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お金を残す不動産投資ブログ

養子をとるとなぜ相続税対策になるのか?

  • 2016年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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資産家が養子をとると相続税対策に繋がるのは、知っている人も多いと思います。


では、なぜ養子をとると、相続税対策に繋がるのでしょう?


相続税の計算の中で、基礎控除というものがあります。


これは、相続税の対象になる財産の評価額から、控除できる金額です。


この金額が大きければ、相続税対策になります。


そして、基礎控除の計算は、次のように法定相続人の数で決まります。


 3,000万円+600万円×法定相続人の数


法定相続人の数が多くなると、基礎控除も増えます。


そして、養子はこの法定相続人になります。


ただし、実施がいる場合は、養子1人しか法定相続人の数に含めることができません。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

自己資金0でもキャッシュフローを生み出せるホームステイ型Airbnbセミナー!

  • 2016年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近巷で話題になっているAirbnb。


いわゆる民泊ですが、これまで気になっていたのは法律のことですよね。


しかし、この民泊をホームステイとして活用すれば、合法でしかも自己資金がなくてもできるんですよ。


さらに、海外の留学生を受け入れれば、子供の英語教育にも最適で一石二鳥。


そこで、12月3日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、


あなたの自宅から家賃収入を生み出す
「ホームステイ型民泊・Airbnb」
~お金を頂きながら、大人も子供もグングン英語が上達!~


というタイトルで、非営利型一般社団法人 日本ホストファミリー養成協会 代表の
ななころさんこと、嘉手納知幸さんにお話していただきます。


これから不動産投資をリスクなく始めたい方は、ぜひご参加ください!


【こんな方にオススメの内容です!】


・自己資金は少ないけど、不動産投資を始めたい方


・Airbnb(エアビーアンドビー)を合法的に活用したい方


・ホームステイ希望の外国人受入に興味がある方


・自身や子供の英語教育を考えている方


限定30名 ⇒ http://bit.ly/2dXznsT


《編者 叶 温》



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なぜ億単位の物件を簡単に買って失敗するのか?

  • 2016年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、全国賃貸住宅新聞の編集長さんから、電話取材を受けました。


その中で「最近、物件を簡単に買う人が多くないですか?」という質問がありました。


でも、僕は「それは今も昔も変わりませんよ」とお伝えしました。


例えば、毎日の食材や消耗品、大きなものだと車や自宅を買う時は、
人はできるだけ安く買おうとしますよね。


でも、億単位になる不動産はよく調べもせずに簡単に買って失敗してしまう。


では、なぜ億単位の物件を簡単に買って失敗する人がいるのでしょう?


それは「消費」と「投資」の違いかなと思うんです。


消費は「お金がなくなる行為」なので、できるだけやすくしたい。


でも投資は「お金を増やす行為」なので、安くしたいという気が緩んでしまう。


そして、ここ最近は不動産価格が高くなっているので、
昔に比べて、失敗する人が多くなってると思うんです。


投資といっても、そう簡単に儲かるものではないですから当然なんですけどね。


《編者 叶 温》



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低所得者が税金面で有利な理由とは?

  • 2016年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由で
あきらめている人も多いでしょう。


確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。


しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです!


そこをうまく付きましょう。


そして所得の低い個人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、
税金の面では非常に有利になります。


不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、
税引後のキャッシュフローまで計算していますか?


この税引後キャッシュフローを計算することで、
低所得の恩恵が理解できるのです。


所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。


ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、
さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。


最高税率は所得税、住民税を合わせて55%なので、
税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、
税引後のキャッシュフローは単純に225万円になってしまうのです。


これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円!


その差175万円にもなります。


この差は非常に大きいですよね。


不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、
自分に投資して信用をつけてくださいね。


《編者 叶 温》



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2棟目で消費税還付はできるのか?

  • 2016年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付で意外と多い相談が、


「1棟目で消費税還付ができることを知らなかったので2棟目はぜひ、消費税還付を受けたい。」


という相談です。


でも1棟目も2棟目も同じ法人で購入するとなると、消費税還付はとても難しくなります。


またたとえ還付されても、還付額はかなり少額になってしまいます。


それは消費税還付の計算は「課税売上割合」という割合で計算されるからです。


この割合は、総売上のうち消費税が課税される売上がどれほどか?


