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お金を残す不動産投資ブログ

第116回「倒産防止共済で年末までに節税」

  • 2014年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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節税にウルトラCはあるのか?

  • 2014年08月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家や大家さんとお話していると、
ウルトラCの節税を聞かれることがあります。


「節税」という言葉には、変な魅力があるようで、
所得の多い少ないに関係なく、皆さん敏感になるみたいです。


では、節税にウルトラCはあるのでしょうか?


これは、その時代によっても変わりますが、あることはあります。


今でいえば、太陽光発電のグリーン投資減税や、
消費税還付もそのうちの一つですね。


でも、ウルトラCはそれぐらいで、そうそうあるものではありません。


なぜかというと、節税というものは「仕組み」で成り立つものだからです。


法人化をして、家族を役員にして、所得分散することも「仕組み」。


小規模企業共済を掛けたり、保険を掛けるのも「仕組み」です。


だから、不動産投資の税金戦略は、
あなたの方針や意向に沿って、
どのように「仕組み」を組み上げるかが大切なんですね。


《編者 叶 温》



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マイホームを残してもめるパターン

  • 2014年08月28日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸マンションや賃貸アパートなどを持っていなくても、
マイホームを持っている人は、いっぱいいますよね。


先日、登壇させて頂いたセミナーでは、
僕の前の部で、相続に詳しい方のセミナーもあったのですが、
そこで、相続でもっとも、もめるパターンが紹介されていました。


どんなパターンがもっとも、もめるかご存知ですか?


それは、財産の多い少ないに関係なく、
子ども3人とマイホームを持っている人が、亡くなった時だそうです。


むしろ、財産の少ない方の方が、もめるケースが多いんだとか。


なぜもめるかというと、少ない財産の中で、
誰がマイホームを引き継ぐのか?


そして、マイホームを引き継がなかった子には、
他の財産を相続してあげられるのか?


という色んな問題があるからなんですね。


そう考えると、財産の多い少ないに関係なく、
マイホームを持っているだけでも、
相続のことは考えておかなければいけません。


9月13日(土)にうちが開催するセミナーでは、
『マイホームの税金と相続でもめないための遺言の書き方 』
というタイトルで、うちの税理士の萱谷がお話させて頂きます。


セミナーでは、死亡、離婚、売却時のマイホームの税金に加えて、
遺言の書き方ついてもお伝えする予定ですので、ぜひご参加くださいね!


特典付き! ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20140913.html


《編者 叶 温》



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第115回「ふるさと納税について」

  • 2014年08月22日
  • 投稿者:taxkanae
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貯金1千万円+不動産(自宅含む)を持っている方は注意!

  • 2014年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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貯金1千万円とマイホームを含む不動産を持っている人って、
うちの事務所に相談に来る人の中にも、結構います。


1棟物件を購入しようと思うと、
やっぱり自己資金1千万円程度はある方がベターですからね。


ただ、貯金1千万円とマイホームを持っているだけで、
相続税が掛かるかもしれない、と言われたらどうでしょう?


もしかしたら、徳居さんがそれぐらいの財産を持っているとしても、
相続税のことなんて、考えたこともないと思います。


でも、来年平成27年からは、それぐらいの財産を持っている人でも、
相続税を無視できない状況になる可能性があるんです。


実際、相続税は掛からないけど、相続税の申告は必要というケースもあります。


そして、相続税の申告をすることで、色んな軽減措置の適用ができて、
相続税が掛からなくなるケースもあるんですね。


9月13日(土)にうちが開催するセミナーでは、
『マイホームの税金と相続でもめないための遺言の書き方 』
というタイトルで、うちの税理士の萱谷がお話させて頂きます。


セミナーでは、死亡、離婚、売却時のマイホームの税金についても
お伝えする予定ですので、ぜひご参加くださいね!


特典付き! ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20140913.html


《編者 叶 温》



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購入諸経費で経費にできないものとは?

  • 2014年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、色々と諸経費が掛かります。


初めに係るので、初期費用ともいいますね。


この諸経費で代表的なものは次のようなものがあります。


・仲介手数料
・売買契約書の印紙
・融資関係費
・司法書士手数料
・金銭消費貸借契約書の印紙
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税の清算金


そして、この中には、一括で経費にできないものがあります。


それは、仲介手数料、売買契約書の印紙、固定資産税の清算金です。


一括で経費にできないとどうなるかというと、
帳簿上、土地と建物の金額に上乗せされます。


そして、建物に上乗せされた分は、その後減価償却費として、
耐用年数に渡って経費化されていきます。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
これら一括で経費にできない初期費用は、
自動的に土地と建物に上乗せして、減価償却費を計算します。


ほぼ正確な減価償却費を自動で計算しているので、
税引き後のキャッシュフローも、実際に近い数字が出るんですね。


《編者 叶 温》



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第114回「太陽光発電のシミュレーション」

  • 2014年08月15日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたの税率は何%なのか?

  • 2014年08月11日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資の節税は、物件を購入する前から始まっています。


まず、あなたの今の所得税率は何%でしょう?


