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お金を残す不動産投資ブログ

実は大家に不利にできてる消費税

  • 2014年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、来年10月に予定されていた、消費税率10%にアップが
18カ月延長になりましたね。


消費税が増税されると、商売をしている人にとっては、
不利になると思いがちですが、実は商売上の利益は変わりません。


例えば、50万円のものを仕入れて、200万円で売るとします。


・消費税率8%の場合


 税込216万円―税込54万円=税込の利益162万円


 売上の消費税16万円―仕入れの消費税4万円=納める消費税12万円


 税込みの利益162万円―納める消費税12万円=税抜の利益150万円


・消費税率10%の場合


 税込220万円―税込55万円=税込の利益165万円


 売上の消費税20万円―仕入れの消費税5万円=納める消費税15万円


 税込みの利益165万円―納める消費税15万円=税抜の利益150万円


このように、消費税率がアップしても、税抜の利益は150万円で変わりません。


なぜなら、消費税を負担しているのは“消費者”だからです。


でも、居住用の物件を所有している大家さんは、
入居者さんから消費税をもらうことができません。


でも、管理費や水道光熱費、修繕費は、当然消費税率アップ分増えます。


ということは、経費の消費税率アップ分は、
入居者さんに家賃を上げてもらえないとすれば、
大家さんが負担することになるんです。


このように、消費税は実は大家に不利にできているんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

大家さんのための「ふるさと納税」フル活用法

  • 2014年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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今日(11/22)は朝から、サラリーマンや主婦向けの
ふるさと納税セミナーを、神戸で開催します。


サラリーマンの場合は、所得がお給料だけの方が多いので、
比較的、ふるさと納税の上限金額を出すのは簡単です。


でも、大家さん、特にサラリーマン大家さんの場合は、
給与所得に加えて、不動産所得や譲渡所得もあるので、
なかなか、ふるさと納税の上限金額を出すのは難しいです。


でも、所得が増えると、ふるさと納税できる金額も増えて、
特産品もいっぱい届くので、フル活用してほしいですね。


12月13日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西では、
このふるさと納税の仕組みについて、大家さん向けにわかりやすくお伝えします。


この日は、忘年会も合わせて開催しますので、ぜひご参加くださいね!


 ⇒ http://bit.ly/1rV9mqZ


大家さん学びの会の本部がある関東では、
12月6日(土)に同じテーマで僕がセミナー講師をする予定となっています。


こちらも申込受付がスタートしていますので、ぜひご参加ください!


 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20141206/


大家さん学びの会(R)いわての、次の定例勉強会も12月6日(土)です。


テーマ「大家さんが知っておきたい税金の話」


 ⇒ http://www.iwate-ooyasan.com/3kaime.html


《編者 叶 温》



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物件にエレベーターがあった方がいいのか?

  • 2014年11月11日
  • 投稿者:taxkanae
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マンションにはエレベーターがある物件とない物件があります。


自分が住む物件であれば、上階であればあるほど
エレベーターがある方がいいですよね。


僕は学生時代、引越しや宅配ピザのアルバイトをしていましたが、
エレベーターがないと、大変でした。(笑)


では、投資として買う物件は、
エレベーターがある方がいいのでしょうか?


これは、その物件の規模にもよります。


価格帯が1億ぐらいまでの物件であれば、
エレベーターがあることによって、手残りはどうしても少なくなります。


エレベータの保守費用や電気代が、キャッシュフローを圧迫してしまうんですね。


でも、2億円を超えるような物件になってくると、
それほど、エレベーター維持費が負担ではなくなってくるケースもあります。


またエレベーターがあることによって、
空室率や家賃下落率を下げることもできるかもしれません。


エレベーターがあるかないかで、どのようのキャッシュフローが変わるのかは、
シミュレーションをしてみるとよくわかります。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
点数まで出てくるので、影響がよくわかりますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成26年12月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11/16まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

食費が節約できる『ふるさと納税』セミナーを開催します!

  • 2014年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、僕自身が身を持って実践している節税対策が「ふるさと納税」です。


ふるさと納税は、


・サラリーマン
・大家さん
・個人事業主
・経営者
・主婦


誰でもできる節税対策なので、色んな人に紹介しています。


ふるさと納税の仕組みは、簡単にいうと、お気に入りの自治体に1万円寄付すると、
翌年の税金が8千円安くなり、その自治体からお礼として特産品が贈られてきます。


特産品の内容は、自治体によって変わりますが、
お米、お肉、魚介類、果物、野菜、スイーツ、お酒など色んなものがあります。


ただ所得によって寄付する金額が変動します。


その金額は年収400万円の独身サラリーマンなら、約1万6千円。


年収600万円で夫婦二人世帯なら、約4万円。


年収1,000万円の4人家族なら、約9万円。


所得が高くなるほど、寄附できる金額も多くなるので、
より多くの特産品をGETすることができます!


そうすると、食費の節約につながります。


でも、まだまだ


「聞いたことはあるけど、何から始めたらいいかわからない」


という声を多く聞きます。


そこで、このふるさと納税のやり方を、わかりやすくお伝えする


『「ふるさと納税」で食費節約フル活用セミナー 』


11月22日(土)に開催します!


セミナーでは、うちが開発した寄付金額を一発ではじき出せる
「ふるさと納税計算ソフト」の使い方もお伝えします。


ソフトはこちらからダウンロードできます。


 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_66/index.do


ふるさと納税をフル活用して、美味しいものを食べながら、
食費を節約したい方は、ぜひご参加くださいね!


定員40名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20141122.html


《編者 叶 温》



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所得の高い人ほどお得な節税方法とは?

