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お金を残す不動産投資ブログ

1R・1K専用モデルルームで空室対策セミナー!

  • 2015年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは、「空室を収益アップセミナー!」ということで、
2名の講師の方に、セミナーをしていただきます。


まず第1部は「賃貸1R・1K専用モデルルーム
 ~内見で差が出るとっておきの空室対策~」です。


分譲マンションでは、モデルルームを作られるのが当たり前ですよね。


モデルルームはとってもきれいで、マンションを購入したい人に
素敵な生活イメージをもってもらうことができます。


でも、まだまだ賃貸マンションでは、
モデルルーム化までできていないのが現状です。


第1部では、1R、1K物件に絞った低コストでできる、
モデルルーム化サービスを提供している
福井ルームコンサルタント 福井翔太さんに、
そのサービス内容について語って頂きます。


1R、1K物件の空室でお悩みの方は、ぜひご参加ください


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


そして第2部は「空室が収益アップに繋がる!大家さんの知らない?Airbnbの世界」です。


海外から日本に訪れる旅行者の増加で、ホテルがとりにくい状況の中、
今、巷で話題になっているサービスが「Airbnb」です。


Airbnbは、大家さんにとって、今ある空室をホテル化することで、
劇的な収益アップに繋がる可能性のあるサービスです。


第2部では、Airbnb代行サービスを手掛けている
ホームディフェンステック 代表 千葉絵梨香氏さんに、
そのサービス内容だけでなく、取り組んだ場合の投資効率についても語っていただきます!


空室を利用して収益アップにつなげたい方は、ぜひご参加ください!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

物件検討時に固定資産税評価額が重要な理由

  • 2015年11月24日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を検討するときに必要な資料として重要なものが、固定資産税評価額です。


なぜ固定資産税評価額が重要かというと、減価償却費に影響するからです。


売買契約書に土地と建物の金額が書かれていないケースでは、
固定資産税評価額の按分で、土地と建物の金額を算出することが多いんです。


そうなると、正確な固定資産税評価額がわからなくなります。


その結果、建物の金額が曖昧になり、
それをもとに計算される減価償却費も曖昧になるんですね。


減価償却費が不正確だと、経費の合計が不正確となり、
経費の合計が不正確だと、利益が不正確になります。


さらに、利益が不正確だと、税額が不正確となり、
税額が不正確だと、税引後のキュッシュフローが不正確となるので、
固定資産税評価額を知ることは重要なんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

不動産投資のテコの原理とは?

  • 2015年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のいいところは、「テコの原理」を使える点です。


この「テコの原理」とは、


1、1千万円の現金を使って、1千万円で利回り10%の物件を購入すると


   1千万円×10%=100万円


2、1千万円の現金を使って、9千万円の融資を受けて、
  1億円、利回り10%の物件を購入すると、


   1億円×10%=1千万円


もちろん利息や経費も変わってきますが、単純に同じ1千万円を使っても
融資を活用することで、このような結果になってくるんです。


この「テコの原理」は「レバレッジ」とも言います。


この「テコの原理」を使えば、投下した資金を早く回収することもできます。


さっきの例でいうと、1の場合は1千万円を回収するのに10年かかりますが、
2の場合は1千万円を回収するのに1年ですみます。


これをCCRと言って、1はCCR10%、2はCCR100%になります。


僕が持っていた物件はCCR90%ぐらいでしたので、1年ちょっとで回収が終わりました。


そしてその回収したお金を頭金に、また融資を受けて物件を購入することが
できれば、さらに「テコの原理」が働くことになります。


でもこの「テコの原理」はプラスのときはいいですが、マイナスにも作用するので、
綿密なキャッシュフロー計画とリスク回避能力が必要になるんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

空室が収益アップに繋がる!Airbnbセミナー!

