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お金を残す不動産投資ブログ

聞かぬは一生の損失?

  • 2014年03月31日
  • 投稿者:taxkanae
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もし、あなたが何かを習いたいと思った時って何をするでしょう?


例えば、英語を習いたいとします。


当然、参考書を読んだり、英会話教室に行ったりするでしょう。


もしかしたら、留学をして強制的にその場に身を置くかもしれませんね。


何をするにせよ、勉強したり、先生に聞いたり、その場に行ってみたりします。


でも不動産投資となると、これをする人が少なくなります。


習い事よりも大きなお金が動くのにです。


不動産投資で損をせず、成功に近づきたいと思ったら、
やっぱり勉強したり、経験者に聞いたり、場に行ってみることが大切です。


経験者に聞くことで、自分の考えが正しいこともわかるかもしれません。


逆に聞かないで、損失を被ることもあります。


僕が代表を務める、大家さん学びの会(R)関西では、
勉強もでき、経験者に話を聞くこともでき、
さらに同じ様な考えの人たちが集まります。


ご興味のある方は、ぜひ一度お越しくださいね!


定員20名 ⇒ http://bit.ly/OM4wRx


《編者 叶 温》



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リフォームしてくれた上に家賃保証までしてくれる?

  • 2014年03月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営の一番のキモは空室対策です。


空室はお金をドブに捨てているようなものですからね。


最近の不動産投資家は、勉強している人が多いので、
空室対策も色んな手法を持っているケースがあります。


でも、昔ながらの大家さんや、
忙しすぎて空室対策まで手が回らない人もいるでしょう。


そんなときに、リフォームをタダでしてくれて、
さらにその後に家賃保証までしてくれるような
システムがあったらいいと思いませんか?


実はそんなシステムがあるんです!


システムの詳細については、
4月19日(土)の大家さん学びの会(R)関西の
定例勉強会でお伝えする予定です。


「自己資金ゼロでリフォームして確実に空室をなくす方法!」
   ~リノベーション型サブリースシステムについて~


ご興味のある方は、ぜひご参加下さいね!


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第94回「固都税評価額の縦覧期間とは」

  • 2014年03月28日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
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平成21年に購入した物件は平成27年以降の売却がお得?

  • 2014年03月26日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、物件売却の相談が多いですが、
平成21年に購入した物件なら、
来年以降に売却した方が得になるケースがあります。


なぜなら、平成21年、22年は、
「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」
という特例があるからです。


これは何かというと、5年超の長期で持っていた土地を売却して、
売却益が出ると、そこから1000万円控除してくれるというものです。


注意点は「土地」に限られる部分ですが、
もちろん土地、建物合わせて1棟で購入していても、
そのうちの土地部分には適用があります。


《編者 叶 温》



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不動産投資を会社にバレないようにするには?

  • 2014年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を持っている人は、先週で確定申告を終えたと思います。


確定申告書は1部ですが、確定申告をしている先は、実は2つあります。


それは国と地方自治体。


税目で言うと所得税と住民税ですね。


所得税は年末調整で足りなかったり払いすぎている分を、
確定申告をすることで、納税したり、還付されたりします。


一方、住民税は前年分の所得に対する税金を、
翌年の6月以降に払うことになります。


その払い方として、特別徴収と普通徴収があります。


サラリーマンで、不動産投資をしていることが会社にバレたくなければ、
普通徴収を選ぶことになります。


なぜなら、特別徴収は会社の給料から引かれるので、
同じ年収の人と比べると、特別徴収の額が増えてしまうので、
バレてしまう可能性が高いからです。


普通徴収を選択すれば、不動産で儲かった分の税金は、
自分で払うので、会社にはバレないんですね。


《編者 叶 温》



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自宅の一部を事務所とした場合の落とし穴

  • 2014年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営をしている人の中には、
自宅の一部屋を事務所にしている人も多いと思います。


自宅の一部屋をすると、賃貸している場合は家賃の一部
購入している場合は利息の一部を経費にできます。


また、それに伴って水道光熱費の一部も経費にすることができます。


でも住宅ローンを組んで、自宅を購入している人の場合は、
一部を事務所として経費にすることによって、
思わぬ落とし穴にはまることもあります。


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なぜ消費税還付ができないといわれるようになったのか?

