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お金を残す不動産投資ブログ

居住用物件以外は届出書を出すだけで消費税還付できる?

  • 2017年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は来月、大阪の商業ビルを購入する予定です。


居住用物件であれば、家賃が消費税非課税なので、
消費税還付をするためには、色々と準備をしなければいけません。


でも、商業ビルのような、居住用以外の物件であれば、
「消費税課税事業者選択届出書」を期限までに出すだけで、
消費税還付をすることができます。


ぜひ、覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

営業トークをアドバイスと勘違いしないように!

  • 2017年09月25日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンが不動産投資をしようと思っても、
なかなか周りに相談できませんよね。


僕も会計事務所の所員だったときは、周りに相談できませんでした。


なぜなら「投資なんて危ない」、
「そんな大きな借金をするなんて考えられない」
と思っている人がほとんどだからです。


そして自分でネットや書籍で調べて、不動産投資を始めることになります。


またセミナーに行く人もいますが、
やっぱり行きやすいのは無料セミナーになります。


でも、無料セミナーのほとんどは業者の営業目的なので、
あなたの身になって考えてくれるとは限りません。


でも勉強不足の場合は、無料セミナーの講師や、
営業マンのいうことが正しいと思ってしまいます。


でも、それで下した自分の判断が正しいとは限らないんですね。


だからこそ、中立的な立場で客観的にアドバイスをくれる存在が重要になります。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【残席3・11/3(祝・金)・東京】不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2017年09月25日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、
 どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、
 いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
 不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が
有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で
大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士法人では開業以来、10年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、
弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!


残席3 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20171103.html


ただ、10年間で積み上げた弊社のノウハウを
たった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊社のノウハウを詰め込み、
物件購入から売却までトータルで診断でき、
特許を取得した不動産投資シミュレーションソフト
「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、
より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊社に相談に来られた方に、
REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、
事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、
ぜひご参加ください!


残席3 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20171103.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【定員50名・10/28(土)・福岡】叶が福岡でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします!

  • 2017年09月25日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年10月に立ち上がった、大家さん学びの会 福岡の1周年となる定例勉強会が
10月28日に開催されます!


そして、1周年記念として、僕が定例勉強会で
セミナー講師をさせて頂くことになりました。


定員50名 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


セミナータイトルは、
「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
です。


税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、1周年記念なので参加者のみなさんには特典として、
次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾CD(定価1万円)
「美しすぎるFP 北野琴奈先生に教わる!
 もう一つの不動産投資REIT(リート)をマスターする!」


 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol83.html


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


参加者得点だけでも、参加費がペイできちゃいますので、
お早めにお申し込みくださいね!


定員50名 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


《編者 叶 温》



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入居者さんから感謝のお手紙までもらう空室対策とは?

  • 2017年09月22日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は過去に、1棟10室のRCファミリーマンションを所有していました。


通算所有期間が7年でしたが、


1年目の稼働率、100%
2年目の稼働率、96.6%
3年目の稼働率、96.6%
4年目の稼働率 95%


という感じで、7年間で97%の稼働率でした。


4年目の稼働率がちょっと下がったのは、
3年目の11月から空いた2部屋が、
今年の4月に入居が決まったためです。


空室期間、およそ半年。


僕は満室経営を基本としているので、
この間は、気が気でない半年間でしたね。


入居者さんが半年いないということは、
それだけで、数十万円の損失ですし、
リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。


何よりも精神的によくありません。


この期間を経て、出た答えは、
「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」
です。


賃貸経営を極めている人であれば、 当たり前のことなのですが、
やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。


そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、
色々と改善を図った結果、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。


こうなると、不思議なもので
もっとできることはしてあげよう」という気持ちになりました。


もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、
バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、
商売の基本なんでしょうね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

最長7年間、固定資産税が安くなる?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税というのは、市区町村の税金で
毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは
経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。


