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お金を残す不動産投資ブログ

個人と法人で3倍違うものとは?

  • 2016年05月31日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した年や、大規模修繕をした年は、損失が発生することが多いです。


この損失は、青色申告であれば、それ以降の年に繰り越すことができます。


繰り越すというのは、翌年に利益が出た場合に、
前年の損失と合算して、利益が少なくなるようにすることです。


ただ個人の場合は、給与等の他の所得と合算(これを損益通算と言います)して、
それでも損失が発生している場合だけ、繰り越すことができます。


そして、個人と法人で繰り越せる期間も異なります。


個人は3年、法人は9年です。


なんと、その差3倍!


法人の方が、損失が出た場合には、それを活かすことができそうですね。


《編者 叶 温》



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残債が法人化の足を引っ張る?

  • 2016年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を複数所有して、所得が大きくなってくると、法人化を考えるようになると思います。


個人で持っている物件を、法人に移すことができれば、
家賃収入は法人が受け取ることになるので、色んな節税対策が可能となります。


でも、個人で持っている物件を法人に移す際に、気を付けなければいけないことがあります。


それは、個人で持っているときの、その物件の簿価と残債のバランスです。


簿価の方が大きくて、残債の方が小さい場合は、問題ないのですが、
簿価よりも残債の方が大きい場合は、問題があります。


なぜなら、個人から法人へ物件を移すときは、基本的には物件の簿価で移します。


ということは、法人は銀行から借り入れをして、簿価相当の売却金額を個人に支払うことになります。


でも、残債の方が大きいと、売却金額をもらった個人は、
借入をしていた銀行に返す残債が、一部残ってしまうことになるんです。


そうすると、手元のお金を拠出するしかなくなります。


こんな時は、不動産鑑定士さんにお願いして、
売却金額を査定してもらうという方法を取ることがあります。


《編者 叶 温》



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消費税率がアップした場合の売主の影響

  • 2016年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税率は、現在8%ですが、2017年4月1日から10%に引き上げられる予定でした。


でも、先日、安倍首相が10%への引き上げを再延期する意向を固めたそうです。


では、将来的に消費税率がアップされると、売主にはどんな影響が出るのでしょう?


この影響は、


・消費税の納税義務のある課税事業者か
・納税義務のない免税事業者か


で変わります。


それでは、売主側で状況によってどのように影響するかを解説してみます。


・課税事業者の売主


不動産には土地と建物がありますが、土地は消費税非課税なので、消費税の影響を受けるのは建物です。


課税事業者で売主の場合は、建物の売却金額に対する消費税を納める必要が出てきます。


だから、消費税率がアップすると、建物の売却金額に対する
消費税の納税額が上がるので、手元に残るお金は少なくなります。


・免税事業者の売主


建物を売却した年度に免税事業者の売主は、消費税率がアップしても、建物の売却金額に対する
消費税の納税義務がないので、建物売却に関しては消費税増税の影響はありません。


《編者 叶 温》



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青色申告が取消されることがあるのか?

  • 2016年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告は、個人も法人も節税の基本です。


青色申告は、税務署に承認申請書を出すことで、承認されるのですが、
では、青色申告が取消されることはあるのでしょうか?


実は青色申告は、次のようなことがあると、取り消されることがあります。


1 不動産所得や事業所得について、それぞれの帳簿書類の備え付け、その所得に係る日々の取引を正確、整然と、かつ、明瞭に記録されておらず、帳簿書類の保存が所得税法の定めるところにしたがって行われていない。


2 1の帳簿書類の備え付け、記録および保存について税務署長の指示にしたがわない。


3 1の帳簿書類に取引の全部または一部を隠ぺいまたは仮装して記載し、その他その記載事項の全体について真実性を疑うに足りる相当の理由がある。


要するに帳簿を付けず、指導にも従わず、仮想隠蔽している時は、
取消されることがあるということですね。


青色申告が取消されると、様々な税金上のメリットを
享受することができなくなりますので、気を付けてくださいね。


《編者 叶 温》



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減価償却費とは何か?

  • 2016年05月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家にとって、「減価償却費」という経費は、
とっても魅力的に聞こえると思います。


なぜなら、減価償却費は毎年のお金が出ていかないのに、
税法上は経費になるので、その分、節税につながるからです。


では、そもそもこの減価償却費とは何なのでしょうか?


例えば、あなたが500円のはさみを買ったとします。


これは何年ぐらい使えるでしょう?