  • 2014年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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今、物件を購入するときや、新築を建てるときに、税理士さんに
「消費税還付はできますか?」と聞いても、
ほとんどの税理士さんは、「居住用の物件はできません」
と回答されると思います。


なぜなら、居住用の物件の消費税還付は、
平成22年4月以降に消費税の改正があって、
3年目の調整計算をしなければいけなくなったからです。


消費税には、課税売上割合という考え方があります。


これは、売上全体のうち、課税売上がどれぐらいあるかを表すものです。


この課税売上割合が高いと、消費税還付の額も大きくなります。


ただ、居住用の物件だと、通常はこの課税売上割合が低くなってしまいます。


3年目の調整計算というのは、1年目の課税売上割合と、
3年間トータルの課税売上割合を比べて、
そのかい離が大きいと、再計算するというものです。


要はこれによって、還付された消費税を、
また返さなければいけないことになるんですね。


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個人で長期の売却益はとっても有利!

  • 2014年03月20日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を売却して売却益が出ると、
譲渡所得という所得に分類されて、それに税率が掛かります。


5年未満の短期所有だと39%。


5年超の長期所有だと20%です。


一方、法人は、短期長期の区別がないので、
物件売却時の売却益は、既にある所得と合算されて、
そのトータルの所得に対して税金が掛かります。


ただ売却益は金額が大きくなる傾向が高いので、
所得が高くなると35%を超える法人税率が掛かり
結構な税額になることもあります。


でも、個人で長期所有だと、例え総合所得の税率が50%だとしても、
売却益に対してだけは20%で済みます。


だから、個人での長期の売却益は、税率的にとっても有利なんですね。


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第93回「住宅ローン控除について」

  • 2014年03月20日
  • 投稿者:taxkanae
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税務調査官の対応が悪いと思ったら

  • 2014年03月19日
  • 投稿者:taxkanae
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最近あった税務調査でのお話です。


税務調査を受けるのは任意ですが、
税務調査官には質問検査権という権利があるので、
むやみに断ることはできません。


この税務調査では、うちの事務所が顧問しているところなので、
まず、うちに意見聴取がきました。


そして、その後、税務調査となりました。


でも、この調査官、何度も何度も同じことを聞いてくるのです。


最終的に「同じことを何度も聞かないでください!」と、
珍しく怒ってしまったのですが、
こんな時に、対応してくれる機関があります。


それは、納税者支援調整官という税務署の中にある機関です。


この機関は、税務調査官の応対や調査の仕方など税務行政全般について、
僕たちの不満や注文、批判、困りごとの相談を受け付けています。


税務調査官の対応が悪い場合は、ここに相談することも一つですね。


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勝手に決められる税金?

  • 2014年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日で個人の確定申告が終わりましたね。


個人の確定申告は所得税ですが、これは自分で計算して申告するので、
申告納税方式といいます。


申告納税方式には、他に法人税や消費税があります。


一方、行政に勝手に決められる賦課課税方式をとっている税金があります。


代表的なものは固定資産税ですね。


他には国の税金では、加算税、過怠税。


地方税では、個人住民税、個人事業税、不動産取得税などがあります。


これらは勝手に決められる分、間違っていても気付かないこともあります。


固定資産税はそれをチェックする縦覧期間が4月にあるので、
一度チェックしてみてもいいかもしれませんね。


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税引き前でシミュレーションしても意味がない?

  • 2014年03月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討しているときは、
その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを
シミュレーションする必要があります。


でも、ほとんどの人が、税金を引く前、
いわゆる税引き前の数字でシミュレーションをしています。


これって意味はあるのでしょうか?


もちろん、その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを、
判断する材料としては、税引き前でもいいのかもしれません。


でも、利益の数十%も取られる税金を入れなければ、
本当に目標とするお金が残せるのかどうかはわかりません。


でも、なかなか税引き後までシミュレーションできるソフトはないんです。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
個人、法人、そしてそれぞれの所得に応じた税率で、
税引き後のキャッシュフローまでシミュレーションできます!


REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
5月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。


本日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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新築の固定資産税

  • 2014年03月15日
  • 投稿者:taxkanae
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新築を建てると、物件によっては色んな税金の軽減措置があります。


昨日、紹介した不動産取得税の他には、固定資産税があります。


固定資産税は、毎年1月1日に固定資産を
持っている人にかかる市町村の税金です。


通常、土地も建物も課税標準額の1.4%です。


また合わせて都市計画税がかかる地域もあり、
こちらは課税標準額額の0.3%です。


ここで課税標準額は、固定資産税評価額とは意味合いが異なります。


例えば住宅用の土地の固定資産税は、
課税標準額が、固定資産税評価額の1/6とか1/3になります。


そして、新築住宅の固定資産税は、要件に当てはまれば
1室あたり120平米までの部分につき
固定資産税が一定の期間1/2に減額されます。


・通常 3年間
・3階建以上の耐火・準耐火構造 5年間
・認定長期優良住宅 5年間
・認定長期優良住宅&中高層耐火住宅 7年間


ただし、1室当たりの床面積が40平米以上280平米以下が条件となっています。


《編者 叶 温》



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新築の不動産取得税

  • 2014年03月14日
  • 投稿者:taxkanae
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新築を建てると、物件によっては色んな税金の軽減措置があります。


その一つが不動産取得税。


不動産取得税は、不動産を取得した時に掛かる
都道府県の税金です。


通常、土地も建物も固定資産税評価額の4%です。


これが、平成27年3月31日までは、
 土地:3%+評価額1/2
 建物:住宅用であれば3%
に軽減されています。


そして、新築であれば、さらに1戸屋当たりの控除額が設けられていて
条件に当てはまると、不動産取得税は0円になるケースもあります。


その条件とは、1戸当たり40平米以上、240平米以下の場合です。


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第92回「申告期限に遅れるとどうなるのか」

  • 2014年03月14日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
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物件を売却する時は簡易課税が有利!

  • 2014年03月13日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の申告方式には本則課税と、簡易課税があります。


本則課税は、預かった消費税から、支払った消費税を引いて計算します。


例えば、105円で仕入れたものを、315円で売れば、
預かっている15円の消費税から、支払った5円の消費税を引いて
10円の消費税を納税します。


 15円-5円=10円


一方、簡易課税は、課税売上にみなし仕入れ率を引いて計算します。


例えば315円でものを売って、みなし仕入れ率が80%なら、
3円の消費税を納税します。


 15円-(15円×80%)=3円


物件を売却する時に消費税の課税事業者だと、建物の売却が課税売上になります。


でも物件を売却する時には、あまり引ける消費税はありません。

だから簡易課税の方が一般的には納税金額が低くなり節税になります。


建物を売った場合のみなし仕入れ率は60%です。


1億500万円で建物を売った場合は、200万円の納税ですね。


 500万円-(500万円×60%)=200万円


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借入をすると相続税対策になる?

  • 2014年03月11日
  • 投稿者:taxkanae
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来年から相続税が改正されることもあり、
最近、相続税のセミナー講師の依頼が多いです。


賃貸不動産を購入したり、建てたりすると、相続対策になります。


なぜなら、不動産の相続税法上の評価は、一般的に時価よりも低い
相続税路線価や、固定資産税評価額を使うからです。


それに加えて、借家権や借地権も引けるので、さらに評価は下がります。


そして、セミナーではよくお話しさせてもらっていますが、
巷で噂の「借入をしたら相続税対策になる」というお話。


これは実は本当ではないんです。


例えば、1億円を借りて、そのまま1億円現預金でもっていたとしましょう。


すると、相続財産としては、1億円の現預金がプラスされ、
1億円の負債が、マイナスの財産として差し引けます。


するとプラスマイナス0ですので、何も相続税対策になっていません。


借りた1億円を、不動産に変えるから相続税税対策になるんです。


よく勘違いされていることなので、間違えないようにして下さいね。


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借入の返し方を形にすると・・・

  • 2014年03月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、借入をするケースがほとんでです。


そして、その借入金を返していくわけですが、
返し方は基本的に2つあります。


一つが元利均等返済。


もう一つが、元金均等返済です。


元利均等返済は、毎月返す金額は同じですが、
元金と利息それぞれの金額は変動していきます。


形にすると、こんな形になります。


元金返済・支払利息の部分をご覧ください。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage07.png


毎年の棒の高さは2年目から14年目まで同じですが、
元金部分である紫色と、支払利息であるオレンジの金額は変動しています。


もう一つの元金均等返済は、毎月返す元金の金額は同じで、
利息も含めたトータルの返す金額は変動していきます。


これも僕が開発したソフトが物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)
入力すれば、形としてみることができます。


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物件を判断するのに何が必要なのか?

