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お金を残す不動産投資ブログ

入居前に見抜く滞納者の共通点とは?

  • 2017年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業をスタートすると、一定の割合で発生するのが滞納です。


中には3ヵ月も4ヵ月も滞納する入居者もいます。


そんな滞納者を抱える大家さんの顔はとても辛そうで、
同じ大家として辛い気持ちがよくわかります。


滞納はお金は入ってこないのに、税務的には、収入であげなければならないので、
キャッシュフローとしてはダブルパンチです。


滞納はできれば避けたいもの!


ただ、滞納者には共通していることがあるんです。


その共通点、何だかわかりますか?


まず、入居募集をして入居者が決まると、まず見るのは、入居申込書ですよね。


その中でどこに注目しますか?


勤務先でしょうか?


年収でしょうか?


実はこれらは、あまり参考にはならないそうです。


滞納者は平気でこれらを改ざんしてくるからです。


それでは、どこを見ればよいのか?


一番見てほしいのは「転居理由」です。


転居の理由には、学校、仕事、結婚など、それ相応の理由があるはずです。


この転居理由があいまいな方は、滞納をする可能性が高いらしいのです。


ですから、入居希望者にしっかりと転居理由を聞くことが、
滞納を未然に防ぐ第一歩なんですね。


《編者 叶 温》



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消費税還付額をできるだけ多くするためには?

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに消費税還付額を満額にするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


   課税売上割合
────────────────── × 100 = 課税売上割合
 課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


《編者 叶 温》



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7/29(土)・東京】セミナー「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは『消費税還付』という言葉を聞いたことがありますか?


例えば、1億円(税抜)の不動産を買うと800万円(8%)の消費税を払うことになりますが
ある条件を満たして必要な手続きを行うと、この支払った800万円が戻ってくるんです。


これを消費税還付と呼んでいるのですが、私のお客様でもこれまで多くの方が
数百万円単位の消費税還付に成功しました。


中には1000万円以上の還付を受けた方もいて
皆様とても喜んでくださっています。


しかし…


この『消費税還付』というテクニックはいわゆる税金逃れだとみなされ
平成22年4月、平成28年4月と2度に渡って消費税法が改正されました。


この改正によってこれまでの手法が使えなくなり
還付を受けるのは難しくなったと言われています。


でも諦めるのはまだ早いです!


消費税法が改正された今でも、知識をつけてしっかりと準備することができれば
数百万円単位の自己資金を取り戻すことができます!


私自身、平成28年2月に初めて物件を購入したのですが
その不動産に対する消費税が還付申告で約300万円還付されました!


ただ、成功させるためには周到な準備が必要なため、


『準備を始めるタイミング』


が重要です。


新築物件であれば、


「建築の請負契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前


中古物件であれば


「物件の売買契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前


から対策を考えておかないといけないんです。


「えっ、そんなに前から準備するんですか?」
「一体どんなことをしておけばよいのですか?」


はい、そこでこの度、この改正後の消費税還付の手法をお伝えするセミナーを開催することにしました。


このセミナーに参加して、動き出しのタイミングや
還付を受けるためのステップを把握しておけば
あなたも私のように数百万円単位で還付を受けることができます。


ぜひ、このセミナーで“消費税還付”の正しい知識をつけ、
数百万円単位の資金を取り戻しましょう!


それではセミナー会場でお待ちしております。


先着20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/


《編者 叶 温》



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家賃が入らない期間の減価償却はできるのか?

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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新築を建てた後、サブリースに出す場合、
募集期間である最初の数カ月は、賃料をもらわないことがあります。


では、この賃料をもらわない期間の減価償却費は計上できるのでしょうか?


原則として、減価償却費は、業務を開始していな場合は、計上できません。


でも、常時維持補修がされていて、いつでも貸せる状態なら、
減価償却費は計上できることになっています。(所基通2-16)


したがって、空室部分や賃料をもらえない期間があっても、
その建物は、既に業務の用に供されているので、
減価償却することができるんですね。


《編者 叶 温》



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年の途中で売却した時の減価償却で節税できる?

