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お金を残す不動産投資ブログ

失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年07月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


9月3日(土)は、新大阪で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


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《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

物件を売却して初めて利益が確定する!?

  • 2016年07月27日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人のほとんどは
「年間のキャッシュフロー○○円!」
という目標を掲げていると思います。


仮に最初に自己資金1,000万円を出して物件を購入し、
毎年年間200万円のキャッシュフローがあるとしましょう。


それを10年間保有しました。


10年間の累計は2,000万円になりますよね。


 200万円/年×10年=2,000万円


ただ、10年後に売却したときには、売却時の手残りは0円だったとしましょう。


さてこの状態だと、実質、毎年いくらのキャッシュフローがあったでしょう?


答えは年間キャッシュフロー100万円です。


毎年200万円あると思っていたのに、100万円しかなかったわけです。


なぜなら、10年間で1,000万円しかキャッシュが残っておらず、
それを10年で割ると100万円だからです。


 1,000万円÷10年=100万円


なぜ10年で1,000円しかキャッシュが残っていないかというと、
次の計算式で不動産投資の業績は計算するからなんです。


 10年間の累計キャッシュフロー2,000万円+売却時の手残り0円ー自己資金1,000万円
 =1,000万円


このように、不動産投資の業績は物件を売却して初めて利益が確定するんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

借入の元金返済が経費にならない理由とは?

  • 2016年07月25日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。


その質問とは、


「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか?」


という質問です。


大家さんの感覚では、お金が出ていくと、経費になると思っている方がいらっしゃいます。


なぜ経費にならないのか?


僕がわかりやすくご説明しましょう。


物件そのものだとわかりにくくなるので、


建物の修繕で考えてみましょう。


例えば、屋上防水や外壁の修繕で1千万円掛かるとします。


手持ちのお金が少ないので、1千万円銀行から借りてきました。


そしてその1千万円を使って、修繕しました。


税金上では、この1千万円を使ったときに経費にします。


と、いうことはこの時点で経費にしているわけです。


その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。


すでに使った1千万円は経費にしてしまっているので、
この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。


だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、経費にはならないんですね。


この点を誤ると、シミュレーションができないので気をつけてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産の売却方法には2通りある?

  • 2016年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を所有している場合、不動産の売却方法には2通りあります。


1つは、法人で持っている不動産を、直接買主に売る方法です。


まあ一般的な方法ですね。


そしてもう1つは、不動産を持っている法人ごと、買主に売却してしまう方法です。


この形であれば、法人が不動産を複数持っている場合でも、一括で売ることができます。

この場合に掛かってくるのは、株や出資金の譲渡益に対する税金です。


なぜなら、不動産を持っている法人に出資した人が持っている
「有価証券」を売ることになるからです。


そして、株や出資金の譲渡益は所得税、住民税合わせて20%!


もちろん融資の問題はありますが、法人で持っている不動産を直接売却するよりも、
低い税率の税金で済むので、検討してもいいかもしれませんね。


《編者 叶 温》



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固定資産税の清算金は地域によって異なる?

  • 2016年07月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売買するときに出てくる、固定資産税の清算金。


実はこれ、地域によって金額が異なってきます。


その理由は、地域によって清算する起算日が異なるからです。


起算日とされるのは、次の2つ。


・1月1日


・4月1日


一般的には、関東では1月1日を起算日とする不動産業者が多く、
関西では4月1日を起算日とする不動産業者が多いようです。


例えば、7月1日に不動産の引渡しが行われた場合は、
起算日の違いによって次のように金額が異なります。


・1月1日起算日で日割清算の場合(固定資産税365,000円)


売主が負担する金額(1月1日~6月30日)


 365,000万円×181日/365日=181,000円


買主が負担する金額(7月1日~12月31日)


 365,000万円×184日/365日=184,000円


・4月1日起算日で日割清算の場合(固定資産税365,000円)


売主が負担する金額(4月1日~6月30日)


 365,000万円×91日/365日=91,000円


買主が負担する金額(7月1日~3月31日)


 365,000万円×274日/365日=274,000円


このように、起算日によって清算金が大きく変わってくるので、
どちらなのかは事前に、仲介業者さんに確認しておいて下さいね。


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あなたの物件は何点か?

