不動産投資専門 叶 税理士事務所（かなえ 税理士事務所）

今は日本全国各地に色んな大家の会があります。

大家の会は何をしているかというと、
セミナーや勉強会、情報交換会などを実施しています。

これらは、大家さんの知識の向上や、
ネットワークの拡大などを目的としています。

中でも大家さん学びの会は、立ち上がって11年以上経つ、
日本でもっとも長く運営されている大家の会です。

会員は全国に400名以上いらっしゃって、
会員しか入れないＳＮＳもあり、
リアルだけでなく、ネット上でも活発な情報交換が行われています。

僕が5年前から運営をしている大家さん学びの会（Ｒ）関西は、
大家さん学びの会の関西版で、同じＳＮＳに入ることができます。

関西では2ヵ月に1回、セミナー、情報交換会、懇親会を開催しています。

直近の定例勉強会は、各支部次の通りです。

【4/18(土)・関西】

『家賃収納のプロが伝授！単身高齢者、生活保護者、高学歴女性など
　リアルな滞納実例からガッツリ学ぶ家賃管理の方法』

　⇒　http://bit.ly/1vkAiJb

【4/18(土)・岩手】

『リノベーション大作戦』（仮題）

　⇒　http://www.iwate-ooyasan.com/benkyou.html

定例勉強会はゲスト参加もできるので、
まずは一歩踏み出して、雰囲気を感じるのもいいかもしれませんね。

そして、現在、大家さん学びの会(関東・関西・いわて)に入会すると、
物件シミュレーションが無料で受けられるキャンペーンを実施中です！

大家さん学びの会の代表で、
うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）の
マスターコンサルタントでもある水澤から、
シミュレーションとそれに基づいたアドバイスを無料で受けることができます！

このキャンペーンは明日までですので、
現在、物件購入を検討している方は、ぜひこの機会に学びの会にご入会下さいね！

関西圏の方　⇒　http://ooya-manabi-kansai.com/

関東圏の方　⇒　http://ooya-manabi.com/

東北圏の方　⇒　http://www.iwate-ooyasan.com/index.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

個人で持っているマンションやアパートなどの賃貸物件。

もし持っている人が亡くなって、相続した場合、
その賃貸物件の土地の評価を減額してくれる特例があります。

それが、小規模宅地等の特例です。

さっきの例の場合は、相続した土地は貸付事業用宅地となって
土地の評価を50％も減額することができます。

ただし、広さは200平米まで。

でも、これを適用するには、いくつかの条件があって、
条件に外れると適用することができません。

もし賃貸物件の土地の相続が発生しそうな場合は、
事前に相談して頂いた方がいいでしょう。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

小規模企業共済とは、個人自営業者や中小企業の役員のための、
退職金を積み立てる共済です。

　⇒　http://www.smrj.go.jp/skyosai/

掛け金は月額1千円から7万円までで、全額所得控除になるので、
所得税の節税に繋がります。

ただ、サラリーマン大家さんは掛けることができないんですよね。

専業大家や、サラリーマンでも法人の役員になれば掛けることができます。

では、この小規模企業共済、事業をやめたり、法人の役員を退職したりして
受け取る時はどうなるのでしょう？

この小規模企業共済は「中小企業経営者のための退職金」ですので、
一括で受け取る時は税務的にも退職所得となります。

退職所得は勤務年数や営業年数が長いほど、
控除額も多くなり、さらにその所得は半分になりますので、
他の所得と比べて税金は出にくいのです。

だから、小規模企業共済は払う時も節税できて、もらう時も節税できる、
ある意味、最強の節税商品なんですね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

不動産賃貸業でもっともストレスなものの一つが家賃滞納です。

空室もストレスですが、こちらは自己責任と割り切れることもあります。

でも滞納はお金が入ってくるべきものが入ってこないのに、
さらにそこには税金まで掛かってしまいます。

そして、滞納されたことがある方ならわかると思いますが、
お金が入ってこないこともストレスですが、
それ以上に、回収のために借主と交渉することもストレスになります。