まあ短くても5年は使えるでしょう。


でも、はさみの金額が500円と小さいので、これは税法上、
備品や消耗品費として買ったその年に全額経費にすることができます。


では、20万円の新しいパソコンを買った場合はどうでしょう?


パソコンは税法上では耐用年数が4年と決まっています。


先ほどのはさみは、500円と金額が小さかったので、全額購入時の経費にできましたが、
10万円を超えてしまっているこのパソコンは購入した年には全額経費にすることはできません。


では、どうなるか?


20万円をパソコンの法定耐用年数である4年に渡って経費化していきます。


だから1年あたりは5万円になります。


 20万円÷4年=5万円


この5万円こそが、減価償却費という名称の経費となるわけです。


不動産投資に関係の深い建物も、減価償却資産や有形固定資産と呼ばれ、
税法上で決まっている、次に挙げる法定耐用年数(新築の場合)に渡って、
建物の金額を減価償却費として経費化していくことになります。


 鉄筋コンクリート:47年
 重量鉄骨:34年
 軽量鉄骨:19年
 木造:22年


逆に建物のように朽ち果てることのない土地や借地権などは、
非償却資産として減価償却することはできないんですね。


《編者 叶 温》



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白色申告で家族に給料は払えるのか?

  • 2016年05月25日
  • 投稿者:taxkanae
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実は個人で不動産運営をしている場合、
原則として家族にお給料を払っても経費にすることができません。


ただし一定の要件を満たせば、お給料を払った金額を経費にすることができます。


その要件が、運営している不動産の規模が、
5等10室基準以上の事業的規模になっていることです。


逆に事業的規模になっていなければ、家族にお給料を払っても経費にすることはできません。


そして、事業的規模を超えていて青色申告をしている人であれば、
家族に「青色事業専従者給与」としてお給料を支払うことができます。


金額はお給料を支払う家族にしてもらう仕事内容やスキルによっても
変わりますが、相応の金額であれば上限はありません。


でも白色申告であれば、払ったお給料を経費にすることはできません。


「事業専従者控除」として、配偶者であれば86万円、
配偶者でなければ専従者1人につき50万円を上限に、
確定申告の際に控除することができます。


ただし利益の金額によって上限は少なくなることがあります。


そして注意しなければならないのは、青色申告であれ、白色申告であれ、
家族にお給料を払った年は、その家族を配偶者控除や扶養控除の対象とすることはできません。


でも、法人であれば、家族にお給料を払っても、
要件に該当すれば、配偶者控除や扶養控除の対象とすることができます。


《編者 叶 温》



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物件診断ソフトREITISS(リーティス)無料で使い放題キャンペーン!

  • 2016年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。


僕自身、物件を検討する時に使っています。


どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。


空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。


この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。


次に、とても甘い条件でシミュレーションします。


そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。


まさに、自分でアメとムチ状態です。


2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。


REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
6月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。


今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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消費税還付の絶対条件 課税売上とは?

  • 2016年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付を成功させるためには、「課税売上」がなければダメです。


課税売上とは、


1、国内で
2、事業者が事業として
3、対価を得て行われる
4、すべての物品の販売・貸付け・サービスの提供


ですので、日本で行われている商売のほとんどが課税売上です。


不動産賃貸業では、店舗や事務所、駐車場の賃貸収入が課税売上になります。


あと建物の売却も課税売上です。


でも、本来は課税取引なのに、取引の性格や社会政策的な配慮から非課税となるものがあります。


この売上を「非課税売上」といいます。


不動産賃貸業では居住用の賃貸料はこの非課税売上になります。


あと土地の売却も非課税です。


それでは課税売上にはどのようなものがあるのでしょうか?


先ほどの4つの条件のように、ほとんどの商売が課税売上ですので数え上げればキリがありません。


物品の販売でいえば、スーパーも服屋さんも魚屋さんも自販機の収入もその売上はすべて課税売上
です。


貸付けでいえば、レンタカーやレンタルビデオなどが課税売上です。


サービスの提供でいえば、携帯の通話料金や宅配便、
そして僕の税理士業による売上も課税売上です。


ただ事業者が事業として行うものですから、その取引は反復継続的に
行うことが必要ですので、生活用のものを要らなくなったからと言って
オークションで販売しても、それは課税売上ではありません。


課税売上は消費税還付の絶対条件なので、覚えておいて下さいね。


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消費と投資の違い?

