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お金を残す不動産投資ブログ

固定資産税評価額が融資に影響する?

  • 2016年09月28日
  • 投稿者:taxkanae
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購入している物件を融資の依頼に出すと、銀行独自の評価で査定されます。


その評価方法は銀行によって違いますが、
だいたい、積算評価と収益還元評価を使います。


積算評価は、建物の価値、土地の価値を合算して評価する方法。


一方、収益還元評価は、物件の収益力を元に評価する方法です。


積算評価で使われるものの一つは、固定資産税評価額です。


固定資産税評価額は、時価の約7割の評価と言われていますので、
この額が高ければ、評価も自ずと高くなる傾向にあります。


でも、固定資産税評価額が高いということは、
物件購入時の登録免許税や、不動産取得税も高くなるということ。


ですので、購入諸経費は高くつくことになるんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

法人での物件売却は株の方が節税できる?

  • 2016年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を売却する時、普通はその物件ごと売却することが多いでしょう。


その場合、法人実効税率は法人の所得によっても変わりますが、
800万円超なら約34%になります。


でも、これを法人ごと、すなわち法人の株を他人に売却する形であれば、
株の売却益として個人に税金が掛かり、その税率は20%です。


税率的にはかなり変わりますね。


一方、買主側は不動産取得税や所有権移転の登録免許税などの
諸経費が不要というメリットもあります。


最近は消費税還付をするために、1法人1物件という方も多いので、健闘の余地はありそうです。


ただし、買主、金融機関から見ると、簿外債務などのリスクがあるので、かなり壁は高いでしょう。


《編者 叶 温》



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節税&リスク管理に活用!不動産投資家・大家さんが、今知っておきたい保険の話

  • 2016年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、今回のテーマは「保険」です!


日銀がマイナス金利を導入したことで、銀行の預金や住宅ローンの金利が下がって、
僕たちの生活にも影響が出てきています。


そして、生命保険の分野でも一部の商品の販売停止や保険料の値上げが始まっています。


でも、生命保険への影響はまだまだ始まりでしかなく、
これからもっと影響範囲が広がってくると考えられます。


なぜなら、マイナス金利が続けば、生命保険という長期契約で、
かつ利率の決まっている金融商品を扱う生命保険会社にとっては、大きな問題だからです。


具体的には来年に大幅な保険料の値上げがされる予定なんです。


このように、金利と生命保険には密接な関係があります。


そこで今回は、


・不動産投資家さんがよく加入される保険
・節税につながる保険
・後継者のことを考えた保険


について、保険料の値上げや、これから生命保険に起こるであろう変化を想定して
叶税理士法人の女性税理士 萱谷がお伝えします。


さらに今回は、12月から叶税理士法人の東京事務所の代表となって、
東京に行ってしまう萱谷の、関西のサポートチームとして最後の定例勉強会ということで、
萱谷有香さよなら記念も兼ねてます!


生命保険について詳しくなりたい!


そして最後となる萱谷と懇親会等で話したい!


という方は、ぜひご参加くださいね。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2buP8ta


《編者 叶 温》



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物件売却時の売却益の元は?

  • 2016年09月21日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却すると、売却益が出るときがあります。


売却益は、物件の売却金額から残債を引いた金額と勘違いしている人も多いです。


確かに、手残りの金額は売却金額から残債を引いたら、手残りになるので、
そういう勘違いをするのも、わかる気がします。


でも、売却益の計算は、売却金額から、物件の簿価と売却諸経費を引いた金額です。


例えば、1億円の物件を購入して、売却時の簿価が7千万円、経費が300万円だったとします。


この物件を1億1千万円で売却すると、3,700万円の売却益になります。


 売価1億1千万円ー簿価7千万円ー経費300万円=売却益3,700万円


結局1億円で買った物件から、売却までの減価償却費3千万円を引いた
7千万円が売却益の元になっているのがわかります。


このように、物件売却時の売却益の元は、売却時までの減価償却費なんですね。


《編者 叶 温》



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家賃が下がれば売価が下がる?

  • 2016年09月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営で悩ましいことの一つが家賃の下落です。


普通、家賃は下がるという仮定でシミュレーションしますが、
仮に毎年1%家賃が下落すれば、10万円あった家賃が10年後には約9万円になってしまいます。


当然、物件を所有しているときのキャッシュフローは悪くなります。


でも、家賃下落の影響はそれだけではありません。


仮に10%で売却できる物件だったとして、
家賃が10万円であれば、100万円で売却できるのに、
家賃が9万円しかなければ、90万円でしか売却できなくなります。


家賃の下落は物件を持っているときも、売却する時も影響するので、
維持、向上させることがとっても大切なんですね!


