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お金を残す不動産投資ブログ

借入をすると本当に相続税対策になるのか?

  • 2015年01月31日
  • 投稿者:taxkanae
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よく巷で言われていることの一つに
「借入をすると相続税対策になる」
という話がありますよね。


あれは本当なのでしょうか?


一つ事例を挙げてみましょう。


例えば銀行から1億円を借りてきて、
そのまま、1億円を銀行に預けたままにしておくとしましょう。


銀行預金1億円は、相続税の対象の財産として、1億円のまま評価されます。


逆に、借入金1億円は、相続税のマイナスの財産として、
相続財産から引くことができます。


ということは、


銀行預金1億円-借入金1億円=0


となるので、借入をしてても、まったく相続税対策になっていません。


では、なぜ借入をすると相続税対策になると言われるのか?


それは、先ほどの事例で言えば、
借りてきた1億円を、現預金よりも相続税上の評価が下がる
不動産に変えるから相続税対策になるんですね。


《編者 叶 温》



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相続対策で法人を活用するデメリット

  • 2015年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸用不動産を法人で購入すると、
その法人に家賃が入ってくるので、
家族などにお給料を払うことができ、
相続税対策としても有利です。


ただし、デメリットもあります。


個人で不動産を購入した場合は、
土地は相続税路線価で、建物は固定資産税評価額で評価されるため、
すぐに相続財産の圧縮をすることができます。


でも、法人で不動産を購入した場合は、
購入してから3年は、その不動産の取得額で評価されます。


だから法人の活用は、長期で実施する相続対策としては有効ですが、
短期だと、相続税の節税効果が得られないケースが出てくるんですね。


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修繕費は一括で経費にできるのか?

  • 2015年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を所有していると、部屋のリフォームや、
外壁塗装などの修繕をすることがありますよね。


では、掛かった修繕費は経費にすることができるのでしょうか?


これは、金額や内容によります。


例えば、20万円未満の修繕であれば、
どんな内容であれ、修繕費として一括で経費にすることができます。


20万円以上かかる場合は、短い周期で修繕するものであれば、
これも一括で経費にすることができます。


短い周期というのは、一般的には3年と言われています。


逆に、20万円以上で、長いスパンで修繕するもので、
しかも修繕をすることで価値が上がったり、
耐用年数が伸びたりするものは、
資本的支出となって資産計上しなければいけません。


でも、元通りに直す原状回復であれば、
修繕費として一括で経費にすることができます。


2月14日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
「大家さんのための確定申告チェックポイント!」
というテーマで、不動産所得の確定申告のチェックポイントについて
税理士の萱谷がお話させていただきます。


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ふるさと納税をしても確定申告しなくてよい?

  • 2015年01月27日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は、寄付した金額から2千円を引いた金額が節税となり、
自治体から色んな特産品が贈られてくる制度です。


僕はこのふるさと納税をフル活用しているのですが、
周りはまだまだ実践していない人が多いのも事実。


実践していない人に、しない理由を聞くと、
「やり方がわからない」
「確定申告が面倒」
という理由がとっても多いんです。


でも、今回の改正では、ふるさと納税をしても確定申告が不要になる
「ふるさと納税ワンストップ特例」が作られています。


この特例では、サラリーマンなど、そもそも確定申告が必要ない人が、
ふるさと納税をした場合、5団体以下への寄附であれば、
確定申告が不要となる制度です。


まだまだ詳細は、明らかになっていませんが、
この特例を活用すれば、もっとふるさと納税は広まりそうですね。


さらに、ふるさと納税は、今年から上限が2倍になります。


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青色申告の65万円控除が受けられないケースとは?

