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お金を残す不動産投資ブログ

不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2016年08月30日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士法人では開業以来、9年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を10月8日(土)に東京で開催致します!


ただ、9年間で積み上げた弊社のノウハウをたった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊社のノウハウを詰め込み、物件購入から売却までトータルで診断できる、
不動産投資シミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊社に相談に来られた方に、REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください!


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そして、さらに、シミュレーションの知識を極めたい方は、
10月9日(日)、10日(祝・月)の丸2日間開催する、
REITISSマスターコンサルタント認定講座にも、合わせてご参加ください!


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《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

家賃は自ら守るもの?

  • 2016年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、こんなニュースを見ました。


「家賃保証アパート 説明の意義」


 ⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160828-00005031-bengocom-soci


アパート、マンション経営のサブリース契約が問題になっているようです。


30年一括借り上げなどで、契約したサブリース契約の設定家賃を、
家賃が減る可能性があることを説明していないことで後々トラブルが起こっているんですね。


土地を持っていて、その上に建物を建てたケースが多いのですが、
不動産経営も商売として考えれば、売上としての家賃確保を、
人任せにすることで、トラブルが起こっているとも考えられます。


僕は「売上=家賃は、自ら獲得し守るもの!」という考え方なので、
家賃は自分で確保したいですし、もちろん賃料も自己責任で決めたいです。


その上で、サブリースをした方がリスクが回避できそうならします。


不動産経営も立派な商売の一つですから、
しっかりと経営者意識を持って取り組みたいものですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

融資戦略で大きく変わるキャッシュフロー

  • 2016年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資において、融資戦略はとても重要です。


いくら表面利回りが高くても、融資の条件が悪ければ、
思うようなキャッシュフローは得られません。


融資条件には、主に金額、期間、金利の3つあります。


どれも重要ですが、所有してから変えやすいのは金利です。


金利が1%変わるだけで、かなりキャッシュフローが変わります。


特に現在は、低金利なので、業績が良ければ、
高い金利を低い金利に変えやすい時期でもあります。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
融資条件を変えることによって、どれほどキャッシュフローに影響があるのかが、
手に取るようにわかります!


このREITISS(リーティス)を使った、キャッシュフロー・シミュレーションセミナーを、
10月8日(土)に東京で開催します!


限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20161008.html


さらに、シミュレーションの知識を極めたい方は、
10月9日(日)、10日(祝・月)に丸2日間開催する、
REITISSマスターコンサルタント認定講座も開催予定ですので、ぜひご参加ください!


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《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

法人化の際に簿価と残債のバランスが悪い状態とは?

  • 2016年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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節税のために個人で持っている物件を法人へ売却するケースがあります。


法人で所有したほうが、家族への役員報酬など、節税の幅が広がりますからね。


でも、物件を個人から法人に移す時に注意することがあります。


それは、移す物件の簿価と残債のバランスです。


通常、物件を移す時は、簿価で移すことが多いのですが、
簿価より残債の方が大きいと、借入が残ってしまうからです。


例えば、簿価8千万円、残債1億円の状態で、個人から法人へ物件を移すケースを考えてみましょう。


簿価で物件を移すということは、法人に8千万円で売却するということになります。


だから法人は金融機関より8千万円を借入して、個人に購入代金を支払います。


一方、個人は法人から8千万円を売却代金として受け取るわけですが、
残債が1億円あるので、残りの2千万円は、自己資金を出さないといけなくなるんですね。


《編者 叶 温》



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の収益物件

不動産投資の健美家

節税&リスク管理に活用!不動産投資家・大家さんが、今知っておきたい保険の話

  • 2016年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、10月15日(土)に大阪梅田で開催する、


東京にいっちゃうのね!萱谷有香さよなら記念勉強会


「節税&リスク管理に活用!不動産投資家・大家さんが、今知っておきたい保険の話」


のお知らせです。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2buP8ta


大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、
今回のテーマは「保険」です!


