


 預かった消費税50円-支払った消費税20円=納める消費税30円


この申告方式だと、支払いすぎた消費税は還ってきますよね。


でも簡易課税だと、絶対に消費税還付はできません。


なぜなら、簡易課税は預かった消費税に対して、
みなし仕入れ率を掛けた分を引いて申告するからです。


このみなし仕入れ率は、業種によって決まっていて、
不動産賃貸業は50%です。


さっきの例だと、預かった50円に50%を掛けた25円を引くので、
25円の消費税を納めることになります。


 預かった消費税50円-(50円×みなし仕入れ率50%)=納める消費税25円


この計算式だと、絶対に消費税還付されないことがわかりますね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

売却シミュレーションに最低限必要な資料は?

  • 2013年11月20日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件の売却をした時に残るお金をシミュレーションするのは、
難しいと思われがちです。


でも、実は物件を所有している時に残るお金の
シミュレーションに比べるととっても簡単です。


物件を所有している時は、収入や経費など、色んな要素が必要ですし、
しかも、年数によっても変動します。


でも、物件を売却する時は1時点だけでOKです。


そして最低限、必要な資料は次の3つだけでOKです。


1、借入金の返済予定表
2、建物の簿価
3、土地の簿価


1の返済予定表は金融機関からもらっていますね。


2の建物の簿価は確定申告書の減価償却明細を見ればわかります。


もっとも難しいのは実は3の土地の簿価です。


なぜなら、減価償却資産ではないので、減価償却明細にも載ってなく、
個人で事業的規模でなければ、
貸借対照表にも載っていない場合があるからです。


また載っていたとしても、複数物件を持っている場合は、
いくらがその物件の土地の簿価なのかわからない場合があるからです。


でも、これら3つの資料があれば、すぐにいくらのお金が残るかわかります。


今週の22日(金)には、物件売却のシミュレーションについてもお伝えする
「不動産投資コンサルタント1日養成講座」を開催します。


税理士さん、FPさん、不動産投資コンサルタントの方にとっては、
さらに業務を拡大できる可能性もありますので、ぜひご参加ください!


お申込みはこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_seminar.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

動産投資家に意識してほしい3W2H

  • 2013年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

僕のところには今まで、多くの方が不動産投資の相談に来られました。


お客さんとの打ち合わせを含めると、
もう1,000回以上は相談にのっています。


相談時に僕が相談者に聞くことがあります。


よく、文章を書くときには5W1Hを意識しなさいといわれますよね。


でも、僕が相談にのる時に意識しているのが3W2Hです。


Why ⇒ 不動産投資をしたいと思ったきっかけ


What ⇒ 不動産投資をすることによって何を達成したいのか?


Houmuch1 ⇒ その目的を達成するためにはいくら必要なのか?


When ⇒ それはいつまでに達成したいのか?


Houmuch2 ⇒ 自己資金はいくらあるのか?


そして相談者が求めているのが「HOW」です。


どのようにしたらいいのかわからないので、相談に来られているんですね。


あなたが、これから不動産投資をしようと思っているなら、
この3W2Hを整理してみて下さい。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

年末に向けてできる節税方法

  • 2013年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

11月も中盤に入りましたね。


不動産投資家にとってこの時期、大切なことは、
今年どれぐらいの利益が出そうかを予想することです。


不動産運営は、売上も経費も読みやすいので、
他の商売と比べると、予想すること容易です。


利益予想ができれば、あと1カ月ちょっとで、
何をするべきかもわかります。


例えば思ったよりも利益が出そうな場合は、
小規模企業共済を年払いで払うということもできます。


この共済は、個人自営業者や中小企業経営者のための退職金制度で、
月々7万円、年払いで84万円まで掛けることができます。


またこれと同じ国の機関、中小企業基盤整備機構が実施している制度で、
倒産防止共済というものもあります。


どちらも、サラリーマン大家さんが掛けるには制限がありますが、
これらをうまく掛けることができれば、節税に繋がります。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

ペナルティ

  • 2013年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

ペナルティ=罰、罰金


ですが、


不動産投資でいうところのペナルティとは


固定金利で借りていて


期間満了前までに全額返済などをすることにより


発生する費用です。


「ペナルティ」という呼び方が


正しいのかどうか分かりませんが


金融機関の人もこう呼んでいるようです。


さて、このペナルティですが


変動金利なら発生しないのですが


固定金利なら発生します。


何故なのでしょうか・・・


それは、金融機関の立場らからすると


貸付金=債権と考えます。


債権には価値があります。


今、固定金利で2%で貸したとします。


10年後の金利が7%になっていたら


この債権は変動金利であれば


7%の金利が取れていたはずなのに


2%しか金利が取れていない。


つまり、「債権価値が下がった」と考えます。


一方で、10年後の金利が1%だったとすると


この債権価値は上がったことになります。


価値のあがった債権を、繰上返済されると


固定金利-変動金利


の差の利息だけ


金融機関は損をしたと考えます。


そこをペナルティという制度で


精算するという仕組です。


やや複雑ですね。


まとめると


固定金利>変動金利


であれば、ペナルティ発生


固定金利<変動金利


であれば、ペナルティは発生しない。


ということです。


つまり、金利上昇局面では


ペナルティは発生しにくいということです。


ただし!!