  • 2015年01月23日
  • 投稿者:taxkanae
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節税に基本と言えば、青色申告ですが、
中でも皆さんよくご存じなのが、青色申告特別控除です。


これは個人で青色申告をしている場合にもらえる控除で、
10万円と65万円の2通りあります。


65万円もらうためには、不動産の規模が事業的規模で、
かつ複式簿記で帳簿を作成する必要があります。


しかし、この要件を満たしていても、
65万円控除がもらえないケースがあります。


それは、確定申告期限を過ぎて申告してしまった場合。


この場合は、青色申告特別控除は、
10万円しかもらえませんので、注意してください。


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改正後はどれぐらい持ってると相続税が掛かるのか?

  • 2015年01月22日
  • 投稿者:taxkanae
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平成27年の1月1日から、相続税が改正されています。


改正されている部分はいくつかあるのですが、
その中でも影響の大きいのが、基礎控除の改正です。


基礎控除とは、相続税の計算の際に、
全体の財産から引いてもらえる金額です。


この基礎控除、平成26年までは、


 5,000万円+1,000万円×法定相続人


という計算式で計算されていました。


法定相続人が1人だと、6千万円ですね。


そして、この基礎控除が平成27年より、


 3,000万円+600万円×法定相続人


になっています。


先ほどと同じ、法定相続人1人だと、3,600万円に下がります。


全体の財産の相続税評価額が、3,600万円を超えると、
相続税が掛かってくることになります。


3,600万円というと、場所にもよりますが、
マイホームと貯金1,000万円ぐらい持っていると、
相続税が掛かってくることになります。


ということは、今まで相続税に関係ないと思っていた人でも、
掛かる可能性があるということです。


また相続税は発生しないけど、相続税の申告は必要というケースもあります。


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今年から最高税率が55%に!

  • 2015年01月16日
  • 投稿者:taxkanae
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今年から、個人課税の増税が始まっています。


中でも所得税は、最高税率がこれまで40%だったのですが、
今年から4,000万円超の部分に対しては、45%になっています。


住民税率が一律10%ですので、
所得税と合わせると、なんと55%になります。


仮に、所得4,000万円を超える人が、
個人で利益の出る物件を持つと、
不動産所得の半分以上が税金で消えていくことになります。


一方、法人税率はこれから下がっていきますので、
所得の高い人は、法人で購入する方が、
よりお金は残ることになります。


来週24日(土)に新大阪で開催する、
REITISS(リーティス)を活用した不動産投資コンサルタント1日養成講座では、
個人で購入した場合、法人で購入した場合、
どちらがお金が残るのかがわかるシミュレーションも解説します。


これから物件を買いたい人や、物件を買い増したい人も、
しっかりシミュレーションして、不動産投資で失敗したくないなら、
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築浅RC1棟物件をみんなが欲しがる理由とは?

  • 2015年01月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をある程度勉強したほとんどの人が、
欲しがる物件の条件は、だいたい1つに集約されていきます。


それは、築浅のRC1棟物件です。


利回りは9%から10%以上。


毎年のキャッシュフローの目標が数百万円以上だと、
だいたいこの物件条件を探すことになります。


不動産投資には他にも様々な投資法があります。


中古区分所有マンションや、築古木造物件。


あるいは木造アパートなどなど。


これらの投資方法を比べてみても、
自己資金があまりなく、ある程度短期間で、
数百万円以上のキャッシュフローを目標とするなら、
やっぱり築浅RC1棟物件になっていきます。


来週24日(土)に新大阪で開催する、
REITISS(リーティス)を活用した不動産投資コンサルタント1日養成講座では、
様々な投資法を数値を使って、わかりやすく解説しますので、
なぜ、不動産投資家のほとんどが、築浅RC1棟物件を欲しがるのかもわかります。


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法人は青色申告特別控除がない?

  • 2015年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告は節税の基本です。


青色申告をすることによって、
色んな特典を享受することができます。


中でも有名なものが、青色申告特別控除。


これは、青色申告をするだけで、適用されるもので、
10万円と65万円の2通りあります。


10万円は不動産の規模が事業的規模未満で、
簡単な帳簿を付けている場合に適用されます。


一方、65万円は事業的規模以上で
複式簿記で帳簿を付けている場合に適用されます。


この金額は、不動産所得から引くことができるので、
節税につながります。


ただし、青色申告特別控除が適用できるのは個人のみ!


