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お金を残す不動産投資ブログ

物件概要書を読みこなすために必要なこととは?

  • 2016年06月30日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたいと思った人にとって、必要な知識はいっぱいあります。


満室にするための方法や、家賃を落とさないための運営方法、
お金の流れや税金の知識も必要です。


では、最低限必要な知識とは何でしょう?


これから不動産投資をしたい人にとっては、
まず必要なことは、物件を探して、その物件が欲しい物件かどうか知ることですよね。


ということは、そもそも物件情報をしっかりと理解することができなければ、
本当にその物件が、自分が探している物件かどうかもわかりません。


物件情報が載っている物件概要書には、様々なことが書かれてあります。


それは、宅建業法に基づいて書かれているものですが、その法律をすべて知っておく必要はなく、
不動産投資に必要なポイントとなる部分だけでも知っておくことが、
不動産投資で失敗しないために重要なことです。


《編者 叶 温》



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騒音、臭い、賃貸需要などの調べ方は?

  • 2016年06月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を決意しても、初心者にとっては、不動産投資にはどういったリスクがあるのか、
そしてそのリスクをどうやって調べたらよいのか、わからないことも多いと思います。


そのエリアは賃貸重要があるのかどうか?


騒音や臭いが発生する施設がないかどうか?


天候によって物件に影響があるのかどうか?


迷惑住人がいるのかどうか?


などなど、言い出せばキリがないほど調べておきたいことがあります。


でも物件を購入してから、思わぬリスクが表面化してしまえば、
楽しいはずの不動産投資が辛いものになる可能性もあります。


だからこそ、事前にしっかりと調査をして、
負えるリスクと、負えないリスクをはっきりさせておくことが重要です。


《編者 叶 温》



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不動産投資の最適な状態とは?

  • 2016年06月28日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して所有していく上で、最適な状態とはどんな状態でしょう?


僕はシミュレーションのセミナーで、様々なキャッシュフローの状態を見ます。


代表的なのは所有している時はキャッシュフローが出るけれど、売却は大変という状態。


フルローンやオーバーローン、長期、金利高めで融資を組み、
設備などの減価償却を思いっきりとっている人によく見られます。


また、中には所有している時のキャッシュフローはあまりないけど、
売却はしやすいという状態。


こちらは、先ほどの逆で、短期で融資を組み、
減価償却も極端な取り方をしていないケースです。


どちらも一長一短あるわけですが、
「持っていてもよい、そしていつでも売れる、」
という状態が不動産投資の最適な状態ですよね。


こんな状態にもっていけるように、しっかりとキャッシュフローを見定めていって下さいね。


《編者 叶 温》



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住宅設備を激安で仕入てリフォーム費用まで節約セミナー!

  • 2016年06月27日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸経営の経費で特にお金が掛かるものが、設備と修繕費です。


管理会社に任せていても、本当はどれぐらい安くできるのかは、気になるところ!


もし、エアコンや給湯器、キッチン等の住宅設備を最安値レベルで仕入れることができて、
さらにリフォーム費用まで節約できれば、かなり有利に賃貸経営ができそうです。


今回の大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
そんな希望を叶えてくれる内容を盛り込んだお話を聞くことができます!


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《編者 叶 温》



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見えないものは税も掛けられない?

  • 2016年06月21日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、建物や土地に持っている人に掛かる税金です。


建物の固定資産税は新築されるときに、設計図の中にある
材料の質や数量などを積算して、税額が決定されるそうです。


また新築後に増築などをした場合も、市町村は空撮によって固定資産の利用状況を把握しているので、
増築された分、建物の固定資産税は増えることになります。


では、建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのでしょうか?


建物の中は空撮でも、外からの現地調査でも見えませんよね。


だから、このケースは固定資産税が上がることはないそうです。


《編者 叶 温》



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法人に個人所有物件を売却する場合の消費税還付

  • 2016年06月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で所有している物件を、法人に移したいと思っている人もいると思います。


個人よりも法人の方が節税の幅が広いですからね。


でも、個人から法人に物件を移すと、
また登録免許税や不動産取得税等の諸経費が掛かってしまいます。


このケースで消費税還付ができると、諸経費を賄ってくれるので、
とても法人化のハードルが低くなります。


ただ、問題なのは、物件をいくらで法人に売るかです。


一般的には、簿価で移すことになりますが、
簿価が低すぎる場合には、鑑定を入れることもあります。


できるだけ、建物金額が高い方が、消費税還付額も大きくなりますからね。


《編者 叶 温》



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不動産の住民票を読めますか?

