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お金を残す不動産投資ブログ

銀行は飛込みでも相手してくれるのか?

  • 2017年08月31日
  • 投稿者:taxkanae
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一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、
融資は必ずといっていいほど必要でしょう。


事業を経営されている方であれば、
銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。


その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。


では、今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、
どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。


銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、
銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。


飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありませんね。


銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、
銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、
最初の印象も信用もかなり差があるのです。


どんな“つて”でも構いません。


とりあえず紹介をしてもらうほうがいいです。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

消費税が非課税とはどういうことか?

  • 2017年08月25日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税は、課税されるものと、非課税のものがあります。


課税されるものは、国内で事業として取引される
ほとんどの売上や売却です。


では、非課税とは何でしょう?


それは、消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや、
社会政策的配慮から課税の対象としていない取引です。


例えば、医療や教育がその範疇に入ります。


そして、お馴染みの居住用の家賃も非課税です。


そして、非課税対象の売上に紐付く仕入や経費は、
消費税が掛かっていても、差引くことができません。


だから、居住用のアパマンの建物に掛かる消費税は、
基本的に引くことができないんですね。


ただ、しっかりと手順を踏めば、居住用のアパマンの建物でも、
消費税を引いて、還付することができます。


《編者 叶 温》



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法人で損失の繰越ができなくなるパターンとは?

  • 2017年08月23日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立すると、色々と届出書を出さないといけません。


その中でも絶対に忘れてはいけない届出書が「青色申告の承認申請書」です。


青色申告には税金上の特典が色々ありますが、
そのほとんどが、青色申告をしていることが前提条件になっています。


特に、法人を設立して物件を購入した初年度は、
損失が発生することがありますよね。


その時に青色申告をしていないと、
その損失を翌年度以降に繰り越すことができなくなります。


青色申告の申請書の期限は、法人の場合は
設立の日以後3ヵ月以内か、事業年度終了の日のどちらか早い日となります。


絶対に忘れないようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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消費税でアパマン大家が損している理由

  • 2017年08月17日
  • 投稿者:taxkanae
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平成26年の4月から消費税は8%にアップしてますね。


そして、平成31年10月からは10%に上がることになっています。


でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わらないんです。


例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。


消費税5%だと、消費税50円を仕入れ業者に払って、
150円の消費税をお客さんからもらいます。


すると、税務署に納める消費税は100円になります。


 もらった消費税150円―払った消費税50円=納める消費税100円


でも会社の利益は、2,000円ですよね。


 税込の売上3,150円―税込の仕入1,050円=税込の利益2,100円


 税込の利益2,100円―納める消費税100円=利益2,000円


これが8%になったとしても、納める消費税だけが変わって、
会社の利益は変わりません。


 税込の売上3,240円―税込の仕入1,080円=税込の利益2,160円


 税込の利益2,160円―納める消費税160円=利益2,000円


なぜ、このようになるかというと、
消費税はその名の通り「消費者」が負担するものだからなんです。


でも、居住用の物件を運営している大家は、
家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができないのです。


そして、大家にとっての仕入とは、
建物であったり、修繕費であったりするわけです。


結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、大損しているわけです。


この矛盾を回避する唯一の方法が、消費税還付なんですね。


《編者 叶 温》



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法人で売却した時の税率に注意?

  • 2017年08月14日
  • 投稿者:taxkanae
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もし、法人で物件を持っていて、
その物件を売る場合には、気を付けることがはあります。


まず、個人の所得税の譲渡所得税率は、次の通りです。


 所有期間5年以内の短期:売却益に対して39%


 所有期間5年超の長期:売却益に対して20%


一方、法人の場合は、譲渡所得税はありませんが、
売却益も合わせた法人全体の利益に対して、現在は次の税率が掛かります。


 400万以下 21.412%


 400万~800万 23.204%


 800万以上 33.8%


物件の売却益は、うまくいけば数千万円とか結構高くなる場合があります。


だから法人でも800万円を超える利益には、
個人の短期に近い税率が掛かることになります。


利益が出れば、役員報酬を上げればいいと思いがちですが、
役員報酬は期首から3ヵ月以内しか変更できません。


だから、物件の売却を考えている場合は、
しっかりと計画を立てて、役員報酬を設定することが重要なんですね。


《編者 叶 温》



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築年数が浅いほど、期待利回りは低くなる?

