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お金を残す不動産投資ブログ

勘違いの多い繰越損失

  • 2014年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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大規模修繕などで修繕費を一括で経費にすると、
損失が発生する場合があります。


そして、青色申告をしていれば、この損失は繰越しが出来ます。


繰越しできると、翌年以降の利益と相殺ができるので、節税に繋がります。


でも、この損失の扱いでよく勘違いされていることがあります。


それは、個人で給与など、他にも所得がある場合です。


個人で他に所得がある場合は、まずその所得と、
不動産所得の損失を合算します。


そして、合算してもまだ所得がマイナスの場合に、
初めて繰越しができます。


不動産所得で損失が出たら、そのまま繰越できると
思っている勘違いが多いので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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第103回「消費税還付に対する税務署の対応」

  • 2014年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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物件購入1年目の確定申告で注意すること!

  • 2014年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した後は、確定申告をする必要があります。


1年目の確定申告は、購入諸経費がたくさん掛かっているので、
マイナスになるケースが多いと思います。


個人の不動産所得がマイナスになった時は、
確定申告で注意しないといけないことがあります。


それは、「土地等を取得するために要した負債利子の額」です。


名前だけ聞くと、意味がわかりませんが、
要するに、「借入金の利息のうち、土地に対応する分」ということです。


では、借入金の利息のうち、土地に対応する分はどうなるのでしょう?


普通、不動産所得でマイナスが出ると、給与等の他の所得と合算
(これを損益通算といいます。)できて、節税になります。


でも、借入金の利息のうち、土地に対応する分は、合算できないんです。


すると、合算できるマイナスが少なくなって、税金が増えてしまいます。


具体例で言うと次のような感じになります。


・1億円の物件をフルローンで購入
・年間利息300万円
・土地:建物=3:7


年間利息300万円×土地の割合30%=合算できない分90万円


90万円のマイナスが他の所得と合算できないということになるんですね。


《編者 叶 温》



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女性目線の防犯対策で満室にする方法!

  • 2014年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が持っていた一棟マンションで、
昔、空き巣に入られたことがあります。


ファミリー物件で、オートロックがないマンションでしたので、
入られやすかったのかもしれませんね。


その後、空き巣被害にあった入居者さんから要望があり、
マンションの共用部分に防犯カメラを設置しました。


それから売却するまで、空き巣被害はなくなりましたが、
この時、防犯対策の重要性を認識しました。


ファミリー物件も、独身用物件もそうですが、
特に女性は防犯対策に敏感です。


防犯対策はあまりお金を掛けないで、できるものもあります。


コスパの高い防犯対策ができれば、女性を安心させて、
低予算で満室&長期入居につなげることが出来るかもしれませんね。


6/14(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、


「TVで活躍中の美人防犯アドバイザーが教える!
 空室を埋めるコスパの高い防犯対策!」


というタイトルで、鍵士の資格も持つ、
美人防犯アドバイザーの京師美佳さんに、
低予算でできる効果的な防犯対策についてお話しして頂きます。


女性目線のコスパの高い防犯対策で、
物件を満室にしたい方は、ぜひご参加くださいね!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1gKkcMs


《編者 叶 温》



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消費税還付額をどうしたら満額にできるのか?

  • 2014年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに消費税還付額を満額にするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


    課税売上割合
 ------------------------×100 = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


 消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


《編者 叶 温》



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第102回「消費税の課税事業者とは」

  • 2014年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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土地が減価償却できない理由

  • 2014年05月21日
  • 投稿者:taxkanae
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世の中にあるモノはほとんどのものが劣化していきます。


不動産の世界だと、建物や設備、車や給湯器などなど。


劣化していくので、その分を経費としていくことが減価償却という手続きです。


逆に言うと劣化しないものは減価償却できません。


その代表的なものが土地です。


土地は、その土地の上に建てられた建物が、
火事になろうが、地震で倒れようが、なくなりません。


だから減価償却ができないんですね。


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1日5分でできる記帳

  • 2014年05月20日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、確定申告に向けて
帳簿を作成しないといけません。


でも不動産の帳簿は、コツをつかめば比較的簡単に作成できます。


なぜなら、他の商売と違って、
あまり売上の変動もありませんし、仕入もないからです。


特に管理会社に任せている場合は、もっと簡単です。


賃料は管理会社の明細を見ればわかります。


また、管理費や水道光熱費など銀行通帳を通る経費は、通帳を見ればわかります。


そして、銀行への返済は返済予定表を見ればわかります。


したがって、自分でつけなければいけないのは、
銀行通帳を通らない経費だけです。


どのようなものがあるかというと、
交通費や接待交際費などです。


これだけなら、1日5分もあればできますよね。


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物件購入諸経費のポイントは?