  • 2016年06月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしようと心に決めた後、最初にすることは、何でしょう?


僕が物件を探し始めた時は、まずネットに出ている物件を見ることから始めました。


僕の場合、その頃、既に宅建に合格していたので、ネットに出ている情報も、ある程度理解できました。


でも、宅建の勉強をしたことがなかったり、不動産に今まであまり関わってこなかった場合は、
物件概要書に、何が書かれているか理解できないと思います。


地目や権利、道路や用途地域など、物件概要書に書かれていることは、不動産の基本的な情報です。


人に例えると履歴書のようなものですね。


ですから、物件概要書の情報を理解しないで、物件を購入するということは、
履歴書の情報を理解しないで人を雇うようなもの、
相手の情報を知らないで結婚するようなものなので、とてもリスクが高いことがわかります。


そして、もう一つの不動産の重要な情報が、不動産登記簿に書かれている情報です。


こちらは、人に例えると住民票のようなものですね。


これらの知識は、不動産投資家にとって、
知らないでは済まされない知識なので、絶対に身に付けておくべきです。


《編者 叶 温》



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銀行目線で急がば周れ?

  • 2016年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士として色々な相談を受けていると、よく言われることがあります。


「できるだけ経費に入れて、節税したいです!」と。


経費に入れるものとしては、自宅の家賃の一部や水道光熱費、車に係る経費等などなど。


あれ、なんだか舛添知事みたいですね。


でも、冷静になって銀行目線で考えてみましょう。


経費が多くて利益が少ない人と、経費が少なくて利益が多い人、
どちらにお金を貸したいでしょうか?


もちろん、経費が少なくて利益が多い人ですよね。


そして、利益が多い人ほど金利交渉された時に、下げたくなります。


不動産賃貸業の経費の中で、上位を占めるものの一つに金利があります。


1億円の借入で、1%金利を下げることができれば、
約100万円、年間の税引き前キャッシュフローを改善できます。


だから、急がば周れの精神で、目の前の小さいお金より、
将来の大きいお金を得られるようになって下さいね。


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買いたい物件が見つからないと人はどうなるのか?

  • 2016年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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何かのきっかけで不動産投資をしようと決意したとします。


でもそこには、今の会社を辞めるためになどの理由で、
「年間のキャッシュフローが○○万円欲しい」という基準があるでしょう。


そして、そのキャッシュフローを得るための物件を探し始めます。


できるだけリスクが少なく、目標のキャッシュフローを得るには、
最初に設定する物件の基準も、自ずと高くなると思います。


そして、その基準に合った物件を探しまくります。


探しても、探しても、基準に合った物件が見つからない状態が続くと、
だんだん、基準に合う物件ではなく、買える物件を探すようになります。


目標を叶える物件ではなく、買える物件です。


その状態を僕は「物件買いたい病」と呼んでいます。


こうなると、かなり危険な状態です。


実は僕も最初の物件を探しているときに、この病気に掛かってしまいました。


でも病気を克服できたのは、それを治してくれる先生がいたからです。


でも、なかなか不動産投資は他人に相談することができないので、
自分では、その病気に気付かないこともあります。


そこで、自分でも客観的な視点で気付けるように、
そして、不動産投資で失敗する人を一人でも少なくするために、
僕が開発したシミュレーションソフトがREITISS(リーティス)です。


REITISSでは、10項目10点満点、合計100点満点で点数がはじき出されます。


これによって、不動産投資の初心者でも、
その購入条件が良いか悪いかが、ある程度客観的に判断することができるんですね。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月7月末まで、無料で使い放題です。


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不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2016年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士法人では開業以来、9年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を4月29日(祝・金)に新大阪で開催致します!


ただ、9年間で積み上げた弊社のノウハウをたった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊社のノウハウを詰め込み、物件購入から売却までトータルで診断できる、
不動産投資シミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊社に相談に来られた方に、REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください!


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年払いで節税する方法の条件とは?

  • 2016年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で必ず必要なものと言えば、損害保険料。


通常、保険料は保険契約と同時に1年分を支払います。


でも個人の場合、損害保険料が毎年6万円かかる保険で7月から契約すれば、
7月から12月までの6か月分の3万円が今年の費用ということになりますよね。


でも、保険契約と同時に支払った保険料は、
6万円全額を今年の必要経費とすることができるんです。


しかし、これには条件があって、


「継続的に役務の提供を受けるという契約を締結している場合」


「1年以内に役務の提供を受ける費用を支払っている場合」


そして、


「毎年継続して帳簿記帳を行っている」


「その費用計上の計算基準を継続して採用している」


ことです。


「1年以内」ですから5年払いなどの損害保険料は、その年に対応する分だけが
必要経費になります。


この条件に該当すれば、損害保険料以外の経費も同じ処理ができます!