日銀がマイナス金利を導入したことで、銀行の預金や住宅ローンの金利が下がって、
僕たちの生活にも影響が出てきています。


そして、生命保険の分野でも一部の商品の販売停止や保険料の値上げが始まっています。


でも、生命保険への影響はまだまだ始まりでしかなく、
これからもっと影響範囲が広がってくると考えられます。


なぜなら、マイナス金利が続けば、生命保険という長期契約で、
かつ利率の決まっている金融商品を扱う生命保険会社にとっては、大きな問題だからです。


具体的には来年に大幅な保険料の値上げがされる予定なんです。


このように、金利と生命保険には密接な関係があります。


そこで今回は、


・不動産投資家さんがよく加入される保険
・節税につながる保険
・後継者のことを考えた保険


について、保険料の値上げや、これから生命保険に起こるであろう変化を想定して
叶税理士法人の女性税理士 萱谷がお伝えします。


さらに今回は、12月から叶税理士法人の東京事務所の代表となって、
東京に行ってしまう萱谷の、関西のサポートチームとして最後の定例勉強会ということで、
萱谷有香さよなら記念も兼ねてます!


生命保険について詳しくなりたい!


そして最後となる萱谷と懇親会等で話したい!


という方は、ぜひご参加くださいね。

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2buP8ta


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

消費税の還付金を利益にしない方法のデメリットとは?

  • 2016年08月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日は「消費税の還付金を利益にしない方法とは?」というタイトルで、
お伝えしました。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/2016/08/post_907.html


税抜き処理にすると、還付金を利益として計上しなくてもよいという内容でしたね。


では、この処理のデメリットはあるのでしょうか?


実はこの処理をすると、購入後の毎年の減価償却費が少なくなってしまいます。


1億円の建物を借入で購入した場合の、税込み処理の建物分の仕訳は次のようになります。


 建物 1億800万円 / 借入金 1億800万円


一方、税抜き処理の建物分の仕訳は次のようになります。


 建物 1億円 / 借入金 1億円


税抜き処理の方が、800万円建物の金額が少ないですよね。


この800万円分が、建物の取得原価を下げるので、
その分、減価償却費が少なくなるんですね。


結局、税込み処理だと、最初に800万円が収入になり、
税抜き処理だと、その後の800万円が経費にできないということになります。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

目標キャッシュフローから投資規模が逆算できる?

  • 2016年08月23日
  • 投稿者:taxkanae
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先週土曜日は、大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会でした。


情報交換会と懇親会では、僕もいろんな大家さんとお話をしました。


その中で、目標キャッシュフローから投資規模が逆算できることをお伝えしました。


例えば、年間1,000万円のキャッシュフローを得たいという目標があるとします。


この場合、今の市況では、どれぐらいの投資規模が必要なのでしょう?


もちろん、融資をどれぐらい受けるかでも変わってきますが、
フルローンや1割程度の自己資金であとの9割は融資の場合、
投資規模の約2%のキャッシュフローが、標準的です。


1億円の物件であれば、200万円ですね。


逆にこれぐらいのキャッシュフローがなければ、
1億円の借金を背負うリターンとしては物足りないように思います。


5年から10年前は、投資規模の2.5%から3%のキャッシュフローが標準的でしたが、
今は不動産価格が高くなっているので、少々下がっています。


ということは、先ほどの1,000万円のキャッシュフローを得たい目標であれば、
投資規模は5億円になります。


もちろん、これはあくまで標準的な数値なので、様々な要素で変動はします。


「自分は投資規模の4%を残せる投資ができる!」
という人なら、投資規模は5千万円でいいわけです。


問題はあなたの目標キャッシュフローが、今の投資法と合致しているか?
ということなんですね。


《編者 叶 温》



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法人だからできる節税法とは?

  • 2016年08月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営でもっともお金が掛かるのが、大規模修繕です。


大規模修繕は内容によっては、修繕費として一括で経費にできるのですが、
その時でも、安定した利益を残したいというケースもあるでしょう。


そんな時に備えて掛けておきたいのが、倒産防止共済です。


倒産防止共済の目的は、中小企業の連鎖倒産を防止するための国がやっている共済です。


下請け会社で大きな売掛先があると、売掛先の倒産で、下請け会社も倒産する可能性が高くなります。


それを防止するための共済なのですが、これを大家さんとして活用します。


毎月最大20万円ずつ掛けることができて、年間で240万円。


積み立てできる金額は800万円まで。


これが毎年、払った金額分、経費にすることができます。


そして、大規模修繕をした年に解約すると、お金が入ってきて、
入ってきた金額は収入になるので、利益を平準化することができるんですね。


ただし、個人の大家さんは倒産防止共済を活用することができなくて、
これを掛けているときに節税にできるのは、法人だけなんです。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

消費税の還付金を利益にしない方法とは?