この税率は、


固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%


で不動産の固定資産税評価額に対して合計1.7%が一般的に掛ってきます。


でももし購入物件が、新築物件であったり、
そもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。


その軽減措置とは、立ててからの3年間、
耐火・準耐火構造、認定長期優良住宅なら5年間、
認定長期優良住宅&中高層耐火住宅なら7年間、
建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。


でもこの軽減措置を受けることができるのは、
1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。


また、1室あたりの床面積が40平米以上240平米以下の
建物でなければならないという条件もあります。


この軽減措置の恩恵を受けると、
最長で5年間も固定資産税が半分になるんですね。


でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。


経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。


その点は新築については収入を慎重に見てください。


《編者 叶 温》



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法人化後のお給料で注意すべきこととは?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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これは法人化を検討している方にお伝えしたいことです。


不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。


もし個人の所得税率が55%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約33%ですので、その税率の差が節税となります。


ここ数年で中小企業の法人税率が下がりましたので、
節税の度合いは少し大きくなったと言えます。


でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。


それは役員報酬の金額は、原則途中で変えられないということです。


法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。


これを「役員報酬」といいます。


以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、
何年か前の改正で、さらに厳しくなりました。


この役員報酬を増減させることができれば、
法人の所得はいくらでも調整できますよね。


だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。


役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!


それは期首から3カ月以内です。


ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて
役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。


《編者 叶 温》



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繰上返済も投資の1つ?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入した後、順調にキャッシュが貯まってくれば、
検討したいのが、繰上返済です。


僕は繰上返済は、一つの投資という考えを持っています。


例えば、1千万円を定期預金に入れていると、
現在の利息は、多くて0.3%程度なので、年間で3万円になります。


でも逆に2%で借りている借入金を、1千万円繰上返済すれば、
年間節約できる利息は20万円。


このように考えると、繰上返済は逆投資とも言えますね。


後は投資家として、1千万円をさらにいい利回りで回せる投資があれば
比較検討することになります。


繰上返済をした後の、借入金の返し方は2つあります。


1つは返済額軽減型。


これは、融資期間は当初のままで、繰上返済した分、
毎月の返済額を減らす方法です。


したがって、繰上返済後はキャッシュフローはよくなりますが、
返す期間は当初のままです。


もう1つは、期間短縮型。


こちらは、返済額は前と一緒ですが、返済期間が短くなります。


返済額が一緒なので、キャッシュフローはあまり変わりませんが、
その代り、返済期間が短くなります。


どちらが有利かは、その人の状態や目標によっても変わります。


《編者 叶 温》



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空室でも●●は減ることはない?

  • 2017年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。


僕は過去に売却したマンションは約8年所有していましたが、
空室率は5%でぐらいで推移しました。


稼働率95%ということですね。


そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている!」思っていました。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、


 5万円×12ヵ月=60万円


を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて300万円ぐらいですから、
先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月5万円を私にください」と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。


《編者 叶 温》



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物件売却時はどんなコストが掛かるのか?

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、購入初期費用としてコストが掛かりますが、
物件を売却する時にも、コストが掛かります。


ただ、購入する時よりは項目は少なくなります。


まず掛かるのが、仲介手数料。


これは物件価格の約3%です。


売買契約書には、物件価格に応じた印紙も必用です。


領収書を発行する場合も、記載金額に応じた印紙が必要になります。


そして、融資を受けて購入している場合は、
その不動産に担保が設定されていますので、
それを外すための、司法書士手数料が必要です。


また、融資を固定金利で借りている場合は、
銀行に対して違約金が掛かる場合もあります。


あと、忘れてはいけないのが売却益が出た場合の税金です。


売却益が出た場合の税金は、物件を引き渡す時には必要ありませんが、
確定申告をした後に掛かるので、資金を置いておかないといけません。


《編者 叶 温》



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M&Aでの物件取得は手続きが楽!?

