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お金を残す不動産投資ブログ

持っていて安全な物件と売却目的の物件の見極め方とは?

  • 2015年02月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のスタイルを大きく分けると、
キャッシュフローを目的としたものと、
売却益を目的にしたものの2つがあります。


キャッシュフローを目的にした不動産投資は、
毎年、どれぐらいお金が残るかが、重要なポイントなので、
できるだけ利回りが高く、融資も長期間で組むことが必要になります。


一方、売却益を目的とした不動産投資は、
その物件を買った時より、どれぐらい高く売れるかがポイントなので、
立地や市況、あるいは物件を再生できる能力が必要となります。


でも、売却益目的の不動産投資は行き過ぎるとバブルになっていきます。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
最後にレーダーチャートが出てきて、それを見るだけで
キャッシュフロー目的か、売却目的かが、わかるようになっています。


このレーダーチャートの形のバランスがよくなると、
キャッシュフローも良くて、売却益も取れる、
持っていても、売っても良い物件になります。


3月28日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


このセミナーでは、物件の購入条件に応じて、
所有、売却、どちらの要素が強いのかについてもお伝えします。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


一生役に立つプロの物件シミュレーションを、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席4名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20150328.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

高学歴女性の家賃滞納の対処法

  • 2015年02月23日
  • 投稿者:taxkanae
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僕たち不動産投資家、大家さんにとって、
不動産運営でもっとも重要なことは、
入居者さんから、家賃をしっかりと頂くことです。


空室対策はもちろん重要ですが、
それと同じかそれ以上に、滞納を防ぐことも重要ですよね。


滞納は税金的にも、お金は入ってこないにもかかわらず、
もらうべき家賃を収入として計上しなければいけません。


ということは、キャッシュフロー的にはダブルパンチですよね。


そして最近では、生活保護者や単身高齢者などに加えて、
高学歴女性の家賃滞納も増えてきているそうです。


4月18日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、


『家賃収納のプロが伝授!
 単身高齢者、生活保護者、高学歴女性など
 リアルな滞納実例からガッツリ学ぶ家賃管理の方法』


というタイトルで、家賃収納のプロに、
家賃管理の方法についてお話しして頂きます。


滞納を処理したい! 滞納を防ぎたい!


という方は、ぜひご参加くださいね!


 ⇒ http://bit.ly/1vkAiJb

そして、現在、大家さん学びの会に入会すると、
物件シミュレーションが無料で受けられるキャンペーンを実施中です!


大家さん学びの会の代表で、
うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)の
マスターコンサルタントでもある水澤健一さんから、
シミュレーションとそれに基づいたアドバイスを無料で受けることができます!


このキャンペーンは3月末までですので、
現在、物件購入を検討している方は、ぜひこの機会に学びの会にご入会下さい!


ご入会頂くと、定例勉強会にも約半額で参加することができます。


関西圏の方 ⇒ http://ooya-manabi-kansai.com/


関東圏の方 ⇒ http://ooya-manabi.com/


東北圏の方 ⇒ http://www.iwate-ooyasan.com/index.html


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不動産投資の健美家

逆の逆をいく不動産営業?

  • 2015年02月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産業界って、一般的には怪しい業界いわれることが多いですよね。


それは金額が大くなりがちなことも理由の一つでしょう。


僕たち不動産投資家にとっての、不動産業界との最初の接触は仲介業者さんです。


仲介業者さんは、売買が成立しないと報酬が発生しないので、
売買を成立させるために一生懸命営業します。


そんな業者さんが、もしうちが開発したシミュレーションソフトREITISSを使えば、
REITISSは買ってはいけない物件を点数で表してしまうので、
逆に不動産仲介はやりにくくなるかもしれません。


でももっと逆に言えば、そんな仲介業者さんはなかなかいないので、
しっかりとお客さんの信頼を勝ち取ることができれば、
長い目で見ると、儲かる不動産仲介業者になれるかもしれません。


逆の逆をいく不動産営業ですね。


実際に、REITISSのマスター・コンサルタントになっている
不動産業界の方は、不動産投資家や大家さんの立場になれる人たちばかりです。


3月28日(土)に東京で開催する「不動産投資コンサルタント1日養成講座」では、
逆の逆をいく不動産営業ができるためのノウハウを1日で学ぶことができます。


この養成講座は、REITISSのマスター・コンサルタント認定講座を受けるための
一つの条件にもなっていますので、
信頼を勝ち取りたい不動産業界の方は、ぜひご参加くださいね!


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20150328.html


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プロのシミュレーションセミナーを東京で開催します!

  • 2015年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字のわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


3月28日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20150328.html


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。

一生役に立つプロの物件シミュレーションを、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20150328.html

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自己資金を入れている場合の節税方法とは?

