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お金を残す不動産投資ブログ

法人化後に必然の届け出とは?

  • 2016年11月30日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立すると、色々と届出書を出さないといけません。


その中でも絶対に忘れてはいけない届出書が「青色申告の承認申請書」です。


青色申告には税金上の特典が色々ありますが、
そのほとんどが、青色申告をしていることが前提条件になっています。


特に、法人を設立して物件を購入した初年度は、損失が発生することがありますよね。


その時に青色申告をしていないと、その損失を翌年度以降に繰り越すことができなくなります。


青色申告の申請書の期限は、法人の場合は
設立の日以後3ヵ月以内か、事業年度終了の日のどちらか早い日となります。


絶対に忘れないようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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法人化のメリットが減る税制改正とは?

  • 2016年11月29日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。


給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。


個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の65万円ぐらいしかありません。


それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。


でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。


でも、これが税制改正で、次のように縮減されています。


平成27年   上限適用給与額:1,500万円 給与所得控除上限額:245万円
平成28年以降 上限適用給与額:1,200万円 給与所得控除上限額:230万円
平成29年以降 上限適用給与額:1,000万円 給与所得控除上限額:220万円


これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。


《編者 叶 温》



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自己資金0でもキャッシュフローを生み出せるホームステイ型Airbnbセミナー!

  • 2016年11月28日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近巷で話題になっているAirbnb。


いわゆる民泊ですが、これまで気になっていたのは法律のことですよね。


しかし、この民泊をホームステイとして活用すれば、合法でしかも自己資金がなくてもできるんですよ。


さらに、海外の留学生を受け入れれば、子供の英語教育にも最適で一石二鳥。


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というタイトルで、非営利型一般社団法人 日本ホストファミリー養成協会 代表の
ななころさんこと、嘉手納知幸さんにお話していただきます。


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《編者 叶 温》



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税引き後のキャッシュフローはアバウトが多い?

  • 2016年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、その物件から得られるキャッシュフローを
事前にシミュレーションすることが、とっても重要です。


でも、業者さんやコンサルさんが出してくれるシミュレーションは、
税金を引く前、いわゆる税引き前のキャッシュフローがほとんどです。


税引き後のキャッシュフローを出しているとしても、
おそらくほとんどは「税率○○%で計算」のようにアバウトな数字が多いです。


確かに、あくまでシミュレーションなので、ある程度のアバウト感はあるものですが、
税金のキャッシュフローに与えるインパクトはかなり大きいので、
やっぱりできるだけ実際に近い数字を使う方がいいですよね。


《編者 叶 温》



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物件売却で利益が出た時のふるさと納税

  • 2016年11月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売却したことで発生した売却益は譲渡所得といいます。


譲渡所得は、同じ所得税でも給与所得や事業所得、不動産所得などと性格が異なり、
「分離課税」といって、他の所得とは分けて税金を計算します。


税率も、5年未満で売却した不動産の売却益(短期譲渡所得)は、所得税率30%、住民税率9%。


5年を超えて売却した不動産の売却益(長期譲渡所得)は所得税率15%、住民税5%となります。


したがって、譲渡所得がある場合は、住民税の税額も増えることになり、
ふるさと納税で寄付できる上限金額も増えることになります。


ただし、不動産を売却したときのふるさと納税の上限金額は、通常とは異なる計算となります。


「ふるさと納税計算ソフト」では、譲渡所得がある場合の上限金額も計算できますので、活用してみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/keisan.html


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不動産所有会社M&Aの仕組みとは?

  • 2016年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、融資マニアで有名だった石渡浩さんが実施した、
不動産所有会社をM&Aする仕組みが少しづつ広がってきています。


では、不動産所有会社のM&Aとは、どのような仕組なのでしょう?


不動産所有会社で物件を売却する方法は2つ。


1つは会社で持っているの不動産を、不動産のまま他人に売却する方法です。


これだと、売却益に対してまず法人税がかかります。


そして、物件がなくなった会社を清算すると、その株式の持ち分が配当として入るので、
個人に配当所得の税金が掛かってきます。


ただこの方法だと、かなり高い税率が掛かり、
税金によって手残りは利益の半分ぐらいになってしまいます。


もう1つの方法は、不動産を持っている会社の株式をそのまま他人に売却する方法です。


この方法だと、株式の売却益に対する税金だけで済むので、
売却益に対して20%の税率で済みます。


この方法だと、手残りは売却益の8割ぐらい残ることになるので、
かなり節税できるわけです。


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自己資金0でもキャッシュフローを生み出せるホームステイ型Airbnb