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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実は現在、不動産を所有している法人をM&A方式で購入することを検討しています。


実際に話が進んでいるのですが、実物の不動産を購入するよりも、
手続きがかなり楽です。


不動産の登記もないですし、管理会社などの契約関係も、
法人の代表者と住所変更だけでOKです。


ポイントは銀行ですが、融資を受けている銀行が承諾してくれれば、
代表者保証を変えるだけなので、こちらも手続きは楽です。


また通常物件購入時に必要な、不動産取得税や登録免許税も不要なので、
初期費用も抑えれらます。


かなりいいこと尽くめですが、あとは税務的な部分だけ
しっかりカバーする必要があります。


このM&A方式が行けるようであれば、
サービスの1つとして確立していきたいと思っています。


《編者 叶 温》



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【定員30・10/14(土)・梅田】物件力を高める!賃貸のニーズトレンドセミナー

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会 関西、次回のセミナーは、


「物件力を高める!SUUMO「賃貸のニーズトレンド」~2017年版~」


です。


講師は、株式会社リクルート住まいカンパニー経営企画室 事業開発部
賃貸ビジネスマーケティンググループの松本龍二氏。


・関西エリアの賃貸マーケット概況
・立地・築年数・部屋の向きなどの物件力課題を内装・間取り・設備でカバーできる?
・変貌するネット環境への対応
・賃貸住宅の今後について
・物件力を高めるための第一歩「賃料・設備相場」チェック


不動産情報サイトSUUMOのビッグデータから読み解く賃料や
初期費用のマーケットトレンドおよび、
SUUMOで独自に行ったカスタマー調査結果から分かる
物件力を高めるためのヒントをお伝えします。


関西に限定したデータをもとに、物件力を高めたい方は、ぜひご参加ください!


ゲスト参加OK! ⇒ http://bit.ly/2gFkIn3


《編者 叶 温》



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細かい経費を積み増しても意味がない?

  • 2017年09月11日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが、
「こんな出費は経費にできますか?」
というものです。


特にサラリーマンの方は、
出費したものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、
ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
5年目までは1年ごとに金利を設定でき、
その後は5年ごとに金利を設定することができます。


《編者 叶 温》



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●●はキャッシュフロー上、ダブルパンチ?

  • 2017年09月08日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して運営すると、
できるだけキャッシュフローを最大化したいですよね。


キャッシュフローを最大化するためには、
税金の知識もないといけませんし、経費を下げることも重要です。


でも何がもっとも重要かというと、空室をできるだけ少なくすることです。


空室は入ってくるはずのお金が入ってこないということなので、
キャッシュフローにとっては最悪です。


空室があるだけで、毎月家賃相当のお金を、
ドブに捨てているようなものですからね。


そして、もう一つキャッシュフローにとって最悪なことがあります。


それは、滞納!


滞納は、お金が入ってこない上に、
税務上、収入にはあげないといけないので、税金は発生します。


まさにダブルパンチですね。


だから、空室と滞納を防ぐことが、不動産投資家、大家さんにとっては、
最優先で取り組まなければいけないことです。


《編者 叶 温》



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消費税還付額を多くする方法とは?

  • 2017年09月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに消費税還付額を満額にするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


  課税売上割合
────────────────────── ×100 = 課税売上割合
 課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


《編者 叶 温》



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手残りに大きな影響を与える2つのポイントとは?

  • 2017年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が重要とよく言われます。


なぜ出口戦略が重要かというと、
いくらで売却するかで、投資全体の成績が変わるからなんです。


売却額によっては、毎年200万円キャッシュフローがあると思ってたけど、
売却してみたら、毎年100万円しか儲かってなかったということもあります。


そして、不動産投資は購入、所有、売却という段階がありますが、
所有、売却のどちらにも影響するのが金利と家賃下落です。


金利は、低いと所有時のキャッシュフローも多くなり、
元利均等返済で返している場合の残債が減るスピードも早くなります。


残債が減れば、売却の時は楽ですよね。


一方、家賃下落がなければ、キャッシュフローは下がらず、
売却時も、同じ利回りで売れるとすれば、より高く売れることになります。


だから、投資全体の業績を良くしようと思えば、
金利と家賃下落にポイントを置くことが重要なんですね。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この2つのポイントを変化させることで、その影響を見ることができます。


《編者 叶 温》



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