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お金を残す不動産投資ブログ

空室が収益アップに繋がる!Airbnbセミナー!

  • 2015年10月29日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは、「空室を収益アップセミナー!」ということで、
2名の講師の方に、セミナーをしていただきます。


まず第1部は「賃貸1R・1K専用モデルルーム
 ~内見で差が出るとっておきの空室対策~」です。


分譲マンションでは、モデルルームを作られるのが当たり前ですよね。


モデルルームはとってもきれいで、マンションを購入したい人に
素敵な生活イメージをもってもらうことができます。


でも、まだまだ賃貸マンションでは、
モデルルーム化までできていないのが現状です。


第1部では、1R、1K物件に絞った低コストでできる、
モデルルーム化サービスを提供している
福井ルームコンサルタント 福井翔太さんに、
そのサービス内容について語って頂きます。


1R、1K物件の空室でお悩みの方は、ぜひご参加ください


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


そして第2部は「空室が収益アップに繋がる!大家さんの知らない?Airbnbの世界」です。


海外から日本に訪れる旅行者の増加で、ホテルがとりにくい状況の中、
今、巷で話題になっているサービスが「Airbnb」です。


Airbnbは、大家さんにとって、今ある空室をホテル化することで、
劇的な収益アップに繋がる可能性のあるサービスです。


第2部では、Airbnb代行サービスを手掛けている
ホームディフェンステック 代表 千葉絵梨香氏さんに、
そのサービス内容だけでなく、取り組んだ場合の投資効率についても語っていただきます!


空室を利用して収益アップにつなげたい方は、ぜひご参加ください!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

節税のための不動産投資?

  • 2015年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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以前に、メルマガ読者さんからこんな質問がありました。


【Q】


最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。


不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか?


【A】


不動産投資を検討中ということですが、基本的に収益が上がる不動産投資は、
節税とは相反するものであるということを認識する必要があります。


その上で戦略を立てて不動産投資を行えば節税というよりも
"効率的に資産を増やしていくこと"が可能になります。


その戦略は、今後の生活をしていく上で、
どのような目標を持っているか?
将来どうなりたいのか?
ということから始まります。


節税目的だけで不動産投資をしてしまうと、他の要因が見えなくなってしまいますからね。


不動産投資も1棟とかになると事業経営と一緒ですので
経営者としての覚悟と、心構えが必要になってきます。


《編者 叶 温》



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お給料以外に所得がある場合のふるさと納税

  • 2015年10月27日
  • 投稿者:taxkanae
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給与の他に所得がある場合、寄付の上限金額は変わるのでしょうか?


所得税の対象となる「所得」には、給与所得のほか、事業所得や不動産所得があります。


それらの所得が発生している場合には、当然税金も多くなりますので、寄付の上限金額も増えることになります。


逆に事業所得や不動産所得が損失になっている場合は、給与所得と合算することによって、
合計した所得が減少し、その分税金も少なくなるので、寄付の上限金額も減少します。


うちが作った「ふるさと納税計算ソフト」では、
事業所得や不動産所得がある場合の上限金額も計算できますので、ぜひ活用してみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/keisan.html


《編者 叶 温》



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奥さんの給与>夫の不動産所得はできるのか?

  • 2015年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得者が奥さんや家族に払う給与は、労務の対価として相当なものに限ります。


では奥さんの給与が夫の不動産所得を、上回ってしまったときはどうなるのでしょう?


奥さんの給与が、その労務の対価として相当かどうかは、色んな状況を総合して判断するんです。


1、奥さんが働いた期間、労務の性質やその提供の程度
2、規模が似ているものに働いている人がもらう給与の状況
3、不動産所得の規模やその収益の状況


普通は夫の不動産所得の方が、奥さんの給与よりも多くなりますよね。


でも、


(1)夫が老令、病弱などのため、夫に代わる重要な仕事を奥さんがしている場合
(2)夫の所得が、災害、貸倒れなどの偶然の損失によってすごく減少したり損失が生じた場合


などは、奥さんの給与の額が夫の不動産所得よりも、多くなることがありうるものと考えます。


だから、奥さんの給与が、夫の所得を超えるような場合でも、
その給与が奥さんの働きぶりなどからみて、相当なものである
と認められるものであれば、全額必要経費にできるんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

賃貸アパートを贈与する相続対策とは?

