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お金を残す不動産投資ブログ

融資を受けやすい決算書とは?

  • 2017年06月29日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持つと、必ずしなければいけないのが、確定申告です。


個人であれば、所得税の確定申告を12月で締めてしないといけませんし、
法人であれば、法人の決算申告を決算月で締めてする必要があります。


ただ、あなたが、これからも物件を購入していきたいと思っているなら、
決算書の作り方は、よく考えないといけません。


なぜなら、決算書の内容で、
これから物件を購入する時の融資が付くかどうかが、決まってくるからです。


基本的に、物件購入後、一年目の決算書は、購入する時の諸経費が多くなるので、
マイナスになることも多く、それは銀行もわかっています。


しかし、二年目から決算書がマイナスになる状態だと、
今後、銀行からかなりお金が借りにくくなってしまいます。


あなたが銀行だったら、
決算書の利益が出ていない人にお金を貸したいとは思わないですよね?


合法的に利益を出す決算書を作る方法はいくつかあります。


・修繕費を資本的支出として資産として認識する。
・法人であれば購入時の諸経費を資産として計上する。


などなど。


《編者 叶 温》



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消費税還付で購入諸経費を賄う?

  • 2017年06月26日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、諸経費が掛かります。


不動産取得税や登録免許税は、固定資産税評価額によって計算されるので、
一概には言えませんが、次のパーセンテージぐらい掛かります。


・中古物件 物件価格の約7%


・新築物件 物件価格の約4%


中古物件が高いのは、仲介手数料が必要だからです。


では、これらの諸経費を消費税還付で賄おうとすると、どうなるでしょう?


例えば1億円の新築物件で400万円の諸経費が掛かったとします。


400万円を消費税率8%で割り戻すと、5,000万円。


5,000万円に消費税400万円を足すと、5,400万円。


消費税は建物にしかかかりませんので、請負価格が税込み5,400万円であれば、
400万円の諸経費を賄うことができるんですね。


《編者 叶 温》



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【7/29(土)・東京】セミナー「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編

  • 2017年06月26日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは『消費税還付』という言葉を聞いたことがありますか?


例えば、1億円(税抜)の不動産を買うと800万円(8%)の消費税を払うことになりますが
ある条件を満たして必要な手続きを行うと、この支払った800万円が戻ってくるんです。


これを消費税還付と呼んでいるのですが、私のお客様でもこれまで多くの方が
数百万円単位の消費税還付に成功しました。


中には1000万円以上の還付を受けた方もいて
皆様とても喜んでくださっています。


しかし…


この『消費税還付』というテクニックはいわゆる税金逃れだとみなされ
平成22年4月、平成28年4月と2度に渡って消費税法が改正されました。


この改正によってこれまでの手法が使えなくなり
還付を受けるのは難しくなったと言われています。


でも諦めるのはまだ早いです!


消費税法が改正された今でも、知識をつけてしっかりと準備することができれば
数百万円単位の自己資金を取り戻すことができます!


私自身、平成28年2月に初めて物件を購入したのですが
その不動産に対する消費税が還付申告で約300万円還付されました!


ただ、成功させるためには周到な準備が必要なため、


『準備を始めるタイミング』


が重要です。


新築物件であれば、


「建築の請負契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前


中古物件であれば


「物件の売買契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前


から対策を考えておかないといけないんです。


「えっ、そんなに前から準備するんですか?」
「一体どんなことをしておけばよいのですか?」


はい、そこでこの度、この改正後の消費税還付の手法をお伝えするセミナーを開催することにしました。


このセミナーに参加して、動き出しのタイミングや
還付を受けるためのステップを把握しておけば
あなたも私のように数百万円単位で還付を受けることができます。


ぜひ、このセミナーで“消費税還付”の正しい知識をつけ、
数百万円単位の資金を取り戻しましょう!


それではセミナー会場でお待ちしております。


先着20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/


《編者 叶 温》



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取得税も登録免許税もいらない買い方とは?

