不動産投資専門 叶 税理士事務所（かなえ 税理士事務所）

法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。

給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。

個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の６５万円ぐらいしかありません。

それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。

でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。

でも、これが今後の税制改正で、次のように縮減されることになります。

現行　　　　　上限適用給与額：1,500万円　給与所得控除上限額：245万円
平成28年以降　上限適用給与額：1,200万円　給与所得控除上限額：230万円
平成29年以降　上限適用給与額：1,000万円　給与所得控除上限額：220万円

これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

物件を購入した年や、大規模修繕をした年は、損失が発生することが多いです。

この損失は、青色申告であれば、それ以降の年に繰り越すことができます。

繰り越すというのは、翌年に利益が出た場合に、
前年の損失と合算して、利益が少なくなるようにすることです。

ただ個人の場合は、給与等の他の所得と合算（これを損益通算と言います）して、
それでも損失が発生している場合だけ、繰り越すことができます。

そして、個人と法人で繰り越せる期間も異なります。

個人は３年、法人は９年です。

なんと、その差３倍！

法人の方が、損失が出た場合には、それを活かすことができそうですね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。

個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。

でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。

でも、思わぬ落とし穴もあります。

それは社会保険です。

個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。

そして家族にお給料を払う場合でも、
年間１３０万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

不動産投資は額が大きくなりがちなので、
感覚がマヒしてしまうケースも多いと思います。

まったく不動産のことを知らない人に
「1億円の物件を持っているんです！」と言えば、
普通は「スゴイですね！」となるでしょう。

億を超えるような話って、
普段の一般的な生活ではあまりないことですからね。

でも、1億円の物件をフルローンで購入して、
年間いくらぐらい残るか知っていますか？

もちろん、物件の設備や築年数、融資の組み方で
残る金額は変わりますが、それほど残るものではありません。

年間200万円残ればいい方でしょう。

年間200万円というと、バイト等でも頑張れば稼げる金額です。

年明け1月24日（土）は、
実際に市場に出ていた1億円程度の物件情報を、
物件シミュレーションソフトREITISSを使って、
いかに200万円以上のお金を残すのか、お伝えするセミナーを開催します。

不動産業者さんや税理士さん、不動産投資のコンサルタントになりたい方
また、これから不動産投資を始めたい方にも好評のセミナーですので、
ぜひご参加くださいね。

お申込はこちら　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar0123.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

車を持っている人にとっては、
車に掛かる支出が経費になるのかどうかは、
気になるところですよね。

駐車場代、ガソリン代、洗車代、高速代、自動車税など、
車に掛かる支出は意外と多いものです。

これらは、個人の場合、基本的には、
業務の使用割合に応じて、経費にすることができます。

では、駐禁やスピード違反など、
交通違反をした場合の罰金は経費になるのでしょうか？

実はこれら罰則的な支出は、経費にすることはできません。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

物件探しをしていて、よさそうな物件を紹介された後は、
まず、その物件から得られるキャッシュフローをシミュレーションしますよね。

ここ最近は、良い条件の物件ほど足が速いので、
シミュレーションも、できるだけ早くしたいものです。

僕の事務所でも「物件キャッシュフローシミュレーション」という
サービスを提供していますが、資料のやり取りから始まるので、
シミュレーションが完成するまでに最低でも3日はかかります。

そこで、すぐにシミュレーションしたい人のために開発したのが、
物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）です。

REITISSはネット上で動くので、ネットにつながるPCさえあれば、
どこでも、すぐに物件のキャッシュフローシミュレーションをすることができます。

しかも、条件変更も、思いついたその時にできるので、
色んなパターンのシミュレーションをすることができます。

REITISSはできるだけ使いやすく作っているつもりですが、
それでも、たまに「入力が難しい」という感想を頂きます。

僕としては、不動産投資をしたいのであれば、
最低限、これぐらいの入力項目の知識はある方がいいと思っています。

ただ、やはり初心者には難しい部分があるのも事実です。

年明け1月24日（土）には、REITISSの使い方について
お伝えするセミナーを開催します。

不動産投資のコンサルタントになりたい方向けのセミナーですが、
このセミナーを受けるだけで、REITISSの使い方がよくわかりますので、
一生使える物件シミュレーションの知識を得て、
良い条件で物件を購入したい方は、ぜひご参加くださいね。

お申込はこちら　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar0123.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

先日、メルマガ読者さんから次のような質問を頂きました。

【質問】

大家がはいる将来の退職金制度的な保険を教えてください。

【回答】

大家さんが入ることのできる退職金制度としては、
「小規模企業共済」があります。

　⇒　http://www.smrj.go.jp/skyosai/

これは中小企業基盤整備機構という
国が運営する独立行政法人が運営しています。

月々1,000円から7万円の範囲内で掛けることができ、
掛け金は全額、個人の所得控除になります。

ただし、サラリーマン大家さんは掛けることができず、
専業大家さんや法人で運営している大家さんなら入ることができます。

では、サラリーマン大家でも、個人ではなく法人で物件を運営してる場合は、
掛けることはできるのでしょうか？

このケース、法人の役員として加入することはできますが、
翌年、勤めている会社に送られてくる、住民税の通知書に表記されるので、
会社にバレたくない方は、掛けないほうがベターです。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

