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お金を残す不動産投資ブログ

第91回「キャッシュフローと利益の違い」

  • 2014年02月28日
  • 投稿者:taxkanae
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どの物件が足を引っ張っているのか?

  • 2014年02月28日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で持っている人は、そろそろ終わっているか、
終盤に入っている頃だと思います。


確定申告が終わると、やっていただきたいことが、
不動産運営の業績確認です。


でも、確定申告書ではわからない業績もあります。


それは特に、複数の物件を持っている場合です。


なぜなら、確定申告書では、すべての物件の損益を
合算して計算するため、それぞれの物件の業績はわからないからです。


では、どのようにすればそれぞれの物件の業績が把握できるのでしょうか?


それは、エクセルなどで、物件毎のキャッシュフロー表を作ることです。


そうすれば、どの物件が足を引っ張っていて、
どの物件が儲かっているのかが、よくわかります。


その分析に基づいて、物件を持ち続けるのか、売却するのかの検討もできます。


《編者 叶 温》



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太陽光発電は即時償却、税額控除どちらがいいのか?

  • 2014年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電のクリーン投資減税については、
メルマガやセミナーでもよくお伝えしています。


基本的には個人の不動産所得では、グリーン投資減税は受けられず、
法人だと、問題なく受けられます。


ただ、法人で他に利益の出る物件を持っていたり、
他に利益の出る事業を営んでいたりしていなければ、あまり意味はありません。


では、法人で他に利益がしっかり出ている場合に、
即時償却と税額控除、どちらを採用するのがいいのでしょうか?


これは、その法人の状態で変わりますが、
トータルで見て節税できるのは、税額控除になります。


なぜなら、即時償却は減価償却の前取りだからです。


太陽光発電設備に1千万円投資したとしたら、
1千万円というパイは変わりません。


即時償却ならそのパイを1年で食べ、
通常の減価償却ならそのパイを17年かけて食べるだけなんです。


だから税額控除を採用すると、通常の減価償却に加えて、
税額控除の恩恵も受けられるんです。


ただ、税額控除にもデメリットはありますので、
グリーン投資減税を考えているなら、しっかりと税理士に相談してくださいね。


《編者 叶 温》



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3月は九州へ行きます!

  • 2014年02月21日
  • 投稿者:taxkanae
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3月は九州の宮崎、熊本にセミナー講師に行く予定です。


宮崎県は初セミナーですので、お近くの方はぜひご参加くださいね。


【大阪】毎日新聞広告局 主催「毎日資産活用セミナー2014春」


 日時:2014年3月2日(月)13:00~16:30


 ⇒ http://mainichi.jp/sp/oskm2014/


第2部で相続税対策についてわかりやすくお伝えします!


【宮崎】宮崎日日新聞 主催「みやにち資産活用セミナー」


 日時:2014年3月8日(土)13:00~


 ⇒ http://www.the-miyanichi.co.jp/info/category_24/_3873.html


初めての宮崎でのセミナー講師です!


【熊本】熊本日日新聞 主催「資産活用セミナー」


 日時:2014年3月9日(日)13:00~16:00


 ⇒ http://www.simpleweb.jp/tt/kumanichi.com/syakoku/kiji/20140208001.shtml


昨年に続き、2回目となる熊本でのセミナー講師です!


《編者 叶 温》



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第90回「確定申告の無料相談」

  • 2014年02月21日
  • 投稿者:taxkanae
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概算の必要経費は認められるのか?

  • 2014年02月18日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告時期になると、たまにこんな質問があります。


「必要経費の『その他』科目に概算で○○万円という経費は認められますか?」


青色申告をしていると「損益計算書」という書類で利益を計算します。


白色申告だと「収支計算書」という名称になります。


どちらも、経費の最後の欄に「その他」という科目があって、
数字を入れられるようになっています。


特に白色申告で、帳簿を付けなくてもいいと思っている方は、
ちゃんと経費を集計していないケースもあって、
概算で経費を入れたがる傾向があります。


でも、これは認められません!


経費として認められるのは、支払った事実があって、
その金額をしっかりと集計している場合だけだからです。


税務署から見ても、「その他経費 10万円」などと書いてあったら
「ホンマかい??」と疑って見られてもおかしくありません。


2月22日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
うちのスタッフで税理士の塩田が、
青色申告と必要経費についてお伝えさせて頂きます。


しっかりと学んで、賢く確定申告をしたい方は、ぜひご参加くださいね!


もうすぐ締切! ⇒ http://bit.ly/1ki2c2q


《編者 叶 温》



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第89回「医療費控除の裏ワザ」

  • 2014年02月14日
  • 投稿者:taxkanae
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家族にお給料を払いたい時に必要な書類とは?

  • 2014年02月09日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を持っていて、家族にお給料を払うことができると、
所得が分散できて、節税できる場合があります。


でも、不動産所得で家族にお給料を払うためには、
いくつかクリアしなければいけない条件があります。


その条件は次の4つ。


1、青色申告をしていること
2、5棟10室基準の事業的規模をクリアしていること
3、家族が不動産事業に専従していること(他で働いていないこと)
4、届け出を出していること


そして、もし今年から家族にお給料を払いたい場合は、
「青色事業専従者給与の届出」を今年の3月17日までに提出しなければいけません。


2月22日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
「不動産投資家のための青色申告と必要経費(個人)」というタイトルで、
うちのスタッフで税理士の塩田が、青色申告と必要経費についてお伝えさせていただきます。


ちょうど確定申告時期でもあるので、この機会に知識をしっかり得て、
不動産投資でお金を残したいなら、ぜひご参加くださいね!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1ki2c2q


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設備の償却を取ると、お金は残るのか?

