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お金を残す不動産投資ブログ

第83回「今年を振り返って」

  • 2013年12月27日
  • 投稿者:taxkanae
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数百万円単位で節税できるのは消費税還付だけ!

  • 2013年12月26日
  • 投稿者:taxkanae
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僕はセミナー等では、
「不動産投資に節税のウルトラCはない」
とよく言っています。


不動産投資で儲かってお金が残れば、
儲かった分の税金を払うことになります。


儲かっているのに節税できるって、
よく考えると不公平でおかしなことですよね?


今、節税できている人は、
・払うべき税金を先延ばしにしている人
・そもそも儲かっていない人
・脱税している人
のいずれかです。


税金は、日本の中でもトップクラスに頭のいい人が考えた仕組みなので、
儲かっているなら、どこかで取られるようになっているものです。


でも、その中でも不動産の消費税還付については、
唯一のウルトラCと言ってもいいかもしれません。


なぜなら、物件を購入する時に、
数百万円単位で節税できる方法なんて、他にはないからです。


不動産投資家なら、絶対に知っておかなければいけない知識ですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

法人は利益をコントロールできる?

  • 2013年12月20日
  • 投稿者:taxkanae
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うちのお客さんは、消費税還付の関係もあって、
新規法人で物件を購入される方が多いです。


個人の場合、購入諸経費のうち、登録免許税、不動産取得税などは、
経費になってしまいます。


「経費になった方がいいのでは?」と思われるかもしれませんが、
それは逆に言うと、1期目から損失が出てしまうということ。


一方、法人は経費にしても、土地や建物に含めてもいいので、
経費にしなければ、1期目から利益が出やすくなります。


利益が出る最大のメリットは、金融機関に対してアピールできることです。


そうすれば、次の物件を購入する時の融資も出やすくなる可能性が高まります。


また、購入諸経費とは別に、利益をコントロールできる要因が法人にはあります。


《編者 叶 温》



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第82回「法人化の形態」

  • 2013年12月20日
  • 投稿者:taxkanae
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年末までにできる節税 最後のチャンス!

  • 2013年12月19日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や、個人自営業者って、
サラリーマンと違って、退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は
退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、
まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、
大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


で、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、
これに入ることができます。


しかし、会社に翌年6月ごろに届く、住民税の通知書の、
「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


年払いもできるので、年末までに入れば、かなりの節税ができますよ。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

同じ年に売ったら相殺できる?

  • 2013年12月18日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている物件を売却すると、
その売却によって発生した利益は、
給与所得や不動産所得とは別で税金がかかります。


これを分離課税といいます。


逆に物件を売却した損失が出た場合も、
他の所得と合算することはできません。


でも、同じ年に売った、複数の物件で、
プラスとマイナスが出ている場合は、その中で合算ができます。


ですので、複数物件を持っていて、売却する場合は、
戦略的に売却を考える必要があります。


また、平成21年、22年に購入した物件であれば、
売却の際に特例を使うこともできます。


 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol12.html


《編者 叶 温》



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法人化の思わぬ落とし穴

  • 2013年12月17日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。


個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。


でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。


でも、思わぬ落とし穴もあります。


それは社会保険です。


個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。


そして家族にお給料を払う場合でも、
年間130万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。


《編者 叶 温》



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サラリーマンの経費が少なくなる?

  • 2013年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。


給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。


個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の65万円ぐらいしかありません。


それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。


でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。


でも、これが今回の税制改正大綱では、
次のように縮減されることになりそうです。


現行     上限適用給与額:1,500万円 給与所得控除上限額:245万円
平成28年以降 上限適用給与額:1,200万円 給与所得控除上限額:230万円
平成29年以降 上限適用給与額:1,000万円 給与所得控除上限額:220万円


これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。


《編者 叶 温》



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平成26年税制改正大綱

  • 2013年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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毎年12月中旬になると発表される
税制改正大綱
今年はどんな税制改正の内容が盛り込まれているのでしょうか