とうことです。


消費税上、売上には課税売上と非課税売上があります。


そして不動産投資家が購入する物件は住居系がほとんどだと
思いますが、住居の家賃収入は「非課税売上」になるのです。


そうすると、他に駐車場などの課税売上があっても、
非課税売上がメインの収入になりますので、「課税売上割合」
は非常に低くなってしまいます。


例えば、駐車場100万円、住居家賃900万円、総家賃1,000万円だとすると、
課税売上割合は、100万円 ÷ 1,000万円 = 10%となって、
建物の消費税はこの10%しか還付されないことになります。


ですから、既に居住用物件をお持ちの投資家は、消費税還付は難しいのです。


ということは、もっとも可能性の高い方は、“はじめて物件を購入する法人”です。


だからこそ、不動産投資をすると決めた人は、物件を購入する前からの税務戦略が重要になってきます。


何事も準備が大切なんですね!

自宅から家賃収入を生み出す ホームステイ型民泊・Airbnbとは?

  • 2016年10月25日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近巷で話題になっているAirbnb。


いわゆる民泊ですが、これまで気になっていたのは法律のことですよね。


しかし、この民泊をホームステイとして活用すれば、合法でしかも自己資金がなくてもできるんですよ。


さらに、海外の留学生を受け入れれば、子供の英語教育にも最適で一石二鳥。


そこで、12月3日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、


あなたの自宅から家賃収入を生み出す
「ホームステイ型民泊・Airbnb」
~お金を頂きながら、大人も子供もグングン英語が上達!~


というタイトルで、非営利型一般社団法人 日本ホストファミリー養成協会 代表の
ななころさんこと、嘉手納知幸さんにお話していただきます。


これから不動産投資をリスクなく始めたい方は、ぜひご参加ください!


【こんな方にオススメの内容です!】


・自己資金は少ないけど、不動産投資を始めたい方


・Airbnb(エアビーアンドビー)を合法的に活用したい方


・ホームステイ希望の外国人受入に興味がある方


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物件診断ソフトREITISS(リーティス)無料で使い放題キャンペーン!

  • 2016年10月25日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。


僕自身、物件を検討する時に使っています。


どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。


空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。


この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。


次に、とても甘い条件でシミュレーションします。


そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。


まさに、自分でアメとムチ状態です。


2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。


REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
11月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。


今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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役員の給料に昇給はあるのか?

  • 2016年10月21日
  • 投稿者:taxkanae
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これは法人化を検討している方にお伝えしたいことです。


不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。


もし個人の所得税率が55%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約33%ですので、その税率の差が節税となります。


ここ数年で中小企業の法人税率が下がりましたので、
節税の度合いは少し大きくなったと言えます。


でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。


それは役員報酬の金額は、原則途中で変えられないということです。


法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。


これを「役員報酬」といいます。


以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、
数年前の改正で、さらに厳しくなりました。


この役員報酬を増減させることができれば、
法人の所得はいくらでも調整できますよね。


だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。


役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!


それは期首から3カ月以内です。


ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて
役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。


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空室は今の利益喪失、では家賃下落は?

  • 2016年10月17日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を運営していて、もっとも苦しいのは空室が続くことです。


入ってくるお金が入ってこないので、お金をドブに捨てているようなものですからね。


いわば今の利益喪失ですね。


でも、それで家賃を下げてしまうと、実は将来の利益を喪失してしまうことになります。


例えば月に1万円家賃を下げると、年間で12万円の賃料収入が減ります。


もし売却時にその物件が表面利回り10%で売れるとすると、
12万円を10%で割り戻した120万円、売価が下がってしまうことになるからなんですね。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
家賃下落が将来の売価に与える影響もよくわかります。


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新築の固定資産税には軽減がある?