ここがポイントですが


このペナルティの計算は


金融機関によって全然違うようです。


不動産融資に積極的な例のメガバンクでは、


変動金利の増減などには関係なく


残債×0.5%×残存借入期間


で決まります。


不動産投資は、投資ですので


購入から売却までトータルで判定しなくてはいけません。


金融機関へ支払う金額にしても同じです。


「借入金利」「借入額」「借入期間」


この3つを重点的に考えると思われますが


「ペナルティ」も考慮しておかないと


大変なことになるので気をつけて下さいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第77回 「倒産防止共済で節税対策」

  • 2013年11月15日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第77回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

借入期間が売却時に大きく影響する!

  • 2013年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

キャッシュフローを求める不動産投資は、
できるだけ借入期間が長く取りたいものです。


なぜなら、借入期間が長ければ、年間に返済する金額が小さくなるので、
毎年のお金は残りやすくなるからです。


でも、借入期間が長いと、物件を売却した時にお金はあまり残りません。


それは、年間に返済する金額が少ない分、残債が多く残ってしまうからです。


逆に借入期間が短いと、毎年のキャッシュフローはあまり残りませんが、
物件を売却した時は、借入金はかなり減っているので、お金は残ります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、
借入期間を変えることによって、所有時、売却時のキャッシュフローに
どんな影響が出るのかがよくわかります。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。


先着1,000名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月17日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

物件売却時の税金の掛かり方

  • 2013年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件を持っている時の税金は、まだわかりやすいですが、
意外とわかりにくいのが、物件売却時の税金の掛かり方です。

不動産投資をはじめた初心者の人ほど、
売却価格から、残債を引いた金額に税金が掛かると思っています。

例えば1億円で売却できた物件で、残債が8千万円なら、
2千万円に対して税金が掛かるという勘違いです。

 売価1億円-残債8千万円=2千万円

税金を計算する時に引くのは、残債の金額ではなく、物件の簿価です。

物件の簿価とは、毎年計上しているの建物の減価償却費を引いた金額です。

だから残債が8千万円でも、簿価が7千万円なら、
3千万円に対して税金が掛かります。

 売価1億円-簿価7千万円=3千万円

実際は3千万円にそのまま税金が掛かるわけではなく、
仲介手数料や司法書士手数料、印紙などの売却諸経費を
売却益から引くことができます。

うちで開発したREITISS(リーティス)では、
売却のシミュレーションまでできるので、
残債と簿価の関係もよくわかります。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。

先着1,000名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。

11月17日まで! ⇒ 


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

建物金額を交渉する!

  • 2013年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

昨日、一昨日と2回に分けて、建物の金額がわからない時の、
建物の金額の出し方についてお伝えしました。


一つは固定資産税評価額で按分する方法、
もう一つは、標準建築価額を使う方法でしたね。


でも、この方法が使えるのは、売買契約書が総額表示の場合だけです。


売買契約書に土地と建物の金額が書かれてあれば、
それが、税法上の元の金額になります。


僕がよくセミナーでお伝えしているのは、
購入に値する物件が出てくれば、まず、固定資産税評価額と標準建築価額で
建物と土地の金額を出しておきます。


そして、建物価格が、どちらか高い方の金額以上の金額を
売買契約書に書くことができれば、それが税法上、採用されます。


もちろん、あまりに時価とかけ離れた金額は通りませんが、
利害関係のない第三者との間でまとまった話であれば、それこそが時価です。


そして、ここで決まった建物の金額を元に、
購入後、何十年という間の減価償却費が決まってしまいます。


こう考えると、不動産投資の税金は、
物件の購入を検討する時から始まっていることがわかりますね。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、固定資産税評価額で出した建物金額と、
標準建築価額で計算した建物金額が、自動的にはじき出されるので、
それを見ながら売主さんと交渉することができます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。


先着1,000名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月17日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


続・建物の金額がわからない?