今年も、たくさんの税制改正案件があり
私が拝見した資料によると
なんと135ページもの資料になります。
しかもほぼ文章のみ。。。


皆様お忙しいと思いますので
不動産投資に関連するものをピックアップして
紹介したいと思います。


インパクトのある改正内容は
「給与所得控除の上限設定」です。

まず給与所得の計算ですが
給与所得=給与収入(いわゆる額面金額)-給与所得控除


例えば、
給与収入1000万円の人の場合
1000万円-220万円=780万円
給与所得は780万円
給与所得控除は220万円
となります。


この給与所得控除ですが
以前までは、上限設定がありませんでした。


つまり、給与収入が
2000万円の人と5000万円の人では
5000万円の人の方が
給与所得控除が多いということ。


これに上限設定がされ
今年(平成25年)は
給与収入1500万円以上の人は
給与所得控除245万円でストップです。


つまり、
給与収入1500万円でも
給与収入5000万円でも
給与所得控除は245万円です。


さらに、今回の税制改正大綱で厳しくなります。


平成28年には
給与収入1200万円で
給与所得控除が上限の230万円


平成29年以後には
給与収入1000万円で
給与所得控除が上限の220万円
になってしまいます。


もちろん、まだ決定ではないのですが
これが決定されてしまうと
またまた所得税が重税になりますね。


法人税率を下げる代償は
高額所得者で負担しましょう!
というスタンスですね。


これを嘆いているだけではいけません。
ピンチはチャンスです。
これを活かして勝ち組なるために
不動産投資を頑張りましょう!


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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法人の接待交際費の改正

  • 2013年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化した場合のデメリットの一つが、接待交際費です。


接待交際費は個人であれば、全額経費になるのですが、
法人であれば、一定の割合が損金不算入となります。


損金というのは、個人でいう経費のことなので、
損金不算入は、法人税法上の経費にならないということですね。


法人が使った接待交際費は、通常年間800万円までは、
使った交際費のうち10%が損金不算入となります。


ただし、平成25年4月1日以後に開始する事業年度についてだけは、
全額、損金にできることになっています。


これが、先日発表された税制改正大綱では次のように書かれています。


・交際費のうち飲食のために支出した費用の50%を損金算入に


・資本金1億円以下の中小企業は800万円まで全額損金算入と上記の選択適用可


接待交際費については、通常と比べてかなり緩和されるようですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

繰上返済後の2つの返済方法

  • 2013年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入した後、順調にキャッシュが貯まってくれば、
検討したいのが、繰上返済です。


僕は繰上返済は、一つの投資という考えを持っています。


例えば、1千万円を定期預金に入れていると、
現在の利息は、多くて0.3%程度なので、年間で3万円になります。


でも逆に2%で借りている借入金を、1千万円繰上返済すれば、
年間節約できる利息は20万円。


このように考えると、繰上返済は逆投資とも言えますね。


後は投資家として、1千万円をさらにいい利回りで回せる投資があれば
比較検討することになります。


繰上返済をした後の、借入金の返し方は2つあります。


1つは返済額軽減型。


これは、融資期間は当初のままで、繰上返済した分、
毎月の返済額を減らす方法です。


したがって、繰上返済後はキャッシュフローはよくなりますが、
返す期間は当初のままです。


もう1つは、期間短縮型。


こちらは、返済額は前と一緒ですが、返済期間が短くなります。


返済額が一緒なので、キャッシュフローはあまり変わりませんが、
その代り、返済期間が短くなります。


どちらが有利かは、その人の状態や目標によっても変わります。


《編者 叶 温》



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第81回「地面設置の太陽光発電について」

  • 2013年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化すると損失が活きる?

  • 2013年12月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した年や、大規模修繕をした年は、損失が発生することが多いです。


この損失は、青色申告であれば、それ以降の年に繰り越すことができます。


繰り越すというのは、翌年に利益が出た場合に、
前年の損失と合算して、利益が少なくなるようにすることです。


ただ個人の場合は、給与等の他の所得と合算(これを損益通算と言います)して、
それでも損失が発生している場合だけ、繰り越すことができます。


そして、個人と法人で繰り越せる期間も異なります。


個人は3年、法人は9年です。


なんと、その差3倍!