  • 2017年06月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入する際に必ず発生する経費が、
不動産取得税と登録免許税です。


この2つの税金は固定資産税評価額を元に計算しますが、
およそ、物件価格の2%~3%が必要になります。


1億円の物件なら、200万円から300万円ぐらいですね。


でも、買い方によっては、この2つの税金を払わなくていい時があります。


それは、不動産を持っている法人をそのまま買うこと。


いわゆる不動産所有会社をM&Aで購入することです。


この場合、不動産が入っている箱をそのまま買うようなイメージで、
箱を買う時には2つの税金が掛からないんですね。


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税理士から紹介された物件提案は信頼していいのか?

  • 2017年06月22日
  • 投稿者:taxkanae
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先週の土曜日は、大家さん学びの会の全国大会が東京でありました。


第1部では、
「30億円借金返済過程で1000件以上の不動産取引をしたからこそ言える不動産取引の怖さ」
というタイトルで、杉浦浩一さんが、様々なリスクについて解説されてました。


その中で、税理士のリスクのお話もありました。


税理士から提案された、相続対策での物件紹介や業者紹介によって、
大変なことになっている人からの相談が多いとのこと。


税理士はアパートやマンションの建築会社に、
お客さんを紹介することによって、紹介料をもらうケースも多々あります。


それを目的に、業者も税理士に近づくケースもあります。


その際に、しっかりと投資として成り立つかシミュレーションをしないので、
購入、あるいは建築した後に、大変なことになっているとのこと。


叶税理士法人では、基本的なスタンスとして、
お客さんからの要望がない限り、物件や建築会社を紹介するケースはありません。


なぜなら、税理士は、購入、建築した後も、お客さんの数字を見ながら
長い付き合いをしていくので、儲からないものを提案するわけにはいかないからです。


だからこそ、購入、建築前のご相談に力を入れています。


時には「買わない方がいいですよ」「建てない方がいいですよ」という提案を
させて頂くこともあります。


それは、先ほどのような理由があるからなんですね。


《編者 叶 温》



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【東京・大阪・福岡】2017年6月~8月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2017年06月20日
  • 投稿者:taxkanae
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6月~7月は東京事務所の萱谷が3つのセミナーで講師をします!


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2017年6月23日(金)


パシフィックマーケティングジャパン株式会社 主催


「不動産投資は一棟目購入時から法人を立てましょう」


~新設法人の作り方と3つのメリット~


で萱谷有香が講師をします。


 ⇒ http://www.pacific-am.com/seminar/tokyo/294/?utm_source=0623


▼ 2017年6月24日(土)


大家さん学びの会(R)福岡 主催 定例勉強会


「値千金!!素早く融資が実行されるための会計セミナー」


~不動産融資が冬の時代を迎えても、銀行融資を受け続けるためには?~


 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼東京 2017年7月8日(土)


株式会社シティネット 主催


「もうやってる?不動産投資成功のための消費税還付」


で萱谷有香が講師をします。


残席14 ⇒ https://www.citinet.jp/investment_seminar01.html


▼東京 2017年7月29日(土)


レアルコンサルティング株式会社 主催


「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編


で萱谷有香が講師をします。


限定20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/


▼ 2017年8月19日(土)


大家さん学びの会(R)関西 主催 第40回定例勉強会


「実例を公開!大阪・兵庫・京都で合法民泊を始める方法!」


~初期コストやキャッシュフロー&民泊新法を解説!


講師:アヴァンス行政書士法人 南出信博 氏


限定30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


▼東京 2017年9月9日(土)


叶税理士法人/叶会計事務所主催


REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」


で萱谷有香が講師をします。


残席9 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170909.html


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同時取得で消費税還付額をアップ!?

  • 2017年06月19日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。


ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。


でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。


ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。


また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。


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売主も買主も得する不動産所有会社のM&A!

  • 2017年06月16日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、融資マニアで有名だった石渡浩さんが実施した、
不動産所有会社をM&Aする仕組みが少しづつ広がってきています。


では、不動産所有会社のM&Aとは、どのような仕組なのでしょう?