うちで開発したREITISS(リーティス)では、
家賃下落がキャッシュフローや売価に与える影響を、
数字でわかりやすく理解することができます。


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《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

節税&リスク管理に活用!不動産投資家・大家さんが、今知っておきたい保険の話

  • 2016年09月19日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、今回のテーマは「保険」です!


日銀がマイナス金利を導入したことで、銀行の預金や住宅ローンの金利が下がって、
僕たちの生活にも影響が出てきています。


そして、生命保険の分野でも一部の商品の販売停止や保険料の値上げが始まっています。


でも、生命保険への影響はまだまだ始まりでしかなく、
これからもっと影響範囲が広がってくると考えられます。


なぜなら、マイナス金利が続けば、生命保険という長期契約で、
かつ利率の決まっている金融商品を扱う生命保険会社にとっては、大きな問題だからです。


具体的には来年に大幅な保険料の値上げがされる予定なんです。


このように、金利と生命保険には密接な関係があります。


そこで今回は、


・不動産投資家さんがよく加入される保険
・節税につながる保険
・後継者のことを考えた保険


について、保険料の値上げや、これから生命保険に起こるであろう変化を想定して
叶税理士法人の女性税理士 萱谷がお伝えします。


さらに今回は、12月から叶税理士法人の東京事務所の代表となって、
東京に行ってしまう萱谷の、関西のサポートチームとして最後の定例勉強会ということで、
萱谷有香さよなら記念も兼ねてます!


生命保険について詳しくなりたい!


そして最後となる萱谷と懇親会等で話したい!


という方は、ぜひご参加くださいね。


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《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

融資情報をセミナーで伝えにくい理由は?

  • 2016年09月19日
  • 投稿者:taxkanae
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動産投資をする上で外せないことの一つが融資です。


不動産は金額が大きくなるので、借入をすることが多いですからね。


ただ、銀行の融資情報は、銀行、支店、担当者だけではなく、
その時々で状況が変わるので、なかなかセミナーなどでお伝えすることが難しいです。


すぐに情報が陳腐化してしまうからです。


ただ、銀行との付き合うにあたって普遍的なこともあります。


例えば、


・銀行にアプローチするときに絶対やってはいけないこと
・融資を依頼するときに持っていく書類
・融資担当者と話すときのNGワード
・年収が高いだけではダメな理由
・新設法人で融資姿勢
・二重契約、資金使途違反をするとどうなるのか


などなど。


不動産投資をこれから始めたい人にとっては、
普遍的なことは、しっかりと押さえておきたいですね。


《編者 叶 温》



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消費税還後に物件売却するとどうなるのか?

  • 2016年09月19日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、大きな金額が還付されるわけですが、
その後の物件売却すると、どうなるのでしょう?


消費税還付をするということは、その法人は消費税の課税事業者になります。


課税事業者というのは、消費税を納めるべき事業者ということです。


そして、その状態が最低3年は続きます。


その間に物件を売却すると、消費税を納めるべき事業者なので、
建物分の金額に含まれている消費税を納めることになります。


ということは、あまり還付の意味がなくなってしまうということなので、
消費税還付後は、しばらくは物件売却はしない方が賢明です。


《編者 叶 温》



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大家さん学びの会に福岡支部ができます!

  • 2016年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が関西の代表をさせて頂いている、大家さん学びの会に、この度、福岡支部ができました!


そして、福岡支部の第一回目となる定例勉強会が10月に開催されます!


詳細は次の通り。


▼福岡支部第一回定例勉強会&懇親会


日時:2016年10月29日(土)13時30分~


セミナータイトル:「賃貸経営におけるリフォームの考え方について」


お申込み ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/form-seminar/


当日は、本部からは代表の水澤さんと藤岡さん、
札幌支部からは代表の川上さん、そして関西代表の叶が参加予定です。


懇親会にも参加しますので、不動産投資&賃貸経営について語り合いましょう!


また、各拠点の今後の定例勉強会スケジュールは次の通りです。


▼関東本部


2016年10月15日(土)


定員40名 <申し込み受付未>


▼関西支部


2016年10月15日(土)


東京にいっちゃうのね!萱谷有香さよなら記念


「節税&リスク管理に活用!
 不動産投資家・大家さんが、今知っておきたい保険の話」


定員30名 ⇒ < ahref="http://goo.gl/MYwYr8" target=blank>http://goo.gl/MYwYr8


▼札幌支部


2016年10月15日(土)


第1部 収益不動産購入セミナー!『ファイナンスの基礎知識』


第2部 空室対策セミナー!『私はこうやって満室にしました!』


定員30名 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=4


▼盛岡支部


2016年10月16日(日)


定員40名 <申し込み受付未>


《編者 叶 温》



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Airbnbで固定資産税が跳ね上がる?

