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お金を残す不動産投資ブログ

法人格は「株式」「合同」どちらがいいのか?

  • 2017年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化するときに、最初に悩むのが、会社の法人格です。


法人格には、株式会社とか、合同会社とか、合資会社とかいろいろあります。


昔は有限会社というものもありましたが、一昔前に法律が改正されて、
有限会社は作れなくなっています。


普通、不動産投資家が、資産管理法人を設立する時は、
株式会社か、合同会社が多いのですが、どちらもメリット、デメリットがあります。


まず、合同会社の最大のメリットは、設立費用が安いことです。


株式会社設立で絶対に必要な法定費用が24万円なのに対して、


合同会社の法定費用は10万円です。


この差は、定款認証費用がいらないことと、登録免許税が安いためです。


では、株式会社のメリットは何かというと、
「一般によく知られている」ということです。


僕自身、自社ビルを購入する時に合同会社を設立して融資を依頼しましたが、
銀行さんに「なぜ合同会社なのですか?」と質問を受けました。


それぐらい、合同会社は、一般的にはあまり知られていないので、
このような質問が出るんですね。


《編者 叶 温》



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法人化する時の建物の譲渡の注意点とは?

  • 2017年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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法人成りとは、会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、
この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。


法人成りするときには普通は、個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、
この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。


まず、引き継いだ資産のうち建物や土地、車や什器については「譲渡所得」になります。


でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、「事業所得」になるんです。


賃貸不動産の場合は、通常、「商品」はないので、ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。


そして注意しないといけないのは、その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。


その金額がもし時価の2分の1に満たないときは、
時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。


まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、
こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、
この「時価」を算定しますので、あまりに低い金額を勝手につけて
法人成りしないようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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簡易課税では消費税還付はできない?

  • 2017年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の申告方式は2つあります。


1つは本則課税で、もう1つは簡易課税です。


本則課税は、基本的に預かった消費税から、支払った消費税を引いて、申告納付します。


400円のものを仕入れて32円の消費税を支払い、
それを1,000円で売ったら80円の消費税をお客さんから預ります。


すると80円から32円を差し引いた48円を納めます。


預かった消費税80円-支払った消費税32円=納める消費税48円


この申告方式だと、支払いすぎた消費税は還ってきますよね。


でも簡易課税だと、絶対に消費税還付はできません。


なぜなら、簡易課税は預かった消費税に対して、
みなし仕入れ率を掛けた分を引いて申告するからです。


このみなし仕入れ率は、業種によって決まっていて、不動産賃貸業は40%です。


さっきの例だと、預かった80円に40%を掛けた32円を引くので、
48円の消費税を納めることになります。


預かった消費税80円-(80円×みなし仕入れ率40%)=納める消費税48円


この計算式だと、絶対に消費税還付されないことがわかりますね。


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法人化のタイミングは人によって変わる?

  • 2017年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化のタイミングは、本当に人によって違いますので、
法人化した方がいいかどうかは、一概には言えません。


そして、ただ単に法人化したからと言って、節税ができるわけでもありません。


しかし、一つ言えることは兼業と専業では、節税の考え方が違ってくるということです。


例えばサラリーマン大家さんのような兼業の場合は、お給料に不動産所得が上乗せされます。


仮に年収1,000万円で、課税所得が500万円の人の場合は、所得税の税率は20%です。


これに不動産所得が上乗せされると、所得税だけで20%以上の税率が掛かることになります。


住民税を合わせると30%以上です。


でも専業の場合は、不動産所得だけで課税所得500万円の場合、所得税・住民税を合わせた実効税率は21.5%になります。


なぜ兼業と専業でこのような違いが出るかというと、所得税は、累進課税だからです。


500万円の課税所得がある場合の所得税の計算は、


0円から195万円までは税率5%


195万円から330万円までは10%


330万円から695万円までは20%


ですので、


195万円×5%+(330万円─195万円)×10%+(500万円─330万円)×20%=57.25万円


という計算になります。


このように考えると、不動産投資をする場合、
年収が高いくて税率の高い人ほど、法人化した方が節税できることなります。


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物件キャッシュフロー・シミュレーションのサービスを再開しました!

  • 2017年04月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のキャッシュ・フローは、購入時点でほぼ確定してしまいます。


だから、物件を購入する前にしっかりとシミュレーションをすることが、とても大切です。


シミュレーションせずに購入した結果、目標とするキャッシュ・フローを得られていない。


または、キャッシュ・フローがマイナスになっている不動産投資家をたくさん見てきました。


不動産は金額が大きくなる投資ですので、最初の失敗が命取りになることもありますからね。


この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、


あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。


その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、
金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、
あと2回させて頂くということです。


再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内。


ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。


価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。


是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


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1物件1法人にした方がいいのか?

  • 2017年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、たまに聞かれるのが、1物件を購入するごとに、
法人を1社ずつ設立して購入したほうがいいのかという質問です。


1物件1法人にするメリットは次のようなことがあります。


・消費税還付を受けやすい


・接待交際費などの枠を増やすことができる


・決算書の数字=物件の成績なので、業績がわかりやすく銀行も評価しやすい


逆にデメリットとしては、


・法人それぞれに均等割りが掛かる


・法人それぞれに帳簿書類を作る必要がある


・税理士費用等のこコストが高くなる傾向がある


したがって、その人の目的や性格によって、いいかどうかの判断が異なります。


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【残席6・5/27(土)・東京】失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2017年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


5月27日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html


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消費税還付を受けるのは当たり前のこと?