法人の方が、損失が出た場合には、それを活かすことができそうですね。


《編者 叶 温》



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融資評価はいいのに諸経費が多くなるケース

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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購入している物件を融資の依頼に出すと、
銀行独自の評価で査定されます。


その評価方法は銀行によって違いますが、
だいたい、積算評価と収益還元評価を使います。


積算評価は、建物の価値、土地の価値を合算して評価する方法。


一方、収益還元評価は、物件の収益力を元に評価する方法です。


積算評価で使われるものの一つは、固定資産税評価額です。


固定資産税評価額は、時価の約7割の評価と言われていますので、
この額が高ければ、評価も自ずと高くなる傾向にあります。


でも、固定資産税評価額が高いということは、
物件購入時の登録免許税や、不動産取得税も高くなるということ。


ですので、購入諸経費は高くつくことになります。


《編者 叶 温》



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外に財産のある人は注意!

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は、マレーシアやフィリピンなど、
海外の不動産を購入される方も増えてきています。


僕も実際に昨年の12月に、マレーシアとカンボジアへ行って、
不動産を視察してきました。


確かに、とても勢いがあって活気のある国々で、
これからの成長が期待できそうな感じがプンプンしました。


でも、今年から年末に5千万円を超える財産を海外に持っている人は、
税務署に対してある書類を出さなければいけなくなりました。


その書類とは「国外財産調書」。


該当するのに、書類の提出がなかった人には、
次のような罰則まであるので、注意が必要です。


・1年以下の懲役又は、50 万円以下の罰金


《編者 叶 温》



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ゴルフ会員権の損失を最小限に!

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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ゴルフ会員権をお持ちの方は要注意です。
バブル期にゴルフ会員権を購入した人は
売ったら損失が発生するでしょう。


通常、損失が発生すると
給与所得や不動産所得などと相殺することができます。


つまり、ゴルフ会員権を売却して損失が発生すると
税金が安くなるということです。
これを「損益通算」と呼びます。


しかし!


ゴルフ会員権の損失に対して
税制改正が検討されています。


もし、税制改正されれば
損益通算ができなくなります。


つまり、ただでさえ大損しているのに
その損失さえも切り捨てられてしまい
税金が安くならない。
ということに。。。


12月中旬には税制改正大綱という
税制改正の大まかな内容が出てきます。
そこに載っていれば
お持ちのゴルフ会員権を
早々に処分した方がいいかもしれません。


《編者 塩田雅人》


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法人化する時の最終手段

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている物件を法人へ移す場合、
土地と建物の金額は、基本的に簿価で譲渡します。


簿価は、税法が決めた減価償却方法に従って計算したものなので、
それを採用することは、何の問題もありません。


しかし、簿価が残債を下回っているケースや、
簿価よりも建物価格を大きくしたいケースなどは、
違う方法によって、土地と建物の金額を算定します。


その算定方法は最終手段となるのですが、鑑定評価を取る方法です。


不動産鑑定士さんにお願いして、評価してらえば、
その道の専門家が評価した数字なので、合理性がある程度認められます。


《編者 叶 温》



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第80回「国外財産調書の提出」

  • 2013年12月06日
  • 投稿者:taxkanae
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個人・法人、長期所有後の売却はどちらが有利?

