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大家さんのための確定申告&消費税還付はどうなる?税制改正セミナー!

  • 2016年01月28日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは「税金を制して賢く節税セミナー」ということで、
2名の税理士が、セミナーをします。


まず第1部は「大家さんのための確定申告チェックポイント!」です。


今年もこの時期がやってまいりました。そう、確定申告です!


大家さんになれば、当然確定申告をする必要があるのですが、
初めての人にとっては、よくわからないことばかりだと思います。


そこで第1部では、不動産の確定申告のチェックポイントについて
税理士がわかりやすくお伝えします。


新米大家さんも、ベテラン大家さんも、確定申告書を出す前に、
ぜひ参加してチェックしてくださいね!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1Jb7CUP


そして第2部は「消費税還付はどうなる?税制改正セミナー2016」です。


12月に発表された税制改正大綱では、不動産投資家、大家さんにとって
衝撃的な内容が発表されました!


それが消費税還付に対する税制改正です。


そこで第2部では、今後消費税還付はどうなるのか?


また、今回の税制改正で、不動産投資家、大家さんに
どのような影響があるのかについてお伝えします!


これからの税制改正を理解して、方向性を定めたい方は、ぜひご参加ください!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1Jb7CUP


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

敷金や礼金をもらったときの処理は?

  • 2016年01月26日
  • 投稿者:taxkanae
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入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金や礼金です。


ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか?


まずは入居時の例を一つ上げます。


【例】敷金40万円 礼金20万円


この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので
貸借対照表の負債として計上しなければなりません。


一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、収入になります。


簿記の仕訳でいうと、


現預金 / 敷金 40万円
現預金 / 収入 20万円


となります。


この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。


ですから関西の場合は、


敷金60万円 敷引20万円


というような形が多いと思います。


そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので、負債が減少することになります。


敷金 / 現預金 40万円


しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず
買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります。


敷金 / 収入 40万円


次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、
敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。


敷金 / 現預金 40万円


もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので


敷金 / 現預金  30万円
敷金 / 未収入金 10万円(過去に滞納していた10万円)


となります。


一連の流れはお分かりいただけたでしょうか?


しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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銀行との付き合いで普遍的なこととは?

  • 2016年01月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする上で外せないことの一つが融資です。


不動産は金額が大きくなるので、借入をすることが多いですからね。


ただ、銀行の融資情報は、銀行、支店、担当者だけではなく、
その時々で状況が変わるので、なかなかセミナーなどでお伝えすることが難しいです。


すぐに情報が陳腐化してしまうからです。


ただ、銀行との付き合うにあたって普遍的なこともあります。


例えば、


・銀行にアプローチするときに絶対やってはいけないこと
・融資を依頼するときに持っていく書類
・融資担当者と話すときのNGワード
・年収が高いだけではダメな理由
・新設法人で融資姿勢
・二重契約、資金使途違反をするとどうなるのか


などなど。


不動産投資をこれから始めたい人にとっては、
普遍的なことは、しっかりと押さえておきたいですね。


《編者 叶 温》



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消費税還付はどうなる?税制改正セミナー2016

  • 2016年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは「税金を制して賢く節税セミナー」ということで、
2名の税理士が、セミナーをします。


まず第1部は「大家さんのための確定申告チェックポイント!」です。


今年もこの時期がやってまいりました。そう、確定申告です!


大家さんになれば、当然確定申告をする必要があるのですが、
初めての人にとっては、よくわからないことばかりだと思います。


そこで第1部では、不動産の確定申告のチェックポイントについて
税理士がわかりやすくお伝えします。


新米大家さんも、ベテラン大家さんも、確定申告書を出す前に、
ぜひ参加してチェックしてくださいね!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1Jb7CUP


そして第2部は「消費税還付はどうなる?税制改正セミナー2016」です。


12月に発表された税制改正大綱では、不動産投資家、大家さんにとって
衝撃的な内容が発表されました!


それが消費税還付に対する税制改正です。


そこで第2部では、今後消費税還付はどうなるのか?