  • 2016年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、建物分の消費税が還ってきます。


建物が税抜き1億円だとすると、800万円の還付金となります。


では、この還ってきた800万円は利益になるのでしょうか?


実はこの800万円は、会計処理の方法によって扱いが変わります。


その会計処理の方法とは、消費税の税込み処理、税抜き処理です。


税込み処理とは、仕訳を切るときに、消費税を込みで処理する方法です。


先ほどの1億円の建物を借入で購入した場合の仕訳は次のようになります。


 建物 1億800万円 / 借入金 1億800万円


税込み処理の場合は、還付金が還ってくると次のような処理をします。


 普通預金 800万円 / 雑収入 800万円


したがって税込み処理だと、還付金は利益になってしまいます。


逆に税抜き処理の場合は、次のような仕訳となります。


 建物 1億円 / 借入金 1億円
 仮払消費税 800万円 /借入金 800万円


税抜き処理の場合は、還付金が還ってくると次のような処理をします。


 普通預金 800万円 / 未収入金 800万円


したがって税抜き処理だと、還付金の入金時に利益にならないんですね。


《編者 叶 温》



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の収益物件

不動産投資の健美家

不動産投資家はケーキを早食いしたい?

  • 2016年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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巷では「減価償却はできるだけ多く計上する方がいい」なんて噂が、まかり通ってますよね。


不動産投資の初心者ほど、その傾向は強いです。


減価償却費は、物件のうち建物部分の取得金額を、
その建物の耐用年数に渡って、経費化していくことを言います。


でも、その建物のうち、一定の割合を建物より耐用年数の短い設備と認識できると、
当初の減価償却費は、多くなります。


でも、これはケーキを先に多く食べている状態です。


建物の取得金額の総額は、どんな減価償却の取り方をしても変わりません。


1億円の建物であれば、1億円の建物というケーキを、先に多く食べるか、後に残しておくかだけの話です。


ケーキを先に多く食べれば、後は少なくなりますし、
先に多く食べなければ、後までケーキは残ります。


そしてケーキの食べ方は、その人の目的や性格によって変わります。


不動産投資家は、こういう大切なことをちゃんと知っておかないといけません。


9月3日(土)は、新大阪で、丸一日のシミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


減価償却がキャッシュフローに与える影響を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160903.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

マンションの固定資産税に課税ミスがあった?

  • 2016年08月17日
  • 投稿者:taxkanae
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お盆に入る前に「マンションで横浜市が課税ミス」というニュースが出ていました。


 ⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160810-00011146-kana-l14


マンションの共有部分について、二重に固定資産税を徴収していたとの。


このケースは、区分所有のマンションなので、
1戸当たりの過大課税額は3千~6千円程度と少額です。


でも、もしこれが1棟マンションやアパート、ビルのようなケースなら、
過大となる税額も大きくなる傾向があります。


役所が間違うとは考えにくいことですが、実際にこのようなニュースを見ると、
物件を持つ大家さんなら「もしかしたら?」ということも考えないといけませんね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

税理士を通して銀行を紹介してもらうと有利?

  • 2016年08月16日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときの重要なポイントの一つが融資です。


特に今まで借入をしたことのないサラリーマンの方などは、
どこの金融機関にアプローチすればよいのかわからないケースもあるでしょう。


だからといって、飛び込みで金融機関にあたっても、
なかなか信用してもらうことはできません。


金融機関へのアプローチとして有効なのは、
既にその金融機関と取引のある人からの紹介です。


金融機関も、信頼ある人からの紹介であれば、無下に断ることはできません。


特に僕たちのような税理士からの紹介は、金融機関も取り組みやすいんですよ。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年08月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


9月3日(土)は、新大阪で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160903.html


さらに、シミュレーションの知識を極めたい方は、
東京で10月9日(日)、10日(祝・月)の丸2日間開催する、
REITISSマスターコンサルタント認定講座にも、合わせてご参加ください!