  • 2014年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、物件価格の約7%程度の
諸経費が掛かります。


主な諸経費としては次のようなものです。


・仲介手数料
・印紙
・司法書士報酬
・登録免許税
・不動産取得税


この中で、金額が大きいものの上位3つは、
仲介手数料、登録免許税、不動産取得税です。


仲介手数料は、法律で%が決められているので、
計算は簡単ですよね。


でも、金額が大きいのに、計算が難しいのは、
登録免許税と不動産取得税。


なぜなら、この2つは固定資産税評価額がわからないと、
計算ができないからです。


したがって、購入諸経費が高いか低いかのポイントは、
登録免許税と不動産取得税になります。


この2つがわかれば、いくら諸経費が掛かるのかが、ほぼ確定します。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
物件種別と固定資産税評価額がわかれば、
登録免許税と不動産取得税が自動計算されます。


また、固定資産税評価額がわからなくても、
物件概要で、およその固定資産税評価額を自動計算します。

《編者 叶 温》



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第101回「接待交際費が経費に落ちる?」

  • 2014年05月16日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の物件を法人へ移す時の価格はいくら?

  • 2014年05月16日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている物件を、節税対策で新規法人を設立して、
個人へ移すケースがあります。


法人化すると、家族などに役員報酬を払えるので、
所得の分散がやりやすくなるからです。


でも、物件を法人に移す時に問題になるのが、
物件をいくらで法人に売却するかです。


税務の基本は「時価」で売却しなければいけませんが、
この「時価」が難しいのです。


なぜなら、時代によっても、相手によっても時価は変わるからです。


そこで、建物を法人へ売却する時は、基本的には簿価を使うことが多いです。


でも、一概にすべてこれが正しいとは限らないところが難しいところです。


そして、新規法人へ物件を売却する時は、
消費税還付ができる可能性もあります。


消費税還付ができれば、法人に掛かってくる、
登録免許税や不動産取得税を、還付金で賄うこともできるかもしれませんね。

《編者 叶 温》



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サラリーマン大家の経費病は危険?

  • 2014年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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僕も税理士を独立する前は、会計事務所に勤めるサラリーマンでした。


だからよくわかるのですが、サラリーマン大家は、
経費病に掛かっている人が多いです。


経費病とは、不動産を購入した後に、
経費にしたい、あるいは経費を使いたいという病気です。


サラリーマンは、中小企業の経営者や個人事業主と違って、
お給料から経費を引くことができません。


だから、ある意味、羨ましかった部分があるので、
経費病になってしまうんでしょうね。


でも、実は経費病はとても危険です。


何が危険かというと、経費病に掛かることで
次の物件が買えなくなる可能性が高くなるからです。


経費を多くするということは、利益が少なくなるということ。


利益が少ない事業に、銀行はお金を貸してくれません。


だから、無理に経費を多くして利益を削ることで、
与信が既存されていくんですね。


くれぐれも経費病にはご注意ください。

《編者 叶 温》



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不動産所得の仕訳は簡単?

  • 2014年05月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を取得すると、規模は関係なく、帳簿を作らないといけません。


今まで白色申告は、原則として帳簿の作成義務はありませんでしたが、
今年から、作成が義務付けられています。


となると、どうせなら色々特典が付いてくる青色申告で、
しかも事業的規模なら、会計ソフトを使った方がいいです。


なぜなら、会計ソフトで帳簿を作ったら、
複式簿記になるので、青色申告特別控除が65万円になるからです。


確かに最初は、簿記というと難しく感じるかもしれませんが、
実は不動産所得で出てくる仕訳のパターンは、数が少ないです。


敢えていえば、難しいのは物件を取得した時や、
物件を売却した時の仕訳です。


だから、最初だけ税理士さんに任せて、
後の簡単な部分は自分で勉強しながら
帳簿を付けるのが効率的かもしれません。

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銀行に求められた書類とは?

  • 2014年05月12日
  • 投稿者:taxkanae
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今、僕自身が検討している物件があって、
先日、銀行の担当者を呼んで、物件査定をお願いしました。


銀行から求められる書類としては次のようなものがあります。


・物件の資料
・法人の登記簿謄本
・法人の決算書
・新規法人の場合は個人の前3期の確定申告書or源泉徴収票
・借入がある場合は返済予定表


そしてもう一つ、担当さんから
「これがあると助かります」
と言われた書類があります。


それは、


「事業計画書」です。


事業計画書とは、その物件を購入して、
どのように運営していくかを数字に置き換えた
いわゆるキャッシュフロー表です。


銀行では独自の基準で物件のキャッシュフローを査定しますが、
やはり、あなたがどんな形で運営しようと思っているのかを
見たいと思っているんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
必要項目を入力すれば、わずか15分程度で事業計画書が作成できます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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購入を検討している物件はどのタイプ?