できれば人ともめたくなんてないですからね。

4月18日（土）に開催する、大家さん学びの会（R）関西の定例勉強会では、

『家賃収納のプロが伝授！単身高齢者、生活保護者、高学歴女性など
　リアルな滞納実例からガッツリ学ぶ家賃管理の方法』

というタイトルで、滞納の実例から学ぶ家賃管理の方法について
その道のプロの方にお話してもらいます。

ストレスの元となる家賃滞納を少しでもなくしたい方は、ぜひご参加ください！

　⇒　http://bit.ly/1vkAiJb

大家さん学びの会は、現在、関東、関西、いわてと支部があって、
僕は関西を運営しています。

他の支部の直近の定例勉強会は次の通りです。

【3/28(土)・東京】

『防犯・空室対策に有効！絶対欲しい設備ランキング2位！
　賃貸マンション専用の宅配ボックスについて』

『固定資産税の見直し』(仮題)

　⇒　http://ooya-manabi.com/seminar/20150328/

【4/18(土)・岩手】

『リノベーション大作戦』（仮題）

　⇒　http://www.iwate-ooyasan.com/benkyou.html

定例勉強会はゲスト参加もできるので、
まずは一歩踏み出して、雰囲気を感じるのもいいかもしれませんね。

そして、現在、大家さん学びの会(関東・関西・いわて)に入会すると、
物件シミュレーションが無料で受けられるキャンペーンを実施中です！

大家さん学びの会の代表で、
うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）の
マスターコンサルタントでもある水澤から、
シミュレーションとそれに基づいたアドバイスを無料で受けることができます！

このキャンペーンは３月末までですので、
現在、物件購入を検討している方は、ぜひこの機会に学びの会にご入会下さいね！

関西圏の方　⇒　http://ooya-manabi-kansai.com/

関東圏の方　⇒　http://ooya-manabi.com/

東北圏の方　⇒　http://www.iwate-ooyasan.com/index.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

法人で物件を購入したいと思っている人は、
既に法人を設立しているケースもあると思います。

でも、物件を購入するまでは、その法人は稼働しませんよね。

そして、法人は所得が発生しなくても、
また、たとえ赤字でも発生する住民税の均等割りという税金があります。

自治体によっても異なるケースもありますが、年間で7万円程度です。

7万円というと結構な金額ですよね。

まだ稼働していない法人であれば、この7万円を節約することができます。

それは、法人を休眠にしてしまうのです。

法人を休眠にすると、その寝ている間の均等割りは不要となります。

そして、法人で物件を購入する時に起こすんです。

すると、その事業年度で起きている間だけの均等割りで済みます。

法人をまだ稼働させていない方は、ぜひ覚えておいてくださいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

物件を購入する時に掛かる諸経費の中に、
不動産取得税という税金があります。

これは、都道府県の税金で、
不動産を取得した人に掛かる税金です。

物件を購入した後、4カ月後から6カ月後ぐらいに支払いがあるので、
結構、忘れがちな税金です。

こちら、土地と建物も固定資産税評価額の４％が標準の税率です。

でも、平成30年3月31日に取得した土地であれば、
３％の軽減税率に加えて、評価額も１／２にして計算してくれます。

また平成30年3月31日までに取得した住宅用の建物であれば、
こちらも３％の軽減税率が適用できます。

不動産取得税も固定資産税も、人が住むための居住用であれば、
色んな軽減措置がありますね。

うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）では、
このような居住用の軽減税率もしっかりと対応して数値を出しています。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

物件を持っていると必ず掛かる税金が固定資産税です。

固定資産税は固定資産税評価額に対して1.4％掛かります。

でも、住宅用の土地なら課税標準が
固定資産税価格の１／６や１／３と軽減されています。

この軽減措置があるので、空家で古い家屋が建っていても、
更地にせずにそのままにしている土地もあります。

更地にすると、軽減措置がなくなりますからね。

しかし、2015年の税制改正では、
危険な空家を減税の対象から外す方向になっています。

「空き家対策特別措置法」という法律に基づいて改正されるそうで、
空き家を放置しておくと、火災や犯罪に使用されたりする危険があるからなんですね。

これからは、空き家を持っている人は、
より積極的にその不動産を活用するか、
処分していく必要がありそうです。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