5名限定 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_nintei.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

融資期間は長い方がよい?短い方がよい?

  • 2016年08月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに、自己資金が足りなければ、融資を利用することになります。


そして、融資の条件によってキャッシュフローはかなり変わります。


その融資の条件には、金額、期間、金利の3つの要素があります。


この中で融資期間は長い方がよいのでしょうか?


短い方がよいのでしょうか?

実はこれ、その人が物件を購入する目的によって変わります。


毎年のキャッシュフローをできるだけ大きくしたのであれば、
毎年の返済が少なくなる、融資期間が長い方がいいです。


でも逆に、売却の時には残債が多く残ってしまうので、売却時の手残りは少なくなります。


できるだけ金利の負担を減らし、純資産を早期に厚くし、
売却まで考えた投資全体の利益を上げたいのであれば、融資期間は短期の方がよくなります。


この場合は、所有している時のキャッシュフローは少なくなりますが、
売却の時は、手残りが大きくなります。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
融資期間の長短によるキャッシュフローへの影響を見ることができますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月9月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


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《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2016年08月12日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


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もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください!


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不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

税理士との顧問契約が向いている人とは?

  • 2016年08月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資がある一定規模になったり、
法人化を考えている人は、税理士との顧問契約を検討すると思います。


叶税理士法人のサイトでは、うちとの顧問契約に向いている人を、次のように掲載しています。


・節税対策・融資対策を駆使して、効率よく物件を増やしていきたい方


 ⇒ うちは不動産投資専門なので、税金だけでなく、総合的にアドバイスできます。


・法人化による節税対策を駆使しして、不動産経営で効率よくお金を残したい方


 ⇒ 消費税還付をはじめ、法人化による節税対策をしている顧問先が多いです。


・個人、法人のバランスを保ちながら、不動産経営で最大限にお金を残したい方


 ⇒ 節税はもちろん個人とのバランスも大切です。


・不動産や法人化を使って相続税対策をしたい方


 ⇒ 相続税対策のご相談にも乗れます。


・できる限り失敗しない物件を所有するために、物件購入前から対策をしたい方


 ⇒ 自社開発のシミュレーションソフトで、購入に値する物件かどうかも診断できます。


逆にうちとの顧問契約に向いていないのは、次のような人です。


・これから物件を取得する予定もなく、節税する必要のない方


・脱税意識、脱法意識の高い方(論外です。)


・自己責任の意識の低い方(投資は自己責任です。)


・低コストを最優先にしたい方(申し訳ございませんが当社は一切値引きはございません。)


・知識や時間=無料だという意識のある方(税理士業は知識と時間を売っている仕事です。)


・資料の提出期限を守らない方(資料がなければ業務を遂行できません。)


・節税対策も経営計画もすべて自分でできる方


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

ふるさと納税に企業が協力している?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、こんなニュースが出ていました。


「ふるさと納税返礼品 アディダスなどブランド5社が提供」


 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160807-00000542-san-bus_all


通常ふるさと納税の返礼品は、自治体の地元産品ですることが多いのですが、
企業が返礼品を用意して提供しています。


スポーツ用品大手アディダス、部屋着のジェラートピケ、
バッグなど小物のマンハッタンポーテージ等、国内外の4社が協力していて、
スポーツシューズなどが返礼品でもらえるそうです。


東日本大震災で被災した福島の南相馬市の被災地支援で、各企業が提供しているそうですが、
これからは企業からの自治体支援という形でふるさと納税が利用されそうですね。


もらう側としては、より選択肢が増えるので、いいことだと思います。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

減価償却を早期にたくさん計上するとどうなるのか?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した後、税金の申告をするときに、
「オイシイ」と思うのが、減価償却費です。


減価償却費は、そもそもは購入した建物の金額を、
耐用年数に渡って、経費化しているものです。


でも、購入した後は、お金が出ていかないのに経費にできるので、
できるだけ早く、そして高く計上したいと思う人が多いんです。


でも、設備などを取って、早く計上してしまうと、
設備の耐用年数が切れた後は、減価償却費が少なくなって、税負担が大きくなります。


また、建物の取得金額を高くして、減価償却費を多く計上すると、
売却の時には、その分、簿価が小さくなってしまうので、
売却益が大きくなり、こちらも税負担が大きくなります。