  • 2016年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい目的は、人によって様々です。


もっとも多いのが、毎年のキャッシュフローを得たいという目的。


この目的だと、大切な指標としては、次の6つが挙げられます。


・満室表面利回り
・純収益利回り
・所有時税引き前キャッシュフロー
・所有時税引き後キャッシュフロー
・借入金比率
・債務回収比率


この6つの項目がいい数字なら、キャッシュフロー上は安全性が高いです。


一方、毎年のキャッシュフローよりも、
投資効率よく、キャピタルゲインも得たいという投資法もあります。


この場合は、次の4つの指標が大切になります。


・自己資金の回収期間
・売却時税引き後キャッシュフロー
・投資業績
・投資利回り


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
上記10の項目別に10点満点で点数が出て、
レーダーチャートでどんなタイプの物件かがわかるようになっています。


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個人と法人、どちらが相続税対策に向いているのか?

  • 2016年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を所有すると、相続税対策に有効といわれています。


その理由は、土地は時価の約8掛けといわれている相続税路線価で、
建物は時価の約7掛けといわれている固定資産税評価額で評価されるからです。


その賃貸物件であれば、借地権や借家権というものがあるので、さらに評価が下がります。


でも、物件を長く所有すればするほど、
だんだん、その個人にキャッシュが貯まっていくので、
またその貯まったキャッシュに対して
相続税対策をしていく必要が出てきます。


では、それを回避するためにはどうすればよいのか?


それは法人を活用して、相続税対策をすることです。


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消費税還付の成功は3年後にわかる?

  • 2016年07月15日
  • 投稿者:taxkanae
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平成28年4月の改正で難しくなった消費税還付。


難しくなった原因の一つは、成功したかどうかが3年後までわからないことです。


居住用の物件で消費税還付をしようとすると、
かならず引っ掛かるのが「調整計算」という制度。


この制度は、あることを、消費税還付した年と3年間の通算を比較して、
乖離が大きい場合に、再計算するんです。


とうことは、3年間の通算をするためには、3年後じゃないとわかりませんよね。


したがって、消費税還付の成功は3年後じゃないと、わからないんですね。


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複式簿記の節税インパクト

  • 2016年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産運営をしている場合、
青色申告をすると青色申告特別控除という控除を取ることができます。


ただ、青色申告特別控除には2種類あり、10万円と65万円があります。


当然、65万円の方がいいわけですが、
では、その節税インパクトはどれぐらいなのでしょう?


例えば、部屋が10室以上あるマンションを持っているとします。


この場合、簡易的な帳簿しか付けていなければ、青色申告特別控除は、10万円だけ。


個人の不動産所得で5棟10室以上の物件を運営している場合、
事業的規模とみなされて、複式簿記で帳簿を付ければ、
青色申告特別控除は65万円まで取ることができます。


その差額65万円─10万円=55万円!


所得税率が30%だとすると、複式簿記で帳簿を付けるだけで、165,000円節税することができます。


 差額55万円×税率30%=165,000円


もし最高税率55%の人なら、302,500円の節税額です。


大きいですよね。


複式簿記にはこれぐらいのインパクトがあるので、覚えておいて下さいね。


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物件が古くなれば、利回りは上がる?

  • 2016年07月13日
  • 投稿者:taxkanae
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持っている物件が古くなると、家賃が下落していくので、利回りは下がると思いますよね。


例えば、1億円で買った物件の家賃収入が1千万円なら、表面利回り10%です。


でもこれが10年経って、家賃収入が900万円になれば、表面利回りは9%になります。


でも、買う側見ると、物件が古くなれば、利回りを上げてほしいものです。


なぜなら、家賃収入1千万円の物件を、今なら1億円で買えるとしても、
10年後なら、建物も古くなっているので、1億円よりも安く買いたいと思うからです。


家賃収入が同じで、10年後の価格が9千万円なら利回りは11%になりますからね。


だから、買う側からすれば、物件が古くなれば利回りは上げてほしい。


逆に売る側からすれば、物件が古くなれば、
物件価格を下げなければならないということになるんですね。


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利益が出るほどに大きくなるコストとは?