ご自身で確定申告をされている方は、この処理を覚えておけば
ちょっとだけ節税できて、決算の時にちょっとだけ楽ができますよ。


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消費税率がアップした場合の買主の影響

  • 2016年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税率がアップされた時は、買主側の状況によってどのように影響するかを解説してみます。


・課税事業者の買主


賃貸物件には居住用と店舗や事務所、倉庫などの事業用があります。


そして消費税は、居住用は非課税で、事業用は課税です。


消費税が課税される事業用の場合は、
それに対応する仕入(ここでいう事業用建物)の消費税は、
課税事業者あれば控除することができます。


でも、居住用物件の場合は、消費税が非課税なので、
それに対応する仕入(ここでいう居住用の建物)の消費税は、
原則として控除することができません。


だから、消費税率がアップすると、事業用の建物を購入した買主は、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができます。


でも、居住用の建物を購入した買主は、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができないので、
手元に残るお金は少なくなってしまいます。


・免税事業者の買主


免税事業者が買主として物件を購入する場合、
建物に対する消費税は税率アップの影響で増えているにも関わらず、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができないので、
手元に残るお金は少なくなってしまいます。


このように、消費税アップの影響は、消費税が課税か免税か、
売主か買主かで変わってくるので、状況に合わせて、把握しておいてくださいね。


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区分、築古、RC・・・、どれがいいのか?

  • 2016年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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これから不動産投資をしたい方が、よくご相談に来られますが、
「中古区分所有、築古木造、大型RC、一体どれがいいんでしょうか?」
という質問もよくあります。


しかし、この質問だけでは、どれがいいとも悪いとも言えません。


なぜなら、人それぞれ、達成したい目標も、負えるリスクも得意とする投資対象も違うからです。


「あまり借入はしたくないけど、月々数万円のお金が欲しい」
とうことであれば、中古区分所有投資でいいかもしれません。


「大きな借入をするリスクを負ってでも、短期間で月々100万円以上のお金が欲しい」
ということであれば、大きな物件に投資する方が近道です。


「リフォームの知識があるので、物件再生をして高く売りたい」
という人なら、木造築古物件がいいかもしれません。


もちろん、キャッシュフローがマイナスにならないことが大前提ですが、
それぞれの投資スタイルによってお金の残り方が変わります。


だからまずは、一般的にどのような物件にどんな条件で投資をすると、
どれぐらいお金のが残るのかを、理解してから物件を探すと、
目的に合う投資法が、早く見つかるかもしれません。


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購入1年目の固定資産税は固定資産税ではない?

  • 2016年06月08日
  • 投稿者:taxkanae
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中古物件を購入する際、固定資産税の清算金を、売主に払いますよね。


でも、実はこの清算金、「固定資産税の清算金」と言ってますが、
税法上は、固定資産税ではありません。


なぜなら、固定資産税は、1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金だからです。


例えば、Aさんが6月8日に物件を購入したとしましょう。


6月8日以降は、Aさんの所有となるわけですが、
今年の1月1日時点では、Aさんはこの不動産を所有していません。


所有していたのは売主さんです。


だから、今年度の固定資産税は、税法上は売主さんが負担すべきものなんです。


では、引渡しの際の精算金は、買主側のAさんはどう処理するのでしょう?


これは、その分高く物件を購入したという解釈になり、
土地と建物の取得価額になるんですね。


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役員借入金が多い場合の一石三鳥の節税対策とは?

  • 2016年06月07日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。


これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、
会社に自分のお金を貸し付けることがあります。


会社からすると役員からの借入金です。


これを「役員借入金」と言います。


業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。


このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。


でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。


その方法は、


役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。


そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。


一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。


でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので実質の手取りは変わりませんよね。


この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。


しかも、社会保険料も節約できるので、一石三鳥ですね!


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なぜ税理士の得意業務はわかりにくのか?