また、今回の税制改正で、不動産投資家、大家さんに
どのような影響があるのかについてお伝えします!


これからの税制改正を理解して、方向性を定めたい方は、ぜひご参加ください!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1Jb7CUP


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事業的規模の節税効果は?

  • 2016年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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メルマガ読者さんより、次のような質問がありました。


【質問】


アパートで戸数が8戸ある物件の購入を考えています。


最初に買う物件が8戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば、きちんと利益が出ると思っています。


8戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか?


この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて融資を受けにくくなるのでしょうか?


青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか、迷ってしまいます。


例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、それまでは良い物件であれば購入して何とか経
営する。


最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので、10戸にならないような購入は全く検討しない。


など、よろしければ教えてください。


よろしくお願いします。


【回答】


もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、8戸でも構わないと思います。


10戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。


でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。


奥さんを専従者にできる方の場合、事業的規模のメリットは、65万円の特別控除よりも、
奥さまの専従者給与の方が大きいです。


仮に所得税率が43%の方で、奥さまに300万円の給与を払った場合、

300万円-配偶者控除38万円×(本人の税率43%ー奥さんの税率15%)=【約73万円】

の節税となります。


さらに65万円の特別控除を考慮すると、


(65万円-事業的規模以外10万円)×43%=【約23万円】


で【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。


これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう?


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法人と個人のシミュレーションが瞬時にできる?

  • 2016年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに悩むことの一つが、
個人で購入するか、法人で購入するかです。


年収があまり高くなく、個人の税率が20%程度なら、
個人の方がよりお金が残る傾向があります。


でも、すでに年収が高くて、個人の税率が40%以上なら、
法人の方がよりお金が残る傾向があります。


難しいのは、税率が30%前後の場合です。


これからのお給料の増え方によっても、
またどんな物件を購入するかによっても、変わるからです。


こんな時に、同じ条件で、個人と法人を比較できるといいですよね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
同じ条件で、購入する主体を個人と法人、切り替えることによって
瞬時にどちらがよりお金が残るのかが、わかるようになっています。


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消費税還付を多くするための肝!課税売上割合とは?

  • 2016年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


    課税売上割合
 ------------------------×100 = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


 消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


でも今年の改正で、来年の4月以降は、
これまでのスキームで、消費税還付はできなくなります。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


ただし、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


《編者 叶 温》



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REITISSを活用した『不動産投資コンサルタント1日養成講座』

  • 2016年01月11日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士事務所にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士事務所では開業以来、8年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士事務所の知識の共有をし、
弊事務所のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!


ただ、8年間で積み上げた弊事務所のノウハウをたった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊事務所のノウハウを詰め込み、物件購入から売却までトータルで診断できる、
不動産投資シミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


弊事務所が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊事務所に相談に来られた方に、REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください!


残席7 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160131.html


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税引き前のキャッシュフローに意味はあるのか?

  • 2016年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討しているときは、
その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを
シミュレーションする必要があります。


でも、ほとんどの人が、税金を引く前、
いわゆる税引き前の数字でシミュレーションをしています。


これって意味はあるのでしょうか?


もちろん、その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを、
判断する材料としては、税引き前でもいいのかもしれません。


でも、利益の数十%も取られる税金を入れなければ、
本当に目標とするお金が残せるのかどうかはわかりません。


でも、なかなか税引き後までシミュレーションできるソフトはないんです。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
個人、法人、そしてそれぞれの所得に応じた税率で、
税引き後のキャッシュフローまでシミュレーションできますよ。


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消費税還付が成功するとどうなるのか?

  • 2016年01月09日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年末から、消費税還付を規制する改正が入ったことをお伝えしています。


ではそもそも、消費税還付が成功するとどんなことが起こるのでしょう?


中古のマンションやアパート等の物件を購入するときには、建物が含まれています。


また、新築の場合は、土地の上に建物を建てますよね。


そして土地は消費税が非課税なのですが、建物には消費税が課せられています。


消費税還付が成功すれば、その建物に課せられている消費税が、
物件の引き渡しを受けた数か月後に、あなたの口座に還付されるんです。


もし建物の金額が税抜き1億円なら、今の消費税率だと800万円!