  • 2016年07月11日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。


でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか?


融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。


でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。


しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。


そのコストは何だと思いますか?


そのコストとは税金です。


税金は、個人なら最大55%、法人でも最大約40%、利益に対して発生します。


ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。


でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。


税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができますよ。


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住宅設備を激安で仕入てリフォーム費用まで節約セミナー!

  • 2016年07月11日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸経営の経費で特にお金が掛かるものが、設備と修繕費です。


管理会社に任せていても、本当はどれぐらい安くできるのかは、気になるところ!


もし、エアコンや給湯器、キッチン等の住宅設備を最安値レベルで仕入れることができて、
さらにリフォーム費用まで節約できれば、かなり有利に賃貸経営ができそうです。


今回の大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
そんな希望を叶えてくれる内容を盛り込んだお話を聞くことができます!


▼こんな方にオススメの内容です!


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《編者 叶 温》



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実はとばっちりを受けた消費税還付改正

  • 2016年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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平成28年4月にあった、消費税還付の改正。


大家さんや不動産投資家にとっては、とても影響が大きい改正ですが、
実はこの改正、あるスキーム封じ込めのとばっちりを受けています。


リートってご存知ですよね。


特別目的会社(SPC)を作って、その会社で不動産を購入し、
それを小口化して、投資家さんに証券として売っている投資商品です。


条件に合致すれば、SPCは法人税を払わなくてもよいので、
色んな会社が、この方法でリートを販売しています。


そして、このSPCが購入する不動産は、金額的にとても大きくなります。


それこそ、何十億、何百億という金額です。


このSPCが、消費税還付を成功させれば、かなり大きな金額の消費税が還ってきますよね。


これを封じ込めるために、この4月に改正が入ったんですね。


結果、不動産投資家、大家さんがそのとばっちりを受けた形になりました。


《編者 叶 温》



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修繕にかかった費用は一括で経費にできるのか

  • 2016年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕費は不動産運営に関する経費のなかでも金額が大きくなりがちで、
納税額に大きな影響を与えるので、税務署ともめてしまうケースもあります。


工事やリフォームの費用は、法律上では“修繕費”または“資本的支出”という区分に分類されます。


修繕費は必要経費として、施工が完了した年に、一括で経費にすることが可能です。


一方、固定資産として計上されるのが資本的支出。


その新しい資産の耐用年数により減価償却費として、
毎年一定の割合を経費として計上することになります。

したがって、一括で経費になるものと、複数年に渡って経費になるものがあるんですね。


修繕費と資本的支出を利益操作目的で分類することは税法上認められてませんが、
これから行う予定の修繕がどちらに当てはまるのか明確にすることは重要です。


それによって不動産を購入した初年度、手元に残るお金が大幅に変わることが多いので、
よく検討してみてくださいね。


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もし固定資産税が下がったら?

  • 2016年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業で絶対に掛かってくる経費と言えば、固定資産税です。


固定資産税は市区町村の税金で、土地や建物に対して課税される税金です。


そして、申告をして納税する所得税や法人税と違って、市区町村自体が計算して納税額を通知してきます。


このような税金を、専門用語で賦課課税といいます。


では、市区町村が計算を間違うことはないのでしょうか?


役所ですから間違うことはないと思いたいですが、
そうは言っても、人の手が入っていますから「間違うことは絶対ない!」とは言えません。


ではもし、固定資産税の計算が間違っていたとしたら。。。


間違っていた過去の分が還付される可能性もあります。


さらに、これからの固定資産税も安くなって、キャッシュフローはよくなります!


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個人の税理士事務所と税理士法人、どちらがいいのか?

  • 2016年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の中には個人でやっている事務所と、法人でやっている事務所があります。


では、個人と法人でどのような違いがあるのでしょう?