  • 2016年05月20日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、大家さん学びの会のミーティングでこんな話がありました。


「車や時計なんかを買うときは、すごく調べて買うのに、
なぜ何千万円、何億円とする儲からない不動産を、ポンと買ってしまうのだろう?」


考えた結果、僕が出した答えはこうでした。


個人にとって車や時計は消費。


消費だから、自分のお金が減ることを覚悟していて、
身銭を切ることをわかっているからこそ、
その痛みを和らげるために、納得するまで調べるんだと思います。


逆に不動産は投資。


投資だから、自分のお金が増えることをイメージしているんですね。


だから、痛みがなく、何千万円、何億円する不動産を、
業者の説明を鵜呑みにして買ってしまうのかなと。


でも、何でもそうですが、そう簡単に儲かる投資なんてありません。


しっかりと、シミュレーションをして、購入する前にできるだけ儲かるように
条件を整えることによって、不動産投資は利益を生みます。


消費と投資の違いですが、不動産がちゃんと投資になるようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのか?

  • 2016年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、建物や土地に持っている人に掛かる税金です。


建物の固定資産税は新築されるときに、設計図の中にある
材料の質や数量などを積算して、税額が決定されるそうです。


また新築後に増築などをした場合も、市町村は空撮によって固定資産の利用状況を把握しているので、
増築された分、建物の固定資産税は増えることになります。


では、建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのでしょうか?


建物の中は空撮でも、外からの現地調査でも見えませんよね。


だから、このケースは固定資産税が上がることはないそうです。


《編者 叶 温》



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物件価格が下がると、キャッシュフローは多くなるのか?

  • 2016年05月16日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は最近、物件シミュレーションのセミナー講師をよくしていて、
そこで、こんな質問をします。


「他の項目は全く変えずに物件価格だけ下がると、キャッシュフローは多くなるでしょうか?」


すると、多くの人が「キャッシュフローは多くなる!」と回答します。


では、本当にそうなのでしょうか?


実は物件価格が下がっても、キャッシュフローは多くなりません!


なぜなら、キャッシュフローを計算するにあたって、
物件価格が下がったからといって、変動する項目がないからです。


物件価格が下がっても、家賃は変わりません。


物件価格が下がっても、管理費や固定資産税、修繕費などの費用も変わりません。


そして、借入条件も変えなければ、返済金額も変わりません。


ここがポイントで、物件価格を下げて、それに従って借入条件も変更するので、
キャッシュフローが変わるんです!


当たり前のことですが、意外と見落としている人がいるのが事実です。


このことは、うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)で、
試してみると、よくわかりますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月6月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


5月22日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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節税対策には種類がある?

  • 2016年05月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で利益が出ると、誰でも考えるのが節税ですよね。


節税には次のようにいくつか種類があります。


・お金が出ないけど、節税できるパターン


こちらは、例えば青色申告特別控除などです。


お金が出ないにも関わらず節税することができるので、優先して取り組みたい節税対策です。


・投資をして、節税できるケース


こちらは、例えば太陽光発電の即時償却や税額控除などです。


お金は出ますが、将来的に利益を発生させるものなので、
やり方によっては効果的な節税対策です。


・利益を繰り延べて、節税できるケース


こちらは、例えば不動産の買い替え特例で、売却益を将来に繰り延べるケースです。


お金は出ないですが、節税の延命処置のようなものなので、
将来的にはしっかりと節税戦略を立てていかないといけません。


・お金を出して、節税するケース


こちらは、例えば修繕をして一括経費にし、節税するケースです。


ほとんどの節税がこのパターンですが、
このケースは、お金を出した金額×税率分が節税になるだけです。


無駄なものに支出しても節税にはなりますが、
お金も残らないので、気を付けないといけません。


このように節税対策には、大きく分けて4種類ありますが、
利益の状況に合わせて、取り組んでくださいね。


《編者 叶 温》



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なぜ法人だと生命保険で節税ができるのか?

  • 2016年05月11日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で不動産を運営していて、ある程度の利益が出ている場合、
検討したいのが、生命保険での節税です。


なぜ、法人だと生命保険の節税が可能かというと、
そもそも個人で生命保険を掛けても、節税できる金額が少ないからです。


具体的には生命保険料控除という控除があって、
個人年金も含めて年間最大12万円までしか控除できません。


一方、法人で生命保険を掛けると、その保険料は損金(=経費)にすることができます。


損金にできる金額は、保険の内容によって変わりますが、
法人では損金にできるので、節税対策の一つとしてよく検討されるんですね。


《編者 叶 温》



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