今日は本日締切となる、
12/13(土)、大家さん学びの会（Ｒ）関西
定例勉強会＆忘年会のお知らせです。

先週は、東京池袋で、大家さん学びの会本部の
定例勉強会＆忘年会に参加してきました。

初めての方も多くいて、かなり盛り上がりましたが、
今週１３日（土）は、大阪梅田で、
大家さん学びの会（Ｒ）関西の定例勉強会＆忘年会があります。

定例勉強会では、まず最初にセミナーがあります。

今回は「大家さんのためのふるさと納税フル活用法」というテーマで
僕がふるさと納税について、わかりやすくお伝えします。

セミナーが終わると、次は情報交換会。

情報交換会では、５～６人がグループになって、
大家業に対する質問や、不動産投資の悩みなどを出して話し合います。

ここではサポートチームもグループに入って、
初心者の方でも、話しやすい雰囲気を作っています。

それが終わると、希望者で懇親会に行きます。

今回は１２月ということもあり、忘年会を兼ねています。

懇親会では、お酒も入ってかなり打ち解けた雰囲気になり、
いつも盛り上がっています。

連絡先を交換し合う方々もいて、後日、出会った先輩大家さんから、
色々とアドバイスを受けているケースもあるみたいです。

大家さん学びの会（Ｒ）関西の定例勉強会は、
ゲスト参加も２回までできますので、
初めての方もぜひご参加くださいね！

本日締切！　⇒　http://bit.ly/1rV9mqZ

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

今日で12月も10日なり、約1/3が過ぎましたね。

サラリーマンの方の場合は、来週、再来週がボーナスの時期だと思います。

ボーナスが出れば、およそ今年の年収がわかります。

そして、兼業大家さんであれば、あとは今年の不動産所得を予測できれば、
今年の所得がわかりますよね。

そこまでわかれば、今からでもギリギリ間に合う節税対策をすることができます。

その節税対策が「ふるさと納税」です。

ふるさと納税は、今年の所得に対して、今年自治体に寄付した分が対象となるので、
12月末までに寄附をしなければいけません。

今週土曜日に開催する大家さん学びの会（R）関西の定例勉強会では、
今からでもギリギリ間に合う節税対策「ふるさと納税」について
大家さん向けにわかりやすくお伝えします。

この日は、忘年会も合わせて開催しますので、ぜひご参加くださいね！

明日締切！　⇒　http://bit.ly/1rV9mqZ

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

先週の土曜日（12/6）は、池袋で開催された、
大家さん学びの会の定例勉強会で、セミナー講師をさせて頂きました。

今回のテーマは「大家さんのためのふるさと納税フル活用法」で、
約60名の方に参加して頂きました。

冒頭に僕のほうから「ふるさと納税をすでにやっている人」
と質問すると、約10名弱の方がやっている様子。

次に「ふるさと納税を知っている人」という質問をすると、
約20名弱の方が知っている感じでした。

テレビや雑誌でかなり露出度が高まっているのですが、
まだまだ認知度は低いようですね。

懇親会でなぜ今までふるさと納税を実践していなかったのかを聞くと、
ほとんどの方が、「手続きが難しそうだから」という答え。

セミナーでは、実際にインターネットにつないで、
ふるさと納税のやり方をご説明したところ、
「すごい簡単にできるんですね！」という感想でした。

ふるさと納税は、ややこしい手続きはほとんどなく、
本当に簡単にできます。

12月13日（土）に開催する大家さん学びの会（R）関西の定例勉強会では、
同じテーマで、ふるさと納税について大家さん向けにわかりやすくお伝えします。

この日は、忘年会も合わせて開催しますので、ぜひご参加くださいね！

　⇒　http://bit.ly/1rV9mqZ

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

一般的に税金面からみると、個人で物件を購入する場合、
年収の低い人の方が、不動産投資でお金を残すには有利です。

なぜなら、年収が低いと、税率が低く済むので、
物件から上がる不動産所得に対する税金も少なくて済むからです。

でも、年収が高い人の方が有利な投資法もあります。

それは、初期に大きく減価償却費が取れる、
築古の物件に投資する場合です。

初期に大きく減価償却費が取れる投資は、
初期の不動産所得がマイナスになります。

すると、そのマイナスが給与所得と合算されて、
お給料から引かれている所得税が還付されます。

結果、減価償却費が発生している間は、
年収の低い人より多くの所得税が還付されるので、
より多くのお金が残ることになるんですね。

ただし、これはあくまで減価償却費がある間なので、
しっかりと出口戦略まで考えて投資することが大切です。

うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）では、
税引き後のキャッシュフローまで出るので、この関係もよくわかります。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

るさと納税は、うまく使えば自己負担2,000円で、
色んな特産品が届く、いい制度です。

大家さんでも使えますし、サラリーマンや主婦、経営者でも
所得がある人なら、誰でも使えます。

では、ふるさと納税に落とし穴はあるのでしょうか？

ふるさと納税をしたことで、
各自治体からもらった特産品は、自治体からのお礼の品です。

そのお礼の品にも価値がありますよね。

お礼の品の価値が数十万円や数百万円となってくると、
その経済的利益も大きなものになります。

経済的利益を得ているということは、所得が発生しているということ。

実は、この所得にも税金が発生する可能性があります。

ふるさと納税の落とし穴については、
12月13日（土）に開催する大家さん学びの会（R）関西で、
大家さん向けにわかりやすくお伝えします。

この日は、忘年会も合わせて開催しますので、ぜひご参加くださいね！

　⇒　http://bit.ly/1rV9mqZ

大家さん学びの会の本部がある関東では、
12月6日（土）に同じテーマで僕がセミナー講師をする予定となっています。

こちらも申込受付がスタートしていますので、ぜひご参加ください！

　⇒　http://ooya-manabi.com/seminar/20141206/

大家さん学びの会（R）いわての、次の定例勉強会も12月6日（土）です。

テーマ「大家さんが知っておきたい税金の話」

　⇒　http://www.iwate-ooyasan.com/3kaime.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家