  • 2014年11月06日
  • 投稿者:taxkanae
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11/1の土曜日は、うちの事務所のお客様感謝会でした。


感謝会では、最後の方に皆さんに軽く自己紹介をして頂きました。


その中のお一人で、今とても興味を持って
取り組んでいる節税方法があるというお話がありました。


それは、僕も興味を持っている「ふるさと納税」。


実はふるさと納税は、所得の高い人ほどメリットが大きい制度です。


課税所得が200万円ぐらいだと、寄附の上限金額は2万円で、
所得に対する割合は1%です。


でも、課税所得が2千万円になると、寄付の上限金額は約40万円になり、
所得に対する割合は2%に上昇するんです。


だから、ふるさと納税は、所得の高い人ほどお得な節税方法なんですね。


12月13日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西では、
このふるさと納税の仕組みについて、わかりやすくお伝えします。


今回の定例勉強会は、定員40名にしていますが、
早々にいっぱいになる可能性もあるので、できればお早めにお申込み下さい。


この日は、忘年会も合わせて開催しますので、ぜひご参加くださいね!


 ⇒ http://bit.ly/1rV9mqZ


大家さん学びの会の本部がある関東では、
12月6日(土)に同じテーマで僕がセミナー講師をする予定となっています。


こちらも申込受付がスタートしていますので、ぜひご参加ください!


 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20141206/


大家さん学びの会(R)いわての、次の定例勉強会も12月6日(土)です。


テーマ「(仮)確定申告直前対策」


 ⇒ http://www.iwate-ooyasan.com/3kaime.html


《編者 叶 温》



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売却時の手残りは資産価値と借入金の競争?

  • 2014年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却しても、手残りが出る人と、出ない人がいます。


これは、どのような仕組みでそうなるのでしょう?


例えば1億円の物件をフルローンで購入したとすると、
物件の資産価値と、借入金のスタートは同じ1億円からスタートします。


建物の資産価値は時を経るにしたがって、下落していきますよね。


一方、借入金も時を経るにしたがって、減少していきます。


10年後の建物も含めた物件の資産価値が7千万円で、
借入金の残債も7千万円なら、簡単に考えると、手残りはゼロになります。


ということは、結局物件売却時の手残りは、
資産価値の下落と借入金の減少との競争によって決まります。


もちろん、購入諸経費や、売却諸経費、
あるいは土地の資産価値の上下も関係しますので、
上記のように単純にはいきません。


でも、借入期間が長ければ、物件の資産価値の下落の方が早いかもしれませんし、
逆に、借入期間が短ければ、借入金の減少の方が早いかもしれませんので、
このような仕組みを理解して、出口まで考えて借入期間も検討してみて下さいね。


《編者 叶 温》



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残るお金は物件価格の2%以上か?

  • 2014年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。


例えば、月に50万円とか100万円とか。


月を年に換算にすると600万円とか1,000万円になりますね。


では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?


自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。


例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。


逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模に
しないといけないということなります。


この2%というキャッシュフローは、
もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。


《編者 叶 温》



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太陽光発電のグリーン投資減税はどう選ぶ?

  • 2014年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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数年前から不動産投資業界で話題になっている太陽光発電。


太陽光発電に投資すると、グリーン投資減税が受けられて、
節税ができることも、話題になっている理由の一つです。


法人が太陽光発電を取り付けた場合のグリーン投資減税には、
即時償却と税額控除があるのですが、
それぞれ、メリット、デメリットはあるのでしょうか?


即時償却というのは、減価償却の延長で、
その名の通り、太陽光発電に投資した金額を、即時に償却できます。


例えば1千万円の太陽光発電を付ければ、
1年目に1千万の減価償却費が取れることになります。


一方、税額控除は太陽光発電に投資した金額の
7%の税金を引いてくれます。


さっきと同じ1千万円であれば、マックス70万円の税金を引いてくれます。


では、どちらが得なのでしょうか?


これはその法人の状態によって変わりますが、
しっかりと利益が出る法人で、トータルでみると、
税額控除の方がメリットが大きいです。


なぜなら、即時償却は減価償却の先取りですが、
税額控除は通常の減価償却費も取れる上に、税額控除もしてくれるからです。


ちなみに個人が太陽光発電を取り付けた場合のグリーン投資減税は、
かなり要件が厳しいので、しっかりとチェックしておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

物件を売却した年のふるさと納税

  • 2014年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
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物件価格が高くなってきている中で、
今年、物件を売却した人もいると思います。


個人が物件を売却して、売却益が出ると、
その所得は、譲渡所得という所得になります。


給与所得や不動産所得は、合算して税金を計算しますが、
譲渡所得は、税金を別で計算します。


その税率は、短期だと39%、長期だと20%です。


そして、譲渡所得が発生した場合は、税金が高くなる分、
ふるさと納税できる上限金額も多くなります。


ふるさと納税で節税になる仕組みは、ちょっとややこしいのですが、
12月13日(土)に開催する、大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
この仕組みについてわかりやすくお伝えします。


ふるさと納税は、今年の所得に対して、今年中に寄付した分が対象となるので、
12月はふるさと納税をする最後のチャンスです。


ぜひ、セミナーに参加して、ふるさと納税の上限額を把握し、
色んな特産品をGETしてくださいね!


今回の定例勉強会は、定員40名にしていますが、
早々にいっぱいになる可能性もあるので、できればお早めにお申込み下さい。


この日は、大家さん学びの会(R)関西の忘年会も合わせて開催します!


 ⇒ http://bit.ly/1rV9mqZ


大家さん学びの会の本部がある関東では、
12月6日(土)に同じテーマで僕がセミナー講師をする予定となっています。


こちらも申込受付がスタートしていますので、ぜひご参加ください!


 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20141206/


《編者 叶 温》



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