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お金を残す不動産投資ブログ

法人にすると概算経費が使えるが。。。

  • 2016年04月29日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。


給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。


個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の65万円ぐらいしかありません。


それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。


でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。


でも、これが税制改正で、次のように縮減されています。


平成27年   上限適用給与額:1,500万円 給与所得控除上限額:245万円
平成28年以降 上限適用給与額:1,200万円 給与所得控除上限額:230万円
平成29年以降 上限適用給与額:1,000万円 給与所得控除上限額:220万円


これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

売却益と手残り金額が違う理由は?

  • 2016年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、不動産価格が高騰しているので、
物件を持っている人は、売却を考えている人も多いです。


うちの事務所も、売却のご相談を受ける場合があるのですが、
ご相談者が一番知りたいことは、いくらで売ったら、いくら残るのか?
という手残り金額です。


売却した時の手残り金額は、単純に考えると次の計算式で算出できます。


 売価-(残債+売却諸経費)= 手残り金額


でも、実際には税金も引かれるので、次の計算式が正解です。


 売価-(残債+売却諸経費+税金)= 手残り金額


では、この税金の元となる売却益をどうやって算出するのか言うと、次の計算式で算出します。


 売価-(建物簿価+土地簿価+売却諸経費)= 売却益


持っているときと一緒で、利益と実際のキャッシュフローは違うんですね。


《編者 叶 温》



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儲かる不動産投資 ≠ 節税?

  • 2016年04月26日
  • 投稿者:taxkanae
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まだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。


不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。


「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。


「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。


僕が言いたいことは、


「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。


それはそうですよね。


儲かって、節税ができれば皆やります。


このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。


でもそれを前提として、できる節税というものがあります。


その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください!


不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。


それはどの物件を選ぶか、あるいはどういう条件で物件を購入するかによって、
節税ができるかどうかが決まっているからなんですね。


《編者 叶 温》



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失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年04月25日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


4月29日(祝・金)は、新大阪で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席2 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160429.html


《編者 叶 温》



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消費税還付に必須な課税売上にはどんなものがあるのか?

  • 2016年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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少し消費税に詳しい方は、理解できると思いますが、
消費税還付を成功させるためには、課税売上がなければいけません。


課税売上というのは、消費税が掛かる売上ということで、
逆に消費税が掛からない売上は、非課税売上げといいます。


不動産賃貸業の場合は、住居用の家賃は非課税なので、
頭の中では、非課税売上が中心になっていると思います。


でも、実は世の中で商売している人や会社の売上のうち、
非課税売上はほんの一部で、ほぼすべてと言っていいぐらい課税売上になります。


コンビニやスーパーなどの日用品等の売上、
外食でのサービスや、僕たちのような専門サービスの売上、
また、レンタルDVDやレンタカー等、貸すことによっての売上。


挙げればキリがないくらいあります。


そして、この挙げればキリがないものの中から、
不動産賃貸業でもできる課税売上を上げることで、
消費税還付ができることになります。


消費税還付についての詳細は、僕が作成したレポートをご覧ください。


無料 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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不動産投資で大きくコントロールできる経費は?

  • 2016年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが「こんな出費は経費にできますか?」というものです。


特にサラリーマンの方は、出費したものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、昨日の懇親会でもお伝えしましたが、
不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
5年目までは1年ごとに金利を設定でき、その後は5年ごとに金利を設定することができます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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法人化したら必ず検討したい節税商品とは?

  • 2016年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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物件を買う前に客観的な意見を聞いてみませんか?

  • 2016年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は、金額が大きくなる投資です。


少なくても数百万円、大きければ数億円単位のお金を投資することになります。


もちろん成功した時のリターンは大きいですが、逆に損失が発生したときも金額が大きくなります。


だからこそ、物件を買う前に様々なパターンでシミュレーションをしておきたいものです。


でも、不動産投資をやろうと動き出したばかりの人は、物件を購入することで、
どのようにお金が残るのか、わからないことも多いと思います。


こんな時に質問できたり、意見を聞ける人がいると心強いですよね。


ただ、誰に聞くかはとても重要です。


それは、それぞれの意見をする人の立場によって、自分に有利なポジショントークをするからです。


例えば、ハウスメーカーであれば、建てると有利なことを言いますし、
不動産仲介業者であれば、購入に有利なことを言います。


でもそれは、相手も商売ですから当然と言えば当然です。


でも、できればポジショントークをしない、客観的な意見を言ってくれる人がいれば、
そんな人に相談してみたいですよね。


金額、大きいですから。


手前味噌ですが、例えばうちのような不動産投資専門の税理士事務所の人間。


事務所としては、特に建物を建ててもらう必要もなければ、物件を購入してもらう必要もありません。


不動産業ではなく、税理士業ですからね。


だからこそ、客観的な意見を言うことができます。


逆に言うと、その人の目的にあっていない物件なのであれば、
厳しい評価で、買わないことをオススメすることもあります。


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稼ぎたいCFから逆算すると投資規模は?