結局、いつかは税金が発生するので、
減価償却費は、そのタイミングをコントロールできるだけなんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
減価償却費が、税金にどのような影響があるかを見ることができますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月9月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


8月21日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


9月3日(土)は、新大阪で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160903.html


さらに、シミュレーションの知識を極めたい方は、
東京で10月9日(日)、10日(祝・月)の丸2日間開催する、
REITISSマスターコンサルタント認定講座にも、合わせてご参加ください!


5名限定 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_nintei.html


《編者 叶 温》



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個人から法人へ物件を移す時の売価はどう決める?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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個人から法人へ物件を移す時に、もう一つ問題になるのが、
物件をいくらで法人に売却するかです。


通常、このようなケースは簿価で売却します。


簿価とは、土地は購入した金額、そして建物は購入or建築した金額から、
売却するまでの減価償却費を引いた金額です。


でも、簿価がその不動産の時価とかけ離れている場合は、
税務調査で問題になるケースがあります。


そんな時は、あらかじめ鑑定評価で売価を決めて、
その金額で法人に移すという方法があります。


《編者 叶 温》



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個人から法人へ物件を移す時に消費税還付?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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当初、個人で購入した物件を、節税などの点から、
法人に移すことを検討するケースがあります。


ただその時に問題になるのが、諸経費です。


新たに法人が物件を取得することになるので、
また不動産取得税や登録免許税を法人が払わないといけません。


ただ、その諸経費を賄う方法があります。


それは、個人から法人が物件を購入する際に、消費税還付をすることです。


もちろん諸経費を全額賄えるかどうかはわかりませんが、
消費税還付が成功すると、かなり大きな金額が法人に還ってくるので、
やってみる価値は大いにあります。


《編者 叶 温》



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公務員が不動産投資で懲戒?

  • 2016年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の1月、次のようなニュースがありましたね。


「賃貸収入7000万円の消防士、兼業で懲戒」


 ⇒ http://www.saga-s.co.jp/news/saga/10101/270178


佐賀県の消防士が、マンションや駐車場などの賃貸収入で年間約7千万円を得ていたことで、
兼業禁止の地方公務員法に違反したとして、減給10分の1の懲戒処分になっています。


うちの事務所にも公務員の方のご相談は多いのですが、
普通の企業で働くサラリーマンの方も、会社の副業規定はチェックしておいた方がいいですね。


人事院規則では、地方公務員が年額5百万円以上の賃料収入がある場合、
上司の承認を得れば認められるケースもあるそうです。


親から相続して受け継いだ不動産であれば、どうしようもないこともありますからね。


ただ、個人的には株式投資は副業規定に引っ掛からないのに、
不動産投資は引っ掛かるという部分は、違和感を感じます。


ただ不動産投資は「投資」と言っても「経営」の要素が大きいので、
副業規定に引っ掛かるんでしょうね。


副表規定がある公務員の方や、サラリーマンの方は、注意してくださいね。


《編者 叶 温》



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タワマンの固定資産税評価が見直される?

  • 2016年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、各地で固定資産税の課税の誤りで、固定資産税が還付されるケースが多くなってます。


そこで、総務省から各自治体に、固定資産税が誤って課税されていないか、
検証しなさいという通知が出ているそうです。


このような状況の中で、固定資産税の評価方法の見直しが検討されているそうです。


特に最近の、タワーマンションを使った相続税対策は、
建物部分に固定資産税評価を使うことで、かなりの節税ができます。


これは、実際に購入した金額と、相続税評価として使う固定資産税評価額に、
大きなかい離があるからなんですね。


今、検討されている評価方法としては、次のようなものがあります。


・取得価格方式


これは、実際に購入した金額から、減価償却費を引いた金額を評価額とする方法です。


・広域的批准評価方式

一定の地域で条件に応じて区分分けをし、建物の一つを標準家屋として、
それに批准して評価する方法です。


どちらもメリット、デメリットがありますし、
これまでの評価方法との整合性も保つ必要があるので、
なかなか難しいと思いますが、何年後かには改正される可能性が出てきています。


《編者 叶 温》



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住宅設備を激安で仕入てリフォーム費用まで節約セミナー!

