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お金を残す不動産投資ブログ

法人化でできる最大の節税商品?

  • 2014年04月30日
  • 投稿者:taxkanae
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払った時も節税できて、もらう時も節税できるというケースが、
節税としてはもっともいい形ですよね。


実は意外と知られていないんですが、そんな商品があるんです。


それは、「小規模企業共済」というものです。


これは国が運営しているもので、
いわば、個人事業主や中小企業経営者のための退職金共済です。


月々7万円、年間で最大84万円まで掛けることができて、
これが、所得控除として、全額所得から控除できます。


そして、受け取る時は、退職金としてもらうことができると、
税金は通常に比べてとっても安くなります。


しかし、専業大家さんは掛けることができますが、
サラリーマンの兼業大家さんは掛けることができません。


でも、兼業大家さんでも法人の役員になると、
掛けることができるんですね。


《編者 叶 温》



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法人化の最大のメリットは人件費?

  • 2014年04月30日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を運営して青色申告している場合は、
家族に対して青色事業専従者給与を払うことができます。


でも、これを払うための要件が結構厳しくて、
他で働いてたらダメとか、届出書を出していないとダメとか、
色々と制約があります。


一方、家族を法人の役員にすると、役員報酬を払うことができますが、
こちらは、個人と違って、それほど厳しい用件はありません。


なぜなら、役員というのは会社運営を委託されて、
その業績によって報酬が決まるものだからです。


そして、この役員報酬を払えることが、
法人化の最大のメリットだったりするわけです。


《編者 叶 温》



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法人化のデメリットとは?

  • 2014年04月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資の法人化は節税の幅が広がるので、有効だとお伝えしてますよね。


では、法人化することによるデメリットはあるのでしょうか?


まず、個人の専業大家で赤字の場合は、所得税は掛かりませんが、
法人だと、赤字でも均等割りという住民税が必要となります。


これは自治体によっても金額は変わりますが、
7万円から8万円ぐらい毎年掛かってきます。


そして、青色申告の個人で不動産所得がプラスの場合は、
青色申告特別控除が10万円か65万円ありますよね。


でも、法人で青色申告している場合は、
この青色申告特別控除はありません。


《編者 叶 温》



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第98回「借金をしたら相続税対策になるのか?」

  • 2014年04月25日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付はできれば複数棟で!

  • 2014年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。


ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。


でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。


ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。


また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。


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物件売却の税金は来年にくる?

  • 2014年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却して、売却益が出ると、もちろん税金が発生します。


個人の短期売却だと、売却益に対して39%、
長期だと20%の税金が掛かります。


売却時の利益は、結構大きくなることも多いので、
税金もそれにともなって大きくなりがちです。


そして、この売却益に対する税金の支払いは、翌年になります。


だから、年の初めに物件を売却しても、1年後まで納税がありません。


したがって、手元にお金ができたからといって、
キャッシュが残らないほどの、大きな投資をしてしまうと
翌年の納税に困ってしまうこともあるので、
しっかり計画しておく必要がありますね。


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法人化は簿価と残債のバランスが重要?

  • 2014年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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節税のために個人で持っている物件を法人へ売却するケースがあります。


法人で所有したほうが、家族への役員報酬など、
節税の幅が広がりますからね。


でも、物件を個人から法人に移す時に注意することがあります。


それは、移す物件の簿価と残債のバランスです。


通常、物件を移す時は、簿価で移すことが多いのですが、
簿価より残債の方が大きいと、借入が残ってしまうからです。


例えば、簿価8千万円、残債1億円の状態で、
個人から法人へ物件を移すケースを考えてみましょう。


簿価で物件を移すということは、
法人に8千万円で売却するということになります。


だから法人は金融機関より8千万円を借入して、
個人に購入代金を支払います。


一方、個人は法人から8千万円を売却代金として受け取るわけですが、
残債が1億円あるので、残りの2千万円は
自己資金を出さないといけなくなるんですね。


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  • 2014年04月21日
  • 投稿者:taxkanae
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物件が古くなるにつれて、家賃はだんだん下がっていくものですよね。


物件の購入を検討するときには、この家賃の下落を反映するために、
通常、家賃下落率を設定します。


下落率は、物件や地域によっても変わりますが、
だいたい0から1%程度を入れます。


でもこの家賃下落率が物件を売却するときの出口に影響します。


なぜなら、今の物件の判断は表面利回りで検討される傾向があるからです。


仮に毎年1%の家賃下落率として、単純に10年で10%家賃が下落するとします。


年間家賃収入1千万円だったとすると、10年後には900万円になりますね。


すると、表面利回り10%で売却できたとすると、
当初1億円だった売価が、10年後には9千万円になるということです。


このように、家賃下落は出口に影響するので、
所有しているときの運営はとても大切なんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
家賃下落率が売価にどのように影響するかも、確認することができます。


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利息は経費ランキング1位?