  • 2017年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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年の途中で物件を売却すると、建物などの減価償却資産の
減価償却費の扱いで迷う方が多いようです。


例えば、個人で持っていた建物を、6月30日に1億円(簿価6千150万円)で売却したとします。


この年の減価償却費は、年間300万円計上できたので、
1月1日から6月30日までの半年間分、150万円の減価償却費があるとします。


1、減価償却費として計上しない場合


減価償却費150万円は減価償却されないので、
建物の簿価は、6千150万円のまま残ることになります。


結果、譲渡所得が3,850万円となり、売却益が150万円分少なくすることができます。
(わかりやすくするために、譲渡費用は除いています。)


 売価1億円-簿価3,850万円=売却益3,850万円


その代わりに、不動産所得は150万円分、多くなります。


※平成13年の税制改正以降は、こちらが原則となっています。(所得税法49条1項)


2、減価償却費として計上する場合


減価償却費150万円は、不動産所得の経費として減価償却されるので、
建物の簿価は、6千万円残ることになります。


結果、譲渡所得が4千万円となり、売却益が150万円分多くなります。


 売価1億円-簿価6千万円=売却益4千万円


その代わりに、不動産所得は150万円分、少なくなります。


こちらの処理は、所得税基本通達49-54で認められています。


このように、減価償却費を計上するかどうかは選べるというわけです。


したがって、譲渡所得と不動産所得に対する税率の違いを見て処理することで、
売却時に節税することが可能なんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資家なら一度は聞いておいた方がいい話とは?

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家のみなさんや今後不動産投資をやろうとしている人にとって、
重要なことは、「お金を残していけるか」ですよね。


その目的の中で、一度は聞いておいた方がいい話があります。


その話とは「消費税還付」です。


消費税還付が成功すると、しないケースと比べて確実に手元のお金は多く残ります。


また、実際に還付を受ける受けないは別としても、
今後不動産経営していくうえで消費税の仕組みは知っておいて損はありません。


特に事務所や店舗、駐車場等、居住用以外の物件を運営している人は、消費税を預かっています。


だから、消費税の仕組みを知ることで、不動産投資への考え方が変わる可能性もあります。


《編者 叶 温》



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【もうすぐ締切・5/27(土)・広島】叶が広島でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします!

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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今年5月に立ち上がる予定の、大家さん学びの会 広島の第1回目の定例勉強会が
5月27日に開催されます!


そして、立上記念として、僕が第1回目の定例勉強会でセミナー講師をさせて頂くことになりました。


もうすぐ締切! ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/

セミナータイトルは、
「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
です。


税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、立上記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾DVD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2017」


 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol99.html


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


◆特典3 CD 【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語(定価5千円)
「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」


 ⇒ http://jissenjyuku.jp/materials/78.html


参加者特典だけでも、参加費がペイできちゃいます。


もうすぐ締切ですので、今すぐお申し込みくださいね!


もうすぐ締切! ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/


《編者 叶 温》



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毎月お金を捨てている?

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。


僕は過去に売却したマンションは約8年所有していましたが、
空室率は5%でぐらいで推移しました。


稼働率95%ということですね。


そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている!」思っていました。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、


 5万円×12ヵ月=60万円


を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて300万円ぐらいですから、
先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月5万円をドブに捨ててください」と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。


《編者 叶 温》



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物件購入は出口まで見据えて

  • 2017年05月19日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討する時は、ほとんど購入後の
キャッシュフローがあるかどうかで判断すると思います。


もちろん所有している時のキャッシュフローは重要ですが、
出口を考えることも同じぐらい重要です。


例えば、自己資金700万円で購入した物件から、
年間100万円、毎年キャッシュフローがある物件を購入したとします。


これを10年運営すると、100万円×10年=1,000万円のキャッシュフローになります。


でも、出口まで見据えると、年間100万円ないかもしれません。


仮にこの物件を10年後に600万円で売却できたとすると、
実際には年間90万円しか儲かっていないことになります。


所有時1,000万円+売却時600万円‐購入時700万円=900万円


900万円÷10年=年間90万円


最初に高く買ってしまうと、このような結果になる可能性もあるんですね。


叶税理士法人では、物件を出口まで見据えて購入して頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。


この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、


あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。


その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、あと2回させて頂くということです。


再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内。


ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。


価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。


是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


《編者 叶 温》



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節税対策はオーダーメイド?