  • 2016年04月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。


例えば、月に50万円とか100万円とか。


月を年に換算にすると600万円とか1,200万円とかになりますね。


では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?


自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。


例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。


逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模にしないといけないということなります。


この2%というキャッシュフローは、もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。


でも、現在の表面利回りでは、2%のキャッシュフローを稼ぎ出すのも、実は至難の業なんです。


不動産投資は、しっかりと条件を整えなければ、そう簡単には儲からないということですね。


《編者 叶 温》



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物件売却時の消費税は要注意!

  • 2016年04月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却するときは、残債の金額や、売却益に対する税金を気にする方は多いですが、
消費税も注意しなければいけません。


特に消費税の課税事業者になっているケースなら、
売った建物金額に対する消費税が発生しています。


建物を1億800万円で売ったなら、800万円の消費税が発生しています。


ここから、経費に対する消費税を引いた金額を納めないといけないのですが、
物件売却時の経費は、大きいものは仲介手数料ぐらいで、
後はほとんどないケースが多く、かなりの消費税が発生することになります。


こんな時に活用したいのが、簡易課税制度です。


簡易課税は、売上に対する消費税の●●%を納めるという申告方式で、
建物の売却であれば、売った金額に対する消費税の60%を納めることになります。


物件売却時の経費の多さにもよりますが、
おそらく簡易課税での申告の方が、納める消費税は少なくなる傾向があるので、
物件売却を検討している方は、覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



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失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


4月29日(祝・金)は、新大阪で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席5 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160429.html


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参加者特典満載!「税引後、出口戦略まで含めて本当に儲かる不動産投資セミナー」

  • 2016年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が代表を務めている大家さんコミュニティーが、大家さん学びの会(R)関西です。


そして、1年半前に同じ大家さん学びの会の支部として誕生したのが、大家さん学びの会(R)いわてです。


そしてこの度、この岩手支部で僕がセミナー講師をさせてもらうこととなりました。


タイトルは「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」。


内容は税引き後から出口戦略までシミュレーションできるソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法をお伝えします。


開催まで2週間を切りましたが、もうすぐ満席だそうです。


申込受付中! ⇒ http://iwate-ooyasan.com/9kaime.html


しかも、参加者には特典として次をプレゼントさせて頂きます!


◆特典1 税金塾CD Vol.71


・「10秒で決める!徹底した女性目線の部屋造りで満室にする方法!」


◆特典2 ニュースレター


・叶税理士事務所ニュースレター


◆特典3 CD


・【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語
 「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」


申込受付中! ⇒ http://iwate-ooyasan.com/9kaime.html


開催概要は次の通りです。


【大家さん学びの会いわて第9回定例勉強会】(定員90名)


日 時:2016年4月23日 14:00~16:40


場 所:アイーナ5階 501会議室(岩手県民情報交流センター)


    http://www.aiina.jp/


参加費:勉強会 正会員1,000円、一般2,000円
    懇親会 5,000円(希望者、懇親会だけの参加はできません)


セミナータイトル:「税引後、出口戦略まで含めて本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
 講師:不動産投資専門の税理士 叶温


申込受付中! ⇒ http://iwate-ooyasan.com/9kaime.html


岩手でセミナー講師をするのは初めてなので、僕自身とても楽しみです!


参加費も激安ですので、ご都合のよい方は、ぜひご参加くださいね!


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繰上返済がキャッシュフローに与える影響は?

  • 2016年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入して、キャッシュが貯まってくると検討したいのが、繰上返済です。


繰上返済の方法には2つあります。


期間短縮型と、返済額軽減型です。


期間短縮型は、今までの月々の返済額と同じ返済額で、その分、返す期間が短くなる返し方です。

毎月のキャッシュフローは変わりませんが、早く楽になれますね。


一方、返済額軽減型は、返済期間はそのままで、月々の返済額を、今までよりも少なくする返し方です。


毎月のキャッシュフローは楽になりますが、返し終わるのは遅くなりますね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
繰上返済の方法も、どちらか選べるようになっていて、その後のキャッシュフローへの影響もわかりますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月5月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


4月24日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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大規模修繕に備えて節税をする?