  • 2015年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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年配の方で、無借金の賃貸アパートを持っているケースは多いです。


そして、相続税が掛かるぐらい財産を持っている場合は、
この賃貸アパートから家賃が入ってきて、お金が増えていくので、
どんどん相続財産が増えていくことになります。


では、この賃貸アパートを子に贈与するとどうなるでしょう?


賃貸アパートの建物は、固定資産税評価額で相続税法上、評価されます。


固定資産税評価額は、時価の半額ぐらいになっているケースもあるので、
現金などに比べると、評価が下がる分、贈与もしやすいです。


そして、他人に賃貸しているなら、借家権割合として、さらに30%減額してくれます。


子に贈与した後は、家賃収入は子の帰属になり、
親の財産が増えることがなくなるので、相続税対策になるんですね。


《編者 叶 温》



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2ヵ月違うだけで19%も税金が変わる?

  • 2015年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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5年という所有年数には大きな意味があります。


税法上、所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年以下ですと短期譲渡所得という所得になります。


すると、売却益に対して税率が39%(所得税20%、住民税19%)になります。


でも、5年を超えると長期譲渡所得という所得になり、
税率は20%(所得税15%、住民税5%)に抑えられます。


1億で購入した物件を、5年内に2億円で売却した場合の所得税
(減価償却、諸経費は考慮しないとして)は、次の通りです。


 2億円―1億円=1億円×39%=3900万円


1億で購入した物件を、5年間所有後に2億円で売却した場合の所得税は次の通り。


 2億円―1億円=1億円×20%=2000万円


ここでは極端な例を出しましたが、この例を見ても1900万円の税額の違いが出てきます。


気をつけなければいけないのは「所有期間が譲渡した年の1月1日現在」という点です。


例えば先ほどの物件で平成27年11月1日に、購入した物件を5年後に売却したとします。


平成31年12月に売却した場合実質の所有期間は5年1ヵ月ですが、
譲渡日の属する年の1月1日は平成32年1月1日となり、
税法上の所有期間は4年1ヵ月となり短期譲渡所得(税率39%)となってしまいます。


平成32年1月に売却した場合


実質の所有期間は5年2ヵ月ですが、譲渡日の属する年の1月1日は平成32年1月1日となり、
所有期間も5年2ヵ月となり長期譲渡所得(20%)となります。


このように個人の場合は、1ヵ月売却する時期を間違えただけでも、
思わぬ税金を払わなければならない場合があります。


逆に言えば、これから購入する方は、できる限り年末に購入すると、
実質の所有期間と税法上の所有期間が近づきますね。


《編者 叶 温》



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Airbnb & モデルルーム化!空室を収益アップセミナー!

  • 2015年10月22日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは、「空室を収益アップセミナー!」ということで、
2名の講師の方に、セミナーをしていただきます。


まず第1部は「賃貸1R・1K専用モデルルーム
 ~内見で差が出るとっておきの空室対策~」です。


分譲マンションでは、モデルルームを作られるのが当たり前ですよね。


モデルルームはとってもきれいで、マンションを購入したい人に
素敵な生活イメージをもってもらうことができます。


でも、まだまだ賃貸マンションでは、
モデルルーム化までできていないのが現状です。


第1部では、1R、1K物件に絞った低コストでできる、
モデルルーム化サービスを提供している
福井ルームコンサルタント 福井翔太さんに、
そのサービス内容について語って頂きます。


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そして第2部は「空室が収益アップに繋がる!大家さんの知らない?Airbnbの世界」です。


海外から日本に訪れる旅行者の増加で、ホテルがとりにくい状況の中、
今、巷で話題になっているサービスが「Airbnb」です。


Airbnbは、大家さんにとって、今ある空室をホテル化することで、
劇的な収益アップに繋がる可能性のあるサービスです。


第2部では、Airbnb代行サービスを手掛けている
ホームディフェンステック 代表 千葉絵梨香氏さんに、
そのサービス内容だけでなく、取り組んだ場合の投資効率についても語っていただきます!


空室を利用して収益アップにつなげたい方は、ぜひご参加ください!


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建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのか?