  • 2017年05月18日
  • 投稿者:taxkanae
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初めて不動産投資を始めた人にとって、
「節税」はとっても興味があるキーワードだと思います。


特にサラリーマンだと「経費で落とす」という行為が、日常ではありませんからね。


僕もセミナーや勉強会をすると、よく聞かれます。


「何かいい節税対策はありませんか?」と。


でも、ウルトラCの節税は、消費税還付ぐらいで、そんなにあるものではありません。


なぜなら、節税対策というのは、「仕組」を作ることだからです。


例えば、法人化して、家族を役員にしてお給料を払うというのも、
そういう節税の仕組みを作って、淡々と運営していくだけです。


ということは、節税できる仕組作りがとっても重要ということです。


そして、それはその人の置かれている状況や、目的、収入規模、
また家族構成によっても変わってきます。


いわゆる「オーダーメイド」になってくるわけです。


スーツでもオーダーメイドは、専門の仕立て屋に作ってもらうように、
節税対策も、専門家と一緒に作ることが重要になります。


そして不動産投資をしたいなら、不動産投資に詳しい専門家に
オーダーメイドしてもらう方がいいことは、言わずもがなですね。


不動産投資に詳しい税理士に仕組作りを一緒にしたい方は、ぜひ一度ご相談くださいね。


《編者 叶 温》



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個人と法人で物件売却益の税金に違いはあるのか?

  • 2017年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で購入した物件を売却して売却益が出た場合は、
保有期間によって、売却益に掛かる税率が変わります。


 短期(5年以内) ⇒ 39%
 長期(5年超)  ⇒ 20%


逆に売却損が出た場合は、個人の場合は、他の所得と通算できず、
同年内に他に売却した物件の売却益とだけ通算ができます。


一方、法人の場合は、所得によって税率は変わりますが、
売却益に対して22%~38%の税率です。


逆に売却損が出た場合は、法人の場合は、個人とは違い、
所得を通算することができます。


これをまとめると、


【売却益が出た場合】


 ⇒ 短期:法人が有利
 ⇒ 長期:個人が有利


【売却損が出た場合】


 ⇒ 法人が有利となります。


物件取得を個人か法人か選択するのは、状況全体を見てみなければいけませんが、
やはり法人の方が比較的有利なことは、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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消費税還付で1,600万円還ってくる?

  • 2017年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年の4月から、消費税還付を規制する改正が入っています。


ではそもそも、消費税還付が成功するとどんなことが起こるのでしょう?


中古のマンションやアパート等の物件を購入するときには、建物が含まれています。


また、新築の場合は、土地の上に建物を建てますよね。


そして土地は消費税が非課税なのですが、建物には消費税が課せられています。


消費税還付が成功すれば、その建物に課せられている消費税が、
物件の引き渡しを受けた数か月後に、あなたの口座に還付されるんです。


もし建物の金額が税抜き1億円なら、今の消費税率だと800万円!


2億円なら1,600万円のお金が還ってくることになるんですね。


これぐらい大きなお金が還ってくると、最初に出した自己資金も早く回収できるので、
投資効率も、とっても良くなります。


でも昨年4月の改正で、今までより消費税還付は難しくなっています。


ただし、やり方によってはまだまだ消費税還付をすることは可能です。


消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


相談をするタイミングは、


・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前


ですよ!


それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。


 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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定員50名・5/27(土)・広島】叶が広島でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします!

  • 2017年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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今年5月に立ち上がる予定の、大家さん学びの会 広島の第1回目の定例勉強会が
5月27日に開催されます!


そして、立上記念として、僕が第1回目の定例勉強会でセミナー講師をさせて頂くことになりました。


定員50名 ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/


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です。


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たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、立上記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾DVD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2017」


 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol99.html


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


◆特典3 CD 【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語(定価5千円)
「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」


 ⇒ http://jissenjyuku.jp/materials/78.html


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お早めにお申し込みくださいね!


定員50名 ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/


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検討物件を冷静に見る方法

  • 2017年05月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を始めようと決意して、物件を探し始めます。


すると、「よさそうだな」と思う物件が出てきて調査します。


仲介業者と連絡を取ったり、現地に行ったり、融資をあたってみたり。


そこには労力が発生するので、だんだんとその物件に対して
執着心が生まれてきます。


すると危ないのは、検討している物件を冷静に見ることができなくなることです。


少々、条件が悪くなっても
「これだけ労力を使ったのだからいいかな?」
と思ってしまいます。


でも、ここで冷静になって物件を見直すことが重要です。


そのために必要なことは、しっかり数字に置きなおして見ること。


なぜなら物件が欲しいのではなく、お金が欲しいと思って、
不動産投資を始めたわけですから、目標とする数字がなければ買っても意味がないからです。


叶税理士法人では、物件を冷静に見て頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。


この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、


あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。


その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、あと2回させて頂くということです。


再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内。


ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。


価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。


是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!

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無料で銀行を紹介してもらえる?