  • 2016年04月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営でもっともお金が掛かるのが、大規模修繕です。


大規模修繕は内容によっては、修繕費として一括で経費にできるのですが、
その時でも、安定した利益を残したいというケースもあるでしょう。


そんな時に備えて掛けておきたいのが、倒産防止共済です。


倒産防止共済の目的は、中小企業の連鎖倒産を防止するための国がやっている共済です。


下請け会社で大きな売掛先があると、売掛先の倒産で、下請け会社も倒産する可能性が高くなります。


それを防止するための共済なのですが、これを大家さんとして活用します。


毎月最大20万円ずつ掛けることができて、年間で240万円。


積み立てできる金額は800万円まで。


これが毎年、払った金額分、経費にすることができます。


そして、大規模修繕をした年に解約すると、お金が入ってきて、
入ってきた金額は収入になるので、利益を平準化することができるんですね。


ただし、個人の大家さんは倒産防止共済を活用することができなくて、
これを掛けているときに節税にできるのは、法人だけなんです。


《編者 叶 温》



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H28.4改正後でもできる消費税還付の無料レポートをアップしました!

  • 2016年04月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人、あるいは既にしている方にとって、
「消費税還付」という言葉を1度は聞いたことがあるのではないでしょうか。


聞いたことがない人は、この消費税還付の内容をぜひ知っておいてください。


実は私、叶は平成18年の12月に1億円の不動産をフルローンではじめて購入しましたが、
この不動産に対する消費税が、平成19年の確定申告で約275万円還付されました!


そしてその資金で約260万円の不動産取得税を支払いました。


また、叶税理士法人の多くのお客さんも、
数百万円単位の消費税還付に成功し、とても喜んでもらっています!


でも、同じ方法で消費税還付を受ける人が全国的に急増した結果、
平成21年10月初旬、会計検査院から国税庁に対して改善要求が出されました。


アパートやマンションの入居者から得る賃貸収入は、本来消費税がかからないので、
建物などの建築費にかかった消費税は還付されないんです。


この消費税還付というテクニックは、いわゆる租税回避行為だとみなされたんですね。


そして、平成22年4月、平成28年4月と 2度に渡って消費税法が改正されました。


しかし、消費税法が改正された今でも、知識をつけてしっかりと準備することができれば、
消費税還付で数百万円単位の自己資金を取り戻すことはまだできるんです!


そしてこの度、平成28年4月改正後でもできる消費税還付のレポートを作成しましたので、
是非この機会に“消費税還付”という知識を得てください!


「無知は損失!」


まずは、次のレポートで勉強して、不動産投資で少しでも多くお金を残してくださいね。


 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


《編者 叶 温》



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「いよいよ解禁?!Airbnbを合法的に始める方法」セミナー

  • 2016年04月05日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西、4月の定例勉強会は、ここ最近巷で話題になっているAirbnbです!


いわゆる民泊ですが、これまで気になっていたのは法律のことです。


「儲かりそうだけど、法律的にグレーゾーンだと躊躇してしまう。」


こんな感想を持っていた人も多かったでしょう。


でも、今年から一部の地域では、合法的にAirbnbができるところが出てきており、今後も増えていくと予想されます!


今回の学習コーナーでは、Airbnb関係の許可申請業務を多く携わっている行政書士の田上創先生に、


【合法的】にAirbnbを成功させる方法について解説して頂きます!


▼こんな方にオススメの内容です!


・Airbnbを合法的に運用するまでの知識を効率よく入手したい方


・Airbnbに興味があるが、自分が本当に合法的に運営出来るのか知りたい方


・不動産投資の一環としてAirbnbを行ってみたいとお考えの方


・空き家、空き物件がありもったいないと感じている不動産オーナーの方


今話題で、タイムリーな内容のAirbnbですが、


残席10名ですので、お早めにお申し込みくださいね!


残席10名! ⇒ http://bit.ly/1L83YBn


《編者 叶 温》



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平成28年からふるさと納税の上限が少し増えた人はどんな人?