  • 2015年10月21日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、建物や土地に持っている人に掛かる税金です。


建物の固定資産税は新築されるときに、設計図の中にある
材料の質や数量などを積算して、税額が決定されるそうです。


また新築後に増築などをした場合も、市町村は空撮によって固定資産の利用状況を把握しているので、
増築された分、建物の固定資産税は増えることになります。


では、建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのでしょうか?


建物の中は空撮でも、外からの現地調査でも見えませんよね。


だから、このケースは固定資産税が上がることはないそうです。


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住宅ローン控除を受けている人のふるさと納税

  • 2015年10月20日
  • 投稿者:taxkanae
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住宅ローン控除を受けている人の場合、ふるさと納税をするメリットはあるのでしょうか?


これは、ケースバイケースです。


住宅ローン控除を差し引いても、所得税が発生している人であれば、
ふるさと納税をするメリットはあります。


また、住宅ローン控除によって所得税が0円になる人でも、
翌年の住民税が発生する人は、メリットがあります。


でも、住宅ローン控除がない人と比べると、節税できる金額が
少なくなるので、メリットも小さくなります。


住宅ローン控除によって、所得税だけでなく翌年の住民税も発生しない人の場合は、
そもそも控除できる税金がないので、ふるさと納税をしてもメリットはありません。


ふるさと納税についてもっと詳しく知りたい方は、ぜひ僕の本をお読みくださいね。


「これから始める人のふるさと納税らくらくガイド」 ⇒ http://amzn.to/1EubSLf


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失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2015年10月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


11月21日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席1名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20151121.html


《編者 叶 温》



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シミュレーションは1つではない!

  • 2015年10月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入したり、建築したりするとき、不動産の仲介会社やハウスメーカーは、
その物件を所有した後のキャッシュフロー・シミュレーションを出してくることが多いです。


もちろん、そのシミュレーションは1つだけのことが多いのですが、
では、物件を購入するときに、本当に1つだけのシミュレーションで判断していいのでしょうか?


不動産投資のキャッシュフローは、空室率、家賃下落率、経費率、金利などなど
様々な要因によって変動します。


だから、空室率がここまで下がったらキャッシュフローはどうなるのか?


家賃下落がここまで進んだら、キャッシュフローはどうなるのか?


金利がここまで上がったら、キャッシュフローはどうなるのか?


と、様々なシミュレーションをしてみて、判断する必要があると思うのです。


少なくとも不動産は、数百万円以上の投資をするわけですから、
1つのシミュレーションだけで判断してしまうのは、とってもリスクが高いですよね。


うちが開発したREITISS(リーティス)を使えば、
様々なシミュレーションをネット上ですることができるので便利ですよ。


《編者 叶 温》



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自宅と貯金1千万円だけでも相続税がかかるかも?

  • 2015年10月16日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたももう既にご存知だと思いますが、平成27年より相続税が改正されています。

どんな改正かというと、基礎控除というものが縮減されています。


基礎控除とは「控除」という名称がついている通り、
相続税の対象となる財産の金額から、控除してもらえる金額のことです。


平成26年までは、


 5,000万円+1,000万円×法定相続人


でした。


これが、平成27年より、


 3,000万円+600万円×法定相続人


となり、なんと40%も縮減されています。


この改正により、今までお亡くなりになられた人のうち、
相続税の申告をする方が約3%だったのが、なんと5%~6%になると言われています。


そして、人によってはパートナーやご両親が、
自宅と現預金1,000万円程度を持っているだけでも、
相続税が掛かってくる可能性があります。


だから、今までは「相続税なんて関係ない」と思っていた人でも、
相続税について、しっかりと知識をもっておく必要性が出てきているんですね。


《編者 叶 温》



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欲しいお金の額から投資規模が逆算できる?

  • 2015年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人のほとんどが、キャッシュフロー目的だと思います。


キャッシュフローとは、投資をした結果、入ってくるお金のことで、
目標を聞くと「毎月100万円!」とか「年間1,000万円」と回答する人が多いですね。


では、毎年1,000万円を得るためには、いくらぐらい不動産に投資をすれば叶うのでしょう?