  • 2015年02月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件購入初年度や、大規模修繕が掛かった年などで、
不動産所得が赤字になることがあります。


不動産所得が赤字になった年は、
給与所得等、他の所得と合算できるので、節税になります。


でも、その合算する時に、土地に対する借入金の利息は、
合算の対象とはなりません。


これは「土地等を取得するために要した借入金に係る負債利子」
という制度があるためです。


例えば1億円の物件をフルローンで購入し、
土地と建物の割合が、土地:建物=3:7だとします。


その年の利息が100万円で、不動産所得の赤字が200万円だとします。


普通に考えると、この赤字200万円は他の所得と合算できます。


でも、土地に対応する利息部分、


100万円×30%=30万円


は赤字の対象とならないので、合算できる赤字は


200万円-30万円=170万円


となります。


でも、自己資金を入れている場合は、
建物から先に借入金を使ったと考えるので、
土地に対応する利息部分は、少なくなるんですね。


2月14日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
「大家さんのための確定申告チェックポイント!」
というテーマで、不動産所得の確定申告の注意点について
税理士の萱谷がお話させていただきます。


・青色申告特別控除65万円はどうやったら取れるのか?


・土地と建物はどうやって分けるのか?


・購入諸経費のうち、経費にできるものは何があるのか?


・会社にバレないようにするためにはどうすればいいか?


などなど、確定申告の疑問にお答えします。


その後の情報交換会では、不動産の税務に詳しい
僕と萱谷の2人の税理士がいますので、
色々と質問をすることもできますよ!


確定申告で少しでも多くお金を残したい!失敗したくない!
という方は、ぜひご参加くださいね。


明日締切! ⇒ http://bit.ly/1wRnM1b


《編者 叶 温》



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確定申告について不動産投資専門の税理士に質問できるセミナー

  • 2015年02月10日
  • 投稿者:taxkanae
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今週14日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
「大家さんのための確定申告チェックポイント!」
というテーマで、不動産所得の確定申告の注意点について
税理士の萱谷がお話させていただきます。


ただ、人によって確定申告の内容は違ってきますし、
それによって、質問も色々と出てくると思います。


大家さん学びの会の定例勉強会では、
セミナーの後に、情報交換会を実施しています。


情報交換会では、他の大家さんや、
僕たちサポートチームに色んな質問ができます。


特に今回は、確定申告直前ということもあるので、
皆さん、確定申告に関する質問、疑問もあるでしょう。


サポートチームには、不動産投資の専門税理士である僕や、
うちの税理士の萱谷がいますので、通常は有料の相談も
その場でしたら、無料で質問することができます。


確定申告で少しでも多くお金を残したい!失敗したくない!
という方は、ぜひご参加くださいね。


もうすぐ締切! ⇒ http://bit.ly/1wRnM1b

《編者 叶 温》



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物件価格を下げてもキャッシュフローはよくならない?

  • 2015年02月08日
  • 投稿者:taxkanae
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売りに出ている物件情報に載っている金額は、
あくまで売主の売却希望価格です。


だから購入する方は、自分の目標とするキャッシュフローに合うように、
指値をして、購入金額を下げようとしますよね。


でも、実は物件価格を下げても
税引き前のキャッシュフローは、変わらないんです。


どういうことかというと、1億円の物件から
年間200万円のキャッシュフローがあるとしましょう。


この物件を7千万円に下げても、他の条件を変えなければ
所有しているときの税引き前キャッシュフローは、200万円のままです。


では、なぜ物件価格を下げるとキャッシュフローがよくなるように思うのでしょう?


それは、物件価格を下げた分、普通は融資の金額も下げるからなんです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
数字を見比べることで、こういったこともわかります。


《編者 叶 温》



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2/14(土)大家さんのための確定申告チェックポイントセミナー

  • 2015年02月07日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告のスタートが、いよいよ再来週2月16日(月)と迫ってきましたね。


確定申告をしなければいけない人は、
今頃「面倒臭いなあ」と思っていると思います。(笑)


でも、もう物件を持っている人にとっては、
1年の業績を知ることのできるいい機会です。


また、昨年物件を購入している人にとっては、
今回の確定申告の処理一つで、これから節税できる金額も変わってきます。


2月14日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
「大家さんのための確定申告チェックポイント!」
というテーマで、不動産所得の確定申告の注意点について
税理士の萱谷がお話させていただきます。


・青色申告特別控除65万円はどうやったら取れるのか?


・土地と建物はどうやって分けるのか?


・購入諸経費のうち、経費にできるものは何があるのか?


・会社にバレないようにするためにはどうすればいいか?