まず、個人事務所は名前を掲げている親方税理士が亡くなると、
同時にその事務所も廃業となります。


もちろん、事務所の中に番頭さんを張れるような税理士がいれば、
その番頭さんの名前を掲げて引き継ぎできることもありますが、
それは前の親方税理士さんの事務所とは、まったく別の事務所になります。


要するに、事業の継続性がないわけです。


一方、税理士法人はそもそも2名以上の税理士がいなければ設立できません。


なので、複数人の税理士がいれば、誰か1人が亡くなっても、その税理士法人は継続します。


僕の事務所も、平成28年4月から税理士法人になりました。


税理士法人にしたことで、僕が亡くなった場合でも、
お客さんやスタッフに“継続性”についての不安を少なくすることができます。


もちろん、税理士という仕事自体が人に頼る部分が大きい仕事なので、
お客さん側から見れば、担当してもらっている税理士が亡くなるとショックだと思いますが、
それをスムーズに引き継いでくれる税理士やスタッフが居てくれることで、事業に対する不安も少なくなりますよね。


《編者 叶 温》



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会社の設立日で節税する方法とは?

  • 2016年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立する際、登記申請書、定款、個人の印鑑証明書等を
登記所へ持っていき、登記申請を行います。


この「登記申請日」が「会社の設立日」となります。


ただ会社の設立日の違いによって、若干ですが支払う税金が異なってきます。


法人の支払う税金には「住民税の均等割り」というものがあります。


この均等割りは、会社の所得(利益のようなもの)ではなく『規模』によって支払う税金です。


つまり、赤字であっても支払わなくてはならないのです。


この均等割り、一年目は月割計算するんですね。


例えば、事業年度が4月1日から3月31日の法人の場合


6月1日設立ですと、10ヵ月分(6月1日から3月31日まで)


7月1日設立ですと、9ヵ月分(7月1日から3月31日まで)


を支払うことになります。


ここまでは、よく知られていること。


では、6月2日設立であれば??


この場合は、9ヵ月分になります!!


設立日を1日遅らせるだけで、わずかながらですが節税になります。


ちなみに、均等割りは年間で最小規模の会社で7万円。


節税額は7万円×1/12=約5,800円です。


キリがいいの1日スタートにする会社は多いですが、
少しでも節約したい人は覚えておいて下さいね。


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死んでも家族に迷惑を掛けない自信はあるか?

  • 2016年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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相続争いほど、醜いものはないですよね。


仲のよかった兄弟や家族がお金でバラバラになっていくことって、
幸せになるためのお金が、逆にその人たちを不幸にしているとしか思えません。


僕としては、子に財産を残して、それで家族がもめるぐらいなら、何もない状態から、
自分の力で生きていける力をつけてあげる方が、よっぽど幸せだと思っています。


でも、財産を残すつもりがなくても、僕が死んだ後に家族に迷惑は掛けたくありません。


僕の場合は色んなことの中心になって、すべての活動をしているので、
家族はほとんどのことを把握していないでしょう。


不動産のこと。


会社の株のこと。


保険のこと。


借金のこと。


色んな契約のこと。


やっていることが多いので、僕が死んだ後のことを考えておかないと困るのは家族やスタッフです。


もし、あなたが死んだ場合は大丈夫ですか?


不動産を持っていたり、会社を持っている場合、
あなたが死んだあと、家族に迷惑を掛けない自信はありますか?


《編者 叶 温》



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自己資金回収期間の重要性

  • 2016年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資において、自己資金の回収はとっても重要です。


例えば、物件を購入するために1,000万円使って、
その1,000万円が回収できれば、また同じ条件で投資ができることになるからです。


ですので、自己資金の回収期間が早ければ早いほど、
投資をスピーディーに進めることができます。


では、自己資金の回収期間はどれぐらいが目安なのでしょう?


これは人によっても変わりますが、早い人だと3~5年、
遅くても10年以内には回収したいものです。


ただ、フルローンや、オーバーローンだったり、
消費税還付が成功したりすると、1年で回収が終わることもあります。


うちが開発した物件キャッシュフローシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
自己資金の回収期間も表示されるので、どんな条件だと早くなるのかもわかりますよ。


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