  • 2016年10月17日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税というのは、市区町村の税金で
毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは
経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。


この税率は、


固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%


で不動産の固定資産税評価額に対して合計1.7%が一般的に掛ってきます。


でももし購入物件が、新築物件であったり、そもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。


その軽減措置とは、立ててからの3年間、
耐火・準耐火構造、認定長期優良住宅なら5年間、
認定長期優良住宅&中高層耐火住宅なら7年間、
建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。


でもこの軽減措置を受けることができるのは、1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。


また、1室あたりの床面積が40平米以上240平米以下の建物でなければならないという条件もあります。


この軽減措置の恩恵を受けると、最長で5年間も固定資産税が半分になるんですね。


でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。


経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。


その点は新築については収入を慎重に見てください。


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賃貸アパートを子に贈与するとどうなるのか?

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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年配の方で、無借金の賃貸アパートを持っているケースは多いです。


そして、相続税が掛かるぐらい財産を持っている場合は、
この賃貸アパートから家賃が入ってきて、お金が増えていくので、
どんどん相続財産が増えていくことになります。


では、この賃貸アパートを子に贈与するとどうなるでしょう?


賃貸アパートの建物は、固定資産税評価額で相続税法上、評価されます。


固定資産税評価額は、時価の半額ぐらいになっているケースもあるので、
現金などに比べると、評価が下がる分、贈与もしやすいです。


そして、他人に賃貸しているなら、借家権割合として、さらに30%減額してくれます。


子に贈与した後は、家賃収入は子の帰属になり、
親の財産が増えることがなくなるので、相続税対策になるんですね。


《編者 叶 温》



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10月の大家さん学びの会は池袋、梅田、盛岡、札幌、博多で定例勉強会開催!

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が関西の代表をさせて頂いている、大家さん学びの会ですが、
今月は、池袋、梅田、盛岡、札幌、博多で定例勉強会が開催されます。


新しい、福岡支部の第一回目となる定例勉強会では、
本部からは代表の水澤さんと藤岡さん、札幌支部からは代表の川上さん、
そして関西代表の叶が参加予定です。


懇親会にも参加しますので、不動産投資&賃貸経営について語り合いましょう!


▼福岡支部第一回定例勉強会&懇親会


日時:2016年10月29日(土)13時30分~


セミナータイトル:「賃貸経営におけるリフォームの考え方について」


定員40名 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/form-seminar/


▼関東本部


2016年10月15日(土)


「「賃貸オーナー様へ向けた、災害対策専門建設会社が教える正しい災害対策」


定員40名


ビジター ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20161015/


メンバー ⇒ https://mm.jcity.com/mypage/login/ooya-manabi


▼関西支部


2016年10月15日(土)


東京にいっちゃうのね!萱谷有香さよなら記念


「節税&リスク管理に活用!
 不動産投資家・大家さんが、今知っておきたい保険の話」


定員30名 ⇒ http://goo.gl/MYwYr8


▼札幌支部


2016年10月15日(土)


第1部 収益不動産購入セミナー!『ファイナンスの基礎知識』


第2部 空室対策セミナー!『私はこうやって満室にしました!』


定員30名 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=4


▼盛岡支部


2016年10月16日(日)


「入居者に起因する災害リスクに備える家財保険活用法」


定員40名 ⇒ http://www.iwate-ooyasan.com/12kaime.html


《編者 叶 温》



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その購入条件でどれほどのキャッシュフローが生み出されるのか?

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、その購入条件で、
どれほどのキャッシュフローが生み出されるかを見ることがとっても重要です。


そして、その購入条件も色々と変えて見てみることが大切です。


購入条件には色んな要素がありますよね。


個人・法人など誰で買うのかから始まり、
物件の購入金額、建物の金額、家賃下落率、空室率、借入条件、売却の予想金額などなど。


例えば、2億円の借入で、金利が1%変わるだけで、
毎年の税引き前キャッシュフローは200万円も変わってきます。


かなり大きいですよね!


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
様々な条件を変えることで、税金まで考慮したキャッシュフローの変動を
即座にシミュレーションすることができます。


さらに、点数や改善コメントまで出てくるので、
買っていいかダメかの判断もすることができるんですよ。


《編者 叶 温》



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その購入条件でどれほどのキャッシュフローが生み出されるのか?

