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お金を残す不動産投資ブログ

ボーナス後はふるさと納税のチャンス!

  • 2015年12月17日
  • 投稿者:taxkanae
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さて、一般のサラリーマンであれば、ボーナスの金額がわかれば、
今年の年収を、ほぼ確実にはじき出せると思います。


年収がわかれば、所得に応じて変動する、
ふるさと納税の上限金額もはじき出すことができます。


そして、上限金額がわかれば、その額ギリギリまで自治体に寄付することで、
その自治体から、様々な特典をもらうことができます。


ただ、今年の所得に対しての上限金額なので、今年中に寄付する必要があります。


今は、寄付をクレジットでできる自治体も増えているので、
できるだけ早く上限金額を把握して、今年中に寄付するようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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売る時は買う側に立って考える?

  • 2015年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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何事も相手の立場に立って、ものを考えることって大切ですよね。


ここ最近は、物件を売却する人も多いですが、
売却するときは、買う側のことを考えることが大切です。


先日、不動産売却に特化した書籍を書いている人と、
税金塾の対談をさせて頂いたのですが、その人も同じことを言っていました。


例えば、汚い物件よりも綺麗な物件の方が、買う人の意欲をそそるので、
売却する前に外壁を塗り替えた方がいいそうです。


これは、人の第一印象も同じですね。


外壁を塗り替えることは、ほぼ確実にその費用以上の見返りがあることを、プロは知っているそうです。


売る時は買う側に立って考える。


覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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利益が思いのほか出た時の節税対策

  • 2015年12月15日
  • 投稿者:taxkanae
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今年も残すところ、後半月となりました。


そろそろ、今年の不動産所得も、かなり正確に予測できる時期ですよね。


では、予測した結果、利益が思いのほか出た時の節税対策はあるのでしょうか?


不動産投資で必ず必要なものと言えば、損害保険料。


通常、保険料は保険契約と同時に1年分を支払います。


でも損害保険料が毎年6万円かかる保険で7月から契約すれば、
7月から12月までの6か月分の3万円が今年の費用ということになりますよね。


でも、保険契約と同時に支払った保険料は、
6万円全額を今年の必要経費とすることができるんです。


しかし、これには条件があって、


「継続的に役務の提供を受けるという契約を締結している場合」


「1年以内に役務の提供を受ける費用を支払っている場合」


そして、


「毎年継続して帳簿記帳を行っている」


「その費用計上の計算基準を継続して採用している」


ことです。


「1年以内」ですから5年払いなどの損害保険料は、その年に対応する分だけが
必要経費になります。


この条件に該当すれば、損害保険料以外の経費も同じ処理ができます!


ということは、同じような形の費用であれば、
年払いをすることで節税することができる可能性があるんですね。


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【緊急速報!】税制改正で消費税還付に期限がついた!

  • 2015年12月14日
  • 投稿者:taxkanae
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12月10日に、平成28年度の税制改正大綱案が発表されました。


そして、その中に、消費税還付に関する改正も盛り込まれています。


結論から言うと、今回の税制改正により消費税還付ができなくなりそうです。


簡単に説明すると、


■新築の建物
2015年12月末までに建築請負契約を締結した場合、
2016年4月以降に引き渡しを受けても、これまでのスキームで消費税還付が可能。


2016年1月以降に建築請負契約を締結した場合は、
2016年4月以降に引き渡しを受ける場合、消費税還付はできなくなる。


■中古の物件
2016年3月までは、これまでのスキームで消費税還付が可能ですが、
2016年4月以降は、消費税還付はできなくなる。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


念のため以下に、税制改正大綱の消費税還付改正部分を抜粋しておきますね。


---------------------------------------------------------------------------
【税制改正大綱抜粋】


高額資産を取得した場合における消費税の中小事業者に対する特例措置適用関係の見直し


①事業者(免税事業者を除く。)が、簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に
国内における高額資産の課税仕入れ又は高額資産の保税地域からの引取
(以下「高額資産の仕入れ等」という。)を行った場合には、
当該高額資産の仕入れ等の日の属する課税期間から当該課税期間の初日以後3年を
経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度
及び簡易課税制度は適用しない。
(注)上記の「高額資産」とは、一取引単位につき、
支払対価の額が税抜1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産とする。


②自ら建設等をした資産については、建設等に要した費用の額が税抜1,000万円以上
となった日の属する課税期間から当該建設等が完了した日の属する課税期間の
初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間において、
上記①の措置を講ずる。


③その他所要の措置を講ずる。


(注)上記の改正は、平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合について適用する。
ただし、平成27年12月31日までに契約した締結に基づき
平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合には、適用しない。


---------------------------------------------------------------------------


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残債と物件の価値の関係とは?