  • 2016年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近巷で話題になっているAirbnb。


いわゆる民泊ですが、これまで気になっていたのは法律のことですよね。


しかし、この民泊をホームステイとして活用すれば、合法でしかも自己資金がなくてもできるんですよ。


さらに、海外の留学生を受け入れれば、子供の英語教育にも最適で一石二鳥。


そこで、12月3日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、


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個人よりも法人の方が生命保険で節税できる理由

  • 2016年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で不動産を運営していて、ある程度の利益が出ている場合、
検討したいのが、生命保険での節税です。


なぜ、法人だと生命保険の節税が可能かというと、
そもそも個人で生命保険を掛けても、節税できる金額が少ないからです。


具体的には生命保険料控除という控除があって、
個人年金も含めて年間最大12万円までしか控除できません。


一方、法人で生命保険を掛けると、その保険料は損金(=経費)にすることができます。


損金にできる金額は、保険の内容によって変わりますが、
法人では損金にできるので、節税対策の一つとしてよく検討されるんですね。


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法人化のデメリット

  • 2016年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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個人事業の場合は、社長の給料はとっても簡単にいうと、売上から経費を引いたものです。


だから売上が多くなったり、経費が少なくなると社長の給料は増えます。


でも法人成りして、法人の社長(役員)になると、お給料は変えられなくなるんです。


法人の場合は、売上から経費を引いたものが「利益」になるのですが、
社長のお給料は、この「経費」の中に含まれています。


だから社長のお給料を引いたものが「利益」になります。


ということは個人事業はとっても簡単に表すと、


「利益」=「社長の給料」


ということになります。


でも法人の場合の給料は「経費」の中に入れられて、
「役員報酬」という名前で社長に支払われます。


そしてこの「役員報酬」は原則として簡単には変えられないんですね。


勝手に変えると「損金」にならずに税金が増えてしまいます。


「損金」とは、個人で言う「必要経費」と同じようなものです。


でも1回だけ変えられる時期があります。


それは決算期から3か月目までです。


ですからこの間に、しっかりと予算計画を立てて、
いくらの役員報酬を払うべきかを決める必要がありますので、
法人を作る場合はしっかりと数字をつかめるようにしておいてくださいね。


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海外不動産の節税スキームとは?

  • 2016年11月17日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、海外不動産を活用した節税スキームが流行っているようです。


海外の不動産は日本と比べると、耐用年数が長く、
土地と建物のうち、建物の割合が高いのが特徴です。


建物の割合が高い状態で、日本の耐用年数に置き直すと、
毎年、かなり大きな減価償却費を取ることができ節税になります。


ただ、減価償却費は簿価を減らすので、
売却の時には、売却益が多くなることになります。


でも日本の長期譲渡所得に対する税率は20%なので、そこまで税金がかかりません。


これが海外不動産の節税の流れですが、
これが会計検査院で問題として取り上げられているようで、
近々、改正される可能性が出てきています。


どんな節税も注目されると改正されていくものです。


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キャッシュフローの合格点

  • 2016年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のスタイルは人によって様々です。


ただ、不動産投資をしたいと思っている人のほとんどは、
毎年のキャッシュフロー、いわゆる手残りが欲しいと思っています。


もちろん毎年欲しいキャッシュフローの金額も、人によって変わります。


では、逆にどれぐらいの金額を不動産に投資して、
どれぐらいのキャッシュフローが得られれば合格点なのでしょうか?


例えば、キャッシュフローを目的とした不動産投資で、
自己資金をほとんど使わず、フルローンで物件を購入する場合。


僕としては、物件価格の2%~3%の
税引き後キャッシュフローがないと厳しいと思っています。


1億円であれば、200万円~300万円ですね。


これぐらいのキャッシュフローがないと、
金利の上昇や、空室、家賃下落、突発的な修繕などが掛かると、
キャッシュフローがマイナスになる可能性が高いからです。


このパーセンテージが高ければ、投資規模は小さくていいですし、
逆にこのパーセンテージが低ければ、投資規模は大きくなっていきます。


これがわかると、目指すキャッシュフローで、
どれぐらいの投資規模が必要かもわかるようになりますね。


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借入返済を形で見ると・・・

  • 2016年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、借入をするケースがほとんでです。


そして、その借入金を返していくわけですが、返し方は基本的に2つあります。


一つが元利均等返済。


もう一つが、元金均等返済です。


元利均等返済は、毎月返す金額は同じですが、
元金と利息それぞれの金額は変動していきます。


形にすると、こんな形になります。


元金返済・支払利息の部分をご覧ください。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage07.png


毎年の棒の高さは2年目から14年目まで同じですが、
元金部分である紫色と、支払利息であるオレンジの金額は変動しています。


もう一つの元金均等返済は、毎月返す元金の金額は同じで、
利息も含めたトータルの返す金額は変動していきます。


これも僕が開発したソフトが物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)に
入力すれば、形としてみることができます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月12月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月20日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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自己資金0でもキャッシュフローを生み出せるホームステイ型Airbnbセミナー!