  • 2017年05月11日
  • 投稿者:taxkanae
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一般の人が収益不動産を持ちたいと思うと、
融資は必ずといっていいほど必要でしょう。


事業を経営されている方であれば、
銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。


その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。


それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、
どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。


銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、
銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。


飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。


銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、
銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、
最初の印象も信用もかなり差があるのです。


どんな“つて”でも構いません。


とりあえず紹介をしてもらう方がいいです。


特に、僕たちのような税理士からの紹介であれば、
少なくとも、銀行が無下に断ることはありません。


うちの事務所では、ご相談に来られた方に、
金融機関のご紹介をすることも多々あります。


既に物件を持っている方の場合でも、
借換の相談などで、金融機関をご紹介することもあります。


中には、借換時に金利交渉が成功して、
キャッシュフローが改善した方もいらっしゃいます。


《編者 叶 温》



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区分所有マンションの管理費の割合が高くなる理由

  • 2017年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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管理を外注する人にとって、管理費は外せない支出ですよね。


でもこの管理費、1棟ものと区分所有とでは、割合がかなり違ってきます。


そして、明らかに区分所有の方が、割合的に高くなります。


それは、修繕積立金があるからです。


税法の原則としては、修繕積立金といえども、実際に修繕等が行われ
その修繕等が完了した年の経費になります。


ただし、次の要件を満たす場合には、支払った年の経費としてもいいことになっています。


1、区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること


2、管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと


3、修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと


4、修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること


このような理由で修繕積立金が経費になるので、
どうしても管理費の割合が高くなってしまうんですね。


《編者 叶 温》



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【東京・広島・札幌・福岡・】2017年5月~6月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2017年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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今月は、僕と萱谷もセミナー講師がいくつかあります。


また、大家さん学びの会も全国に支部ができて、各支部で定例勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2017年5月13日(土)


大家さん学びの会(R)主催 定例勉強会


「元メガバンク融資担当者が明かす、銀行が融資をしたくなる人になる為のコツ」


講師:洲浜不動産鑑定事務所 代表・不動産鑑定士 洲浜拓志氏


★間もなく締切! ⇒ http://mmct.jcity.com/?c=136&e=BM%3B96r2suUV8VEdVqFlbOw11


▼福岡 2017年5月13日(土)


大家さん学びの会(R)福岡主催 定例勉強会


「不動産トラブルの知識とその対処法」
~大家業で起こるトラブル、その時どう対処すべきか解説します~


講師:弁護士法人 アジア総合法律事務所・代表弁護士 小山好文氏


★間もなく締切! ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼東京 2017年5月26日(金)


パシフィック・アセット・マネジメント(株) 主催


【第1部・節税・規模拡大】金利1%台のフルローン融資を目指す「法人化」の最新事情


【第2部】他のセミナーでは絶対聞けない!実体験に基づいた法人活用の極意


講師:叶税理士法人 副代表 東京事務所代表 不動産専門税理士 萱谷有香


 ⇒ http://www.pacific-am.com/seminar/tokyo/134/?ui_medium=kanae_0526


▼広島 2017年5月27日(土)


大家さん学びの会(R)広島主催 第1回 定例勉強会


「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」


講師:叶税理士法人 代表・不動産投資専門税理士 叶 温


 ⇒  http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/


▼東京 2017年5月27日(土)


叶税理士法人/叶会計事務所主催


REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」


講師:叶税理士法人 副代表 東京事務所代表 不動産専門税理士 萱谷有香


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html


▼札幌 2017年6月10日(土)


大家さん学びの会(R)札幌主催 定例勉強会


第1部「自信をもって火災保険金を請求するための基礎知識」


第2部「民泊運営代行の第一人者が語る民泊セミナー 簡易宿所型民泊の成功例!!」


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=8


▼東京 2017年6月17日(土)


大家さん学びの会(R)主催 第三回全国大会


1「30億円借金返済過程で1000件以上の不動産取引をしたからこそ言える不動産取引の怖さ」


2「フィリピン・マニラ不動産投資/事業投資/永住権取得について学ぶ」


3「お金が貯まる成功大家さんのための銀行対策」


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《編者 叶 温》



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消費税還付は3年間は管理が必要?

  • 2017年05月08日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、新築物件でも中古物件でも、
建物価格に含まれている消費税が戻ってきます。


ただ、平成28年4月の改正で難しくなったことは事実です。


難しくなった原因の一つは、成功したかどうかが3年後までわからないことです。


居住用の物件で消費税還付をしようとすると、
かならず引っ掛かるのが「調整計算」という仕組み。


この仕組みは、あることを、消費税還付した年と3年間の通算を比較して、
乖離が大きい場合に、再計算するんです。


とうことは、3年間の通算をするためには、3年経過後じゃないとわかりませんよね。


したがって、消費税還付が成功したかどうかは3年後にならないとわからないんですね。


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【本日早割終了・6/17(土)・東京】融資、海外投資など豪華3名の講師陣!大家さん学びの会 全国大会!