  • 2015年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
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それでは、今日は、12月12日(土)に梅田で開催する、
「Airbnb & モデルルーム化!空室を収益アップセミナー!」
のお知らせです。


大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは、「空室を収益アップセミナー!」ということで、
2名の講師の方に、セミナーをしていただきます。


まず第1部は「賃貸1R・1K専用モデルルーム
 ~内見で差が出るとっておきの空室対策~」です。


分譲マンションでは、モデルルームを作られるのが当たり前ですよね。


モデルルームはとってもきれいで、マンションを購入したい人に
素敵な生活イメージをもってもらうことができます。


でも、まだまだ賃貸マンションでは、
モデルルーム化までできていないのが現状です。


第1部では、1R、1K物件に絞った低コストでできる、
モデルルーム化サービスを提供している
福井ルームコンサルタント 福井翔太さんに、
そのサービス内容について語って頂きます。


1R、1K物件の空室でお悩みの方は、ぜひご参加ください


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


そして第2部は「空室が収益アップに繋がる!大家さんの知らない?Airbnbの世界」です。


海外から日本に訪れる旅行者の増加で、ホテルがとりにくい状況の中、
今、巷で話題になっているサービスが「Airbnb」です。


Airbnbは、大家さんにとって、今ある空室をホテル化することで、
劇的な収益アップに繋がる可能性のあるサービスです。


第2部では、Airbnb代行サービスを手掛けている
ホームディフェンステック 代表 千葉絵梨香氏さんに、
そのサービス内容だけでなく、取り組んだ場合の投資効率についても語っていただきます!


空室を利用して収益アップにつなげたい方は、ぜひご参加ください!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

木造築古の減価償却費が多い理由

  • 2015年11月16日
  • 投稿者:taxkanae
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利回りが高い物件を購入しようと思うと、どうしても築年数が古い物件になってしまいますよね。


売出中の物件の中には、耐用年数が過ぎているような築古の物件もちょこちょこ見ます。


では、そんな築古物件の耐用年数はどうやって計算するのでしょう?


これはまず、建物の構造の耐用年数によって違ってきます。


それぞれの構造別の新築時の耐用年数は次の通りです。


RC47年、重量鉄骨34年、軽量鉄骨19年、木造22年。


そして、耐用年数のすべてを経過している場合は、次の計算式によって、耐用年数を計算します。


 建物の構造別の耐用年数×0.2


例えば、築50年のRC物件だとすると、次の耐用年数になります。


 47年×0.2=9.4年


1年未満の端数は切り捨てなので、耐用年数は9年ですね。


そして、この耐用年数に基づいて、減価償却費を計算していきます。


だから、木造の築古物件だと、耐用年数は4年となって、
ものすごく短い期間で減価償却していくので、減価償却費が多くなるんですね。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、築古物件の耐用年数を自動計算してくれます。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

Airbnb & モデルルーム化!空室を収益アップセミナー!

  • 2015年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは、「空室を収益アップセミナー!」ということで、
2名の講師の方に、セミナーをしていただきます。


まず第1部は「賃貸1R・1K専用モデルルーム
 ~内見で差が出るとっておきの空室対策~」です。


分譲マンションでは、モデルルームを作られるのが当たり前ですよね。


モデルルームはとってもきれいで、マンションを購入したい人に
素敵な生活イメージをもってもらうことができます。


でも、まだまだ賃貸マンションでは、
モデルルーム化までできていないのが現状です。


第1部では、1R、1K物件に絞った低コストでできる、
モデルルーム化サービスを提供している
福井ルームコンサルタント 福井翔太さんに、
そのサービス内容について語って頂きます。


1R、1K物件の空室でお悩みの方は、ぜひご参加ください


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


そして第2部は「空室が収益アップに繋がる!大家さんの知らない?Airbnbの世界」です。


海外から日本に訪れる旅行者の増加で、ホテルがとりにくい状況の中、
今、巷で話題になっているサービスが「Airbnb」です。


Airbnbは、大家さんにとって、今ある空室をホテル化することで、
劇的な収益アップに繋がる可能性のあるサービスです。


第2部では、Airbnb代行サービスを手掛けている
ホームディフェンステック 代表 千葉絵梨香氏さんに、
そのサービス内容だけでなく、取り組んだ場合の投資効率についても語っていただきます!


空室を利用して収益アップにつなげたい方は、ぜひご参加ください!