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、その購入条件で、
どれほどのキャッシュフローが生み出されるかを見ることがとっても重要です。


そして、その購入条件も色々と変えて見てみることが大切です。


購入条件には色んな要素がありますよね。


個人・法人など誰で買うのかから始まり、
物件の購入金額、建物の金額、家賃下落率、空室率、借入条件、売却の予想金額などなど。


例えば、2億円の借入で、金利が1%変わるだけで、
毎年の税引き前キャッシュフローは200万円も変わってきます。


かなり大きいですよね!


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
様々な条件を変えることで、税金まで考慮したキャッシュフローの変動を
即座にシミュレーションすることができます。


さらに、点数や改善コメントまで出てくるので、
買っていいかダメかの判断もすることができるんですよ。


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節税&リスク管理に活用!不動産投資家・大家さんが、今知っておきたい保険の話

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会、今回のテーマは「保険」です!


日銀がマイナス金利を導入したことで、銀行の預金や住宅ローンの金利が下がって、
僕たちの生活にも影響が出てきています。


そして、生命保険の分野でも一部の商品の販売停止や保険料の値上げが始まっています。


でも、生命保険への影響はまだまだ始まりでしかなく、
これからもっと影響範囲が広がってくると考えられます。


なぜなら、マイナス金利が続けば、生命保険という長期契約で、
かつ利率の決まっている金融商品を扱う生命保険会社にとっては、大きな問題だからです。


具体的には来年に大幅な保険料の値上げがされる予定なんです。


このように、金利と生命保険には密接な関係があります。


そこで今回は、


・不動産投資家さんがよく加入される保険
・節税につながる保険
・後継者のことを考えた保険


について、保険料の値上げや、これから生命保険に起こるであろう変化を想定して
叶税理士法人の女性税理士 萱谷がお伝えします。


さらに今回は、12月から叶税理士法人の東京事務所の代表となって、
東京に行ってしまう萱谷の、関西のサポートチームとして最後の定例勉強会ということで、
萱谷有香さよなら記念も兼ねてます!


生命保険について詳しくなりたい!


そして最後となる萱谷と懇親会等で話したい!


という方は、ぜひご参加くださいね。


間もなく締切 ⇒ http://bit.ly/2buP8ta


《編者 叶 温》



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物件購入当初から税理士に依頼したほうがよいのか?

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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個人でも法人でも、物件を購入すると、
帳簿の作成と税務申告の義務が発生します。


経理部門などに勤めていた方ならまだしも、
それ以外の職種の方だと、初めてする業務になりますよね。


資料の整理や、数字の管理が苦手な人にとっては、ストレスになることもしばしば。


また、数字の管理に抵抗がない人でも、それが本当に効率的かどうかはわかりません。


途中で税理士に依頼すると、お互いのやり方の違いから、
意思疎通がなかなかうまくいかないケースもあります。


だから、物件購入したら、できれば最初から税理士に依頼したほうがいいでしょう。


確かに費用は掛かりますが、その業務に使う時間とストレスから解放され、
投資活動に専念することができます。


また、税理士は数字の管理のプロなので、
最初から、もっとも効率のよい管理をすることができます。


さらには、税務のプロとしてのアドバイスも受けられるので、
結局、得することもままあります。


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ふるさと納税のベストタイミングは?

  • 2016年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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10月になって、そろそろふるさと納税の寄付をする季節が近づいてきました。


大家さんにとって、ふるさと納税のベストタイミングは、これからですね。


ふるさと納税は、今年の所得に対して、今年寄付した分が対象になります。


ということは、個人で不動産を持っている大家さんにとっては、
今年どれぐらい持っている不動産から所得が出そうかを予想しなければいけません。


ただ、不動産は売上も経費も予想しやすいので、
10月にもなれば、今年向こう3カ月の予想ができればいいわけです。


だから納税予測も含めて、しっかりと今年の所得を予測して、
寄付できる上限ギリギリまで、ふるさと納税できるようになってくださいね。


《編者 叶 温》



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物件売却時の固定資産税の清算金

  • 2016年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却すると、買主と固定資産税の精算をします。


売主だと買主から、もらうことになります。


これを固定資産税の清算金というのですが、売主側ではこの処理は税務的にどうするのでしょう?