  • 2017年05月08日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、6/17(土)に東京八重洲で開催される、
第三回 大家さん学びの会の全国大会のお知らせです。


本日5/7(日)23時59分で早割(2,000円引き)終了!


 ⇒ メンバーお申込み http://mmct.jcity.com/?c=85&e=BM%3B96r2suUXGuSkpl_GgDQ11


 ⇒ ビジターお申込み http://mmct.jcity.com/?c=119&e=BM%3B96r2suUXGuSkpl_GgDQ11


今回は、3名の豪華講師陣をお呼びし、3つの事を同日に学べます!


1.不動産取引の怖さについて


長年賃貸経営をしていると様々な怖い経験をします。


不動産は買って終わりではありません、所有している間に色々とあります。


事業ですから、当然だとは思いますが、意外と気付いていない方も多いと思います。


しっかり学んで、将来に備えて下さい!


2.フィリピン不動産投資と永住権の取得について


人口減少、利回り低下の日本の不動産だけにフォーカスするのは勿体ないです。


成長著しいフィリピンの不動産、永住権の取得、ビジネス等について一緒に学びましょう。


あなたが思う以上にエキサイティングで楽しいです。


日本の60年代、70年代はこの様な感じだったのかもしれませんね。


なんといっても、日本から近いです。近いうちに一緒にフィリピン視察に行きましょう!


3.不動産投資に重要な融資について


不動産投資、賃貸事業を行う上で、重要な要素の一つ。それは融資です。


累計50万部のベストセラー作家であり、不動産投資家である
菅井先生から融資についてしっかり学びましょう!!


いずれの講師も、凄い経験を積んでいます。


その経験・知恵を短時間に凝縮して学び、自分のものにする1日です。


もちろん、懇親会も準備しています。


もちろん、この日は私もサポートメンバーとして参加します!


当日は皆で盛り上がりましょう!!


では、会場でお会いするのを楽しみにしています!


本日5/7(日)23時59分で早割(2,000円引き)終了!


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【定員50名・5/27(土)・札幌】叶が広島でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします!

  • 2017年05月08日
  • 投稿者:taxkanae
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今年5月に起ち上がる予定の、大家さん学びの会 広島の第1回目の定例勉強会が
5月27日に開催されます!


そして、起上記念として、僕が第1回目の定例勉強会でセミナー講師をさせて頂くことになりました。


定員50名 ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/


セミナータイトルは、
「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
です。


税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、起上記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾DVD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2017」


 ⇒ 
http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol99.html


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


◆特典3 CD 【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語(定価5千円)
「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」


 ⇒ http://jissenjyuku.jp/materials/78.html


参加者特典だけでも、参加費がペイできちゃいますので、
お早めにお申し込みくださいね!


定員50名 ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/


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なぜ法人だと生命保険が節税になるのか?

  • 2017年05月01日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で不動産を運営していて、ある程度の利益が出ている場合、
検討したいのが、生命保険での節税です。


なぜ、法人だと生命保険の節税が可能かというと、
そもそも個人で生命保険を掛けても、節税できる金額が少ないからです。


具体的には生命保険料控除という控除があって、
個人年金も含めて年間最大12万円までしか控除できません。


一方、法人で生命保険を掛けると、その保険料は損金(=経費)にすることができます。


損金にできる金額は、保険の内容によって変わりますが、
法人では損金にできるので、節税対策の一つとしてよく検討されるんですね。


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役員報酬は毎月変えられるのか?

  • 2017年05月01日
  • 投稿者:taxkanae
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これは法人化を検討している方にお伝えしたいことです。


不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。


もし個人の所得税率が55%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約33%ですので、その税率の差が節税となります。


ここ数年で中小企業の法人税率が下がりましたので、
節税の度合いは少し大きくなったと言えます。


でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。


それは役員報酬の金額は、原則途中で変えられないということです。


法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。


これを「役員報酬」といいます。


以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、
数年前の改正で、さらに厳しくなりました。


この役員報酬を増減させることができれば、
法人の所得はいくらでも調整できますよね。


だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。


役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!


それは期首から3カ月以内です。


ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて
役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。


《編者 叶 温》



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