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お金を残す不動産投資ブログ

入居者さんから感謝のお手紙までもらう空室対策とは?

  • 2017年09月22日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は過去に、1棟10室のRCファミリーマンションを所有していました。


通算所有期間が7年でしたが、


1年目の稼働率、100%
2年目の稼働率、96.6%
3年目の稼働率、96.6%
4年目の稼働率 95%


という感じで、7年間で97%の稼働率でした。


4年目の稼働率がちょっと下がったのは、
3年目の11月から空いた2部屋が、
今年の4月に入居が決まったためです。


空室期間、およそ半年。


僕は満室経営を基本としているので、
この間は、気が気でない半年間でしたね。


入居者さんが半年いないということは、
それだけで、数十万円の損失ですし、
リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。


何よりも精神的によくありません。


この期間を経て、出た答えは、
「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」
です。


賃貸経営を極めている人であれば、 当たり前のことなのですが、
やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。


そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、
色々と改善を図った結果、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。


こうなると、不思議なもので
もっとできることはしてあげよう」という気持ちになりました。


もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、
バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、
商売の基本なんでしょうね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

最長7年間、固定資産税が安くなる?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税というのは、市区町村の税金で
毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは
経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。


この税率は、


固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%


で不動産の固定資産税評価額に対して合計1.7%が一般的に掛ってきます。


でももし購入物件が、新築物件であったり、
そもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。


その軽減措置とは、立ててからの3年間、
耐火・準耐火構造、認定長期優良住宅なら5年間、
認定長期優良住宅&中高層耐火住宅なら7年間、
建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。


でもこの軽減措置を受けることができるのは、
1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。


また、1室あたりの床面積が40平米以上240平米以下の
建物でなければならないという条件もあります。


この軽減措置の恩恵を受けると、
最長で5年間も固定資産税が半分になるんですね。


でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。


経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。


その点は新築については収入を慎重に見てください。


《編者 叶 温》



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法人化後のお給料で注意すべきこととは?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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これは法人化を検討している方にお伝えしたいことです。


不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。


もし個人の所得税率が55%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約33%ですので、その税率の差が節税となります。


ここ数年で中小企業の法人税率が下がりましたので、
節税の度合いは少し大きくなったと言えます。


でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。


それは役員報酬の金額は、原則途中で変えられないということです。


法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。


これを「役員報酬」といいます。


以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、
何年か前の改正で、さらに厳しくなりました。


この役員報酬を増減させることができれば、
法人の所得はいくらでも調整できますよね。


だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。


役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!


それは期首から3カ月以内です。


ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて
役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。


《編者 叶 温》



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繰上返済も投資の1つ?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入した後、順調にキャッシュが貯まってくれば、
検討したいのが、繰上返済です。


僕は繰上返済は、一つの投資という考えを持っています。


例えば、1千万円を定期預金に入れていると、
現在の利息は、多くて0.3%程度なので、年間で3万円になります。


でも逆に2%で借りている借入金を、1千万円繰上返済すれば、
年間節約できる利息は20万円。


このように考えると、繰上返済は逆投資とも言えますね。


後は投資家として、1千万円をさらにいい利回りで回せる投資があれば
比較検討することになります。


繰上返済をした後の、借入金の返し方は2つあります。


1つは返済額軽減型。


これは、融資期間は当初のままで、繰上返済した分、
毎月の返済額を減らす方法です。


したがって、繰上返済後はキャッシュフローはよくなりますが、
返す期間は当初のままです。


もう1つは、期間短縮型。


こちらは、返済額は前と一緒ですが、返済期間が短くなります。


返済額が一緒なので、キャッシュフローはあまり変わりませんが、
その代り、返済期間が短くなります。


どちらが有利かは、その人の状態や目標によっても変わります。


《編者 叶 温》



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空室でも●●は減ることはない?

  • 2017年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。


僕は過去に売却したマンションは約8年所有していましたが、
空室率は5%でぐらいで推移しました。


稼働率95%ということですね。


そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている!」思っていました。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、


 5万円×12ヵ月=60万円


を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて300万円ぐらいですから、
先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月5万円を私にください」と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。


《編者 叶 温》



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物件売却時はどんなコストが掛かるのか?

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、購入初期費用としてコストが掛かりますが、
物件を売却する時にも、コストが掛かります。


ただ、購入する時よりは項目は少なくなります。


まず掛かるのが、仲介手数料。


これは物件価格の約3%です。


売買契約書には、物件価格に応じた印紙も必用です。


領収書を発行する場合も、記載金額に応じた印紙が必要になります。


そして、融資を受けて購入している場合は、
その不動産に担保が設定されていますので、
それを外すための、司法書士手数料が必要です。


また、融資を固定金利で借りている場合は、
銀行に対して違約金が掛かる場合もあります。


あと、忘れてはいけないのが売却益が出た場合の税金です。


売却益が出た場合の税金は、物件を引き渡す時には必要ありませんが、
確定申告をした後に掛かるので、資金を置いておかないといけません。


《編者 叶 温》



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M&Aでの物件取得は手続きが楽!?