  • 2014年03月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件購入を検討している時には、
その物件を買うとどのような投資になるのかシミュレーションします。


でも、不動産投資を始めたばかりの人にとっては、
判断するためにどんな情報が必要かわからないことも多いと思います。


まず、必要な資料としては、投資確認書です。


これは、物件の価格や家賃収入、経費の内訳や融資条件など、
買いたい物件の情報や購入条件が記載されたものです。


そして、次に必要なものが、投資確認書を元に計算された
キャッシュフローのシミュレーション表です。


この表には、家賃収入から始まって、経費、返済などを差し引き、
お金がどれぐらい残っていくのかが記載されています。


通常のシミュレーションでは、ここまでの資料で終わることが多いですが、
もう一つ重要な情報を付け加えるとすると、売却した時のキャッシュフロー表です。


これには、何年目にどれぐらいで売却したら
どれぐらいのお金が残るのかが、記載されています。


これをすべて網羅しているのが、僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)です。


資料はこんな感じ ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage06.png


画像にマウスを合わせると拡大できます。


REITISSでは、情報を入力すると、これらすべての資料が出てきてプリントアウトもできます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成26年4月末まで、無料で使い放題です。


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不動産投資していくらお金が残ればいいのか?

  • 2014年03月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のスタイルは人によって様々です。


ただ、不動産投資をしたいと思っている人のほとんどは、
毎年のキャッシュフロー、いわゆる手残りが欲しいと思っています。


もちろん毎年欲しいキャッシュフローの金額も、人によって変わります。


では、逆にどれぐらいの金額を不動産に投資して、
どれぐらいのキャッシュフローが得られれば合格点なのでしょうか?


例えば、キャッシュフローを目的とした不動産投資で、
自己資金をほとんど使わず、フルローンで物件を購入する場合。


僕としては、物件価格の2%~3%の
税引き後キャッシュフローがないと厳しいと思っています。


1億円であれば、200万円~300万円ですね。


これぐらいのキャッシュフローがないと、
金利の上昇や、空室、家賃下落、突発的な修繕などが掛かると、
キャッシュフローがマイナスになる可能性が高いからです。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
キャッシュフローという項目に点数が付き、
合格点をクリアしているかどうかがわかるようになっています。


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新税率対応版の消費税還付レポート出しました!

  • 2014年03月07日
  • 投稿者:taxkanae
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この4月から消費税率が8%にアップしますね。


消費税率は来年10月には10%にアップする予定です。


でも、新築の場合、来年3月末までに請負契約をすれば、
来年10月1日以降に引き渡しを受けたとしても、
消費税率は8%でよいという経過措置もあります。


消費税がアップすると、大きいものだと
新築の請負価格、中古物件の建物価格、
大規模修繕費などが上がることになります。


これらは金額が大きい分、消費税アップのインパクトも大きいですね。


ただ、消費税還付ができると、還付額はより多くなることになります。


この度、消費税率アップに対応した、新しいレポート


 新税率対応版
 【今でも新規法人を使って
  数百万円単位で消費税還付を受ける方法】


を出しました!


こちら、無料でダウンロードできますので、ぜひ読んでみてくださいね。


新税率改正対応版 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


《編者 叶 温》



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売却益が出た年の税金は翌年にくる!

  • 2014年03月06日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を売却した時に売却益が出ると、もちろん所得税が発生します。


でも、売却益に対する所得税は、売却してすぐには納めません。


例えば今年の3月に物件を売却して、売却益が出たとしても、
所得税を納めるのは、今年分の確定申告をする来年3月から4月になります。


ということは、売却益が出て、資金が手元にあったとしても、
その資金を次の投資や消費につぎ込んでしまうと、来年の納税に困る場合があります。


だから、しっかりと「いくらぐらいの税金が発生しそうか?」を
把握しておく必要があるということです。


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今週末は九州に行きます!

  • 2014年03月04日
  • 投稿者:taxkanae
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先週の日曜日は大阪の堂島ホテルで
約300名の参加者さんの前でせミナー講師をしてきました。


毎日新聞社さん主催のセミナーだったのですが、
第一部は経済作家の幸田真音さんの基調講演でした。


幸田さんは竹中平蔵さんと対談したこともある、とても著名な作家さんです。


主宰者さんに招かれて一緒にランチをさせて頂きましたが、
やっぱり話題は豊富でしたね。


そして、今週末は九州の宮崎、熊本にセミナー講師に行く予定です。


宮崎県は初セミナーですので、お近くの方はぜひご参加くださいね。


【宮崎】宮崎日日新聞 主催「みやにち資産活用セミナー」


 日時:2014年3月8日(土)13:00~


 ⇒ http://www.the-miyanichi.co.jp/info/category_24/_3873.html


初めての宮崎でのセミナー講師です!