  • 2013年11月11日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

昨日は、建物の金額がわからない時に、
固定資産税評価額を使って分ける方法をお伝えしました。


今日は、もう一つの方法についてお伝えします。


もう一つの方法とは、標準建築価額を使う方法です。


標準建築価額というのは、建物の構造、建築年によって、
平米あたりの建築単価が載っている表です。


こんな感じ ⇒ http://bit.ly/HNRfDZ


平成8年の鉄筋コンクリートなら、平米あたり198千円です。


これに建物の平米数を掛けると、建物の金額が出てきます。


でも、これは建築当時掛かったであろう新築の価格、いわゆる取得価格です。


中古物件で、現在の価格を出すためには、
この金額から、経過年数分の減価償却費を引かなければいけません。


こうやって出した金額を、建物の金額とする方法です。


先ほどの表には計算方法も書かれてあります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、構造と建物の平米数を入れることによって、
自動的に標準建築価額で計算した建物金額がはじき出されます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。


先着1,000名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月17日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

建物の金額がわからない?

  • 2013年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

売買契約書を交わす時は、当然のことながら物件の金額が書かれています。


でも、物件全体の金額が書いてあっても、土地と建物の金額が別れていない時があります。


いわゆる、総額表示という書き方ですね。


こんな場合でも、申告する時には土地と建物を分けなければいけません。


なぜなら、建物は減価償却できるけど、土地はできないからです。


では、どうやって分けたらいいのでしょうか?


勝手な金額で分けると、税務調査で問題になるので、
客観的、合理的な分け方をしなければいけません。


そんな時に使うのが、固定資産税評価額。


土地と建物の固定資産税評価額の割合で、
物件価格を分けるやり方が、一般的です。


うちが開発したREITISS(リーティス)では、
固定資産税評価額を入れることによって、
自動的に、土地と建物の金額を分けてくれます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。


先着1,000名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月17日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

不動産投資の評価とは

  • 2013年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

日ごろから不動産投資家の方々とお話しすることが多いのですが


その人の不動産投資の評価をする際にはどのように聞きますか?


・戸数


・棟数


・物件金額


・借入金額


・年収(年間賃料)


・利益


いろんな指標がありますよね。


戸数は、同じ戸数でも1Kなのかファミリーなのかによって


規模も変わります。


棟数も同じですよね。


1棟でも50戸の1棟と6戸の1棟では規模が違いすぎます。


物件金額、これで評価できるのであれば


同じ物件を高額で購入する方が


評価が高くなってしまいます。


借入金額、これも同じです。


同じ物件を高額で購入し


フルローンで購入する方が


評価が高いことになってしまいます。


年収だと、ある程度の規模はわかりますが


年収が多いからと言って


成功しているとも限りませんよね。


では利益?


確かに利益なら、ある程度


その人の投資の評価ができると思います。


ただし、そこには落とし穴があります。


税金対策として利益を抑えるような仕組みを


作っているのかもしれません。


例えば、築古の木造を購入して


減価償却費を早期に計上し


利益を抑えているのかもしれません。


では、何がいいのでしょうか?


続きは次回。。。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第76回 「小規模企業共済で節税対策」

  • 2013年11月08日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第76回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

物件購入時に発生する経費は何?

  • 2013年11月06日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件を購入する時は、物件価格の約7%の諸経費が必要になります。


その中身は、主に次の7つ。


1、仲介手数料


2、登録免許税


3、不動産取得税


4、売買契約書の印紙


5、担保調査料や融資手数料等


6、司法書士さんへの手数料


7、金銭消費貸借契約書の印紙


この中で、金額が大きくなるものは、上から3つの、
仲介手数料、登録免許税、不動産取得税です。


フルローンで融資が受けられても、この諸経費分の自己資金は必要になるので、
準備しておく必要があります。


うちが開発したREITISS(リーティス)では、この固定資産税評価額を入れると、
諸経費の内訳と、必要な自己資金が自動で出てきます。


REITISS(リーティス)は現在、最大2カ月間無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。


先着1,000名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月17日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

税金を引いた後にいくら残るのか?

  • 2013年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件を購入すると、家賃収入が入ってきます。


そしてそこから運営費を引いたものが、物件からもたらされる純収益です。


その純収益から、返済を引いたものが、税金を引く前に残るお金。


いわゆる、税引き前キャッシュフローです。


でも、シミュレーションではここまでの数字しか見ていない人がとても多いんです。


もっと大事なのは、税引き前キャッシュフローから、税金を引いた後に残るお金。


いわゆる、税引き後キャッシュフローです。


なぜなら、人によって、また物件を購入する条件によって、
税金はとても大きな金額になるからです。


特に減価償却費がなくなった後や、残債が減って利息が少なくなった時は、
もっとも大きなコストが税金というケースもあります。


うちが開発した物件診断ソフトREITISS(リーティス)は、
税理士事務所が作っているので、最新の税制に対応した、
税引き後キャッシュフローが表示されます。


REITISS(リーティス)は現在、最大2カ月間無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。


先着1,000名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月17日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

物件の力で返済を賄えるのか?