  • 2016年11月14日
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ここ最近巷で話題になっているAirbnb。


いわゆる民泊ですが、これまで気になっていたのは法律のことですよね。


しかし、この民泊をホームステイとして活用すれば、合法でしかも自己資金がなくてもできるんですよ。


さらに、海外の留学生を受け入れれば、子供の英語教育にも最適で一石二鳥。


そこで、12月3日(土)の大家さん学びの会 関西の定例勉強会では、


あなたの自宅から家賃収入を生み出す
「ホームステイ型民泊・Airbnb」
~お金を頂きながら、大人も子供もグングン英語が上達!~


というタイトルで、非営利型一般社団法人 日本ホストファミリー養成協会 代表の
ななころさんこと、嘉手納知幸さんにお話していただきます。


これから不動産投資をリスクなく始めたい方は、ぜひご参加ください!


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法人化の節税の一つ旅費規定とは?

  • 2016年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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法人では経費になって、個人では所得にならないというのは、節税としては理想的です。


普通のサラリーマンだと、会社で出張手当が支給される場合がありますよね。


実はあの出張手当は、会社では経費になっています。


でも、個人では通常必要と認められる範囲のものであれば、所得にはならないんですね。


そして、法人を設立して物件を運営しているケースでも、
旅費規定を作れば、出張手当を使うことができます。


これは、法人化のメリットの一つとも言えますね。


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節税対策は仕組み?

  • 2016年11月11日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンで不動産投資を始めた人にとって、
魅力のあるキーワードが「節税」だと思います。


サラリーマンだと「経費で落とす」という行為が、日常ではありませんからね。


セミナーや勉強会でもよく聞かれます。


「何かいい節税対策はありませんか?」と。


でも、ウルトラCの節税は、消費税還付や太陽光発電の特別償却ぐらいで、
その他には、そんなにあるものではありません。


なぜなら、節税対策と言うのは、仕組を作ることだからです。


例えば、法人化して、家族を役員にしてお給料を払うというのも、
そういう節税の仕組みを作って、淡々と運営していくだけです。


ということは、節税できる仕組み作りがとっても重要です。


そして、それはその人の置かれている状況や、目的、収入規模、
また家族構成によっても変わってきます。


いわゆる「オーダーメイド」になってくるわけです。


スーツでもオーダーメイドは、専門の仕立て屋に作ってもらうように、
節税対策も、専門家と一緒に作ることが重要です。


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キャッシュフロー表は1つでは足りない?

  • 2016年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を融資を受けて購入すると、借入金の返済や減価償却があるので、
申告の利益と実際に残るお金は違ってきます。


それは、


 利益=収入-(減価償却費+利息+その他の経費)


で、実際に残る税引前のお金は、


 実際に残る税引前のお金=収入-(返済元金+利息+その他の経費)


だからです。


違うのは減価償却と返済元金の部分ですね。


ここまではちょっと勉強した方なら、「わかってるよ」
という声が聞こえてきそうですね。


では、物件ごとのキャッシュフローはどうでしょう?


物件が1つならわかりやすいですが、2つ、3つとなってくると、
どの物件がどれだけ稼いでくれているのか、だんだんわからなくなってきますよね。


ですのでうちのお客さんには、物件ごとにどれだけ稼いでくれているのか?
というキャッシュフロー表をお渡ししています。


これは結構喜ばれています。


これを見れば、どの物件が力があるのかが一目瞭然です!


そしてどこを改善するべきなのかも見えてきます。


エクセルの知識があれば、作成できるので、
興味のある方は一度作成してみてはいかがでしょう?


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固定資産税をカード払い?