物件を購入する時は、固定資産税の清算金を売主さんに払います。

これは、年間に掛かる固定資産税を、
売主の所有日数と、買主の所有日数に分けて計算します。

では、払った固定資産税の清算金は、経費になるのでしょうか？

通常、物件を持っている時は、固定資産税を経費で落としますよね。

だから、固定資産税の清算金も経費になるような気がします。

しかし、これは経費にはなりません。

では、何になるのか？

これは、物件の購入価格の上乗せと考えて、土地や建物の金額に上乗せされます。

なぜなら、固定資産税は1月1日に所有している人に掛かる税金だからです。

だから1月1日に物件を持っていない買主は、
本来は負担しなくてもいいのですが、
不動産取引の慣例で、精算をしているだけなんですね。

うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）は、
物件購入初年度の固定資産税を経費にせずに、物件価格の上乗せとしています。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

「大家さん学びの会」は、不動産投資家や大家さんのためのコミュニティーです。

11年前に関東で発足し、日本で最も古い大家さんコミュニティーとなっています。

今でこそ、ネットや書籍で不動産投資の情報がいっぱい出ていますが、
発足当時は、情報もほとんどなく、このようなコミュニティーに参加している
人からの情報がとても貴重なものでした。

では、情報がいっぱい出ている今、
このようなコミュニティーで得る情報の重要性は薄くなっているのでしょうか？

僕が思うに、今は確かに情報は多いですが、
情報の質がいいか悪いかは、自分で判断しなければいけません。

特に初心者の方が、間違った情報をもとに不動産投資をしてしまうと、
それこそ、失敗する原因になってしまいます。

そう考えると、大家さん学びの会のように、
歴史があって、長く続いているコミュニティーに参加している人から得る情報は、
信頼できる情報の可能性が、とても高いと思います。

大家さんコミュニティーも、全国に様々な会が立ち上がっていますが、
3年以上続いている会は、とっても少ないでしょう。

大家さん学びの会は、現在、関東、関西、いわてと支部があって、
僕は関西を運営しています。

直近の定例勉強会は、各支部次の通りです。

【4/18(土)・関西】

『家賃収納のプロが伝授！単身高齢者、生活保護者、高学歴女性など
　リアルな滞納実例からガッツリ学ぶ家賃管理の方法』

　⇒　http://bit.ly/1vkAiJb

【3/28(土)・東京】

『防犯・空室対策に有効！絶対欲しい設備ランキング2位！
　賃貸マンション専用の宅配ボックスについて』

『固定資産税の見直し』(仮題)

　⇒　http://ooya-manabi.com/seminar/20150328/

【4/18(土)・岩手】

『リノベーション大作戦』（仮題）

　⇒　http://www.iwate-ooyasan.com/benkyou.html

定例勉強会はゲスト参加もできるので、
まずは一歩踏み出して、雰囲気を感じるのもいいかもしれません。

セミナーの後は、情報交換会や懇親会もあるので、
そこでは、誰でも気軽に質問をすることもできます。

そして、現在、大家さん学びの会(関東・関西・いわて)に入会すると、
物件シミュレーションが無料で受けられるキャンペーンを実施中です！

大家さん学びの会の代表で、
うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）の
マスターコンサルタントでもある水澤から、
シミュレーションとそれに基づいたアドバイスを無料で受けることができます！

このキャンペーンは３月末までですので、
現在、物件購入を検討している方は、ぜひこの機会に学びの会にご入会下さいね！

関西圏の方　⇒　http://ooya-manabi-kansai.com/

関東圏の方　⇒　http://ooya-manabi.com/

東北圏の方　⇒　http://www.iwate-ooyasan.com/index.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

成功している不動産投資家、大家さんすべてが思っていることって何だと思いますか？

それは「不動産投資は最後は税金との戦い」ということです。

物件を購入しだした当初は、支出の上位を占めるのが利息です。

特にフルローンなど、自己資金が少ない場合は金利の負担は大きくなりますよね。

でも、借入金は時とともに減っていくので、それにつれて利息も少なくなります。

さらに、経費率の大きい減価償却費も、耐用年数を過ぎるとなくなってしまいます。

利息や減価償却費などの経費が減れば、利益は上がり、
それとともに増えていくのが税金です。

だから最終的には、税金をどのようにコントロールするかが、
不動産投資で成功するための重要なポイントになるんですね。

実際に、税引き後のキャッシュフロー・シミュレーションをしてみると、
税引き前だけで判断することの無意味さがよくわかりますよ。

3月28日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。

対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、ＦＰさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。

不動産投資専門税理士の物件キャッシュフロー・シミュレーション方法を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね！

残席１　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20150328.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家