などなど、確定申告の疑問にお答えします。


その後の情報交換会では、不動産の税務に詳しい
僕と萱谷の2人の税理士がいますので、
色々と質問をすることもできますよ!


確定申告で少しでも多くお金を残したい!失敗したくない!
という方は、ぜひご参加くださいね。


もうすぐ締切! ⇒ http://bit.ly/1wRnM1b

上限が2倍になった「ふるさと納税計算ソフト(平成27年度版)」(無料)のご紹介でお小遣いをGETできます!

  • 2015年02月06日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は、今、テレビや雑誌でも話題になっている上に、
税制改正によって平成27年から、寄附の上限金額が2倍となったので、
皆さん、注目しているんでしょうね。


この制度は、寄附した金額から2千円を引いた金額分、翌年の税金が安くなる上に、
自治体から特産品が贈られてくるので、食費の節約にもなります。


年収200万円からでもできるので、大家さんだけでなく、
主婦、サラリーマンなど、誰でも使えるのも魅力ですね。


ただ一つ難しいのは、所得によって寄附の上限金額が変わる部分です。


この問題を解決するために、うちの事務所で開発したのが「ふるさと納税計算ソフト(平成27年度版)」。


このソフトを使えば、誰でも簡単に一発で、
約2倍になった、ふるさと納税の最適上限金額がわかります。


あなたのような不動産投資家、大家さんの場合は、
不動産所得や譲渡所得が発生することがあると思いますが、
そんな時でも、このソフトを使えば、簡単に計算ができます!


友人の税理士にも使ってもらっていましたが、
「すごい便利!!」と、とても喜んでもらっています。


まだ使っていない方はこちらから


無料 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_66/index.do


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建物と土地はどうやってわけるのか?

  • 2015年02月05日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年、物件を購入している場合、
1棟ものであっても、区分や戸建てであっても、
購入金額を土地と建物に分けることが必要です。


では、どうやって分けるのでしょう?


まず、売買契約書に土地と建物の金額が記載されている場合は、
その金額が税法上も採用されます。


しかし、総額で書かれている場合は、
合理的な基準によって分けなければいけません。


その一つに固定資産税評価額の按分で計算する方法があります。


例えば、1億円の固定資産税評価額で、
土地が3割、建物が7割とすると、
購入金額も、その比率で分けるという方法です。


他にも、合理的な方法はありますが、
一般的には固定資産税評価額で按分する方法が採用されることが多いですね。


2月14日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
「大家さんのための確定申告チェックポイント!」
というテーマで、不動産所得の確定申告のチェックポイントについて
税理士の萱谷がお話させていただきます。


確定申告で少しでも多くお金を残したい!失敗したくない!
という方は、ぜひご参加くださいね。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1wRnM1b


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中古物件の耐用年数はどうやって計算するのか?

  • 2015年02月02日
  • 投稿者:taxkanae
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建物の耐用年数は、構造によって異なります。


RCだと47年、重鉄だと34年、木造だと22年です。


でも、これは新築物件の耐用年数です。


では、中古で購入した場合の建物の耐用年数は、
どうやって計算するのでしょう?


これは、原則その耐用年数を見積もることによってはじき出します。


これを見積法といいます。

でも、プロでもなかなか、その建物があと何年もつかなんて、
わかるものではありませんよね。


だから、一般的には簡便法という方法を使います。


その簡便法の中には、耐用年数をすべて過ぎている場合と、
一部過ぎている場合で、計算の方法が変わります。


この耐用年数を間違えると、減価償却費の金額も変わってくるので、
物件を購入した後の確定申告では、重要なポイントになります。


2月14日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、
「大家さんのための確定申告チェックポイント!」
というテーマで、不動産所得の確定申告のチェックポイントについて
税理士の萱谷がお話させていただきます。


確定申告で少しでも多くお金を残したい!失敗したくない!
という方は、ぜひご参加くださいね。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/1wRnM1b


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個人と法人ではどちらが有利なのか?

  • 2015年02月01日
  • 投稿者:taxkanae
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2月に発表された税制改正大綱では、
これから法人税の実効税率が下がることが明記されていました。


だから、高い年収の人が、物件を購入するなら、
個人よりも法人の方が、よりお金が残ることになります。


でも、難しいのは、高い年収というのはどれぐらいか、というとこです。


年収いくら以上なら、法人がいいのか?


所得いくら以上なら、法人がいいのか?

なかなか、パッとはわからないものです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
所得を入れる箇所があります。


だから個人で購入した場合と、法人で購入した場合の数字を比べることで、
どちらがよりお金が多く残るのかが一発でわかりますよ!


《編者 叶 温》



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