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お金を残す不動産投資ブログ

容積率オーバー物件の注意点

  • 2014年06月28日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、必ずチェックすることの一つが容積率です。


容積率というのは、土地の広さに対する、建物の広さの割合をいいます。


これは地域によって変わり、高級住宅街では、容積率が低いです。


容積率が低いということは、土地にゆったりと建物が建てられている状態です。


逆に商業地域では、容積率が高いので、
狭い土地でも背の高い建物を建てることができます。


そして、ちょこちょこ容積率をオーバーしている物件があります。


これは違法なのですが、容積率がオーバーしているということは、
通常よりも建物が広いということになるので、
その分、貸せるスペースが多くなり、利回りが上がります。


でも、容積率オーバーの物件は、やっぱりデメリットもあります。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

自分でやるのか?代わりにやってもらうのか?

  • 2014年06月27日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士事務所との顧問契約の形には、大きく分けて2つあります。


それは、記帳を自分でやる自計化型と、代わりにやってもらう記帳代行型です。


今はどこにでも当たり前のようにパソコンがある時代なので、
ほとんどの事務所は、お客さんのパソコンにソフトを入れて、
そのソフトに記帳してもらう自計化を進めています。


自計化の良いところは、毎日入力することで、
タイムリーな業績把握ができることです。


一方、記帳代行型は、お客さんから資料をもらって、
税理士事務所が代わりに帳簿を作成する形態です。


この形だと、どうしても遅れての記帳となるため、
タイムリーな業績把握は難しくなります。


では、不動産運営をしている大家さんにとっては、
どちらの方がいいのでしょう?


大家さんによっても違うかもしれませんが、
僕としては記帳代行型がいいと思っています。


なぜなら、不動産運営は他の商売と違って、
毎日、売上額が変わるわけでもないですし、仕入もないからです。


毎日変動する売上や仕入がないということは、
それほど毎日業績をチェックする必要はありませんよね。


むしろ、不動産購入時や売却時の記帳は、
とてもややこしいので、税理士事務所側で記帳する方が安全です。


《編者 叶 温》



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第107回「容積率オーバー物件の注意点」

  • 2014年06月27日
  • 投稿者:taxkanae
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第106回「電子申告のメリット」

  • 2014年06月20日
  • 投稿者:taxkanae
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売り主の気持ち

  • 2014年06月18日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は今年の3月に物件を売却しました。


今までは購入するだけしか経験がなかったので、
今回、初めて売主になったことで、
売主としての気持ちがよくわかりました。


まず売主としては、買い付けが入るだけでも嬉しいものです。


特に、売り出してからの期間が長ければ長いほど嬉しいです。


買付価格はさておき、買い付けが入ると、
なんだか自分の物件が認められたような気持になります。


もちろん、それが自分が思っていたよりも低すぎることもありますが、
逆にこちらが譲歩した価格を提示することもできます。


このようにして、交渉が進んでいけば、
売り主としては、売れた後のことを想像するようになります。


「これが売れて残ったお金で、○○を買おう」とか、
「これが売れたら、○○円ぐらいの物件が狙えるな」などなど。


また物件を売却することで、トータルとしての業績も確定させることができます。


《編者 叶 温》



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経費を入れないほうがお金は残る?

  • 2014年06月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して、不動産運営が始まると、
できるだけ経費を入れたいですよね。


“経費”という言葉は“節税”と一緒で、魅力的に聞こえるようです。


特に、お給料から経費を引くことのできない、
サラリーマンの方は、その傾向が強いように思います。


でも、これから不動産投資を拡大していきたい人にとっては、
経費を多くすることで、お金が残らなくなる可能性が大きいんです。


経費が多くなるということは、利益が少なくなるということ。


利益が少なくなるということは、税金も少なくなるので、節税になります。


でも、利益が少ないということは、銀行からの評価も悪くなるということです。


銀行からの評価が悪くなるということは、
金利交渉もやりにくくなるということです。


金利というのはキャッシュフローに与える影響はかなり大きく、
1億円の借入で1%金利が下がれば、単純計算すると、
税引き前で100万円のお金が残ることになります。


だから、僕は顧問先や相談者に、
「変に経費を積み増すよりも、しっかりと利益を出して、
 金利を下げる方が、結局お金が残りますよ」
とアドバイスしています。


参考にしてくださいね。


《編者 叶 温》



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節税が税理士の仕事なのか?