  • 2016年06月06日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士は試験に必要な5科目に合格しても、2年の実務経験がなければ資格がもらえません。


そして、合格した税法科目と、実務経験時にどのような事務所に勤めるかによって、
独立してからの得意業務がほぼ決まります。


一般的な税理士事務所では、中小企業(法人税)や個人事業(所得税)の税務業務を中心としていますが、
中には相続税等を得意としている税理士事務所もありますよね。


また、開業医や飲食店などのある特定の業種を得意としている事務所もあり、
叶税理士法人も不動産賃貸業という業種を得意としている事務所になります。


業種に特化した事務所の特徴は、その分野の税務に非常に詳しいことと、
節税対策や融資対策における細かいテクニックまで知っていること。


わかりやすく言えば、お医者さんでいう専門医といった感じ。


足が痛い時に耳鼻科には行かないでしょう。


またお腹が痛い時に脳外科にもいかないでしょう。


皆さん、お医者さんに行くときは症状に応じて、適した科の優秀なお医者さんを探しますよね。


でも税理士事務所は、お医者さんほどはっきりとしていないので、得意業務がわかりにくいんです。


ただ税理士事務所も、自分の業種に応じて、適した事務所に見てもらうことによって、
一般的な事務所にはない税務対策や融資対策のテクニックを享受することができることになります。


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長期借入のメリット、デメリットとは?

  • 2016年06月06日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュフローを求める不動産投資は、できるだけ借入期間を長く取りたいものです。


なぜなら、借入期間が長ければ、年間に返済する金額が小さくなるので、毎年のお金は残りやすくなるからです。


でも、借入期間が長いと、物件を売却した時にお金はあまり残りません。


それは、年間に返済する金額が少ない分、残債が多く残ってしまうからです。


逆に借入期間が短いと、毎年のキャッシュフローはあまり残りませんが、
物件を売却した時は、借入金はかなり減っているので、お金は残ります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、借入期間を変えることによって、
所有時、売却時のキャッシュフローにどんな影響が出るのかがよくわかります。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月7月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


6月19日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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旅費規程で節税!

  • 2016年06月06日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化のメリットの一つに旅費規程の活用があります。


例えば、物件調査などで出張した場合、
旅費規定があれば、日当を支給することができます。


この日当は、法人側では経費にすることができます。


一方、もらう個人側では、給与になりません。


だから、所得税や住民税の対象にもならず、
さらにいうと、社会保険の対象にもならないんです!


法人化した場合の節税方法として、ぜひ活用してくださいね。


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消費税、居住用物件の大家さんは不公平にさらされている?

  • 2016年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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うちでは今でも居住用物件の消費税還付申告を請け負っていますが、
なぜ、居住用の物件は、そもそも消費税還付が難しいのでしょう?


それは居住用物件の売上=賃料は、消費税法上、非課税売上だからです。


非課税売上に対応する仕入は、その仕入れに対する消費税が控除できません。


非課税売上に対応する仕入とは、居住用物件を買う人にとっては建物になります。


一方、事務所や店舗の売上は課税売上なので、課税売上に対応する仕入は消費税が控除できます。


このように見ていくと、居住用物件の大家さんは不公平にさらされていることがわかりますよね。


同じ建物でも、住む対象が居住用かそうでないかによって、消費税が控除できるかどうかが変わるわけです。


さらにいうと、消費税率がアップしたとき、水道光熱費や修繕費なども、
アップした消費税率分、アップします。


これが、ビルなどの課税売上の賃料をもらっている大家さんは、
入っているテナントさんに対して、消費税率分、賃料をアップすることができます。


でも、居住用の大家さんは、賃料が消費税非課税なので、
経費がアップしても、入居者さんに対して、消費税率分、賃料をアップすることができません。


そうすると、経費がアップした分、損するわけですね。


こう考えると、居住用物件で消費税還付を受けることは、当たり前のように思えますよね。


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失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


7月23日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160723.html


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所有期間によって2倍も違う税金は?

  • 2016年06月01日
  • 投稿者:taxkanae
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所有期間によって2倍も違う税金は、個人が不動産を売却した時に、売却益に対して掛かる税金です。


この時の売却益を「譲渡所得」と言いますが、短期の場合は39%の税率、
長期の場合は20%の税率が、売却益に対して掛かります。


では、この短期と長期はどうやって分けているのかといいますと、


短期 = 5年以下で売却した場合


長期 = 5年超で売却した場合


と所有期間で分けられています。


でもここで注意する必要があります。


それは、この5年超というのは、売却した年の1月1日時点で
所有期間が5年を超えている状態を言います。


例えば平成23年5月1日に購入した物件を、平成28年6月1日に売却した場合、
所有期間は5年1ヵ月になります。


でも、売却した平成28年の1月1日時点では、
所有期間5年を超えてなくて、4年8か月なので、税法上は短期になってしまいます。


この場合は、平成29年1月1日以降に売却しないと、税法上の長期にはならないので、
物件の売却を考えているなら、しっかりと覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



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