  • 2014年02月08日
  • 投稿者:taxkanae
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新築でも中古でも、物件を購入した後、
確定申告の時に、建物のうちいくらかを設備として認識するケースがあります。


設備と認識するとどうなるのかといいますと、
建物よりも耐用年数が短くなるので、
初期の減価償却費が大きくなります。


そうすると、経費が多くなって、利益が減り、税金が少なくなって、
初期のキャッシュフローは良くなり、自己資金の回収も早くなります。


だから、投資をガンガン進めたい人にとっては、設備を取ることはいいかもしれません。


ただし、キャッシュフローがよくなるのは、「初期」だけです。


設備の償却が終わった後は、建物分だけの償却となり、
設備を取らないケースと比べて、減価償却費は少なくなり、
利益が多くなって、より税金は多くなり、キャッシュフローは少なくなります。


また、売却の時も、簿価が急激に減っているため、
売却益は出やすくなり、税金がより多く発生することになります。


だから、人によって設備を取った方がよいかどうかは変わります。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
設備を取った場合、取らなかった場合でシミュレーションができます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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《編者 叶 温》



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65万円控除の4つの要件とは?

  • 2014年02月07日
  • 投稿者:taxkanae
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2月に入り、確定申告真っ盛りの時期となってきましたね。


いつもお伝えしているように、不動産投資の節税の基本は青色申告をすることです。


青色申告をすると色々と特典が付いてきますが、
もっとも有名なものが「青色申告特別控除」です。


青色申告特別控除は10万円控除と65万円控除の2つあり、
個人の不動産所得で65万円控除を受けるためには、次の4つの要件が必要です。


1、青色申告をしていること


2、5棟10室基準の事業的規模を満たしていること


3、複式簿記により帳簿を付けていること


4、申告期限内に申告すること


どれか一つでも欠けると、65万円控除は受けられませんので、
65万円控除を受けたい方は、すべての要件を満たすようにしてくださいね。


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第88回「太陽光発電の個人での取り扱い」

  • 2014年02月07日
  • 投稿者:taxkanae
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>第88回放送をダウンロードする

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物件金額はキャシュフローに影響しない?

  • 2014年02月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件金額はキャシュフローに影響しないと言うと、
「そんなことはないでしょ!」という声が聞こえそうです。


確かに税引き後のキャッシュフローは、
減価償却費が関係するので、建物金額によって変動します。


でも、税引き前のキャッシュフローは、
物件金額がいくらになっても、変わりません。


このカラクリを説明してみますね。


キャッシュフローの計算は、次の計算式で計算されます。


 収入-減価償却費以外の経費-元利返済額=税引き前キャッシュフロー


物件金額が影響しそうなのは、
減価償却費以外の経費の部分と思いがちです。


しかし、この中身は、主に次のようなものです。


・固定資産税
・管理費
・修繕費
・水道光熱費
・エレベーター維持費
・広告料
・保険料


この中に、物件金額が直接影響する項目はありませんよね。


先に答えを言うと、税引き前のキャッシュフローに影響を及ぼすのは、
物件金額ではなく、物件金額に紐づいた借入金額です。


計算式で言うところの「元利返済額」の部分です。


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建物価額を検討する!

  • 2014年02月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、ほとんどの人が気にするのが、建物の金額です。


なぜなら、建物の金額によって、物件購入後の減価償却費が変わるからです。


建物金額が高ければ、減価償却費が多くなって、利益が少なくなり、節税となります。


では、建物金額はどうやって決まるのでしょう?


原則は契約書に「建物○○円」と書かれている金額が、税法上の建物価額になります。


では、物件金額が総額で書かれてある場合は、どうするのでしょう?


この場合は、確定申告の際に、合理的な基準で建物価額を決定します。


それには、いくつか方法があります。代表的なものは次の2つ。


1、固定資産税評価額で按分
2、標準建築価額で建物価額を評価する


そして、物件購入前にそれぞれの方法で建物価額を算定しておけば、
売主さんと交渉する時に、建物価額をどこまで高くできるかわかります。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この2つの方法で出した建物価額が自動的にでてきます。


こんな感じ


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage03.png


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不動産投資で理想的な状態とは?

  • 2014年02月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資には、大きく分けて2種類の形があります。


一つは、毎月残るお金を目的とした、
いわゆるキャッシュ・フロー目的の投資。


そしてもう一つは、売却益を目的とした
いわゆるキャピタルゲイン目的の投資です。


キャッシュフロー目的の投資なら、
できるだけオーバーローンで、融資期間を長くすることが求められます。


逆に、キャピタルゲイン目的の投資なら、
自己資金をある程度入れて、融資期間も短い方が利益を得やすくなります。


こう見ると、キャッシュフロー目的とキャピタルゲイン目的の投資は、
相反する部分があるわけです。


では、不動産投資で理想的な状態とは、どんな状態でしょうか?


もっともいいのは「持ってても良いし、売っても良い」
という状態にもっていける投資です。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」では、
指標の点数に基づいてレーダーチャートが出てきます。


そして、そのレーダーチャートは、
右半分が、キャッシュフローの指標で、
左半分が、売却と投資効率の指標を表しています。


これを見れば、バランスの良い投資かどうかが、
一目でわかるようになっているんですね。


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