もちろん前提条件によって、まったく変わってきますが、
利回り9%弱の物件を、フルローンで30年間、金利が2%程度だとすると、
だいたい5億円ぐらいの規模にならないと叶いません。


逆算すると欲しいキャッシュフローを2%で割り戻した金額になります。


 1,000万円÷2%=5億円


毎年200万円欲しければ、1億円。


毎年400万円欲しければ、2億円。


という感じです。


利回りが高かったり、自己資金を入れたり、金利が低かったりすると、
この割り戻すパーセンテージが高くなるので、投資規模も小さくなっていきます。


今、キャッシュフロー目的で、不動産投資を考えている人は、
一つの基準として覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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株で儲かった時のふるさと納税

  • 2015年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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をしている人の場合は、株で儲けると譲渡益が発生します。


この譲渡益、特定口座で管理している場合は、
源泉徴収で納税が終了していますので、確定申告は不要です。


ただし、特定口座で管理している譲渡益を確定申告すると、
住民税の課税所得が増加するので、ふるさと納税の上限金額も連動して増加することになります。


でも、所得金額が大きくなるということは、扶養から外れたり、健康保険の金額が上がったりなど、
税制上の特典が受けられなくなってしまう恐れがあります。


だから、その辺りが心配な人は、株の譲渡益を特定口座に置いたままにして、
確定申告はしないほうがいいかもしれませんね。


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女性入居者を魅了する!お金を掛けずにセンスのいい部屋作りセミナー!

  • 2015年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは、「低コストでできる満室経営」ということで、
2名の講師の方に、セミナーをしていただきます。


まず第1部は「女性入居者を魅了する!お金を掛けずにセンスのいい部屋を作る方法!」です。


今も昔も、部屋を選ぶ決定権は女性ですよね。


夫婦なら奥さんが、また一人暮らしでも彼女を呼べるお洒落な部屋にしたいのが男性です。


第1部では、ちょっとした小物や飾り、アイデアで女性の心を惹きつける、
コストパフォーマンスの高い部屋作りについて、
女性インテリアスタイリストの三輪若菜さんに教えていただきます!


低コストな空室対策の一つの手法としてとっても為になりそうです。


間もなく締切! ⇒ http://bit.ly/1JuxZrZ


そして第2部は「無料で使える必須アイテムで空室が満室に変わる!」です。


大家になると必要なものが、大家業としての名刺やマイソク(物件資料)です。


最近では物件のサイトまで作りこむ大家さんもいらっしゃいます。


でも、なかなかこのようなツールを、自分でお洒落に作るのは難しいもの。


でも、テンプレートがあれば、誰でも簡単にお洒落な大家ツールを作ることができますよね。


しかも、すべて無料で使えるとなれば、使わない手はありません!!


セミナーでは、大家業の便利ツールが作れるテンプレートを無料で提供している、
ブロードエンタープライズさんに、使い方についてお伝えして頂きます。


無料テンプレートを使えるようになって、大家の腕を上げましょう!


間もなく締切! ⇒ http://bit.ly/1JuxZrZ


《編者 叶 温》



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今の不動産投資が利回りで判断されるということは?

  • 2015年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件が古くなるにつれて、家賃はだんだん下がっていくものですよね。


物件の購入を検討するときには、この家賃の下落を反映するために、通常、家賃下落率を設定します。


下落率は、物件や地域によっても変わりますが、だいたい0から1%程度を入れます。


でもこの家賃下落率が物件を売却するときの出口に影響します。


なぜなら、今の物件の判断は表面利回りで検討される傾向があるからです。


仮に毎年1%の家賃下落率として、単純に10年で約10%家賃が下落するとします。


年間家賃収入1千万円だったとすると、10年後には約900万円になりますね。


すると、表面利回り10%で売却できたとすると、
当初1億円だった売価が、10年後には9千万円になるということです。


このように、家賃下落は出口に影響するので、所有しているときの運営はとても大切なんですね。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS」(リーティス)では、
家賃下落がどのように出口に影響するかも見ることができます。


《編者 叶 温》



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売却時は利回りが低い方がよい?

  • 2015年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、できるだけ利回りが高い方がいいですよね。


不動産投資の表面利回りは、一般的には次の計算式で計算します。


 年間家賃収入÷物件価格


例えば年間家賃収入が1千万円で、物件価格が1億円なら、表面利回りは10%になります。


 年間家賃収入1千万円÷物件価格1億円=10%


では、今持っている物件を売るときは、
利回りは高い方がいいのでしょうか?低い方がいいのでしょうか?