所得税は所得が高くなるほど、税率が高くなる仕組みになっています。


所得が200万円ぐらいなら、税率は10%の水準ですが、
所得が2,000万円になると、税率は40%まで上がります。


これに、住民税率10%を足すと、
所得が高い人は、50%の税率になってしまいます。


もし所得の高い人が、個人で物件を購入するつもりなら、
専業主婦の奥さんや、法人で購入したほうが節税できますよね。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
所得を入れることによって、税引き後のキャッシュフローが自動で算出されます。


個人、法人も一瞬で切り替えることができるので、
ぜひ、一度使ってみて下さいね。


《編者 叶 温》



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建物価格はどうやったら高くできるのか?

  • 2014年08月11日
  • 投稿者:taxkanae
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1棟物件を購入する時に、重要なポイントが、
建物の価格をどれだけ高くできるかです。


なぜなら、建物の価格を高くすることができれば、
購入した後の減価償却費を多く計上することができ、
物件所有時の節税につながるからです。


また、消費税還付が成功した場合も、
消費税は建物にしか掛かりませんので、
建物価格が高くなれば、その分還付額も多くなります。


では、どうすれば、建物価格を高くできるのでしょう?


税法は、建物価格を“時価”で計上することを求めています。


でも、誰も時価ってわからないですよね。


だから、合理的に算定された価格なら
認められる可能性が高いんです。


代表的なものは固定資産税評価額での按分です。


そして、うちで使っている合理的な基準のもう一つが、
建築価額での建物金額算出です。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
物件情報を入れると、この2つの建物価格が自動的に算出されます。


ぜひ、REITISSでできるだけ高い建物価格を見定めてくださいね。


《編者 叶 温》



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第113回「遺言書は大切」

  • 2014年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立をした翌月に忘れがちなこと

  • 2014年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、僕の事務所では消費税還付もあって、
新規法人で物件を購入する方が多いです。


その中の業務で、
「素人さんは絶対に漏れるだろうな」
というものがあります。


なんだと思いますか?


実は源泉所得税の支払いです。


法人を設立すると、その法人は源泉所得税の納税義務者になります。


資産所有会社の新規法人で、1か月目から給料を払うことは稀かもしれません。


でも、僕たちのような個人税理士への報酬からは、
源泉所得税を預かることになります。


「税理士に任せず、自分でやってますよ」
という方もいらっしゃると思いますが、
法人設立に関しては、ほとんどの方が司法書士にお願いしますよね。


実は個人の司法書士への報酬も、源泉所得税を預からないといけないんです。


そして、その源泉所得税は、翌月10日までに、
その法人が納めないといけないんですね。


《編者 叶 温》



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自宅を売却した時の減価償却

  • 2014年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却すると、売却益が出る場合があります。


その売却益は、次のように計算します。


 物件売価-(物件簿価+諸経費)


この中で物件簿価が最も難しいですよね。


物件簿価には土地と建物が含まれますが、
土地は減価償却ができないので、
購入した時の金額となります。


一方、建物は減価償却をしていきますので、
購入した時の金額から、それまで計上した
減価償却費を差し引かないといけません。


この減価償却は建物の耐用年数に応じて計算します。


木造の新築物件だと、22年の耐用年数です。


でもこれは賃貸用不動産の場合。


もしこれが自宅なら、耐用年数は1.5倍になります。


木造の新築だと、22年×1.5=33年になります。


だから、売却した時には、賃貸不動産よりも
売却益が発生しにくくなります。


まあ、自宅の場合は売却益が発生したとしても、
3千万円の特別控除があるので、税金が掛かることはまれですが。


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不動産投資で成功する早道は?

  • 2014年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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もし、あなたが何かを習いたいと思った時って何をするでしょう?


例えば、英語を習いたいとします。


当然、参考書を読んだり、英会話教室に行ったりするでしょう。


もしかしたら、留学をして強制的にその場に身を置くかもしれませんね。


何をするにせよ、勉強したり、先生に聞いたり、その場に行ってみたりします。


でも不動産投資となると、これをする人が少なくなります。


習い事よりも大きなお金が動くのにです。


不動産投資で損をせず、成功に近づきたいと思ったら、
やっぱり勉強したり、経験者に聞いたり、場に行ってみることが大切です。


不動産投資で成功する早道は、不動産投資の経験者に聞くことなんですね。


経験者に聞くことで、自分の考えが正しいこともわかるかもしれません。


逆に聞かないで、損失を被ることもあります。


僕が代表を務める、大家さん学びの会(R)関西では、
勉強もでき、経験者に話を聞くこともでき、
さらに同じ様な考えの人たちが集まります。


次の大家さん学びの会 関西の定例勉強会は8月9日(土)。


セミナーのタイトルは、
「外壁塗装セミナー
 ~アパマンの資産価値を維持する外壁修繕を分かり易く学ぶ講座~」
です。


またこの日は、本部代表の水澤さんや副代表の西山さんをはじめ、
関東のサポートチーム4名も参加しますので、ぜひご参加くださいね!


ゲスト参加もできます。 ⇒ http://bit.ly/1kc6Biv


《編者 叶 温》



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第112回「物件購入時の諸経費には何がかかるのか」

  • 2014年08月01日
  • 投稿者:taxkanae
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