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お金を残す不動産投資ブログ

大家はふるさと納税ワンストップ制度は使えるのか?

  • 2015年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は自治体に寄付をすると、その寄付に対応した金額が節税となり、
その自治体から特典が送られてきます。


したがって、その特典分が得をする仕組みになっています。


ただ一つ、翌年に確定申告をいけないといのが、ネックの一つでした。


ただ平成27年4月からの寄付は、5自治体以下の寄付であれば、
確定申告をする必要がなくなりました。


これを「ふるさと納税ワンストップ特例制度」というのですが、
大家さんはこの特例制度、使えるのでしょうか?


これはタイプ別で違ってきます。


まず専業でも兼業でも、個人で不動産投資をしている人は、
確定申告をしなければいけないので、この制度は使えません。


また、法人で運営している人でも、
兼業の人は、2ヵ所から給与をもらっていて、
こちらも確定申告しなければいけないので、この制度は使えません。


ということは、法人で専業大家、
自分の法人から役員報酬だけをもらっている人だけが、
この制度を使えるんですね。


《編者 叶 温》



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物件売却のベストタイミングとは?

  • 2015年07月15日
  • 投稿者:taxkanae
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今は不動産の価格が高くなってきているので、
数年前以前に物件を買っている人は、売却を考えている方も多いです。


では、物件売却のベストタイミングとはいつなのでしょう?


実は僕も昨年の3月に物件を売却しています。


しっかりと利益は出せたのですが、
でも本当にその時期に売ってよかったのかどうかといわれると疑問です。


なぜなら、もし「今」ならもっと高く売れていたかもしれないからです。


でも、逆に考えると、不動産価格なんていつ下がるかもわかりません。


株式投資の世界には「頭としっぽはくれてやれ!」という格言があります。


株価の天井値を見極めることなど所詮無理な所業で、
またいつ下がるか分からないのだから、
そこそこで利確しておきなさいという戒めです。


また、売ったら上がったが、儲かったのだからいいでしょ。
所詮儲け損ねた利益なんて少しだという慰めでもあります。


このように考えると、利益が取れるのであれば、
売るベストタイミングというのは、
「自分が売りたいと思った時」ということになりますね。


《編者 叶 温》



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目指すべき不動産投資の形とは?

  • 2015年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資には、大きく分けて2種類の形があります。

一つは、毎月残るお金を目的とした、
いわゆるキャッシュ・フロー目的の投資。

そしてもう一つは、売却益を目的とした
いわゆるキャピタルゲイン目的の投資です。

今は、不動産価格が高くなってきて、利回りが下がり、
キャッシュフローが、取りにくくなっているので、
どちらかというとキャピタルゲイン目的にシフトしている感じです。


キャッシュフロー目的の投資なら、
できるだけオーバーローンで、融資期間を長くすることが求められます。


逆に、キャピタルゲイン目的の投資なら、
自己資金をある程度入れて、融資期間も短い方が利益を得やすくなります。


こう見ると、キャッシュフロー目的とキャピタルゲイン目的の投資は、
相反する部分があるわけです。


では、不動産投資で理想的な状態とは、どんな状態でしょうか?


もっともいいのは「持ってても良いし、売っても良い」
という状態にもっていける投資です。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」では、
指標の点数に基づいてレーダーチャートが出てきます。


そして、そのレーダーチャートは、
右半分が、キャッシュフローの指標で、
左半分が、売却と投資効率の指標を表しています。


これを見れば、バランスの良い投資かどうかが、
一目でわかるようになっているんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の死の交差点とは?

  • 2015年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしていて気になるのは、デッドクロスがいつ来るのか?ですよね。


では、デッドクロスって何なのでしょう?


日本語に直訳すれば「死の交差点」ですね。


ただデッドクロスは、実は人によって定義が違うみたいです。


一般的に言われているのが、
「借入の元金返済部分が減価償却費を超えるとき」
という定義が一つあります。


でも、僕的には借入期間が短ければ、
1年目から、元金返済が減価償却費を上回ることもあるので、
この定義はあまりしっくりきていません。


では、僕的にはどの時をデッドクロスと考えているのか?


それは「税引き後キャッシュフローが、マイナスになる時」だと思っています。


もちろん、この場合でも1年目からマイナスになっていることもありますが、
やはり、キャッシュフローを目的にした投資だと、
この時点をデッドクロスというのが、僕的にはしっくりきます。


僕が作ったシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
このデッドクロスがいつ来るのかも一目でわかるようになっています。


《編者 叶 温》



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固定資産税を下げることはできるのか?

  • 2015年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業で絶対に掛かってくる経費と言えば、固定資産税です。


固定資産税は市区町村の税金で、土地や建物に対して課税される税金です。


そして、申告をして納税する所得税や法人税と違って、
市区町村自体が計算して納税額を通知してきます。


このような税金を、専門用語で賦課課税といいます。


では、市区町村が計算を間違うことはないのでしょうか?


役所ですから間違うことはないと思いたいですが、
そうは言っても、人の手が入っていますから、
「間違うことは絶対ない!」とは言えません。


ではもし、固定資産税の計算が間違っていたとしたら。。。


間違っていた過去の分が還付される可能性もあります。


さらに、これからの固定資産税も安くなって、キャッシュフローはよくなります!


《編者 叶 温》



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ふるさと納税で所得税は節税できるのか?