実は固定資産税は、1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


だから、例えば9月30日に売却したとしても、1月1日に不動産を所有しているのは売主なので、
残りの半年、10月1日から来年3月31日までの固定資産税の納税義務者は、売主ということになります。


したがって、固定資産税の清算金額は、それだけ物件を高く売却したということで、
売価に上乗せして売却益を計算することになります。


そして、その後に納めた半年分の固定資産税は、
個人なら不動産所得の経費、法人なら損金になるんですね。


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法人を活用する相続税対策のメリットとは?

  • 2016年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を所有すると、相続税対策に有効といわれています。


その理由は、土地は時価の約8掛けといわれている相続税路線価で、
建物は時価の約7掛けといわれている固定資産税評価額で評価されるからです。


また賃貸物件であれば、借地権や借家権というものがあるので、さらに評価が下がります。


でも、物件を長く所有すればするほど、だんだん、その個人にキャッシュが貯まっていくので、
またその貯まったキャッシュに対して相続税対策をしていく必要が出てきます。


では、それを回避するためにはどうすればよいのか?


それは法人を活用して、相続税対策をすることです。


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節税せずにお金を残す方法とは?

  • 2016年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンの方が不動産投資を始めると、今までとは違って、経費にできるものが多くなります。


外食や交通費も賃貸収入を増やす目的であれば、経費にすることができます。


そして、経費が多くなると利益が少なくなって税金が低くなります。


いわゆる「節税」ですね。


しかし経費にできるからと言って、経費を多くしてしまうと、利益と同時にお金も減ってしまいます。


そしてこの状態を嫌うところがあります。


それが銀行です。


銀行は、利益を上げている人、税金を払っている人が大好きなんです。


この銀行の心理を逆手に取れば、節税せずにお金を残すことができるようになります。


それには、まず最低限の経費しか使わないようにすることです。


そして経費を削減して、利益を上げます。


これを2~3年続ければ、銀行が認めてくれるようになります。


結果、今までよりも金利が下がることがあります。


1億円を借りていて、1%金利が下がれば、約100万円キャッシュフローが増えることになります。


そして次の物件を購入するときの融資も受けやすくなります。


このようにすれば、無駄な節税をせずにお金を残すことができるようになります。


もちろん、現在融資を受けていて、これからも不動産を増やしていきたい場合に使える方法ですが、
無駄に節税をするよりも、よっぽど健全で、効率的にお金を増やせる方法だと思います。


これを前提に、一度経営状態を見直してもいいかもしれませんね。


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木造築古物件は所得が高い人が有利?

  • 2016年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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木造の築古物件を購入すると、
減価償却が取れるので、節税できるという話がありますね。


あれは、本当なのでしょうか?


所得の高い人が、個人でこのような物件を購入すると、
減価償却が効いているいる間は、節税することができます。


なぜなら、減価償却の影響で所得がマイナスになって、
そのマイナスを他の所得と合算することによって、所得税が還付されるからです。


でも、所得の低い人が、個人でこのような物件を購入して、
不動産所得がマイナスになったとしても、他に所得がなければ、還付される税金がありません。


したがって、トータルで見ると、
このような物件は、所得の高い人のほうが手残りが多くなります。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
このようなケースを比較することで、どちらがいいのかよくわかります。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月11月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


10月23日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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法人化した後の処理は意外と多い?

  • 2016年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、うちの事務所でも法人を立ち上げて物件を購入する人が多いのですが、
法人を立ち上げた後の諸手続きは、意外と多いんです。


まず、法人を立ち上げるためには、登記をする必要があります。


自分でもやろうと思えばできますが、通常は司法書士にお願いします。


登記が完了し、法人が立ち上がった後は、
税務署や自治体に書類の提出が必要で、その数なんと7種類以上!


さらに、法人化後の翌月には、司法書士の報酬に紐づく源泉税の支払いなどがあります。


後は、利益予測に基づいて役員報酬の決定をしたり、
法人として議事録や帳簿を付けていくことも必要になります。


初めて法人を立ち上げる人にとっては、わからないことばかりで、
結構、ストレスが掛かるでしょうね。


その点、税理士と顧問契約すれば、法人の立ち上げから、
その後の処理まで、すべてやってもらうことができます。


費用は掛かりますが、時間の節約と、ストレスレスになりますし、
投資活動に専念できることも重要なポイントですね。


《編者 叶 温》



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