  • 2014年05月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい目的は、人によって様々です。


もっとも多いのが、毎年のキャッシュフローを得たいという目的。


この目的だと、大切な指標としては、次の6つが挙げられます。


・満室表面利回り
・純収益利回り
・所有時税引き前キャッシュフロー
・所有時税引き後キャッシュフロー
・借入金比率
・債務回収比率


この6つの項目がいい数字なら、キャッシュフロー上は安全性が高いです。


一方、毎年のキャッシュフローよりも、
投資効率よく、キャピタルゲインも得たいという投資法もあります。


この場合は、次の4つの指標が大切になります。


・自己資金の回収期間
・売却時税引き後キャッシュフロー
・投資業績
・投資利回り


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
上記10の項目別に10点満点で点数が出て、
レーダーチャートでどんなタイプの物件かがわかるようになっています。


《編者 叶 温》



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第100回「グリーン投資減税の適用可能範囲」

  • 2014年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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節税対策にウルトラCはあるのか?

  • 2014年05月08日
  • 投稿者:taxkanae
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たまに質問を受けることの一つにこんな質問があります。


「節税のウルトラCを教えてください!」


不動産投資をすると節税になる、とどっかで聞いた人が、
このような質問をすることが多いですね。


特にサラリーマンだと、今まで節税にほとんど縁がなかったので、
余計に“節税”という言葉に敏感になるのかもしれません。


でも、不動産投資の節税にウルトラCはありません。


そんな節税方法があったら、僕が教えてもらいたいくらいです。(笑)


あえて挙げろと言われたら、消費税還付や
太陽光発電のグリーン投資減税ぐらいでしょう。


節税というものは、ある意味仕組みなんです。


法人化にしても、個人で家族にお給料を払うにしても、
何か一つの節税対策で、大幅に節税できるというものではありません。


大きな仕組みの中で、節税を組み立てていくものです。


だから、しっかりと節税の方針を決めて、
将来の目標に合うようにしていかないとダメなんですね。


《編者 叶 温》



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居住用物件の大家さんは消費税率アップで損している?

  • 2014年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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4月から消費税率が8%にアップしました。


これによって僕たちが普通にモノを買う時も、
今までより3%多くお金を払うことになります。


でも商売をしている人にとっては、
その分、売上も3%分アップするので、
実は消費税アップ分を負担していないことになります。


例えば100円のものを仕入れて、300円で売る場合を考えてみましょう。


5%の時 315円-105円=210円 利益200円 消費税10円納税


8%の時 324円-108円=216円 利益200円 消費税16円納税


消費税率がどちらでも利益200円は変わってませんよね。


なぜなら消費税は、最終的に消費税者が負担するものだからです。


でも、居住用物件の大家さんは、
電気代や管理費などの消費税率がアップしているのに、
居住用の家賃には消費税が掛からないと理由で、
家賃アップはなかなかできるものではありません。


だから、居住用物件を持つ大家さんは、
消費税率アップで損をしていることになります。


でも、逆に消費税還付ができれば、
還ってくるお金も多くなることになります。


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意味がないシミュレーション?

  • 2014年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。


でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか?


融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。


でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。


しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。


そのコストは何だと思いますか?


そのコストとは税金です。


税金は、個人なら最大50%、法人でも最大約40%、利益に対して発生します。


ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。


でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。


税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができます。


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印紙税が1/2で済む?

  • 2014年05月02日
  • 投稿者:taxkanae
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私は3月に物件を売却しました。


売買なので当然、買主さんと売買契約書を交わします。


そして、不動産の売買契約書には印紙が必要です。


私の物件は1億円を超えていたので、
売買契約書に貼る印紙は8万円が必要でした。


でも、買主さんと交渉し、私の売買契約書を写しにすることで
買主さんと印紙税を折半して4万円にしました。


印紙税は課税文書に掛かってくるものですが、
ただの写しは課税文書ではないため、印紙は必要ないんですね。


不動産の取引は金額が大きくなりがちなので、
4万円というと微々たる金額に感じてしまいます。


でも、日常生活で4万円はかなり大きな金額なので、
これを節約することで、国内旅行ぐらい行けるかもしれませんので、
ぜひ、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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第99回「着地点を決めておくことが重要」

  • 2014年05月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件売却は設備償却に注意?

  • 2014年05月01日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却したときの税金は、結構勘違いしている人が多いです。


どのように勘違いしているかというと、
次の算式で求めた売却益に税金が掛かると思っているケースです。


【物件売却金額-売却諸経費-残債=売却益】


このように思っている人は、全然違いますので要注意です。


物件売却時の税金は、次の算式によって求められます。


【物件売却金額-売却諸経費-物件簿価=売却益】


この中で物件簿価は、建物と土地の帳簿上の金額です。


そして建物の簿価は、毎年減価償却をしていくので、
徐々に減っていきます。


でも、建物の一部を設備として認識している場合は、
初期の減価償却費が多額になるので、
簿価がとても低くなっている可能性が高いです。


イコール売却するときには、売却益が出やすくなるということなんですね。


《編者 叶 温》



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