  • 2017年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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平成31年10月から消費税は10%にアップする予定です。


でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わりません。


例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。


消費税率8%だと、消費税80円を仕入れ業者に払って、
240円の消費税をお客さんからもらいます。


すると、税務署に納める消費税は160円になります。


もらった消費税240円─払った消費税80円=納める消費税160円


でも会社の利益は、2,000円ですよね。


税込の売上3,240円─税込の仕入1,080円=税込の利益2,160円


税込の利益2,160円─納める消費税160円=利益2,000円


これが10%になったとしても、納める消費税だけが変わって、会社の利益は変わりません。


税込の売上3,300円─税込の仕入1,100円=税込の利益2,200円


税込の利益2,200円─納める消費税200円=利益2,000円


なぜ、このようになるかというと、
消費税はその名の通り、「消費者」が負担するものだからなんです。


でも、居住用の物件を運営している大家は、家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができません。


そして、大家にとっての仕入とは、建物であったり、修繕費であったりします。


結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、損しているわけです。


だから、消費税還付を受けるということは、消費税の仕組から考えると、当たり前のことなんですね。


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【本日締切・4/15(土)・札幌】叶、初のキャッシュフローシミュレーションセミナーin札幌

  • 2017年04月12日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年4月に立ち上がった、大家さん学びの会 札幌が、この4月で1周年を迎えます!


そして、1周年記念として、僕が4月の定例勉強会でセミナー講師をさせて頂くことになりました。


本日締切! ⇒ http://www.ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=7


セミナータイトルは、
「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
です。


税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、1周年記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾DVD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2016」


 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol88.html


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


◆特典3 CD 【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語(定価5千円)
「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」


 ⇒ http://jissenjyuku.jp/materials/78.html


参加者特典だけでも、参加費がペイできちゃいますので、
今すぐお申し込みくださいね!


本日締切 ⇒ http://www.ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=7


《編者 叶 温》



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【残席7・5/27(土)・東京】不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2017年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士法人では開業以来、9年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!


ただ、9年間で積み上げた弊社のノウハウをたった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊社のノウハウを詰め込み、物件購入から売却までトータルで診断できる、
不動産投資シミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊社に相談に来られた方に、REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください!


残席7 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html


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相続税対策に法人化が有効?

  • 2017年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸不動産を活用すると、相続税対策になるとよく言われます。


これは、賃貸不動産は相続税法上、評価額が低くなるからです。


例えば1億円の預金を持っていると、相続税法上の評価額は1億円のままです。


でも、この1億円を使って、賃貸不動産を購入すると、評価額が5割から7割くらいになります。


でも、個人で賃貸不動産を購入すると、当初は評価額が下がることによって相続税対策になるのですが、
その賃貸不動産からお金が入ってくると、その個人にお金が貯まってしまうので、
また、それに対する相続税対策を考えなければいけません。


一方、法人を活用すると、当初の節税効果は個人に劣るものの、
長い目で見ると、効果の高い相続税対策をすることができます。


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売却でガツンと儲ける投資法とは?

  • 2017年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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今の不動産投資のメインは、毎年のキャッシュフローを得る目的の人が多いと思います。


毎年のキャッシュフローを得る目的であれば、融資の条件は、できるだけ長くすることが必要です。


そうすれば、元金の返済が小口になって、毎年のお金が残りやすくなりますからね。


でも、お金に余裕のある人は、
毎年のキャッシュフローが出ない投資をすることもあります。


このような人は、融資期間を短くして、どんどん元金を減らしていきます。


毎年のキャッシュフローが出なくても、元金が減っていけば、売却時にお金が多く残ります。


投資全体でみると、後者の方が金利の支払いも少なくて済みますし、
売却時の築年数も購入してから短いので、業績がよくなることが多いんです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
キャッシュフローよりも売却に重きを置いたシミュレーションもできます。


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複数物件で消費税還付する方法

  • 2017年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。


ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。


でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。


ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。


また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。


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融資の引き締めが検討されている?

  • 2017年04月07日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、こんなニュースがありました。


『アパートローン「プチバブル?」マイナス金利追い風で急増 増える空室…日銀など対策へ』


 ⇒ https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170403-00000047-san-bus_all


相続税対策とマイナス金利の影響で、近年、金融機関がアパートローンを
積極的に貸してきた結果ですね。


昨年末の国内銀行のアパートローン残高は、
前年比4・9%増の22兆1668億円に拡大しているそうです。


問題は、融資を受けてアパートを立てた後です。


地域によっては新築アパートの建築ラッシュで、
空室がなかなか埋まらないケースもあるようです。


そうなると、資金繰りが悪くなって、返済も滞り、
また、バブル崩壊と同じ轍を踏むことになります。


金融庁はそれを懸念して、担保だけでなく、物件の事業性も評価することを要請しています。


今後は不動産に対する融資の引き締めが起こる可能性が高そうです。


融資の引き締めが起これば、物件が買えない人が増えるので、不動産価格は下落します。


その時に買えるのは、属性、経験、自己資金などなど、
しっかりと足元を固めてきた人です。


買える人にとっては、チャンスが来るかもしれませんね。


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法人化したら社会保険はどうなる?

  • 2017年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。


個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。


でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。


でも、思わぬ落とし穴もあります。


それは社会保険です。


個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。


そして家族にお給料を払う場合でも、
年間130万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。


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【残席7・5/27(土)・東京】失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2017年04月03日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


5月27日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席7 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html


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細かい経費の削減はあまり効果はない?

  • 2017年04月03日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが「こんな支出は経費にできますか?」というものです。


特にサラリーマンの方は、払ったものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
金利が下がった場合のインパクトをハッキリと見ることができます。


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