  • 2014年06月16日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士と顧問契約する大きな理由の一つが、
節税対策のアドバイスですよね。


「節税」という言葉には、特殊な魅力があるようで、
この言葉に反応してしまう人も多いと思います。


「節税」は「脱税」ではないので、
もちろん、うちの事務所でも
出来る限りのアドバイスさせてもらっています。


でも、節税というのは、ウルトラCはなく、
いわば「仕組み」のようなものです。


例えば、法人を設立して、役員報酬を払うのも一つの節税対策ですが、
これも、それ自体が一つの仕組みですよね。


さらに、不動産投資家にとっては、節税をすると不利になるケースもあります。


なぜなら、節税をするということは、利益が少なくなった結果です。


利益が少なくなると、金融機関からの評価は下がってしまいます。


その結果、下げられる金利を下げられなかったり、
次の不動産を購入する時に、融資を受けられなかったりするわけです。


だから、税理士と顧問契約をする時は、ただ単に節税だけを勧める税理士ではなく、
あなたの目標に合うアドバイスをくれるような税理士の方がいいです。


《編者 叶 温》



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不動産価格が上がっている時期だからこそ!

  • 2014年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ2年ほど、アベノミクスや東京五輪やらで、
不動産価格が上がってきていますね。


昔は表面利回り10%の物件など、ざらにありましたが、
今は表面利回り7%から8%で出ているのがほとんどです。


不動産価格が上がるということは、
表面利回りが下がるということです。


そして表面利回りが下がるということは、
不動産価格と比べて、家賃収入が少ないということになります。


賃貸経営は、仕入がない粗利100%の商売なので、
売上が少なくなれば、粗利もそのまま少なくなります。


すると、利益に対する返済の比率が上がり、
手残りのキャッシュフローが少なくなってしまいます。


そして、不動産価格が上がっているこんな時期だからこそ、
自分自身の目標の確認と。慎重なシミュレーションが必要です。


僕が開発した物件シミュレーションソフト REITISS(リーティス)では、
税金を引いた後のキャッシュフローに加えて、
売却のシミュレーションまでできます。


不動産から生まれるお金の流れをしっかりと読んで、
不動産投資で絶対に失敗しないようにして下さいね。


《編者 叶 温》



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第105回「賃貸併用住宅のメリット・デメリット」

  • 2014年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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本日締切!6/14(土)女性目線の防犯対策セミナー

  • 2014年06月12日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は本日締切の6/14(土)
女性目線の防犯対策セミナーのお知らせです。


僕が平成22年から運営している大家さんのための勉強会が、
大家さん学びの会(R)関西です。


大家さん学びの会(R)関西では、
2ヵ月に1回、不動産投資家や大家さんに役立つセミナーを開催しています。


セミナーの内容は、リフォーム、税金、融資、保険、体験談など
様々なテーマで実施しています。


今回の定例勉強会は24回目となり、
立ち上げてから丸4年目を迎えました。


そして、今回のテーマは女性目線の防犯対策!


防犯アドバイザーの京師さんに、
コスパの高い女性目線の防犯対策についてお話してもらいます。


ゲスト参加もできますので、コスパの高い防犯対策で、
物件の空室対策をしたい方は、必見の内容です。


申込受付は本日で締切ですので、今すぐお申込み下さい!


本日締切! ⇒ http://bit.ly/1gKkcMs


《編者 叶 温》



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物件が古くなれば、利回りは上がる?

  • 2014年06月11日
  • 投稿者:taxkanae
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持っている物件が古くなると、家賃が下落していくので、
利回りは下がると思いますよね。


例えば、1億円で買った物件の家賃収入が1千万円なら、
表面利回り10%です。


でもこれが10年経って、家賃収入が900万円になれば、
表面利回りは9%になります。


でも、買う側見ると、物件が古くなれば、利回りを上げてほしいものです。


なぜなら、家賃収入1千万円の物件を、今なら1億円で買えるとしても、
10年後なら、建物も古くなっているので、
1億円よりも安く買いたいと思うからです。


家賃収入が同じで、10年後の価格が9千万円なら利回りは11%になりますからね。


だから、買う側からすれば、物件が古くなれば利回りは上げてほしい。


逆に売る側からすれば、物件が古くなれば
物件価格を下げなければならないということになるんですね。


《編者 叶 温》



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女性が気に入る物件とは?