  • 2016年09月14日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、流行りのAirbnb。


空室対策として注目されているので、
空いている部屋をAirbnbで活用している人もいますね。


ただ、このAirbnbは、今検討されている民泊新法が施行されると、
固定資産税が上がってしまう可能性があります。


なぜなら、住宅用に使われている土地は、かなりの軽減措置があるのですが、
民泊が住宅用とはみなされなければ、軽減措置の対象とならないからです。


調査準備をしている自治体もあるそうですが、
まだどちらに転ぶかはわからないので、注目しておく必要がありそうです。


《編者 叶 温》



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借入期間が長いとキャッシュフローは出るが・・・

  • 2016年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュフローを求める不動産投資は、
できるだけ借入期間が長く取りたいものです。


なぜなら、借入期間が長ければ、年間に返済する金額が小さくなるので、
毎年のお金は残りやすくなるからです。


でも、借入期間が長いと、物件を売却した時にお金はあまり残りません。


それは、年間に返済する金額が少ない分、残債が多く残ってしまうからです。


逆に借入期間が短いと、毎年のキャッシュフローはあまり残りませんが、
物件を売却した時は、借入金はかなり減っているので、お金は残ります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、
借入期間を変えることによって、所有時、売却時のキャッシュフローに
どんな影響が出るのかがよくわかります。


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《編者 叶 温》



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銀行との付き合いで時代で変わらないものは?

  • 2016年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする上で外せないことの一つが融資です。


不動産は金額が大きくなるので、借入をすることが多いですからね。


ただ、銀行の融資情報は、銀行、支店、担当者だけではなく、
その時々で状況が変わるので、なかなかセミナーなどでお伝えすることが難しいです。


すぐに情報が陳腐化してしまうからです。


ただ、銀行との付き合うにあたって普遍的なこともあります。


例えば、


・銀行にアプローチするときに絶対やってはいけないこと
・融資を依頼するときに持っていく書類
・融資担当者と話すときのNGワード
・年収が高いだけではダメな理由
・新設法人で融資姿勢
・二重契約、資金使途違反をするとどうなるのか


などなど。


不動産投資をこれから始めたい人にとっては、
普遍的なことは、しっかりと押さえておきたいですね。


《編者 叶 温》



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バブルを超えた不動産融資!?

  • 2016年09月08日
  • 投稿者:taxkanae
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今年4月~6月の不動産への融資金額が、バブル期のピークを超えたようです。


 ⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160907-00000018-jij-bus_all


マイナス金利の影響で、行き場を失った資金が不動産に流れているんですね。


日銀は「今のところバブル的な状況ではない」と言ってるそうですが、
このままいくと、どんどん不動産価格は高騰しそうです。


不動産投資には、キャッシュフローを目的としたインカムゲインの投資と、
売却益を目的としたキャピタルゲインの投資があります。


バブル期は、不動産価格の高騰を受けて、キャッシュフローを無視して、
売却益を目的とした投資が横行しました。


その結果、バブルがはじけた後に、キャッシュフローが取れなくて、
大変な目にあった人が多かったんですね。


でもキャッシュフローが取れる状態であれば、持ち続けることはできます。


この記事をお読みの皆さまは、売却益だけに頼ることなく、
しっかりとキャッシュフローを取れる形で、物件を購入するようにして下さいね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
キャッシュフロー、売却、どちらに偏っているかをレーダーチャートで示してくれます。


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物件売却代金の取立費用は譲渡費用になるのか?

  • 2016年09月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を1億円で売却した後、色々あって、払ってもらえなかったとします。


当然、その1億円を取立しますが、その際に弁護士を使って、取立ができました。


弁護士費用は100万円でした。


さて、その弁護士費用は、物件を売却した際の譲渡費用とできるでしょうか?


答えは、取立で必要だった費用は、譲渡費用とはできません。


なぜなら、その費用は、売却代金の取立に要した費用で、
物件の譲渡に要した費用ではないからなんですね。


このように税法は、目的によって取り扱いが変わるので、難しいんですね。


《編者 叶 温》



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税率が高い人の方が不動産投資でお金が残るケースとは?