【熊本】熊本日日新聞 主催「資産活用セミナー」


 日時:2014年3月9日(日)13:00~16:00


 ⇒ http://www.simpleweb.jp/tt/kumanichi.com/syakoku/kiji/20140208001.shtml


昨年に続き、2回目となる熊本。
今回はパネルディスカッションのパネラーとして登壇予定です!


《編者 叶 温》



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キャッシュフローと利益の違いとは?

  • 2014年03月03日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告もそろそろ終盤に入ってきましたね。


確定申告では「損益計算書」という書類を作ります。


白色申告だと「収支内訳書」という名称になっています。


この損益計算書で計算するのは、不動産運営によって得た「利益」です。


他の言い方で言うと「所得」です。


でも、この利益と実際に残るお金、いわゆるキャッシュフローは、
同じようで、数字が変わります。


ここを理解することは、不動産投資家にとっては基本中の基本ですね。


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税制改正に対応している物件診断ソフト!

  • 2014年03月03日
  • 投稿者:taxkanae
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税金は、毎年コロコロ変わります。


今年から来年に掛けて、変わるものをあげると、


・消費税率アップ
・所得税率アップ
・相続税率アップ
・贈与税率の改正
・復興所得税の廃止


などなど、パッとあげるだけでもこれだけあります。


特に、消費税率や所得税率のアップは、
僕たち不動産投資家にとっても、影響が大きいです。


影響が大きいからこそ、しっかりと税率が変わった後の
シミュレーションもしておきたいもの!


でも、なかなか世の中には税制改正にリアルタイムで対応している
物件診断ソフトってないんです。


理由は簡単です。


税理士じゃなければ、税制改正を理解するだけでも大変ですし、
不動産投資家でなければ、物件診断ソフトなんて作れません。


そこで僕が開発したソフトが物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)です。


このREITISSを使えば、税制改正に対応した
税引き後のキャッシュフローを算出できるだけでなく、
購入から売却までトータルの業績もわかるようになっています!


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成26年4月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


3月16日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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消費税がアップすると節税できる?

  • 2014年03月02日
  • 投稿者:taxkanae
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3月に入り、あと1カ月で4月です。


4月になると消費税率が8%に上がるのは周知の事実だと思います。


これにより、不動産投資家にも影響が出てきます。


特にこれから新築物件を建てる方は、
請負価格に8%の消費税が掛かるので、影響は大きいですね。


でも、逆に8%に上がることによって、節税になるケースもあります。


それは、消費税還付が成功した場合です。


消費税還付が成功すると、今まで建物金額の5%分しか
還付されなかった消費税が、8%分還付されることになります。


建物金額や請負金額が1億円であれば
500万円から800万円還付されます。


これは大きいですね!


消費税還付については、僕が出しているレポートで
その仕組みをわかりやすくお伝えしいます。


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消費税がアップすると節税できる?

  • 2014年03月02日
  • 投稿者:taxkanae
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3月に入り、あと1カ月で4月です。


4月になると消費税率が8%に上がるのは周知の事実だと思います。


これにより、不動産投資家にも影響が出てきます。


特にこれから新築物件を建てる方は、
請負価格に8%の消費税が掛かるので、影響は大きいですね。


でも、逆に8%に上がることによって、節税になるケースもあります。


それは、消費税還付が成功した場合です。


消費税還付が成功すると、今まで建物金額の5%分しか
還付されなかった消費税が、8%分還付されることになります。


建物金額や請負金額が1億円であれば
500万円から800万円還付されます。


これは大きいですね!


消費税還付については、僕が出しているレポートで
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土地、建物総額表示のデメリット

  • 2014年03月01日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、土地と建物の金額をどうするかは、とても重要なことです。


だいたいのケースでは、土地と建物の固定資産税評価額で按分した金額を、
土地と建物の売買金額とすることが多いです。


でも、ケースによっては土地、建物総額で表示することもあります。


では、総額表示のデメリットには、どんなものがあるでしょう?


一つは仲介手数料です。


仲介手数料は、土地と建物が別々で売買契約書に書かれている場合は、
建物の消費税を除いた金額に対して掛かります。


土地1億円、建物1億500万円(税込)なら、
建物の消費税を除いた2億円に対して掛かるわけです。


しかし、総額表示だと建物の消費税の金額がわからないので、
2億500万円に対して仲介手数料が掛かってきます。


これが4月以降、消費税率が8%に上がると、
インパクトはもっと大きくなりますので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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