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不動産投資の健美家

タワーマンション節税に網が掛けられる?

  • 2015年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、雑誌などで話題になっている「タワーマンション節税」。


これ、相続税対策の一つなんです。


例えば現金1億円を持っている人は、相続税法上もそのまま1億円で評価されます。


この1億円でタワーマンションを購入すれば、相続税法上の評価が下がるんですね。


そして、その評価の下がり方が、1/3とか大きい時には1/6とかになるので、
評価が下がった分、相続税も下がるわけです。


なぜ、こんなことになるかというと、不動産の評価の方法にあります。


まず土地は原則、相続税路線価で評価するのですが、
そもそも相続税路線価が時価の約80%程度なのに加え、
タワーマンションは土地の共有持ち分で按分されるので、さらに評価が下がるんですね。


次に建物は原則、固定資産税評価額で評価されます。


こちらも時価の約70%程度なので、評価が下がるわけです。


でも、このタワーマンション節税に国が網を掛けようとしています。


あまりにも評価のかい離が大きいからなんでしょうね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

1人でも2人でも事業的規模?

  • 2015年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っていたマンションは10部屋ありました。


この10部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上でとっても重要なポイントです。


それは所得税には「5棟10室基準」という基準があって
10部屋以上なければ「事業的規模」になりません。


それではもし奥さんと10部屋あるマンションを
共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか?


単純に考えると、10部屋の1/2ずつの所有ですので
1人あたり5部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。


でもこの「5棟10室基準」は、実際にそのマンション自体が
10部屋あるかどうかだけで判断しますので
だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんですね。


《編者 叶 温》



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ケーキと減価償却費?

  • 2015年11月09日
  • 投稿者:taxkanae
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巷では「減価償却はできるだけ多く計上する方がいい」なんて噂が、まかり通ってますよね。


不動産投資の初心者ほど、その傾向は強いです。


減価償却費は、物件のうち建物部分の取得金額を、
その建物の耐用年数に渡って、経費化していくことを言います。


でも、その建物のうち、一定の割合を建物より耐用年数の短い設備と認識できると、
当初の減価償却費は、多くなります。


でも、これはケーキを先に多く食べている状態です。


建物の取得金額の総額は、どんな減価償却の取り方をしても変わりません。


1億円の建物であれば、1億円の建物というケーキを、先に多く食べるか、後に残しておくかだけの話です。


ケーキを先に多く食べれば、後は少なくなりますし、
先に多く食べなければ、後までケーキは残ります。


そしてケーキの食べ方は、その人の目的や性格によって変わります。


不動産投資家は、こういう大切なことをちゃんと知っておかないといけません。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)でシミュレーションすると、
減価償却のこのような関係もよくわかります。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

売却益の計算でよくある勘違いとは?

  • 2015年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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近頃、うちのお客さんの中でも、物件が思ったよりも高く売れるケースがあります。


物件の価格は需要と供給のバランスで決まりますが、今は、需要の方が大きいんでしょうね。


でも、この物件売却時の税金でよく勘違いされていることがあります。


例えば、残債が7千万円ある物件を1億円で売却し、
諸経費が300万円だったとすると、売却時の数字は次のようになります。


売却価格1億円-残債7千万円-諸経費300万円=2,700万円


そして、よくある勘違いは、この2,700万円に対して
税金が掛かると思われていることです。


もちろん、「残債」と「簿価」が同じ数字であれば、税金上の利益も2,700万円になりますが、
「簿価」が違えば、もちろん税金が掛かる利益も変わります。


ここで「簿価」とは何なのかといいますと、簡単に言うと、物件を購入した金額から、
売却までの減価償却費を引いたものです。


仮に、売却時の簿価が6千万円であれば、


売却価格1億円-簿価6千万円-諸経費300万円=3,700万円


となって、勘違いしていた金額2,700万円よりも、
1千万円も多く利益が出てしまうことになるわけです。


これは、特に設備の減価償却を取っている場合によく起きる現象です。


だから、減価償却の取り方は、あなたの目標や、
スタイルによって変わることを、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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