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お金を残す不動産投資ブログ

物件売却時の手残りはキャッシュフローの何年分か?

  • 2014年07月30日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は今年の3月に物件を売却しましたが、
その時に考えたのは、売却した時の手残り金額です。


例えば、その物件を持っていることによって入ってくる
毎年のキャッシュフローが、200万円だったとします。


そして、その物件を売却した場合の、
税金まで引いた手残り金額が、2,000万円だとします。


このケースだと、その物件を売却することで、
毎年のキャッシュフローの10年分が、一気に入ってくることになります。


もし、物件を10年間所有していたら、
空室もあれば、家賃下落、思わぬ修繕など、
色んなリスクが伴います。


でも、売却すると、何のリスクもなく
一度に10年分のキャッシュフローを得られることになります。


キャッシュフローの何年分をOKとするかは、
人によって変わりますが、僕の場合は10年以上を基準としていました。


興味のある人は、一度試算してみて下さいね。


《編者 叶 温》



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第111回「均等割りについて」

  • 2014年07月25日
  • 投稿者:taxkanae
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築古物件の耐用年数は何年?

  • 2014年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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利回りが高い物件を購入しようと思うと、
どうしても築年数が古い物件になってしまいますよね。


売出中の物件の中には、耐用年数が過ぎているような
築古の物件もちょこちょこ見ます。


では、そんな築古物件の耐用年数はどうやって計算するのでしょう?


これはまず、建物の構造の耐用年数によって違ってきます。


それぞれの構造別の新築時の耐用年数は次の通りです。


RC47年、重量鉄骨34年、軽量鉄骨19年、木造22年。


そして、耐用年数のすべてを経過している場合は、
次の計算式によって、耐用年数を計算します。


 建物の構造別の耐用年数×0.2


例えば、築50年のRC物件だとすると、次の耐用年数になります。


 47年×0.2=9.4年


1年未満の端数は切り捨てなので、耐用年数は9年ですね。


そして、この耐用年数に基づいて、減価償却費を計算していきます。


だから、木造の築古物件だと、耐用年数は4年となって、
ものすごく短い期間で減価償却していくことになるんですね。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、築古物件の耐用年数を自動計算してくれます。


《編者 叶 温》



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シミュレーションするときに忘れがちな経費

  • 2014年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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物件から生まれるキャッシュフローをシミュレーションするときに、
初心者ほど忘れがちな経費があります。


まず、すぐに思いつく経費としては、次のような経費があります。


・固定資産税
・管理費
・修繕費
・火災、地震保険料


では、これ以外にどんな経費があるかわかりますか?


まず、物件によって発生するものが、エレベーター維持費です。


エレベーター維持費は、エレベータがない物件は掛かりませんが、
ある物件は、維持費の他に電気代も多くなります。


そして、もう一つ、広告料があります。


広告料は、物件の空室を埋めてもらった仲介業者や管理会社に
お支払いする費用ですが、これが意外と忘れがちなんです。


地域によっては、礼金、敷金が取れないのに、
広告料が家賃の3か月分ほど取られるケースもあり、
無視できない費用です。


家賃が5万円だとすると、1室決めてもらうだけで
15万円も払わないといけないという計算ですからね。


これが複数室となると、かなり大きな金額になってきます。


僕が開発したシミュレーションソフト


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中古物件の耐用年数は何年?

  • 2014年07月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で重要な経費の一つが減価償却費です。


なぜなら、減価償却費が多ければ毎年の税金が少なくなるからです。


そして、この減価償却費は、建物の金額と耐用年数によって決まります。


耐用年数は、建物の構造によって変わります。


RCだと47年、重量鉄骨だと34年、軽量鉄骨は19年、木造は22年です。


でもこれはあくまで新築の場合の耐用年数です。


では、中古の物件の場合は、どうやって耐用年数を出すのでしょうか?


例えば、RCの建物で、築年数が20年だとすると、次のように耐用年数を計算します。


 RCの耐用年数47年-築年数20年+(築年数20年×0.2)=31年


ちょっとややこしいですが、これが計算できないと、
減価償却費は計算できません。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、中古物件の耐用年数を自動計算してくれます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成26年8月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


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《編者 叶 温》



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第110回「源泉所得税とは」

  • 2014年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件購入前の支出は経費にできるのか?

  • 2014年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持っていない人が、これから不動産投資をはじめようと思うと、
色々と支出がありますよね。


例えば、本を購入したり、セミナーや勉強会に参加したり、
そのために交通費を払ったり、などなど。


では、まだ物件を持っていない人が払った、
このような支出は、経費にできるのでしょうか?


