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お金を残す不動産投資ブログ

空き家は固定資産税がアップする?

  • 2015年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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4月末は固定資産税の1回目の納期限ですね。


お手元には固定資産税の納税通知書が届いていると思います。


そこには、固定資産税の評価額や、課税標準額が書かれてあります。


評価額とは、その不動産の固定資産税上の価格で、
課税標準額というのは、税金を掛けるための金額です。


アパートやマンションなど、住宅用の土地であれば、軽減措置があって
課税標準額は固定資産税評価額の1/6や1/3になります。


でも、その土地の上に住宅用であっても建物が空き家の場合は、
この軽減措置がなくなることになりそうです。


これは昨年11月に成立した「空き家対策特別措置法」に基づくもので、
近隣住民に迷惑がかかる危険な空き家を排除していくことが目的です。


軽減措置がなくなると、固定資産税はかなり上がってしまうので、
現在、空き家になっている建物は、何らかの対策が必要になりそうです。


《編者 叶 温》



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今の自分の税率は何%ですか?

  • 2015年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは現在の自分の所得税の税率をご存知ですか?


所得税は、所得が高くなるにしたがって、税率が高くなる仕組みになっています。


今の所得税と住民税を合わせた税率は次の通り。


  課税所得金額     税率
     ~195万円以下   15%
195万円超~330万円以下  20%
330万円超~695万円以下  30%
695万円超~900万円以下  33%
900万円超~1,800万円以下  43%
1,800万円超~4,000万円以下 50%
4,000万円超         55%


課税所得金額というのは、年収ではなく、
所得控除なども引いた後の所得です。


課税所得500万円の人なら、税率は30%になりますね。


では、この人が個人で物件を購入したら、どうなるのでしょう?


物件を購入したら、500万円の上に、不動産所得が乗っかりますので、
不動産からの利益に対して絶対に30%以上の税率が掛かることになります。


一方、法人の実効税率は現在30%ちょっとですが、
数年後には20%台まで下がる予定です。


だから、自分の税率のスタートラインを見極めて、
法人化などを検討することが、とても重要です。


《編者 叶 温》



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税理士の顧問料はどうやって決まるのか?

  • 2015年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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今まで税理士と付き合ったことのない人にとって、
よくわからないものの一つが、税理士の顧問料の相場だと思います。


税理士事務所や業務内容によって顧問料は違いますが、
ある程度の相場はあります。


一般の中小企業の会社の顧問であれば、
年間でおよそ50万円から100万円ぐらい。


内訳は月々の顧問料が3万円から5万円で、
決算申告料が、10万円から30万円ぐらいです。


ただ中小企業と言っても、規模も様々。


そうなると、売上の規模によって決まる場合が多いです。


不動産投資家や大家さんの場合は、
一般の会社よりは、仕訳の数も少なくなるので、
もっと低い顧問料でやってくれる税理士事務所も多いでしょう。


うちの顧問料は、基本的に物件の棟数と打合せの頻度によって、
顧問料が変動するようになっています。


このような形で顧問料を決めている税理士事務所は少ないと思います。


《編者 叶 温》



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太陽光発電の即時償却はもうできない?

  • 2015年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ数年、不動産投資家の間でよく話題になっていた太陽光発電。


太陽光発電に投資すると、グリーン投資減税という税制が使えて、
投資した金額を即時償却することができました。


即時償却というのは、その名称の通り、
投資した金額をその投資した年に一括で経費にできるということです。


思った以上に物件の売却益が出た時に、
グリーン投資減税を使うと、その売却益を消すことができたんですね。


でも、このグリーン投資減税の即時償却は、
平成27年3月31日で終了となっています。


今は、投資した金額の30%を償却できる特別償却と、
7%の税金を控除してくれる税額控除が残っています。


ただ、特別償却は個人の事業所得になる場合か法人、
そして税額控除は法人だけしか適用できませんので、覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



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昨年物件売却したのに、固定資産税の督促通知がきた理由とは?

  • 2015年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は昨年の3月に、物件を売却しています。


でも1年経った今年の3月に、固定資産税の督促通知が届きました。


督促通知を見ると、今年の2月の納税がまだとのこと。


なぜ、昨年売却しているのに、今年の2月の固定資産税が、こちらに届くのでしょう?