売る側の物件価格の計算式は、一般的には次の計算式で計算します。


 年間家賃収入÷表面利回り=物件価格


この計算式を見るとわかりますが、売る側は当然利回りが低い方がいいですよね。


例えば年間家賃収入が1千万円で、表面利回りが10%なら、さっきと同じく物件価格は1億円です。


でも、この表面利回りが8%と下がれば、物件価格は1億2,500万円になります。


 年間家賃収入1千万円÷表面利回り8%=物件価格1億2,500万円。


今、売り時と言われているのは、市場が求める利回りが下がっているからなんですね。


《編者 叶 温》



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不動産を売却したらふるさと納税の上限は増える?

  • 2015年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売却したことで発生した売却益は譲渡所得といいます。


譲渡所得は、同じ所得税でも給与所得や事業所得、不動産所得などと性格が異なり、
「分離課税」といって、他の所得とは分けて税金を計算します。


税率も、5年未満で売却した不動産の売却益(短期譲渡所得)は、所得税率30%、住民税率9%。


5年を超えて売却した不動産の売却益(長期譲渡所得)は所得税率15%、住民税5%となります。


したがって、譲渡所得がある場合は、住民税の税額も増えることになり、
ふるさと納税で寄付できる上限金額も増えることになります。


ただし、不動産を売却したときのふるさと納税の上限金額は、通常とは異なる計算となります。


「ふるさと納税計算ソフト」では、譲渡所得がある場合の上限金額も計算できますので、活用
してみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/keisan.html


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長期の相続税対策は法人活用が有効?

  • 2015年10月05日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を所有すると、相続税対策に有効といわれています。


その理由は、土地は時価の約8掛けといわれている相続税路線価で、
建物は時価の約7掛けといわれている固定資産税評価額で評価されるからです。


また賃貸物件であれば、借地権や借家権というものがあるので、さらに評価が下がります。


でも、物件を長く所有すればするほど、だんだん、その個人にキャッシュが貯まっていくので、
またその貯まったキャッシュに対して相続税対策をしていく必要が出てきます。


では、それを回避するためにはどうすればよいのか?


それは法人を活用して、相続税対策をすることです。


《編者 叶 温》



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経費の中で最も大きな割合を占めるものは?

  • 2015年10月02日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業をすると、事業に関係のある支出であれば経費にすることができます。


固定資産税、管理費、修繕費、水道光熱費、エレベーター維持費などなど、
経費にもいろいろとあるわけですが、その中でも最も大きな割合を占めるものは何でしょう?


それは、金利か減価償却費です。


特に古い物件の場合や、設備を認識した時は、減価償却費の金額が大きくなる傾向があります。


木造で耐用年数の22年を超えている物件であれば、
4年で減価償却を取ることができますから、
建物の金額が大きいほど、減価償却費の金額も大きくなります。


また設備は耐用年数が新築で15年なので、
どんな構造の物件でも、築15年を超えていて設備を認識することができれば、耐用年数は3年になります。


減価償却費の金額が大きくとれている間は、利益が少なくなって、
税金も少なくなり、キャッシュフローはよくなります。


なので、減価償却費をうまくコントロールしていくことはとても重要なんですね。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS」(リーティス)では、
設備を取った場合と、取らない場合のキャッシュフローも比較することができます。


《編者 叶 温》



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負えるリスクと負えないリスクをハッキリさせる!

  • 2015年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を決意しても、初心者にとっては、不動産投資にはどういったリスクがあるのか、
そしてそのリスクをどうやって調べたらよいのか、わからないことも多いと思います。


そのエリアは賃貸重要があるのかどうか?


騒音や臭いが発生する施設がないかどうか?


天候によって物件に影響があるのかどうか?


迷惑住人がいるのかどうか?


などなど、言い出せばキリがないほど調べておきたいことがあります。


でも物件を購入してから、思わぬリスクが表面化してしまえば、
楽しいはずの不動産投資が辛いものになる可能性もあります。


だからこそ、事前にしっかりと調査をして、
負えるリスクと、負えないリスクをはっきりさせておくことが重要です。


《編者 叶 温》



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