  • 2014年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で最も重要なことは、空室をできるだけなくすことですよね。


空室が発生すると、まるまる家賃が入ってこないので、
お金をドブに捨てているようなものです。


では、空室をできるだけ少なくするためには、どうすればよいのでしょう?


その一つは、女性が気に入る物件にすることです。


ファミリー物件だと、たいてい奥さんが決定権を持っていますし、
単身物件でも、女性が多く住んでいる物件は、安心できる物件です。


では、女性が気に入る物件とはどんな物件でしょう?


要素は色々とありますが、防犯対策がなされている物件は人気が高いです。


僕はハウスメーカーのセミナーで講師をすることも多く、
その際に、ハウスメーカーが何に力を入れているのかお聞きすると、
やっぱり、防犯対策を重視して物件を作っています。


ファミリーでも単身世帯でも、今の時代、
女性が安心して住めるようにすることが、
入居付けを早め、長く住んでもらうために必要なんですね。


6/14(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
防犯アドバイザーの京師さんに、
コスパの高い女性目線の防犯対策についてお話してもらいます。


空室でお困りの方は、ぜひご参加下さいね!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1gKkcMs

売却時の手残り金額を算出するには?

  • 2014年06月09日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、不動産価格が高騰しているので、
物件を持っている人は、売却を考えている人も多いです。


うちの事務所も、売却のご相談を受ける場合があるのですが、
ご相談者が一番知りたいことは、いくらで売ったら、いくら残るのか?
という手残り金額です。


売却した時の手残り金額は、単純に考えると次の計算式で算出できます。


 売価-(残債+売却諸経費)=手残り金額


でも、実際には税金も引かれるので、次の計算式が正解です。


 売価-(残債+売却諸経費+税金)=手残り金額


では、この税金の元となる売却益をどうやって算出するのか言うと、
次の計算式で算出します。


 売価-(建物簿価+土地簿価+売却諸経費)=売却益


持っているときと一緒で、
利益と実際のキャッシュフローは違うんですね。


《編者 叶 温》



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区分がいいのか?一棟がいいのか?

  • 2014年06月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を考えている相談者からよく聞かれる質問の一つが、
区分所有がいいのか、一棟ものがいいのかというものです。


一棟ものはどうしても金額が大きくなり、
借入金額も大きくなるので、失敗した時の恐怖心があるんですね。


だから、区分所有から初めて、不動産運営に慣れてから、
一棟ものにチャレンジしたいと思うケースが多いようです。


そんなとき、僕がお聞きするのは、
不動産投資をすることで、どうなりたいかという目標です。


そして、その目標を達成するためには、
いつまでに、いくら必要なのかもお聞きします。


不動産投資をすることによって、月々、数万円のキャッシュフローがあればいい
ということであれば、区分所有でもOKです。


でも、月々数十万円のキャッシュフローが欲しいということであれば、
小さな区分所有マンションでは、なかなか目標に到達しません。


大家さん学びの会 関西では、セミナーの後に、
情報交換会を開いています。


情報交換会では、今回のような質問の他にも、
物件の探し方や、融資の状況、税金のことなど
色んな質問にお答えしています。


また、実際に不動産投資をしている大家さんも来るので、
区分にしても一棟にしても、リアルな声を聞くこともできます。


次の定例勉強会は来週、6/14(土)。


もうすぐ締切ですので、予定の合う方はぜひご参加下さい!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1gKkcMs


《編者 叶 温》



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第104回「売却時に必要な資料とは」

  • 2014年06月06日
  • 投稿者:taxkanae
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また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
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家賃下落が売却時に影響する?