それは、固定資産税は1月1日に物件を所有している人が払うべき税金だからです。


昨年3月に売却していても、昨年1月1日に所有していたのは僕です。


そして、昨年分の第4期の固定資産税は、今年の2月に納税がきます。


おそらく、今の所有者である買主さんが納税を忘れていたのだと思いますが、
あくまで、昨年度分の固定資産税は、税法上は僕が払うものなので、
僕のところに督促通知が来たんですね。


したがって、引渡の時に行う固定資産税の精算というのは、
ただの慣例でやっているだけなんですよ。


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キャッシュフロー200万円!でも売却したら100万円?

  • 2015年04月21日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で最終的にお金が残るかどうかは、
次の計算式で求められます。


△最初に出した自己資金
+持っているときに残ったお金の総額
+売却したときに残ったお金


例えば、最初に出した自己資金が1千万円、
持っているときに残ったお金の総額が1千200万円
売却したときに残ったお金が400万円だとすると、


△1千万円+1千200万円+400万円=600万円


となり、この投資では600万円儲かったことになります。


これを6年間で稼ぎ出せたとすると、
単純計算で1年あたり100万円稼ぎ出しています。


ここで「あれっ、おかしいな?」と思いませんか?


6年間で1千200万円、お金が残っているということは、
毎年のキャッシュフローが200万円あったということです。


でも、売却してみたら、最終的に1年間に稼ぎ出したお金は半分の100万円。


このように見ると、不動産投資は売却してみないと
年間にいくら稼ぎ出せたかはわからないということがわかりますね。


5月16日(土)は、新大阪で、10名の少人数で実施する、
物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成講座」を開催します。


セミナーでは、持っているときだけでなく、
売却した後までのシミュレーションもお伝えしますので、
ぜひ、ご参加ください。


残席7 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar0516.html


また、この養成講座を受けると受講が可能となる、
「REITISSマスター・コンサルタント認定講座」も、
5月30日(土)、31日(日)に開催します!


この講座では、丸2日間物件シミュレーション漬けで、
不動産投資で成功するためのシミュレーション方法をお伝えします。


マスター・コンサルタントになると、
様々なメリットもありますので、ぜひ養成講座と合わせてご参加ください!


残席2 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_nintei.html


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なぜ不動産は相続税対策になるのか?

  • 2015年04月20日
  • 投稿者:taxkanae
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先週の土曜日(4/18)は、千葉まで講演のお仕事に行ってきました。

相続税の改正についてお伝えさせてもらったのですが、
今年から大きな改正がされているので、
皆さん、やっぱり気になっているようですね。


よく不動産は相続税対策になるといわれますが、なぜなんでしょう?


それは、不動産の評価が影響するからです。


1億円の現金を持っていれば、相続税の評価は1億円そのままです。


でも、この1億円を土地や建物などの不動産に変えると、
建物は、原則として固定資産税評価額、
土地は、原則として相続税路線価で評価されるので、
1億円よりも少ない金額で評価されるんですね。


また、この土地や建物を人に貸していると、さらに評価が下がるので、
ケースによっては、もともと1億円が、
50%の5千万円ぐらいで評価されることもあります。


だから、不動産は相続税対策になるんですね。


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不動産投資は得意分野で勝負!

  • 2015年04月15日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、人気不動産投資ブロガーのあかちゃんこと赤井誠さんと、
税金塾の対談をさせてもらいました。


赤井さんのお話は一つ一つに対するモノの考え方が深く、
私自身、興味深い内容ばかりでした。


その中で、印象的だったのが、
不動産投資は自分の得意分野が一つでもあれば
それを活かすことができるというお話。


例えば、僕であれば税務に関しては人よりも詳しいので、
その部分を活かすと、強いですよね。


リフォームが得意であれば、それを活かすこともできますし、
また、営業などをしていてコミュニケーション能力が高いのであれば、
それをチーム作りに活かすこともできます。


僕が開催している物件シミュレーションのセミナーでも、
一人一人、シミュレーションの条件を変える部分が異なります。


中でも、自分の得意分野がわかっている人は、
その部分の条件を変更することによって、
不動産投資で成功するようにもっていく傾向があります。


だから、自分だけでなく、他の人がどのような考え方で、
不動産投資を成功させようとしているのかを見ることも、
とっても勉強になります。


5月16日(土)は、新大阪で、10名の少人数で実施する、
物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成講座」を開催します。


今まで総勢約70名が受けている大好評のセミナーですので、
他の人のシミュレーションも見て勉強したい方は、
ぜひ、ご参加くださいね。


残席7 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar0516.html


また、この養成講座を受けると受講が可能となる、
「REITISSマスター・コンサルタント認定講座」も、
5月30日(土)、31日(日)に開催します!


