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お金を残す不動産投資ブログ

建物価格を合理​的に高くする方法とは?

  • 2017年12月11日
  • 投稿者:taxkanae
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1棟物件を購入するときに、意識しておかなければならないのが、
土地と建物の割合ですよね。


なぜなら、建物の割合が高ければ、購入した後の減価償却費が多くなり、
所有時の節税に繋がるからです。


この建物の割合は、一般的には土地と建物の固定資産税評価額で按分して
決めることが多いのですが、この時に、少しだけ建物割合を大きくする方法があります。


その方法とは、建物の固定資産税評価額だけに、消費税分の8%を加えるのです。


例えば、土地100、建物100の固定資産税評価額だったとして、そのままだと


土地100:建物100


建物割合50%


ですが、消費税分を足すことによって、


土地100:建物108


建物割合51.9%


となります。


とても小さいように思えますが、物件金額が大きかったり、
今後、消費税が10%に増税されれば、その影響も大きくなります。


《編者 叶 温》



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個人の消費税還付が難しい理由とは?

  • 2017年12月08日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付は改正改正で、現在は個人での消費税還付は難しくなっています。


その理由は、法人だとすべての取引が事業として行われるので、
消費税の課税売上の条件である「事業者が事業として行う取引」が
満たされないケースが多々あるからです。


「事業としては」とは、対価を得て行われる資産の譲渡等を
繰り返し、継続、かつ、独立して行うことです。


なので例えば、個人の中古車販売業者が行う中古車の売買は、
事業として行う売買になります。


でも、たまたま自分の自家用車を手放す行為は、
事業として行う売買とはならないんですね。


このような理由から、個人での消費税還付は、
消費税還付の条件の1つである、課税売上を上げることが難しいんですね。


でも、法人だとすべての取引が事業として行われるので、
消費税の課税売上の条件を満たすことができるので、
まだまだ消費税還付は可能です。


《編者 叶 温》



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金利削減の威力は絶大!?

  • 2017年12月06日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入している場合、
しっかりと運営して、利益を出すことは、とっても重要です。


なぜなら、適正な利益を出して、税金を払っていると、
銀行からの評価が上がるからです。


銀行からの評価が上がれば、金利交渉にも応じてもらいやすくなります。


そして、金利が下がれば、キャッシュフローの改善には絶大な効果があります。


仮に1億円借り入れがあって、1%金利が下がれば、
単純に100万円の節約ができるわけです。


さらに、元利均等で返している場合は、
元金の減りも早くなるので、出口でお金が残りやすくなるんですね。


うちが開発し特許を取得したREITISS(リーティス)を使えば、
そのことがよくわかりますよ。


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《編者 叶 温》



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