  • 2013年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

昨日は、純収益利回りについてお伝えしました。


おさらいをしておくと純収益利回りは、
(実質の家賃収入-運営費)÷物件価格×100
で計算され、いわゆる物件の力を示しています。


実質の家賃収入が900万円、運営費が200万円の場合は、純収益利回りは7%になりましたね。


(900万円-200万円)÷1億円×100=7%


今日は、この純収益利回りが返済をどれほど賄っているかを示す指標をお伝えします。


この指標は、債務回収比率といって、アルファベットで書くとDSCRになります。


計算式は、年間の純収益の金額÷年間返済金額です。


先ほどの物件で、元金と利息を合わせた返済金額が年間500万円だとします。


すると、債務回収比率は、1.4となります。


700万円÷500万円=1.4


純収益が返済の何倍あるかを示してるんですね。


これが1を切っている状態だと、純収益で返済を賄えていない状態ということになります。


この指標の基準は人それぞれ変わりますが、
1.3~1.5あれば安全だと言われています。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

表面利回りと純収益利回りの違い

  • 2013年11月03日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産投資をよく勉強している方なら、
表面利回りより純収益利回りが重要なことはよくご存知ですね。


表面利回りは、満室時家賃収入÷物件価格×100で表されます。


物件価格1億円で満室時家賃収入1千万円なら、表面利回り10%です。


 1千万円÷1億円×100=10%


一方、純収益利回りは(実質の家賃収入-運営費)÷物件価格×100となります。


先ほどの物件で実質の家賃収入が900万円、運営費が200万円の場合は、純収益利回りは7%になります。


 (900万円-200万円)÷1億円×100=7%


だから、管理費が高かったり、エレベーターがある物件などは、純収益利回りは低くなります。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家


自宅売却時の税金

  • 2013年11月02日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

職業病でしょうか


不動産投資のことばかり考えて居ると


自宅を購入する時も


安いか高いかの判断基準が


「表面利回り」になってしまいます。


自宅も不動産投資の一つと考えているのでしょう。


読者様の中にも私のような方は少なくないでしょう。


ということで、


自宅の売却に関しての税金をお話しします。


自宅を売却した場合、


うまく売却できれば


利益が出る可能性があります。


この利益に対して税金は・・・課せられます。


普通に考えたら当たり前なのですが


意外に知らない方が多いようです。


ただし、実際は税金自体は発生しないことが多いようです。


自宅を売却した際には、


「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」


という特例があります。


つまり、利益がでても3,000万円までは


利益を控除してくれます。


例えば、4,000万円の利益が出た場合は、


4,000万円-3,000万円=1,000円


が利益となります。


ここで裏ワザ。


この自宅が奥さんと共有だった場合


この特別控除が6,000万円になります。


共有の人数分だけ控除してくれます。


3,000万円以上利益が出そうであれば、


贈与などを使って


共有にしてみてはいかがでしょうか。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資をサラリーマンの生涯年収に置き変えると・・・

  • 2013年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

お給料をもらっている人の生涯年収ってどうやって算出するでしょう?


それは、


 (毎月のお給料+賞与)×勤続年数+退職金=生涯年収


で出すことが出来ます。


お給料や賞与は毎年一定ではなく、上がったり下がったりするので、
単純に勤続年数に掛けるわけではありませんが、算式の意味はわかりますよね。


退職金は、不動産投資で言うと売却益のようなものです。


では、不動産投資のトータルの業績はどうやって算出するのでしょう?


それは、先ほどの算式に当てはめると次のようになります。


 (毎月のキャッシュフロー)×所有年数+物件売却時のキャッシュフロー


でも、不動産投資は最初に自己資金を出しますので、
ここから購入時の自己資金を引くことで、トータルの業績を出すことができます。


お給料をもらっている人で言うと、そのお給料をもらえるまでに費やした教育費、
いわゆる学費のようなもと言えるかもしれません。


こう見ると、結局、不動産投資は、売却してみないと、
トータルでいくら儲かったかはわからないということです。


叶税理士事務所が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
物件売却まで考慮できるので、不動産投資のトータルの業績を見ることができます。


REITISS(リーティス)は、最大2カ月無料で
使い放題キャンペーン
を実施しますので、
明日のメルマガをお見逃し無いようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

第75回 質問「減価償却がきれた後の節税対策」

  • 2013年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第75回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

お気軽にお問い合わせください
消費税還付は物件契約前が勝負!なぜなら・・・?? もう失敗しない 間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略 読者限定の特別プレゼント
叶税理士法人 誕生記念キャンペーン!税理士 小田和典の無料相談1,000本ノック! 不動産投資専門の叶税理士法人 監修 不動産投資で絶対に失敗しないためのシミュレーションソフト
新パッケージ商品キャンペーン! 不動産投資の税金対策を分かりやすく学びたい方の為の通信教育 税金塾
このページのトップへ戻る