  • 2014年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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人口が減っている日本では、物件は供給過剰になっていきます。


また時が経てば、建物も古くなりますし。
設備や間取りも時代遅れになってしまいます。


このような理由から、家賃は徐々に下がっていくものですよね。


でも、家賃の下落は賃貸経営においては悪です。


不動産賃貸業は他の商売と違って、変動費的な原価がありません。


あるのは固定費のみ。


ということは、家賃が下がれば、そのまま利益に影響します。


そして、今の不動産投資は、利回りを中心に考えられているので、
売却時の売価にも影響があります。


年間家賃収入1千万円で表面利回り10%で売れるとすれば、
1億円で物件は売れます。


でも、家賃が下落し年間家賃収入900万円なら、
売価は9千万円になってしまいます。


だから、家賃を維持、向上させることは、
不動産投資において、とっても重要なんですね。


《編者 叶 温》



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最初の一歩を踏み出そう!

  • 2014年06月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今、サラリーマンをしている方が、不動産投資をしたいと思っても、
なかなか周りに相談できる人なんていないと思います。


僕もサラリーマンの時代に不動産投資をはじめましたが、
会社には相談できる人はいなかったです。


でも、不動産投資は金額が大きくなる投資なので、
相談できる人がいるか、いないかは大きな問題です。


でも、セミナーなどに参加するのは、最初は特に気が引けますよね。


もしかしたら、セミナー主催者に騙されるかもしれませんからね。


また、コミュニティが形成されている勉強会などへの参加も、
自分だけ疎外感を感じるのではないかと心配もあるでしょう。


うちが運営している、大家さん学びの会(R)関西の勉強会でも、
初めて参加する方は、やっぱり緊張感のある面持ちで来られます。


でも、情報交換会をして、懇親会まで行くと、
かなり周りの人たちと打ち解けて、『来てよかった」と言って頂けます。


みんな同じ目的や悩みを持った方の集まりなので、
当然といえば当然なんです。


こうやって、最初の一歩を踏み出すことができれば、
不動産投資の成功も一歩近づくことになると思います。


大家さん学びの会(R)関西の次の定例勉強会は6/14(土)。


本当にみんな気さくで、優しく対応してくれますので、
これから不動産投資をはじめたい方は、ぜひ一度参加してみて下さいね。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1gKkcMs


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最初の一歩を踏み出そう!

  • 2014年06月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今、サラリーマンをしている方が、不動産投資をしたいと思っても、
なかなか周りに相談できる人なんていないと思います。


僕もサラリーマンの時代に不動産投資をはじめましたが、
会社には相談できる人はいなかったです。


でも、不動産投資は金額が大きくなる投資なので、
相談できる人がいるか、いないかは大きな問題です。


でも、セミナーなどに参加するのは、最初は特に気が引けますよね。


もしかしたら、セミナー主催者に騙されるかもしれませんからね。


また、コミュニティが形成されている勉強会などへの参加も、
自分だけ疎外感を感じるのではないかと心配もあるでしょう。


うちが運営している、大家さん学びの会(R)関西の勉強会でも、
初めて参加する方は、やっぱり緊張感のある面持ちで来られます。


でも、情報交換会をして、懇親会まで行くと、
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みんな同じ目的や悩みを持った方の集まりなので、
当然といえば当然なんです。


こうやって、最初の一歩を踏み出すことができれば、
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大家さん学びの会(R)関西の次の定例勉強会は6/14(土)。


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女性目線の防犯対策で満室にする方法!

  • 2014年06月01日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が持っていた一棟マンションで、
昔、空き巣に入られたことがあります。


ファミリー物件で、オートロックがないマンションでしたので、
入られやすかったのかもしれませんね。


その後、空き巣被害にあった入居者さんから要望があり、
マンションの共用部分に防犯カメラを設置しました。


それから売却するまで、空き巣被害はなくなりましたが、
この時、防犯対策の重要性を認識しました。


ファミリー物件も、独身用物件もそうですが、
特に女性は防犯対策に敏感です。


防犯対策はあまりお金を掛けないで、できるものもあります。


コスパの高い防犯対策ができれば、女性を安心させて、
低予算で満室&長期入居につなげることが出来るかもしれませんね。


6/14(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、


「TVで活躍中の美人防犯アドバイザーが教える!
 空室を埋めるコスパの高い防犯対策!」


というタイトルで、鍵士の資格も持つ、
美人防犯アドバイザーの京師美佳さんに、
低予算でできる効果的な防犯対策についてお話しして頂きます。


女性目線のコスパの高い防犯対策で、
物件を満室にしたい方は、ぜひご参加くださいね!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1gKkcMs


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