2億円なら1,600万円のお金が還ってくることになるんですね。


これぐらい大きなお金が還ってくると、最初に出した自己資金も早く回収できるので、
投資効率も、とっても良くなります。


でも今回の改正で、来年の4月以降は、
これまでのスキームで、消費税還付はできなくなります。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


ただし、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


《編者 叶 温》



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大家さんのための確定申告&消費税還付はどうなる?税制改正セミナー!

  • 2016年01月07日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは「税金を制して賢く節税セミナー」ということで、
2名の税理士が、セミナーをします。


まず第1部は「大家さんのための確定申告チェックポイント!」です。


今年もこの時期がやってまいりました。そう、確定申告です!


大家さんになれば、当然確定申告をする必要があるのですが、
初めての人にとっては、よくわからないことばかりだと思います。


そこで第1部では、不動産の確定申告のチェックポイントについて
税理士がわかりやすくお伝えします。


新米大家さんも、ベテラン大家さんも、確定申告書を出す前に、
ぜひ参加してチェックしてくださいね!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1Jb7CUP


そして第2部は「消費税還付はどうなる?税制改正セミナー2016」です。


12月に発表された税制改正大綱では、不動産投資家、大家さんにとって
衝撃的な内容が発表されました!


それが消費税還付に対する税制改正です。


そこで第2部では、今後消費税還付はどうなるのか?


また、今回の税制改正で、不動産投資家、大家さんに
どのような影響があるのかについてお伝えします!


これからの税制改正を理解して、方向性を定めたい方は、ぜひご参加ください!


申し込みはこちら ⇒ http://bit.ly/1Jb7CUP


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空き家の売却益を圧縮できる改正とは?

  • 2016年01月06日
  • 投稿者:taxkanae
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平成27年からスタートしていて、注目されている法律が「空き家対策特別措置法」です。


この法律が作られたのは、老朽化した空き家が放置されることによって、
倒壊や景観の悪化、衛生上の問題などの悪影響が出てきているからなんですね。


空き家は今後もどんどん増えると懸念されていて、さらに悪い影響が出る可能性が高いため、
この法律によって著しく保安上の危険となる恐れがある空き家については、
自治体による解体の通告や強制対処ができるようになりました。


このような背景の中、今回の税制改正大綱で創設されたものが、
「空き家に係る譲渡所得の特別控除」です。


この税制は、


・平成28年4月1日から平成31年12月31日までに
・相続した亡くなった人の住んでいた不動産を売却した場合に
・一定の要件に該当すれば
・居住用財産の3,000万円の特別控除が適用できる


というものです。


売却額が1億円以下など、色々と要件がありますが、この税制を適用できれば、
相続した古い建物やその敷地で空き家になりそうな物件を売却しても、
売却益がかなり圧縮されて、節税ができることになります。


《編者 叶 温》



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失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


平成28年1月31日(日)は、新大阪で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席9名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160131.html


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消費税還付ができるのは3月末引渡しまで!?

  • 2016年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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さて、昨年の大きな出来事といえば、
平成28年度の税制改正大綱で発表された消費税還付の改正です。


改正の内容を簡単にすると、次の通りです。


■新築の建物
2015年12月末までに建築請負契約を締結した場合、
2016年4月以降に引き渡しを受けても、これまでのスキームで消費税還付が可能。


2016年1月以降に建築請負契約を締結した場合は、
2016年4月以降に引き渡しを受ける場合、消費税還付はできなくなる。


■中古の物件
2016年3月までは、これまでのスキームで消費税還付が可能ですが、
2016年4月以降は、消費税還付はできなくなる。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


結論から言うと、今回の税制改正により2016年4月より、
簡単には消費税還付ができなくなります。


新築の場合は、2015年12月はもう過ぎましたので、
これから請負契約を結ぶ場合は、2016年3月末までに建物の引き渡しがされれれば、
これまでのスキームで消費税還付ができるものと考えられます。


結局、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


《編者 叶 温》



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