  • 2014年04月21日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが、
「こんな出費は経費にできますか?」
というものです。


特にサラリーマンの方は、
出費したものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、
ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
5年目までは1年ごとに金利を設定でき、
その後は5年ごとに金利を設定することができます。


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第97回「人によって欲しい物件は変わる」

  • 2014年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が難しくなった理由

  • 2014年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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色んな不動産投資家さんや、不動産業者さんとお話ししていると、
まだまだ、今でも消費税還付ができることを知らない方が多いようです。


消費税還付は、以前は普通にできていましたが、
平成22年の税制改正から、難しくなりました。


税制改正の内容は、簡単に言うと次の3つに当てはまると、
還付された金額を、将来返さなくてはならなくなるというものです。


1、平成22年4月1日以降に課税事業者選択届出書を提出して
  課税事業者を選択した者


2、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる者


3、課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に
  調整対象固定資産(土地や建物のこと)を購入した者


でも、逆に言えば、この 3 つの条件のうち 1 つでも該当しなければ、
まだ消費税還付が成功する可能性があるということです。


そして、この3つの条件のうち1つをどうやって外すかが、
腕の見せ所というわけです。


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法人設立後に忘れてはいけない申請書

  • 2014年04月17日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立すると、色々と届出書を出さないといけません。


その中でも絶対に忘れてはいけない届出書が
「青色申告の承認申請書」です。


青色申告には税金上の特典が色々ありますが、
そのほとんどが、青色申告をしていることが前提条件になっています。


特に、法人を設立して物件を購入した初年度は、
損失が発生することがありますよね。


その時に青色申告をしていないと、
その損失を翌年度以降に繰り越すことができなくなります。


青色申告の申請書の期限は、法人の場合は
設立の日以後3ヵ月以内か、事業年度終了の日の
どちらか早い日となります。


絶対に忘れないようにしてくださいね。


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損害保険の返戻金が返ってきたら?

  • 2014年04月16日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、火災保険や地震保険などの損害保険を掛けますよね。


1年単位で掛ける人もいれば、5年や10年単位の長期で掛ける人もいます。


長期で掛けた方が、1年あたりの保険料は安くなりますからね。


でも、会計的には1年以内の短期の保険料は、
一括で経費に落とせますが、長期だと資産計上しなければいけません。


仕訳で言うとこんな感じ。


 長期前払費用/現預金


そして、期末に今年度分を取り崩します。


 損害保険料/長期前払費用


逆に物件を売却すると、売却日以降の保険料が返ってきます。


その時の仕訳は、次のようになります。


期首から売却日までの保険料分 損害保険料/長期前払費用
売却日以降の未経過の保険料分 現預金  /長期前払費用


売却時の仕訳はちょっと難しいですが、覚えておいてくださいね。


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長期の空室に困っている大家さん必見のミニセミナー

  • 2014年04月15日
  • 投稿者:taxkanae
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空室はお金をドブに捨てているようなものですよね。


これが長期間なら、その損失は莫大なものになります。


特に不動産賃貸業は粗利100%の商売なので、
入ってくるはずの家賃が空室によって入ってこなければ、
キャッシュフローも大きく減少してしまいます。


そして、その空室の原因は、もしかしたら
リフォームの内容が今の時代に合っていないしれません。


では、もし今の時代に合ったリフォームをタダでしてくれて、
その後の入居付けも保証してくれたら、
長期間、空室に困っている大家さんにとっては、いい話ですよね。


そして、そんな方法が実はあるんです!


僕が代表を務める、大家さん学びの会(R)関西では、
今週19日(土)にその内容についてのミニセミナーを開催します。


長期間、空室で困っている方は、ぜひ参加してみて下さいね!


残席3 ⇒ http://bit.ly/OM4wRx


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白色は損失を繰越できない?

  • 2014年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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個人も法人も、申告の方法として青色と白色があります。


青色申告をすると、税金上色んな特典が用意されています。


その一つが、損失が出た時の繰越しです。


例えば大規模修繕で1円万円掛かったとして、
その年の損失がマイナス500万円になったとします。


個人の場合は、給与等の他の所得と合算しても
まだマイナスの場合に3年間、そのマイナスを繰り越すことができます。


一方、法人でマイナスが出ると、9年間繰越しができます。


繰越しができると、将来の利益と相殺できるので、節税になります。


でも、白色申告だとこの繰越しができないんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
「欠損金の繰越控除」という項目を設定することで、
繰越しするかどうかを選べるようになっています。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成26年5月末まで、無料で使い放題です。

先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


4月20日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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そのままで短く?それとも少なく長く?

  • 2014年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入して、キャッシュが貯まってくると
検討したいのが、繰上返済です。


繰上返済の方法には2つあります。


期間短縮型と、返済額軽減型です。


期間短縮型は、今までの月々の返済額と同じ返済額で、
その分、返す期間が短くなる返し方です。


毎月のキャッシュフローは変わりませんが、早く楽になれますね。


一方、返済額軽減型は、返済期間はそのままで、
月々の返済額を、今までよりも少なくする返し方です。


毎月のキャッシュフローは楽になりますが、
返し終わるのは遅くなりますね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
繰上返済の方法も、どちらか選べるようになっています。


こんな感じ ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage04.png


《編者 叶 温》



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第96回「非線引き地域って?」

  • 2014年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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第95回「叶が売却時に考えたこと」

  • 2014年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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