不動産投資専門 叶 税理士事務所（かなえ 税理士事務所）

1月1日を基準にした所有期間によって2倍も違う税金があります。

それは、個人が不動産を売却した時に、売却益に対して掛かる税金です。

この時の売却益を「譲渡所得」と言いますが、短期の場合は３９％の税率、
長期の場合は２０％の税率が、売却益に対して掛かります。

では、この短期と長期はどうやって分けているのかといいますと、

短期　＝　５年以下で売却した場合

長期　＝　５年超で売却した場合

と所有期間で分けられています。

そして、この５年超というのは、売却した年の１月１日時点で
所有期間が５年を超えている状態を言います。

例えば平成２３年５月１日に購入した物件を、平成２８年６月１日に売却した場合、
所有期間は５年１ヵ月になります。

でも、売却した平成２８年の１月１日時点では、
所有期間５年を超えてなくて、４年８か月なので、税法上は短期になってしまいます。

この場合は、平成２９年１月１日以降に売却しないと、税法上の長期にはならないので、
近々に物件を売却する人は、気を付けて下さいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

固定資産税は、毎年１月１日に不動産を持っている人に掛かる、市区町村の税金です。

税額は、土地も建物も固定資産税評価額によって決まります。

では、どうやって市区町村の人は、１月１日の不動産の状態を調べているのでしょう？

実は年末年始、ヘリコプターや小型飛行機が上空を飛んでいます。

これは、空から航空写真を撮っていて、土地の利用状況を確認しているんですね。

でも、たまにこの利用状況を間違えることもあるそうです。

利用状況を間違えられると、税額が変わってくるので、
本来より、多く取られている可能性もあります。

固定資産税は、毎年掛かる税金なので、間違いはしっかりとチェックして是正しておきたいものです。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

平成31年10月から消費税が8％から10％にアップする予定です。

これによって物件を持っている人で大きな影響が出るケースがあります。

それは、今現在、消費税の課税事業者になっている人が、物件の売却を検討しているケースです。

なぜなら、建物物件であれば、売却する時に消費税が掛かるからです。

例えば、1億円で物件が売れて、その内6千万円が建物だったとします。

平成31年9月末までに売れば、8％の480万円の消費税を納めることになります。

これが10％になると、600万円に跳ね上がります。

もちろん、一般課税の場合は、この消費税から仕入れに掛かった消費税を引きます。

でも、不動産運営や不動産売却時には、それほど、仕入に掛かる消費税は発生しません。

だから、将来、物件の売却を検討している人は、
消費税の税金戦略が重要になってくるんですね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

平成29年1月から税金のクレジットカード払いができるようになります。

税目は、所得税、法人税、消費税等、ほとんどカバーされています。

ただ、1万円につき76円の決済手数料が余分に必要です。

100万円だと7,600円なので、結構な金額です。

クレジットカード払いにすると、カード会社によっては、ポイントが付加されるので、
そのポイントの％と決済手数料との比較で、損得が決まることになりますね。

仮に1％のポイントが付くなら、決済手数料は0.76％なので、
カード払いしたほうが得になるわけです。

他のメリットとしては、夜間や休日も利用できる点、
そして、金融機関に行かなくていい点ですね。

スタートは平成29年1月4日からになります。

詳細は次をご覧くださいね。

　⇒　https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/nozei-shomei/credit_nofu/index.htm

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

不動産投資をしている人の中には、１年あたりの手残り＝キャッシュフローを、
得たいためにしている方も多いと思います。

というか、ほとんどの人がそれが目的だと思います。

中でも不動産投資で、年間１千万円以上、
あるいは月１００万円以上のキャッシュフローを得たいという人が多いですね。

でも、実は１年あたりのキャッシュフローは、売却するまでわからないんです。

例えば、１億円の物件を自己資金１千万円で購入して、
毎年２００万円のキャッシュフローを得れたとします。

所有しているだけだと、年間２００万円があると思ってしまいます。

でも、これを５年間持った後に、９千万円で売却して
残債を引いて、５００万円残ったとしましょう。

すると、トータルの手残りは、次のようになります。

年間２００万円×５年―自己資金１千万円＋売却時５００万円＝５００万円

これを５年で稼いだわけですから、１年あたりは１００万円になります。

　５００万円÷５年＝１００万円

年間２００万円稼いだと思っていたのに、
ふたを開けてみたら１００万円しか稼げていなかったということですね。

このように、不動産投資の業績は、売却して初めて確定するので、
売却まで予想して購入することが重要なんですね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

平成26年の4月から消費税は８％にアップしてますね。

そして、平成31年10月からは10％に上がることになっています。

でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わらないんです。

例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。

消費税5％だと、消費税50円を仕入れ業者に払って、
150円の消費税をお客さんからもらいます。

すると、税務署に納める消費税は100円になります。

　もらった消費税150円―払った消費税50円＝納める消費税100円

でも会社の利益は、2,000円ですよね。

　税込の売上3,150円―税込の仕入1,050円＝税込の利益2,100円

　税込の利益2,100円―納める消費税100円＝利益2,000円

これが８％になったとしても、納める消費税だけが変わって、会社の利益は変わりません。

　税込の売上3,240円―税込の仕入1,080円＝税込の利益2,160円

　税込の利益2,160円―納める消費税160円＝利益2,000円

なぜ、このようになるかというと、消費税はその名の通り「消費者」が負担するものだからなんです。

でも、居住用の物件を運営している大家は、家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができないのです。