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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実は現在、不動産を所有している法人をM&A方式で購入することを検討しています。


実際に話が進んでいるのですが、実物の不動産を購入するよりも、
手続きがかなり楽です。


不動産の登記もないですし、管理会社などの契約関係も、
法人の代表者と住所変更だけでOKです。


ポイントは銀行ですが、融資を受けている銀行が承諾してくれれば、
代表者保証を変えるだけなので、こちらも手続きは楽です。


また通常物件購入時に必要な、不動産取得税や登録免許税も不要なので、
初期費用も抑えれらます。


かなりいいこと尽くめですが、あとは税務的な部分だけ
しっかりカバーする必要があります。


このM&A方式が行けるようであれば、
サービスの1つとして確立していきたいと思っています。


《編者 叶 温》



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【定員30・10/14(土)・梅田】物件力を高める!賃貸のニーズトレンドセミナー

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会 関西、次回のセミナーは、


「物件力を高める!SUUMO「賃貸のニーズトレンド」~2017年版~」


です。


講師は、株式会社リクルート住まいカンパニー経営企画室 事業開発部
賃貸ビジネスマーケティンググループの松本龍二氏。


・関西エリアの賃貸マーケット概況
・立地・築年数・部屋の向きなどの物件力課題を内装・間取り・設備でカバーできる?
・変貌するネット環境への対応
・賃貸住宅の今後について
・物件力を高めるための第一歩「賃料・設備相場」チェック


不動産情報サイトSUUMOのビッグデータから読み解く賃料や
初期費用のマーケットトレンドおよび、
SUUMOで独自に行ったカスタマー調査結果から分かる
物件力を高めるためのヒントをお伝えします。


関西に限定したデータをもとに、物件力を高めたい方は、ぜひご参加ください!


ゲスト参加OK! ⇒ http://bit.ly/2gFkIn3


《編者 叶 温》



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細かい経費を積み増しても意味がない?

  • 2017年09月11日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが、
「こんな出費は経費にできますか?」
というものです。


特にサラリーマンの方は、
出費したものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、
ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
5年目までは1年ごとに金利を設定でき、
その後は5年ごとに金利を設定することができます。


《編者 叶 温》



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●●はキャッシュフロー上、ダブルパンチ?

  • 2017年09月08日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して運営すると、
できるだけキャッシュフローを最大化したいですよね。


キャッシュフローを最大化するためには、
税金の知識もないといけませんし、経費を下げることも重要です。


でも何がもっとも重要かというと、空室をできるだけ少なくすることです。


空室は入ってくるはずのお金が入ってこないということなので、
キャッシュフローにとっては最悪です。


空室があるだけで、毎月家賃相当のお金を、
ドブに捨てているようなものですからね。


そして、もう一つキャッシュフローにとって最悪なことがあります。


それは、滞納!


滞納は、お金が入ってこない上に、
税務上、収入にはあげないといけないので、税金は発生します。


まさにダブルパンチですね。


だから、空室と滞納を防ぐことが、不動産投資家、大家さんにとっては、
最優先で取り組まなければいけないことです。


《編者 叶 温》



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消費税還付額を多くする方法とは?

  • 2017年09月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに消費税還付額を満額にするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


  課税売上割合
────────────────────── ×100 = 課税売上割合
 課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


《編者 叶 温》



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手残りに大きな影響を与える2つのポイントとは?

  • 2017年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が重要とよく言われます。


なぜ出口戦略が重要かというと、
いくらで売却するかで、投資全体の成績が変わるからなんです。


売却額によっては、毎年200万円キャッシュフローがあると思ってたけど、
売却してみたら、毎年100万円しか儲かってなかったということもあります。


そして、不動産投資は購入、所有、売却という段階がありますが、
所有、売却のどちらにも影響するのが金利と家賃下落です。


金利は、低いと所有時のキャッシュフローも多くなり、
元利均等返済で返している場合の残債が減るスピードも早くなります。


残債が減れば、売却の時は楽ですよね。


一方、家賃下落がなければ、キャッシュフローは下がらず、
売却時も、同じ利回りで売れるとすれば、より高く売れることになります。


だから、投資全体の業績を良くしようと思えば、
金利と家賃下落にポイントを置くことが重要なんですね。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この2つのポイントを変化させることで、その影響を見ることができます。


《編者 叶 温》



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