不動産所有会社で物件を売却する方法は2つ。


1つは会社で持っているの不動産を、不動産のまま他人に売却する方法です。


これだと、売却益に対してまず法人税がかかります。


そして、物件がなくなった会社を清算すると、
その株式の持ち分が配当として入るので、
個人に配当所得の税金が掛かってきます。


ただこの方法だと、かなり高い税率が掛かり、
税金によって手残りは利益の半分以下になってしまいます。


もう1つの方法は、不動産を持っている会社の株式を
そのまま他人に売却する方法です。


この方法だと、株式の売却益に対する税金だけで済むので、
売却益に対して20%の税率で済みます。


この方法だと、手残りは売却益の8割ぐらい残ることになるので、
かなり節税できるわけです。


売主にとってはかなり得ですね。


一方、買主側は、通常不動産購入後に掛かる、
不動産取得税や登録免許税が不要になるので、自己資金が少なくて済みます。


だから買主にとっても、かなり得なんですね。


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利回りが1%違うだけで売価に1千万円以上の差が!?

  • 2017年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、できるだけ表面利回りの高いものが欲しいですよね。


でも逆に物件を売却するときは、できるだけ表面利回りが低い方が高く売れます。


例えば、年間の満室家賃収入が1千万円ある物件の例で見てみましょう。


▼表面利回り10%で売却できる場合


家賃収入1千万円÷10%=売価1億円


▼表面利回り9%で売却できる場合


家賃収入1千万円÷9%=売価1億1,111万円


このように、利回りが1%違うだけで売価に1千万円以上の差が出ることになります。


だから、5年から10年ほど前に、表面利回り10%で買っている人は、
今の市況だと、8%ぐらいで売れることも多いので、儲かるわけです。


安く買って高く売る!


商売の基本ですが、投資は市況の流れを読むことも重要ですね。


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法人化と合わせて消費税還付!?

  • 2017年06月12日
  • 投稿者:taxkanae
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当初、個人で購入した物件を、節税などの点から、
法人に移すことを検討するケースがあります。


ただその時に問題になるのが、諸経費です。


新たに法人が物件を取得することになるので、
また不動産取得税や登録免許税を法人が払わないといけません。


ただ、その諸経費を賄う方法があります。


それは、個人から法人が物件を購入する際に、消費税還付をすることです。


もちろん諸経費を全額賄えるかどうかはわかりませんが、
消費税還付が成功すると、かなり大きな金額が法人に還ってくるので、
やってみる価値は大いにあります。


《編者 叶 温》



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【間もなく締切・6/17(土)・東京】融資、海外投資など豪華3名の講師陣!大家さん学びの会 全国大会!

  • 2017年06月12日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、間もなく締切となる6/17(土)に東京八重洲で開催される、
第三回 大家さん学びの会の全国大会のお知らせです。


叶も参加します! ⇒ http://ooya-manabi.com/zenkokutaikai/


今回は、3名の豪華講師陣をお呼びし、3つの事を同日に学べます!


1.不動産取引の怖さについて


長年賃貸経営をしていると様々な怖い経験をします。


不動産は買って終わりではありません、所有している間に色々とあります。


事業ですから、当然だとは思いますが、意外と気付いていない方も多いと思います。


しっかり学んで、将来に備えて下さい!


2.フィリピン不動産投資と永住権の取得について


人口減少、利回り低下の日本の不動産だけにフォーカスするのは勿体ないです。


成長著しいフィリピンの不動産、永住権の取得、ビジネス等について一緒に学びましょう。


あなたが思う以上にエキサイティングで楽しいです。


日本の60年代、70年代はこの様な感じだったのかもしれませんね。


なんといっても、日本から近いです。近いうちに一緒にフィリピン視察に行きましょう!


3.不動産投資に重要な融資について


不動産投資、賃貸事業を行う上で、重要な要素の一つ。それは融資です。


累計50万部のベストセラー作家であり、不動産投資家である
菅井先生から融資についてしっかり学びましょう!!


いずれの講師も、凄い経験を積んでいます。


その経験・知恵を短時間に凝縮して学び、自分のものにする1日です。


もちろん、懇親会も準備しています。


もちろん、この日は私もサポートメンバーとして参加します!


当日は皆で盛り上がりましょう!!


では、会場でお会いするのを楽しみにしています!


間もなく締切ですので、今すぐお申し込みください!


叶も参加します! ⇒ http://ooya-manabi.com/zenkokutaikai/


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物件検討はスピードが必要?