そして、大家にとっての仕入とは、建物であったり、修繕費であったりするわけです。

結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、大損しているわけです。

この矛盾を回避する方法が消費税還付になります。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

不動産投資をしていて気になるのは、デッドクロスがいつ来るのか？ですよね。

では、デッドクロスって何なのでしょう？

デッドクロスは、実は人によって定義が違うみたいです。

一般的に言われているのが、
「借入の元金返済部分が減価償却費を超えるとき」
という定義が一つあります。

でも、僕的には借入期間が短ければ、
１年目から、元金返済が減価償却費を上回ることもあるので、
この定義はあまりしっくりきていません。

では、僕的にはどの時をデッドクロスと考えているのか？

それは「税引き後キャッシュフローが、マイナスになる時」
だと思っています。

もちろん、この場合でも１年目からマイナスになっていることもありますが、
やはり、キャッシュフローを目的にした投資だと、
この時点をデッドクロスというのが、僕的にはしっくりきます。

僕が作ったシミュレーションソフトREITISS（リーティス）では、
このデッドクロスがいつ来るのかも一目でわかるようになっています。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

物件を売買するときは、固定資産税の清算をします。

そして固定資産税の日割の計算方法は地域によって異なります。

ただ、関東は1/1スタート、関西は4/1スタートとするのは、あくまで取引慣習。

実際はかなりあいまいなものなので、ここが事前交渉の材料にもなります。

それは、スタート日をいつにするかを売主さんと交渉することで、
精算金の額が変わることがあるからなんです。

例えば年間の固定資産税が120万円だった場合で、
8月1日決済だとすると、4/1起算日の場合は、

１、買主負担額　120万の8カ月分(8/1～翌3/末)＝80万円

となりますが、1/1起算日の場合は、

２、買主負担額　120万の5カ月分(8/1～12/末)＝50万円

となります。

買主にとっては1/1スタートの関東方式の方が、お金を節約できることになります。

逆に売主になった場合は、関西方式の方が、お金を多くもらえることになります。

交渉材料として、覚えておいてくださいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

物件を取得したり、建築するときに、消費税還付すると、建物分の消費税が戻ってきます。

1億円の建物であれば、単純計算で800万円の消費税が還付されます。

でも、消費税還付を成功させるためには、絶対に外してはいけない条件がいくつかあります。

その一つが、消費税の課税事業者であることです。

消費税には、消費税に関係のない免税事業者と、消費税を納める義務のある課税事業者があります。

そして、消費税を還付するためには、課税事業者になっていなければいけません。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。

これは中小企業でもよくある話なのですが、
社長が会社の運転資金の補てんのために、会社に自分のお金を貸し付けることがあります。

会社からすると役員からの借入金です。

これを「役員借入金」と言います。

業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。

このような会社でも役員報酬をいっぱいもらっている場合があります。

でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。

その方法は、

役員報酬の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。

そうすると業績の悪い会社は、役員報酬という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。

一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。

でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので、実質の手取りは変わりませんよね。

この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるんです。

該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

REITISS（リーティス）は、僕が２年を掛けて開発した
インターネットでできる、キャッシュフロー・シミュレーションソフトです。

不動産投資専門の税理士事務所が開発しているので、
今の税制に応じた、税引き後のキャッシュフローを出すことができます。

その他にも、次のような他にはない便利な機能が盛りだくさん！

・個人と法人を切り替えることができる

・個人の場合、青色申告特別控除を入れることができる

・土地と建物の割合の参考値が出てくる

・減価償却で設備を認識することができる

・繰上返済を入れることができる

・損失の繰越しをすることができる

・売却まで考慮した投資業績を見ることができる

・入力条件で購入した場合の、物件の点数を出すことができる

・点数に応じた改善コメントが表示される

REITISS（リーティス）は、お申込み頂いた日の翌営業日より、
最大２カ月間、無料で使い放題です。

したがって、本日お申込み頂ければ、
平成29年1月末までのほぼ2ヵ月間、無料で使うことができます！

ぜひ、REITISS（リーティス）で物件を見極めて、
不動産投資で失敗しないようにして下さいね！

　⇒　http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

不動産運営の経費は色んなものがあります。

管理費、固定資産税、水道光熱費、修繕費、客付け会社へ仲介手数料などは、
少ないほどいいですが、必ず出てきますよね。

また、物件調査のための交通費やセミナー参加費、不動産投資を勉強するための書籍代は、
人によって多い少ないはあっても、必要であれば出てくる経費です。

さらに、車に係る経費や携帯代、接待交際費、
自分が住んでいる部屋の賃料の一部を経費に入れたいという人もいます。

ただ、将来的に借入金の金利を下げたい人や、
これからも融資を使って物件を買い増していきたい人は、
銀行の立場に立って考える必要があります。

銀行は、利益を出している人、税金を払っている人にお金を貸したがります。

経費を積み増して目先の節税をするよりも、
しっかりと利益を出して税金を払い、将来的に銀行に金利を下げてもらう方が、
よっぽどお金が残るんですね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家