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で買うか、法人で買うか、悩む方は多いです。


結局、個人か法人かは、その人の今の税率や、家族構成など、
色んな要素によって変わりますので、一概にどちらが有利かは言えません。


でも、物件を5年を超えて所有し、その後売却をする場合は、
一見、法人の方が有利に見えても、個人で購入する方が有利な場合もがあります。


個人の物件売却時の売却益は、譲渡所得となり、
短期は39%、長期は20%の税率が掛かります。


一方、法人は所得によってだんだん税率が上がっていき、最高は約40%です。


ということは、長期で所有後に売却する場合の税率は、
法人の方がかなり高いことがわかります。


売却益が大きければ大きいほど、法人の税負担は大きくなります。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS」(リーティス)で、
物件をシミュレーションすれば、点数としてこの違いが分かりますので、
参考にしてくださいね。


《編者 叶 温》



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築古物件で長期間の融資ができる?

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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12月に入り、金融機関もノルマの達成に躍起になる頃ですね。


僕も平成18年に初めて物件を購入した時は、
銀行さんに12月末までの決済を求められました。


金融機関が融資をする場合の融資期間は、通常次の計算式で計算します。


 構造別の耐用年数-築年数=融資期間


例えば、RC(耐用年数47年)で築20年だとすると、融資期間は27年になります。


 47年-20年=27年


ただ、これだと木造(耐用年数22年)で築20年だと、融資期間は2年しか組めません。


しかし、最近はこのような築古物件や、既存不適格物件など、
今までは、なかなか融資的に厳しい物件でも、
長期の融資を組んでくれる金融機関が出てきています。


築古物件でも、利回りが高くて、長期の融資が組めれば、
キャッシュフローはかなり残りそうですね。


《編者 叶 温》



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国外財産調書制度の罰則

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は海外不動産が注目されているので
海外不動産を取得されている方も多いはず。


それに合わせてか
国外に財産を持っている人は
国内の申告時にその明細を添付して下さいね
という制度ができました。


めんどくさいですね。
めんどくさいけど、「知らなかった」
では済まされないようです。


(以下、国税庁公表資料)
国外財産調書の提出制度においては
故意に、次の行為をした場合には、
1年以下の懲役
又は
50 万円以下の罰金に処することとされています。
1 偽りの記載をした国外財産調書を提出した場合
2 正当な理由がなく提出期限内に国外財産調書を提出しなかった場合


恐ろしいですね!
ただし、提出義務のある人とない人があるので
しっかり確認しておいてくださいね。


提出義務のある方は
「その年の12月31日において
合計額が5千万円を超える国外財産を
保有する居住者の方」
です。


金額は取得価額ではなく
「時価」で判定します。

なので、値上がりしている物件は要注意です。
4千万円台後半で取得し
現在は値上がりし、5千万円を超えている場合など
注意が必要ですね。


ちなみに、上記の罰則は
平成27年2月~3月16日の申告から適用されるようです。


回避するには?


「法人化」ですね。


実際、大企業の社長さんたちは
資産保有会社へ移していっているようです。


《編者 塩田雅人》


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あなたにも相続税がかかる可能性が!

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の税制改正で決まったことの一つが、
相続財産から引いてもらえる基礎控除の削減です。


今までは、相続税の基礎控除の金額は、


 5,000万円+1,000万円×法定相続人の数


でした。


例えば、夫婦と子供2人の家族で、夫が亡くなった場合は、
奥さんと子供2人の計3人が法定相続人となるので、


 5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円


が基礎控除の金額となります。


全相続財産の評価額が1億円だったとすると、


 1億円-基礎控除8,000万円=2,000万円


となり、この2,000万円を3人で分けたと仮定して、相続税が計算されます。


しかし、これが改正により基礎控除の金額が平成27年より次のようになります。


 3,000万円+600万円×法定相続人の数


先ほどの例でいくと基礎控除は、


 3,000万円+600万円×3人=4,800万円


となります。そして相続税の課税対象が、


 1億円-基礎控除4,800万円=5,200万円


となり、この5,200万円を3人で分けたと仮定して、相続税が計算されます。


これにより、相続税が掛かる人の割合が、今まで亡くなった人のうち
3%だったのが、6%になると言われています。


こうなると、不動産を持っている、あるいはこれから持ちたいと思っている
あなたにも、相続税が掛かる可能性があるかもしれません。


《編者 叶 温》



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