この講座では、丸2日間物件シミュレーション漬けで、
不動産投資で成功するためのシミュレーション方法をお伝えします。


マスター・コンサルタントになると、
様々なメリットもありますので、ぜひ養成講座と合わせてご参加ください!


残席2 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_nintei.html

法人での売却は意外と税金がかかる?

  • 2015年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で持っている物件を売却して、
売却益が出ると、大きな金額の利益が発生することがあります。


個人であれば、5年超の長期で売却した物件の売却益は、
所得税、住民税合わせて20%と決まっています。


一方、法人の実効税率は次の通りです。


利益が400万円以下 21.421%


利益が400万円超~800万円以下 23.204%


利益が800万円超 36.047%


ですので、800万円を超えるような利益が出てしまうと、
意外と税金が多く掛かってしまうんですね。


《編者 叶 温》



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自宅は社宅にする方が節税になる?

  • 2015年04月13日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を法人で購入している人は、検討したいのが社宅です。


個人で自宅を購入すると、住宅ローンは使えますが、
建物部分の減価償却費などが経費にできません。


でも、法人で自宅を購入すると、その家は法人の持ち物なので、
建物部分は減価償却費として、経費にすることができます。


また、要件に該当すれば、役員が会社に払う家賃もとっても低くなります。


例えば、次のようなマンションを社宅にしたとします。


・建物の広さ:80平米
・建物の固定資産税の課税標準額:400万円
・土地の固定資産税の課税標準額:100万円


社宅としての賃貸料相当額の計算は次の1,2,3の合計額になります。


1、その年度の建物の固定資産税の課税標準額x0.2%
2、12円x床面積(平米)/3.3平米
3、その年度の敷地の固定資産税の課税標準額x0.22%


これを計算すると、社宅としての賃料相当額は10,490円になります。


広さ80平米のマンションの家賃が10,490円で住めるので、
とってもお得ですよね。


逆にこの計算式で出た金額を超えると、差額が給与となってしまいます。


《編者 叶 温》



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経費にできない初期費用は?

  • 2015年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときには、諸経費が色々と掛かってきます。


その金額は物件によっても変わりますが、
物件価格のおよそ7%程度です。


1億円の物件であれば、約700万円ですね。


諸経費には次のようなものがあります。


1、仲介手数料


2、売買契約書の印紙


3、司法書士手数料


4、登録免許税


5、不動産取得税


6、融資手数料


7、金銭消費貸借契約書の印紙


これらの内、一括で経費にできるものは3~7です。


逆に1、2は一括で経費にできません。


それでは、どうなるのか?


仲介手数料と売買契約書の印紙に掛かった金額は、
土地と建物に按分されて、取得価格に上乗せされます。


建物の金額に上乗せされた部分は、
その後、その建物の耐用年数に渡って減価償却されていくことになります。


《編者 叶 温》



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今さら聞けない質問でも聞ける場所

  • 2015年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を始めようと思っても、
なかなか何から始めたらいいかわからないことも多いですよね。


まずは、本やセミナーで勉強するんですが、
やっぱり、実際にどうしたらいいかわからないことも多いでしょう。


セミナー等で質問して、既に不動産投資を始めている人に、
「今さらそんなこと聞くなよ」と思われても嫌ですしね。


でも、親から物件でも相続しているなどの場合を除いて、
最初は、みんな不動産のことなんて何もわからなかったんです。


僕もそうでした。


でも、思い切って飛び込んだ不動産投資の勉強会で、
色々と質問することができ、疑問が解決しました。


今、僕が代表を務める大家さん学びの会(R)関西でも、
定例勉強会の中に情報交換会があって、
そこでは、今さら聞けない質問でも気軽に聞くことができます。


その質問には、我々サポートチームや、先輩の会員さんが、
やさしく、わかりやすく答えています。


次回の定例勉強会は4月18日(土)。


「家賃収納のプロが伝授!単身高齢者、生活保護者、高学歴女性など
 リアルな滞納実例からガッツリ学ぶ家賃管理の方法」


というタイトルのセミナーも実施しますので、
ご都合の合う方は、ぜひご参加くださいね。


ゲスト参加もできます! ⇒ http://bit.ly/1vkAiJb


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法人化して所得分散しすぎると○○が発生する!

  • 2015年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。


個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。


でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。


でも、思わぬ落とし穴もあります。


それは社会保険です。


個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。


そして家族にお給料を払う場合でも、
年間130万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。


だから、お金を残すためには、社会保険のことも考えておかないといけないんですね。


《編者 叶 温》



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新大阪で「不動産投資コンサルタント1日養成講座」を開催します!