  • 2016年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産投資をするとき、普通は税率が低い人の方がお金が残ります。


なぜなら、税率が高い人だと、それだけ不動産運営で得た利益に対する税金も高くなるからです。


でも、税率が高い人の方が不動産投資でお金が残るケースがあります。


それは、物件運営の初期に、設備などを認識したことで、
減価償却が大きくなり、所得がマイナスになっているケースです。


なぜなら、個人の税率が高いということは、
それだけ、お給料に対する源泉所得税も多くとられています。


それが、不動産所得がマイナスになって、確定申告をすることで、所得税が還付されます。


もちろん設備の減価償却が切れれば、税金は高くなりますが、
初期段階だと、お金の残り方が逆転することもあるんですね。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
税金まで考慮しているので、このようなケースでのお金の残り方もよくわかります!


このREITISS(リーティス)を使った、キャッシュフロー・シミュレーションセミナーを、
10月8日(土)に東京で開催します!


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さらに、シミュレーションの知識を極めたい方は、
10月9日(日)、10日(祝・月)に丸2日間開催する、
REITISSマスターコンサルタント認定講座も開催予定ですので、ぜひご参加ください!


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不動産投資で最大のコストは?

  • 2016年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。


でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか?


融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。


でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。


しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。


そのコストは何だと思いますか?


そのコストとは税金です。


税金は、個人なら最大55%、法人でも最大約40%、利益に対して発生します。


ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。


でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。


税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができます。


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  • 2016年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、今回のテーマは「保険」です!


日銀がマイナス金利を導入したことで、銀行の預金や住宅ローンの金利が下がって、
僕たちの生活にも影響が出てきています。


そして、生命保険の分野でも一部の商品の販売停止や保険料の値上げが始まっています。


でも、生命保険への影響はまだまだ始まりでしかなく、
これからもっと影響範囲が広がってくると考えられます。


なぜなら、マイナス金利が続けば、生命保険という長期契約で、
かつ利率の決まっている金融商品を扱う生命保険会社にとっては、大きな問題だからです。


具体的には来年に大幅な保険料の値上げがされる予定なんです。


このように、金利と生命保険には密接な関係があります。


そこで今回は、


・不動産投資家さんがよく加入される保険
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さらに今回は、12月から叶税理士法人の東京事務所の代表となって、
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消費税還付で不動産取得税を払う?

  • 2016年09月02日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、かなり大きい金額が、
申告月の1ヵ月から3か月後ぐらいまでに振り込まれます。


法人の申告月は、決算月から2か月後なので、
4月末決算だと、6月末申告、還付金が入ってくるのは、7月から9月ぐらいです。


そして、ちょうどこの頃に納税が来るのが、不動産取得税。


不動産取得税は、物件取得の4ヵ月から半年後ぐらいに納税するので、
タイミングが合えば、消費税の還付金で払うことができます。


ただ、還付金が振込されるタイミングはマチマチなので、
あまり資金繰りとして充てにするのは、やめた方がいいですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資で求める目標とスピード

  • 2016年09月01日
  • 投稿者:taxkanae
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僕はよくセミナーでお話するのですが、
不動産投資とは、ある意味「乗り物」だと感じます。


これは、僕が不動産投資をするきっかけになった、
ロバート・キヨサキ氏の書籍にも書かれてあります。


そこには、投資とは、


「今いるところから将来いたいと思うところまで運んでくれるプラン」


だと書かれていて、例えて言えば、


「たとえばハワイからニューヨークに行くとする。
この旅の最初の部分は自転車や車では、だめなことははっきりしている。
海を越えるのに、船か飛行機が必要だ」


「そして、海の向こうの陸地にたどりついたあとは
ニューヨークまで歩いて行くこともできるし、自転車で行くことも、
自動車や列車、バスに乗っていくことも可能だし、飛行機で飛んでいってもいい」


と説明されています。


では、不動産投資の手法が、どの乗り物に例えるとわかりやすいのでしょう?


・新築区分所有 ⇒ ハーレーなどの高級バイク
・区分所有 ⇒ 原付
・一棟鉄骨マンション ⇒ 電車
・一棟RCマンション ⇒ 新幹線


どうでしょう?


セミナーでは、不動産投資のそれぞれの投資法が、
なぜその乗り物になるかも、数字を使ってお話ししています。


要は、どの「乗り物」が、あなたの求めるスピードで、
あなたが求める目標まで運んでくれるか、ということなんですね。


どの投資手法が、どの乗り物になるのか、
キャッシュフロー・シミュレーションで理解したい方は、
ぜひ10月8日(土)に東京で開催するセミナーにご参加ください!


限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20161008.html


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意外と知られていない最強の節税商品!

  • 2016年09月01日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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