  • 2017年06月09日
  • 投稿者:taxkanae
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仲介会社から物件を提案された後、必要なことはスピードですよね。


いい物件ほど競争が激しいので、早く検討しないといけません。


何棟も物件を購入してきた人なら、
「この条件ならこれぐらいのキャッシュフローが残るな」
という感覚がありますので、即決することもできるでしょう。


でも、不動産投資を始めたばかりだと、
なかなか感覚と実際のシミュレーションが合うことは少ないでしょう。


特に税金まで考慮すると、実際のキャッシュフローが、
思ったより少なくなることも多々あります。


叶税理士法人では、物件を税金まで考慮して検討して頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


このサービスは、頂いた情報を元にこちらの方でシミュレーションして、資料を提出させていただくので、
不動産投資を始めたばかりの人にとっては、使い易いかもしれません。


ただスピードを求める場合は、シミュレーションソフトのREITISS(リーティス)を
使っていただく方が早いです。


REITISS(リーティス)を使うと、ネットに繋がるPCさえあれば、
即座にシミュレーションができます。


また、いくらでも即座に条件変更ができるので、
様々な条件を想定してシミュレーションすることも可能です。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成29月7月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


6月18日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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【定員30・8/19(土)・梅田】セミナー「実例を公開!大阪・兵庫・京都で合法民泊を始める方法!」

  • 2017年06月07日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会 関西、次回のセミナーは、


「実例を公開!大阪・兵庫・京都で合法民泊を始める方法!」


 ~初期コストやキャッシュフロー&民泊新法を解説!


です。


講師は、アヴァンス行政書士法人 南出信博氏。


お伝えする内容は次の2つ!


1、民泊運営にかかる初期コストの実例とキャッシュフロー


実際の民泊物件を使って運営にかかる初期コストを解説!


また民泊をする場合の可否判断の投資回収シートも公開!


新たな不動産投資方法のひとつとして民泊を検討されている方は、
ぜひご参加下さい。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


2、大阪・兵庫・京都の合法民泊の要件と特徴比較&民泊新法の解説


現状の大阪市特区民泊の認定要件の説明。


実例案件を紹介しながらガイドラインに載っていない落とし穴・注意点を解説!


兵庫・京都で民泊をする場合の要件と、兵庫・京都の特徴を解説!


さらに2018年から開始予定の民泊新法についての最新情報を公開!


【こんな方にオススメの内容です!】


・大阪・兵庫・京都で合法的に民泊を始めたい方


・不動産投資をできる限りリスクなく始めたい方


・空室対策として民泊を考えている方


・外国人を対象とした賃貸業を考えている方


これから合法民泊を検討している方は、ぜひご参加ください!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


《編者 叶 温》



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不動産投資家の中には、ビルや店舗を投資の対象としている方もいらっしゃいます。

  • 2017年06月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の中には、ビルや店舗を投資の対象としている方もいらっしゃいます。


では、そのような投資の場合、消費税還付はできるのでしょうか?


実は、ビルや店舗を購入する際は、比較的簡単に消費税還付ができます。


それは、消費税の仕組が影響しています。


居住用のマンション、アパートは、売上である賃料の消費税が非課税なので、
それに対応する原価として建物分の消費税は、基本、控除することができません。


一方、ビルや店舗の賃料は、消費税が課税されるので、
それに対応する原価としての建物分の消費税を、普通に控除することができるからなんです。


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少しのコストをケチって数千万円損する人たち?

  • 2017年06月05日
  • 投稿者:taxkanae
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先週は大家さん学びの会 広島の起ち上げで、
本部の水澤代表や、西山副代表と一緒に仕事をしてきました。


そして、いつも出る話が、不動産投資の世界では、
少しのコストをケチって数千万円損する人たちが多いという話です。


大家さん学びの会では、入会時に電話による30分ほどの
オリエン手─ションを実施しています。


入会した方から話を聞くと、もう既に物件を購入していて、
どうしようもない状態になっている人が多いらしいんです。


そして、その人たちのほとんどが、自分で勉強せず人任せにして、物件を購入しています。


今は、本や教材で、ほとんどのことは学べますし、
大家さん向けの「不動産実務検定」という教育制度も整っています。


掛かるコストは数千円から、高くても10万円いかないくらいです。


また、手前味噌ですが、うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)も、
年間で使っても利用料は10万円程度です。


でも金額の大きい不動産を購入するのに、
少しのコストをケチって、数千万円損する人が後を絶たないんですね。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成29月7月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


6月18日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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