法人は、青色申告をしていてもこの控除はありません。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
個人だと、この青色申告特別控除を設定することができ、
逆に法人の場合は、青色申告特別控除を間違えて設定しても、
これを考慮せずに、シミュレーションしてくれます。


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確定申告のチェックポイントをお伝えします!

  • 2015年01月09日
  • 投稿者:taxkanae
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年が明けて、個人で物件を持っている人は、
そろそろ確定申告が気になってくる頃ですよね。


今まで確定申告をしたことのない人にとっては、
難しく感じる部分もあると思います。


特に、物件を購入した年の確定申告は、
とっても間違いが多いものです。


僕の事務所に来るお客さんでも、
自分で処理した確定申告書を見せて頂くと、
ほとんど何らかの間違いがあります。


例えば、区分所有マンションを購入した時に、
購入価格すべてを建物にして減価償却しているケース。


区分所有マンションといえども、土地部分はあるので、
ちゃんと土地と建物に分けて、建物部分のみ減価償却しないといけません。


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塀や門、パソコンにまで固定資産税がかかる?

  • 2015年01月06日
  • 投稿者:taxkanae
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土地や建物の税金というと、固定資産税が思い浮かびますよね。


固定資産税は、1月1日時点で土地や建物を持っている人に掛かる、市町村の税金です。


そして、同じ市町村の税金の中に、償却資産税というものがあります。


これは、塀や門、パソコンなど、償却する資産にかかる税金です。


具体的に次のようなものが対象になっています。


 ⇒ http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/shokyak_sis.html#sy_3


内装や、内部造作も、この償却資産税の対象になっています。


ただし、免税点があって、課税標準額が150万円未満の場合はかかりません。


かかる場合の計算式は次のようになっています。


 ⇒ http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/shokyak_sis.html#sy_5


この償却資産税の申告は、1月末が期限ですので、
該当しそうな方は、忘れないようにしてくださいね。


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同じ物件でも買い方で全くことなる?

  • 2015年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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「最近、いい物件がない」という話をよく聞きますが、
実は、建物の偽装や手抜き、土壌汚染などでもない限り、
“いい物件”“悪い物件”はありません。


どういうことかというと、
同じ年間家賃収入1千万円の物件でも、
1億円で買えたら、いい物件かもしれませんし、
2億円で買ってしまったら、悪い物件かもしれません。


だから“いい物件”“悪い物件”というより、
“いい条件”“悪い条件”という表現の方が正しいでしょう。


同じ物件でも買い方、買う条件によって、
得られるキャッシュフローは、全く異なりますからね。


1月24日(土)は、同じ物件でも、買う条件によって、
どれほどキャッシュフローが変わるのか、
物件シミュレーションソフトREITISSを使って、
お伝えするセミナーを開催します。


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar0123.html


このセミナーは今までの参加者の皆様から、次のような感想を頂いている
好評のセミナーですので、ぜひご参加くださいね。


「楽しく学べました「リーティス」を活かして、
 営業に有効に使いたいと思いました。」


「不動産投資を行う上で、購入から売却までが
 同時に検討できるのでとても役にたった。」


「本当に素晴らしかったです。物件購入目的によって
 様々なコンサルティングが可能なことを学べました。」


「投資種別毎の比較がわかりやすかった。
 同じ物件でも買い方で全くことなることがおもしろかった。」


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「実際に入力して、キャッシュフロー等がその場でわかりよかった。」


「色んなパターン、条件の変更に応じた
 シュミレーションが可能で分かりやすかった。」


「非常に良い。おぼろげながら判断のポイントとなる
 投資の要素のイメージ画つかめました。」


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar0123.html


《編者 叶 温》



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