  • 2015年12月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却しても、手残りが出る人と、出ない人がいます。


これは、どのような仕組みでそうなるのでしょう?


例えば1億円の物件をフルローンで購入したとすると、
物件の資産価値と、借入金のスタートは同じ1億円からスタートします。


建物の資産価値は時を経るにしたがって、下落していきますよね。


一方、借入金も時を経るにしたがって、減少していきます。


10年後の建物も含めた物件の資産価値が7千万円で、
借入金の残債も7千万円なら、簡単に考えると、手残りはゼロになります。


ということは、結局物件売却時の手残りは、
資産価値の下落と借入金の減少との競争によって決まります。


もちろん、購入諸経費や、売却諸経費、
あるいは土地の資産価値の上下も関係しますので、
上記のように単純にはいきません。


でも、借入期間が長ければ、物件の資産価値の下落の方が早いかもしれませんし、
逆に、借入期間が短ければ、借入金の減少の方が早いかもしれませんので、
このような仕組みを理解して、出口まで考えて借入期間も検討してみて下さいね。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
出口までシミュレーションできるので、このような関係もよくわかります。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28年1月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


明日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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物件を法人に移す時に自己資金が必要なケースとは?

  • 2015年12月11日
  • 投稿者:taxkanae
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節税のために個人で持っている物件を法人へ売却するケースがあります。


法人で所有したほうが、家族への役員報酬など、節税の幅が広がりますからね。


でも、物件を個人から法人に移す時に注意することがあります。


それは、移す物件の簿価と残債のバランスです。


通常、物件を移す時は、簿価で移すことが多いのですが、
簿価より残債の方が大きいと、借入が残ってしまうからです。


例えば、簿価8千万円、残債1億円の状態で、個人から法人へ物件を移すケースを考えてみましょう。


簿価で物件を移すということは、法人に8千万円で売却するということになります。


だから法人は金融機関より8千万円を借入して、個人に購入代金を支払います。


一方、個人は法人から8千万円を売却代金として受け取るわけですが、
残債が1億円あるので、残りの2千万円は、自己資金を出さないといけなくなるんですね。


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空室がある場合でも減価償却できるのか?

  • 2015年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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区分所有でも、1棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。


では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか?


また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか?


減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。


ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。


でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合には、減価償却を行うことができるのです。


だから、空室があったとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態なら
減価償却費をすることができるんですね。


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事業的規模だから掛かる税金とは?

  • 2015年12月08日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告をするときに意外とお客さんが見落としがちなのが「個人事業税」です。


この個人事業税、ある程度の所得がなければ発生しないのですが、その所得とは290万円です。


それは個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。


不動産所得が300万円の場合は、


 300万円-290万円=10万円


に、不動産貸付業の税率5%が掛かりますので、


 10万円×5%=5,000円


の税金となります。


でもこの個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合


1、戸建て10戸未満
2、アパート、マンション10室未満


は、税金がかかりません。


また駐車場10台未満も税金はかかりません。


しかし上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が、
1,000万円以上で、延床面積が600平米以上の場合は、税金が掛かってしまいます。


これも都道府県によって変わりますので、興味のある方は都道府県のサイトで調べてみてくださいね。


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今年のふるさと納税の期限は12末です!

  • 2015年12月07日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は、Facebookでもよくふるさと納税で特産品をもらっている人の画像が出てきます。


ふるさと納税は、好きな自治体に寄付をすると、その自治体の特産品が送られてきます。


そして、寄付をするベストタイミングはこの12月です。


なぜなら、ふるさと納税は、今年の所得に対して、
今年、寄付した金額が、来年の税金が減る対象となるからです。


ということは、サラリーマンであれば、ボーナスが出れば、
今年の年収がだいたいわかるわけなので、今がベストタイミングなんです。


また個人で事業をしている方や、不動産所得がある人も、
12月になれば、ある程度今年の所得が予測できますので、
今がベストタイミングなんですね。


12月末までに寄付した金額が、来年の節税の対象になる!