  • 2015年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は自治体に寄付をすると、その寄付に対応した金額が節税となり、
その自治体から特典が送られてきます。


したがって、その特典分が得をする仕組みになっています。


では、自治体に寄付をすると、所得税は節税できるのでしょうか?


ふるさと納税という名称から、住民税だけ
節税できるようなイメージを持っている人も多いと思いますが、
実は、原則として所得税も節税になります。


基本的に確定申告すると、所得税は還付となり、
住民税は寄付した翌年6月以降の分が安くなります。


ただ、今年から始まったふるさと納税ワンストップ特例制度を利用した場合は、
住民税だけが安くなります。


ただ、節税できるトータルの金額は、どちらでも変わりません。


《編者 叶 温》



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消費税還付は課税売上割合がポイント!

  • 2015年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の還付を受ける際に重要なポイントは、課税売上割合です。


課税売上割合というのは、
全体の売上の中で、どれぐらい課税売上があるのかということで、
次の計算式で計算します。


     課税売上
 ------------------------
 課税売上 + 非課税売上


なぜこの課税売上割合が重要かというと、
建物などに払った消費税に、この課税売上割合をかけることで、
還付額が決まってくるからです。


ということは、課税売上割合が100%であれば、
建物などに払った消費税が、ほぼ全額還ってくることになります。


だから、いかに課税売上割合を高くするかが重要なポイントなんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資で儲けるための最重要ポイントとは?

  • 2015年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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いきなり質問です!


不動産投資で儲けるための最重要ポイントは、何だと思いますか?


それは、満室経営と税金対策です。


空室であれば、お金をドブに捨てているようなものですから、
できるだけ、満室で経営していきたいですよね。


そして、空室対策コンサルティングのプロと言えば、業界でも有名な尾嶋健信氏。


尾嶋さんは、これまで全国の大家さんに数多くのコンサルティングを行い、
また、満室経営についての書籍も2冊出版されています。


その尾嶋さんが、セミナー講師として8月22日(土)大阪に来ます!


タイトルは「空室だらけの物件を短期間で満室にする方法!」。


プロの空室対策が直接聞ける、貴重な機会ですので、お見逃しなく!


そして、もう一つ重要なポイントである税金対策。


「不動産投資は最後は税金との戦い!」


と言われるほど、税金対策はキャッシュフローを最大化する上で重要なんです。


そしてこちらは、不動産投資専門税理士でも私、叶がお話させて頂きます。


タイトルは「税引後、出口戦略まで含めて儲かる物件の買い方を見極める方法!」。


内容は、丸一日掛けて開催し、毎回大好評を得ている
シミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使ったセミナーを、
2時間に凝縮してお伝えします。


特にこれから物件を購入したい人にとっては、
儲かる物件かどうかを見極めることができる内容となっていますので、
ぜひ、参加されることをオススメします。


さらに平成27年8月は大家さん学びの会(R)関西、発足5周年!


この日は、大家さん学びの会(R)関西のサポートメンバーだけでなく、
本部である関東のメンバーも一同に集まります!


7月末までのお申込みには、セミナー参加費の早割もありますので、
満室対策と税金対策を一挙に学びたい方は、今すぐお申込み下さいね。


7末まで早割適用 ⇒ http://bit.ly/1K8wSQ3


《編者 叶 温》



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平成21年、22年購入物件の売却はスゴイ節税がある?

  • 2015年07月03日
  • 投稿者:taxkanae
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リーマンショックがあったのは平成20年。


その後、不動産価格が下がってきたので、
当時の麻生政権が打ち出した土地政策が2つありました。


その一つが、1,000万円控除の特例です。


これは、平成21年、22年に買った土地で、
5年超保有した後に売却すれば、
土地の売却益から1,000万円を控除してくれるというものです。


「土地」ですが、もちろん一棟ものの物件でも、土地部分に適用が可能です。


例えば、平成21年に1億円の物件を、土地3千万円、建物7千万円で購入したとします。


この物件を平成27年に、土地5千万円、建物5千万円、合計1億円で売却すれば、
土地は2千万円の売却益が出ます。


この2千万円の売却益から、1千万円を控除することができるんです!


1千万円を控除できれば、譲渡税率が20%なので、200万円の節税ができますね。


平成21年、22年に物件を購入している人は、覚えておいてくださいね。


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シミュレーションするときに忘れがちな経費

  • 2015年07月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件から生まれるキャッシュフローをシミュレーションするときに、
初心者ほど忘れがちな経費があります。


まず、すぐに思いつく経費としては、次のような経費があります。


・固定資産税
・管理費
・修繕費
・火災、地震保険料


では、これ以外にどんな経費があるかわかりますか?


まず、物件によって発生するものが、エレベーター維持費です。


エレベーター維持費は、エレベータがない物件は掛かりませんが、
ある物件は、維持費の他に電気代も多くなります。


そして、もう一つ、広告料があります。


広告料は、物件の空室を埋めてもらった仲介業者や管理会社に
お支払いする費用ですが、これが意外と忘れがちなんです。


地域によっては、礼金、敷金が取れないのに、
広告料が家賃の3か月分ほど取られるケースもあり、無視できない費用です。


家賃が5万円だとすると、1室決めてもらうだけで
15万円も払わないといけないという計算ですからね。


これが複数室となると、かなり大きな金額になってきます。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
経費の入力部分に「広告料」という項目があるので、
忘れずに入力することができますよ。


《編者 叶 温》



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