実はこれは、経費にはできません。


経費にはならず、「開業費」というものになります。


開業費というのは、開業する前の準備のための費用です。


これは費用ではなく、会計用語で繰延資産となります。


繰延資産は、すぐに経費にはなりませんが、
建物のように、減価償却という形で、経費化していきます。


結局は将来、経費になっていくものですので、
物件を購入する前の支出も、エクセルなどでまとめておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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プラスマイナスが見ただけでわかる指標

  • 2014年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の本当の力は、賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた数字です。


物件にひも付きの経費と言えば、次のような経費があります。


固定資産税、管理費、水道光熱費、修繕費、広告宣伝費、保険料などなど。


これらの経費は、その物件を持っていないと掛からない経費です。


だから、賃料の総額から、これらの経費を引いた数字が、
物件が持つ本当の収益力ということになります。


そして、借入をして物件を購入している場合は、
この本当の収益力から、返済を引いた金額が、
税金を引く前の手残り金額になります。


これを税引き前キャッシュフローと言います。


この税引き前キャッシュフローが、プラスなのかマイナスなのかが、
見ただけでわかる指標があります。


それが、債務回収比率(DCR)という指標です。


この指標は、本当の収益力が、毎年の返済を、
どれぐらいカバーしているかという指標です。


賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた
本当の収益力が100、年間の返済が100だとすると、
債務回収比率は、「1」ということになります。


この状態は、税引き前キャッシュフローがプラマイゼロの
とんとんということです。


本当の収益力が150、年間の返済が100だとすると、
債務回収比率は「1.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでプラスということがわかります。


逆に本当の収益力が50、年間の返済が100だとすると、
債務回収比率は「0.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでマイナスということがわかります。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この債務回収比率も自動計算して、点数まで出てきますよ。


《編者 叶 温》



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第109回「物件は安く買うだけではダメな理由」

  • 2014年07月11日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士は○○がわからず、仲介業者○○がわからない?

  • 2014年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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7月3日は1日、東京でREITISSを活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成講座」でした。


今回、初めて東京で開催したのですが、
定員10名が、1か月前には満席になりました。


やっぱり東京は凄いですね。


そして、今回の参加者さんの内訳を見てみると、
税理士を始め会計業界の方が1/3。


不動産業者さんが半分。


残りが大家さんという感じでした。


この講座では冒頭に自己紹介をして頂くのですが、
そこでは面白い現象が出てきます。


税理士さんの自己紹介を聞くと、
税務のことはわかるけど、投資的な観点がわからないので、
参加して勉強したいという参加動機。


一方、業者さんの自己紹介を聞くと、
不動産のことや投資的なことはわかるけど、
税務のことがわからないので、勉強したいという参加動機でした。


で、今回の講座のアンケートを見てみると、
REITISSはどちらの観点も入れてシミュレーションできるので、
どちらの立場の方も、よく理解できた!と感想を頂きました。


僕自身、税理士兼不動産投資家という立場なので、
REITISSもどちらの観点も入れてることが、
理解して頂けたのはとても嬉しいですね。


次回の講座は、9月6日(土)に新大阪で開催します!


REITISSを使って、しっかりした物件シミュレーションの
コンサルティングをしたい方は、ぜひご参加くださいね。


定員10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar0906.html


《編者 叶 温》



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第108回「元金均等と元利均等の違い」

  • 2014年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の資産価値を維持する外壁塗装セミナー

  • 2014年07月03日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営で、一時的にもっともお金が掛かるのが大規模修繕ですよね。


大規模修繕には、外壁塗装や屋上防水などがあって、
物件によりますが、数百万円から数千万円単位のお金が必要になります。


これだけお金が掛かる大規模修繕は、
逆に言うと、うまくやれれば物件の資産価値を維持することもできます。


今回、その中でも外壁塗装を効率的に行う方法について、
8月9日(土)に大家さん学びの会(R)関西でセミナーを開催することになりました。


このセミナーは、本部の大家さん学びの会でも、大好評だったセミナーです。


お金が掛かる外壁塗装だからこそ、しっかりと押さえておきたいですね。


さらに今回は、大家さん学びの会代表の水澤さんや副代表の西山さんなど
本部のサポートチーム4名も参加します!


物件の資産価値を維持する外壁塗装の考え方を学びたい方は、
ぜひご参加くださいね!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1kc6Biv


《編者 叶 温》



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