しっかりと覚えておいてくださいね。


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法人設立後、ある手間を省く方法とは?

  • 2015年12月04日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はうちの事務所でも法人設立の相談が多いです。


でも法人を設立すると、色々と手続きが発生します。


その一つが、源泉所得税の徴収と納税です。


法人を設立すると、司法書士や税理士に報酬を支払います。


また、役員報酬を払うこともありますよね。


そして個人に報酬を払う時には、源泉所得税を引く必要があります。


引いた源泉所得税は、その法人が翌月10日までに納税しなければいけません。


納税の回数を短くするためには、
「源源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書」を出すことです。


 https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/gensen/annai/1648_14.htm


この申請書を出せば、1月と7月の年2回の納税でOKになります。


ただし、これが適用できるのは、申請書を出した翌々月以降からなんです。


ということは、法人設立をしたときの司法書士さんへの報酬に係る源泉所得税は、
必ず翌月10日までに納税しなければいけません。


でも、納付書がまだ届いていないこともあるので、
その場合は、税務署から納付書を取り寄せる必要があるんですね。


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REITISSを使うなら、まるまる2ヵ月間使える月初がチャンス!

  • 2015年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、キャッシュフロー・シミュレーションソフトです。


不動産投資専門の税理士事務所が開発しているので、
今の税制に応じた、税引き後のキャッシュフローを出すことができます。


その他にも、次のような他にはない便利な機能が盛りだくさん!


・個人と法人を切り替えることができる


・個人の場合、青色申告特別控除を入れることができる


・土地と建物の割合の参考値が出てくる


・減価償却で設備を認識することができる


・繰上返済を入れることができる


・損失の繰越しをすることができる


・売却まで考慮した投資業績を見ることができる


・入力条件で購入した場合の、物件の点数を出すことができる


・点数に応じた改善コメントが表示される


REITISS(リーティス)は、お申込み頂いた日の翌営業日より、
最大2カ月間、無料で使い放題です。


したがって、本日お申込み頂ければ、
平成28年1月末までの2ヵ月間、まるまる無料で使うことができます!


ぜひ、REITISS(リーティス)で物件を見極めて、
不動産投資で失敗しないようにして下さいね!


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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Airbnb & モデルルーム化!空室を収益アップセミナー!

  • 2015年12月01日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは、「空室を収益アップセミナー!」ということで、
2名の講師の方に、セミナーをしていただきます。


まず第1部は「賃貸1R・1K専用モデルルーム
 ~内見で差が出るとっておきの空室対策~」です。


分譲マンションでは、モデルルームを作られるのが当たり前ですよね。


モデルルームはとってもきれいで、マンションを購入したい人に
素敵な生活イメージをもってもらうことができます。


でも、まだまだ賃貸マンションでは、
モデルルーム化までできていないのが現状です。


第1部では、1R、1K物件に絞った低コストでできる、
モデルルーム化サービスを提供している
福井ルームコンサルタント 福井翔太さんに、
そのサービス内容について語って頂きます。


1R、1K物件の空室でお悩みの方は、ぜひご参加ください


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


そして第2部は「空室が収益アップに繋がる!大家さんの知らない?Airbnbの世界」です。


海外から日本に訪れる旅行者の増加で、ホテルがとりにくい状況の中、
今、巷で話題になっているサービスが「Airbnb」です。


Airbnbは、大家さんにとって、今ある空室をホテル化することで、
劇的な収益アップに繋がる可能性のあるサービスです。


第2部では、Airbnb代行サービスを手掛けている
ホームディフェンステック 代表 千葉絵梨香氏さんに、
そのサービス内容だけでなく、取り組んだ場合の投資効率についても語っていただきます!


空室を利用して収益アップにつなげたい方は、ぜひご参加ください!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1PCN0Lg


《編者 叶 温》



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