  • 2016年04月05日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は、今テレビや雑誌でもよく話題になっています。


僕も実践していますが、好きな自治体に寄付をすると、
様々な特典が送られてくるので、とても楽しいです。


そして今年、平成28年からふるさと納税の上限が少し増えた人がいます。


それは、お給料を年間1,200万円を超えてもらっている人です。


なぜ増えたかと言うと、お給料には「給与所得控除」という概算経費があります。


これは年収に応じて決まっているのですが、昨年まで年収1,500万円あった人は、
この給与所得控除が245万円ありました。


でも、今年から年収1,500万円あっても、年収1,200万円までの給与所得控除の金額と同じ230万円と、
15万円ほど減ってしまいました。


控除が減るというのは、増税になったということです。


でも増税になると、逆にふるさと納税の上限は増えます。


だから、年収1,200万円超えている人は、少し上限が増えてるんですね。


《編者 叶 温》



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間違われても気付かない税金?

  • 2016年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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先月、個人の確定申告が終わりましたね。


個人の確定申告は所得税ですが、これは自分で計算して申告するので、申告納税方式といいます。


申告納税方式には、他に法人税や消費税があります。


一方、行政に勝手に決められる賦課課税方式をとっている税金があります。


代表的なものは固定資産税ですね。


他には国の税金では、加算税、過怠税。


地方税では、個人住民税、個人事業税、不動産取得税などがあります。


これらは勝手に決められる分、間違っていても気付かないこともあります。


固定資産税はそれをチェックする縦覧期間が今月4月にあるので、
一度チェックしてみてもいいかもしれませんね。


《編者 叶 温》



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参加者特典満載!「税引後、出口戦略まで含めて本当に儲かる不動産投資セミナー」

  • 2016年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が代表を務めている大家さんコミュニティーが、大家さん学びの会(R)関西です。


そして、1年半前に同じ大家さん学びの会の支部として誕生したのが、大家さん学びの会(R)いわてです。


そしてこの度、この岩手支部で僕がセミナー講師をさせてもらうこととなりました。


タイトルは「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」。


内容は税引き後から出口戦略までシミュレーションできるソフト
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どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法をお伝えします。


1ヵ月も先だというのに、もうすでに半分が埋まっているようです。


申込受付中! ⇒ http://iwate-ooyasan.com/9kaime.html


しかも、参加者には特典として次をプレゼントさせて頂きます!


◆特典1 税金塾CD Vol.71


・「10秒で決める!徹底した女性目線の部屋造りで満室にする方法!」
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◆特典2 ニュースレター


・叶税理士事務所ニュースレター


◆特典3 CD


・【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語
 「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」
 http://jissenjyuku.jp/materials/78.html


申込受付中! ⇒ http://iwate-ooyasan.com/9kaime.html


開催概要は次の通りです。


【大家さん学びの会いわて第9回定例勉強会】(定員90名)


日 時:2016年4月23日 14:00~16:40


場 所:アイーナ5階 501会議室(岩手県民情報交流センター)
    http://www.aiina.jp/


参加費:勉強会 正会員1,000円、一般2,000円
    懇親会 5,000円(希望者、懇親会だけの参加はできません)


セミナータイトル:「税引後、出口戦略まで含めて本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
 講師:不動産投資専門の税理士 叶温


申込受付中! ⇒ http://iwate-ooyasan.com/9kaime.html


岩手でセミナー講師をするのは初めてなので、僕自身とても楽しみです!


参加費も激安ですので、ご都合のよい方は、ぜひご参加くださいね!


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中古物件の減価償却費の計算方法は?

  • 2016年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で重要な経費の一つが減価償却費です。


なぜなら、減価償却費が多ければ毎年の税金が少なくなるからです。


そして、この減価償却費は、建物の金額と耐用年数によって決まります。


耐用年数は、建物の構造によって変わります。


RCだと47年、重量鉄骨だと34年、軽量鉄骨は19年、木造は22年です。


でもこれはあくまで新築の場合の耐用年数です。


では、中古の物件の場合は、どうやって耐用年数を出すのでしょうか?


例えば、RCの建物で、築年数が20年だとすると、次のように耐用年数を計算します。


 RCの耐用年数47年-築年数20年+(築年数20年×0.2)=31年


ちょっとややこしいですが、これが計算できないと、減価償却費は計算できません。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、中古物件の耐用年数を自動計算します。


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《編者 叶 温》



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失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


4月29日(祝・金)は、新大阪で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席7 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160429.html


さらに、シミュレーションの知識を極めたい方は、
4月30日(土)、5月1日(日)の丸2日間開催する、
REITISSマスターコンサルタント認定講座にも、合わせてご参加ください!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_nintei.html


《編者 叶 温》



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