  • 2015年04月07日
  • 投稿者:taxkanae
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それでは今日は、新大阪で開催する
『不動産投資コンサルタント1日養成講座』のお知らせです。


もう延べ約70名の方々に受けて頂いていて、大好評のセミナーを
5月16日(土)に開催することになりました。


このセミナーは、うちが開発したシミュレーションソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、
1日で不動産投資のコンサルができるレベルまで引き上げることを目的としています。


REITISSは、税引き後のキャッシュフローが出て、
売却まで考慮した、投資全体の業績までわかる他にないソフトです。


さらに、10項目10点の100点満点で点数が出てきて、
点数に応じて改善コメントが出てきます。


セミナーを受けると、このREITISSを使いこなせるように、
そして結果を読みこなせるようになります。


もちろん、これから不動産投資をしたい方でも理解できる内容ですので、
「不動産投資で失敗したくない!」と思っているなら、ぜひご参加くださいね。


申し込みはこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar0516.html


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銀行に飛び込みした方がいいのか?

  • 2015年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入しようと思えば、全額現金購入でもない限り、
融資を利用することになります。


そのためには、銀行に物件を審査してもらう必要があるのですが、
めぼしい銀行に飛び込みした方が、いいのでしょうか?


普通に考えるとわかりますが、やっぱり飛び込みは相手が引いてしまいます。


うちの事務所にも、たまに飛び込みで営業してくる人がいますが、
基本的にアポがないと会いません。


やっぱり、面識のない人にいきなり来られると、引いてしまいますからね。


これは銀行も一緒です。


では、どのようにして銀行とつながるのがいいのか?


それは、紹介が一番です。


もともと取引が合って、信頼できる人からの紹介なら、
銀行の担当さんも安心して会うことができます。


ではどうやって紹介してくれる人を探すのか?


それは、大家の会などに参加して、
融資の実績がある人にお願いするのが一番です。


僕が代表を務める大家さん学びの会(R)関西でも、
定例勉強会の中に情報交換会があって、
そこでは、銀行の情報も聞くことができます。


次回の定例勉強会は4月18日(土)。


「家賃収納のプロが伝授!単身高齢者、生活保護者、高学歴女性など
 リアルな滞納実例からガッツリ学ぶ家賃管理の方法」


というタイトルのセミナーも実施しますので、
ご都合の合う方は、ぜひご参加くださいね。


ゲスト参加もできます! ⇒ http://bit.ly/1vkAiJb


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法人を設立したら必ず翌月にしないといけないこととは?

  • 2015年04月03日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はうちの事務所でも法人設立の相談が多いです。


でも法人を設立すると、色々と手続きが発生します。


その一つが、源泉所得税の徴収と納税です。


法人を設立すると、司法書士や税理士に報酬を支払います。


また、役員報酬を払うこともありますよね。


そして個人に報酬を払う時には、源泉所得税を引く必要があります。

引いた源泉所得税は、その法人が翌月10日までに納税しなければいけません。


納税の回数を短くするためには、
「源源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書」を出すことです。


 https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/gensen/annai/1648_14.htm


この申請書を出せば、1月と7月の年2回の納税でOKになります。


ただし、これが適用できるのは、申請書を出した翌々月以降からなんです。


ということは、法人設立をしたときの司法書士さんへの報酬に係る源泉所得税は、
必ず翌月10日までに納税しなければいけないんですね。


《編者 叶 温》



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リアル感が重要?

  • 2015年04月02日
  • 投稿者:taxkanae
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3月28日の土曜日は、東京でREITISSを活用した、
不動産投資コンサルタント1日養成講座でした。


今回も定員の10名の方に参加して頂き、
物件シミュレーションの方法についてお伝えしました。


セミナーの最後には、目標のキャシュフローを出すために、
実際にREITISSを使って、参加者さん自身に条件を変更してもらいます。


これが、かなり頭を使います。


その後、変更した点を一人一人お聞きして、それを皆で見ながら、
僕がフィードバックしていきます。


この時に何度も何度もお伝えしたことが、
「リアル感が出ているか?」ということです。


不動産投資の条件は、様々な要因でキャッシュフローが変わります。


例えば、金利を1%変えるだけでも、キャッシュフローは大きく変わりますし、
売却の利回りを1%変えるだけでも、投資業績は大きく変わります。


そこで大事なことは、
本当にその数字がリアルなのか?ということです。


甘い条件を入れて、キャッシュフローを多く見せることはいくらでも可能ですが、
それが現実味を帯びていない数字なら、意味がありません。


だから、


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