  • 2016年08月03日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸経営の経費で特にお金が掛かるものが、設備と修繕費です。


管理会社に任せていても、本当はどれぐらい安くできるのかは、気になるところ!


もし、エアコンや給湯器、キッチン等の住宅設備を最安値レベルで仕入れることができて、
さらにリフォーム費用まで節約できれば、かなり有利に賃貸経営ができそうです。

今回の大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
そんな希望を叶えてくれる内容を盛り込んだお話を聞くことができます!


▼こんな方にオススメの内容です!


・住宅設備を最安値レベルで直接仕入れたい方


・取り付けを安い費用で任せたい方


・業者に任せるにしても、安くて早いリフォームをしたい方


・地元以外の地域や全国に物件がある方


リフォーム費用を節約したい方は、ぜひご参加ください!


残席2 ⇒ http://bit.ly/25Ym8PD


《編者 叶 温》



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法人設立の翌月に必ずしなければならないこととは?

  • 2016年08月01日
  • 投稿者:taxkanae
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うちの事務所では、物件を購入するために、新規法人を立てるお客さんが多いです。


そして、新規法人を立てると、翌月に必ずしなければいけないことがあります。


それは、源泉所得税の納付です。


源泉所得税の納付期限は、毎月10日!


通常、従業員が10人未満の会社は、納期特例と言って、
1月、7月の年2回の納付にすることができます。


ただし、これは納期特例の申請書を出した翌翌月の納付から適用です。


ということは、法人を立ち上げた翌月は、この納期特例の適用ができません。


源泉所得税というと、お給料から引かれていることを思い浮かべる人が多いと思います。


でも、個人でやっている税理士などの専門家への報酬から、源泉を引いています。


「まだ税理士には頼んでないよ」


という方でも、法人設立の際に司法書士にお願いしているケースは多いでしょう。


その司法書士への報酬から引いた源泉所得税は、
支払った翌月、つまり法人を立ち上げた翌月に必ず納付しなければいけないので、
しっかりと、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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養子をとるとなぜ相続税対策になるのか?

  • 2016年08月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今シーズン、僕が見ている中で「はじめまして愛しています」というドラマがあります。


虐待された子供を、里親として1組の夫婦が養子に取るヒューマンドラマです。


かなり泣けるドラマですが、実は養子をとると相続税対策に繋がります。


では、なぜ養子をとると、相続税対策に繋がるのでしょう?


相続税の計算の中で、基礎控除というものがあります。


これは、相続税の対象になる財産の評価額から、控除できる金額です。


この金額が大きければ、相続税対策になります。


そして、基礎控除の計算は、次のように法定相続人の数で決まります。


 3,000万円+600万円×法定相続人の数


法定相続人の数が多くなると、基礎控除も増えます。


そして、養子はこの法定相続人になります。


ただし、実施がいる場合は、養子1人しか法定相続人の数に含めることができません。


《編者 叶 温》



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住宅設備を激安で仕入てリフォーム費用まで節約セミナー!

  • 2016年08月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、8月20日(土)に大阪梅田で開催する、
「住宅設備を激安で仕入てリフォーム費用まで節約セミナー!」
のお知らせです。


残席7 ⇒ http://bit.ly/25Ym8PD


賃貸経営の経費で特にお金が掛かるものが、設備と修繕費です。


管理会社に任せていても、本当はどれぐらい安くできるのかは、気になるところ!


もし、エアコンや給湯器、キッチン等の住宅設備を最安値レベルで仕入れることができて、
さらにリフォーム費用まで節約できれば、かなり有利に賃貸経営ができそうです。


今回の大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
そんな希望を叶えてくれる内容を盛り込んだお話を聞くことができます!


▼こんな方にオススメの内容です!


・住宅設備を最安値レベルで直接仕入れたい方


・取り付けを安い費用で任せたい方


・業者に任せるにしても、安くて早いリフォームをしたい方


・地元以外の地域や全国に物件がある方


リフォーム費用を節約したい方は、ぜひご参加ください!


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《編者 叶 温》



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