  • 2016年11月09日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、1月1日に不動産を持っている人に対して、
4月に通知があり、その金額を通常年4回に分けて払います。


でも、ちょっと前までは一括納税すると「割引」がありました。


でも、この割引制度、いつからか撤廃されています。


ただ、固定資産税はnanacoカードでの支払いもできます。


なので、nanacoカードを無料で作って、還元率の高いクレジットカードで
チャージすれば、その分ポイントがついてお得になるんですね。


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銀行と消費税還付

  • 2016年11月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、神戸で開催したお客様感謝会の際に、次のようなお話を聞きました。


「消費税還付金が入金されたら、銀行から繰り上げ返済しろと言われました。」


消費税還付が成功すると、大きな金額が振り込まれます。


でも、還付金が入ったからといって、そのような約束をしていない場合は、
銀行に繰り上げ返済しなければいけないということはありません。


繰り上げ返済を求めてくる銀行は、ある特定の銀行のようですが、
初めてこんな話を聞いたので、少しびっくりしましたね。


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個人と法人で違う減価償却費

  • 2016年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却費は、物件を購入した年が一番難しくて、その翌年からは簡単になります。


なぜ物件を購入した年が難しいかというと、物件が中古の場合、まず建物の金額を算出し、
耐用年数をはじき出して、今年に対応する月分の減価償却費を計算するということを、
しなければいけないからです。


減価償却の計算は、決算書に付いている「減価償却費の計算」を使用して計算します。


法人の場合は、「任意償却」と言って、その年の限度額までであれば、
減価償却費を計上してもしなくてもどちらでもいいのですが、
個人の場合は、「強制償却」と言って、必ずその年の減価償却費を計上しなければいけません。


そして減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、
最初に決まった金額が、その後の長きに続く耐用年数の間
ず~っと続くものですので、気を付けてくださいね。


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キャッシュフローよりも売却向けの投資法

  • 2016年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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今の不動産投資のメインは、毎年のキャッシュフローを得る目的の人が多いと思います。


毎年のキャッシュフローを得る目的であれば、融資の条件は、できるだけ長くすることが必要です。


そうすれば、元金の返済が小口になって、毎年のお金が残りやすくなりますからね。


でも、お金に余裕のある人は、
毎年のキャッシュフローが出ない投資をすることもあります。


このような人は、融資期間を短くして、どんどん元金を減らしていきます。


毎年のキャッシュフローが出なくても、元金が減っていけば、売却時にお金が多く残ります。


投資全体でみると、後者の方が金利の支払いも少なくて済みますし、
売却時の築年数も購入してから短いので、業績がよくなることが多いんです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
キャッシュフローよりも売却に重きを置いたシミュレーションもできます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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自己資金0でもキャッシュフローを生み出せるホームステイ型民泊セミナー

  • 2016年11月07日
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法人化で自分の退職金を積み立てる!

  • 2016年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


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自分の判断が正しいとは限らない?

  • 2016年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンが不動産投資をしようと思っても、なかなか周りに相談できませんよね。


僕も会計事務所の所員だったときは、周りに相談できませんでした。


なぜなら「投資なんて危ない」、
「そんな大きな借金をするなんて考えられない」
と思っている人がほとんどだからです。


そして自分でネットや書籍で調べて、不動産投資を始めることになります。


またセミナーに行く人もいますが、やっぱり行きやすいのは無料セミナーになります。


でも、無料セミナーのほとんどは業者の営業目的なので、
あなたの身になって考えてくれるとは限りません。


でも勉強不足の場合は、無料セミナーの講師や、
営業マンのいうことが正しいと思ってしまいます。


でも、それで下した自分の判断が正しいとは限らないんですね。


だからこそ、中立的な立場で客観的にアドバイスをくれる存在が重要になります。


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消費税還付のパターン

  • 2016年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時、あるいは建築する時、建物には消費税が掛かります。
税抜6千万円の建物だと、480万円が消費税です。


この消費税480万円は、何もしなければ戻ってこないのですが、
消費税還付の申告をうまくすると、全額が戻ってくるのです!


こんなにお金が戻ってくれば、自己資金も少なくなりますし、不動産取得税も楽々払えます。


でも、これを成功させるためには相当な準備が必要です。


そして、この消費税還付の活用方法にはいくつかあります。


1、中古物件を購入する時に新規法人で消費税還付を受ける


2、新築を建てる時に新規法人で消費税還付を受ける


3、個人で持っている物件を法人へ移す際に新規法人で消費税還付を受ける


4、1と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける


5、2と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける


特に3は、個人の所得税率が高い方には非常に有効で、
法人への移転コストを消費税還付でカバーでき、
その後は、法人所有で節税を図っていくことができます。


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