  • 2017年08月14日
  • 投稿者:taxkanae
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私が開発し特許を取った、物件診断ソフト「REITISS(リーティス)」で


利用者の方から、次のような質問がありました。


■質問


「売却時の利回りを何年か後に設定しますが、その時点以前、以後の
利回りが逆のような気がするのですが。」


■回答


REITISS(リーティス)では、売却したい年の表面利回りを設定して、
○年後に○○円で売却した場合の業績を出すことができます。


例えば、家賃下落も加味した、10年後の家賃収入が年間500万円。
その物件を、10年後に表面利回り10%で売却したとすると、
売却価格は5,000万円になります。


 家賃年収500万円÷表面利回り10%=売却価格5,000万円


また、REITISS(リーティス)では、表面利回りの部分を、
「想定売却利回り年変化率」という項目で、変動させることができます。


先ほどの物件で「想定売却利回り年変化率」を「0.1%」と設定すると、
11年後には、表面利回り10.1%、
12年後には、表面利回り10.2%、
13年後には、表面利回り10.3%、
という形で、売却価格を計算しています。


築年数が古くなるほど、その物件を買いたい投資家が期待する表面利回りは、
高くなっていくということです。


逆に、築年数が浅くなるほど、期待される表面利回りは低くなっていきます。


REITISS(リーティス)では、表面利回りに傾斜をつける方法の他に、
売却価格自体にも、傾斜をつけることもできるんですよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成29月9月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


8月20日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



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役員退職金 法人化でできる節税とは?

  • 2017年08月09日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、
サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 ⇒ http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、
退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、
まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、
大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、
これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、
「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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フルローン1億円の物件で残るお金はいくら?

  • 2017年08月07日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。


例えば、月に50万円とか100万円とか。


月を年に換算にすると600万円とか1,000万円になりますね。


では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?


自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。


例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。


逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模に
しないといけないということなります。


この2%というキャッシュフローは、
もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。


ただ、今の市況ではなかなか2%のキャッシュフローを稼ぎ出すことは、
難しいのが現状ですけどね。


僕が開発して特許を取得したREITISS(リーティス)では、
税引き後のキャッシュフローがどれぐらい残るかシミュレーションできます。


ぜひ、あなたの物件で2%のキャッシュフローが残るか試してみてくださいね。


《編者 叶 温》



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社宅にすると自己負担が激安に!

  • 2017年08月07日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は賃貸マンションに住んでいるのですが、
先日、特優賃として助成のあった、行政との契約が外れ、
家主さんと直接契約することになりました。


それまでは、特優賃なので社宅にはできなかったのですが、
この際に、借り上げ社宅とすることに。


社宅としての賃貸料相当額の計算は次の1,2,3の合計額になります。


1、その年度の建物の固定資産税の課税標準額x0.2%
2、12円x床面積(平米)/3.3平米
3、その年度の敷地の固定資産税の課税標準額x0.22%


神戸の区役所で、賃貸マンションの土地と建物の固定資産税評価証明書を取り、
社宅としての家賃を計算してみました。


固定資産税評価証明書は賃貸人であれば、家主の承諾なしに取ることができます。


そして、計算してみた結果、なんと自己負担は今までの約1/10に!!


社宅にすると自己負担は激安になって、
ほとんど会社の負担とすることができるんです。


法人を使うと、このような節税の仕組みを活用することができますが、
やはりプロと相談しながら決めることが重要です。


《編者 叶 温》



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印象がいいのは合同会社?株式会社?

  • 2017年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化するときに、最初に悩むのが、会社の法人格です。


法人格には、株式会社とか、合同会社とか、合資会社とかいろいろあります。


昔は有限会社というものもありましたが、一昔前に法律が改正されて、
有限会社は作れなくなっています。


普通、不動産投資家が、資産管理法人を設立する時は、
株式会社か、合同会社が多いのですが、
どちらもメリット、デメリットがあります。


まず、合同会社の最大のメリットは、設立費用が安いことです。


株式会社設立で絶対に必要な法定費用が24万円なのに対して、


合同会社の法定費用は10万円です。


この差は、定款認証費用がいらないことと、登録免許税が安いためです。


では、株式会社のメリットは何かというと、
「一般によく知られている」ということです。


僕自身、自社ビルを購入する時に合同会社を設立して融資を依頼しましたが、
銀行さんに「なぜ合同会社なのですか?」と質問を受けました。


それぐらい、合同会社は、一般的にはあまり知られていないので、
このような質問が出るんですね。


《編者 叶 温》



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