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お金を残す不動産投資ブログ

購入時に消費税還付をした物件を売却すると?

  • 2018年01月20日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、大きな金額が還付されるわけですが、
その後の物件売却すると、どうなるのでしょう?


消費税還付をするということは、その法人は消費税の課税事業者になります。


課税事業者というのは、消費税を納めるべき事業者ということです。


そして、その状態が最低3年は続きます。


その間に物件を売却すると、消費税を納めるべき事業者なので、
建物分の金額に含まれている消費税を納めることになります。


ということは、あまり還付の意味がなくなってしまうということなので、
消費税還付後は、しばらくは物件売却はしない方が賢明なんですね。


《編者 叶 温》



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個人の確定申告は税理士に依頼したほうが得する?

  • 2018年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は10万円です。


そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は65万円です。


その差、55万円!。


この55万円と税理士報酬を比較してみてください!


弊社で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、年間税込29万円です。


税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。


年間報酬 29万円 - 青色申告の差額 55万円 = ▲26万円


このように計算すると、29万円のお金を出して、
55万円の控除を受けることができるんですね。


最高税率の人で税金まで考えた金額を考えると、逆に17万円も得します。


年間報酬29万円×税率55%=約16万円の節税になるので、実質約13万円の負担


青色申告特別控除の差額 55万円×税率55%=約30万円の節税


青色申告特別控除増加による節税額30万円‐税理士報酬の負担13万円=得した金額17万円


そして、税理士(たとえば弊社)と契約する5大メリットは次のとおりです。


1、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる!


2、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる!


3、記帳を専門家に任せることができる!


4、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる!


5、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる!


税理士と顧問契約するメリットを感じた方は、ぜひご相談ください!


《編者 叶 温》



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不動産所有会社M&Aで売却時の手残りを多くする!?

  • 2018年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を所有している場合、物件を売却する手段としては、
大きく分けて2つあります。


まず1つは、不動産をそのまま売却する方法。


そして、もう1つは、不動産を所有している法人ごと売却する方法です。


前者の場合は、売却益に対して法人税がかかり、
またその法人を清算するケースでは、さらに税金が掛かります。


でも後者の場合は、法人の株式の譲渡益に掛かる税金だけで済みます。


しかも、その税率は20%と、とっても低率です。


したがって、法人の清算まで考えて、手残りを多くしたいなら、
法人ごと売却するほうがいいんですね。


不動産所有会社M&Aにのメリットや流れは、サイトに詳しく掲載しています。


物件を法人ごと売却、購入したいと思った方は、ぜひご相談くださいね!


ご相談はこちらから ⇒ http://www.fudosan-ma.com/


《編者 叶 温》



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年間600万円残すのに必要な規模とは?

  • 2018年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。


例えば、月に50万円とか100万円とか。


月を年に換算にすると600万円とか1,000万円になりますね。


では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?


自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。


例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。


逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模に
しないといけないということなります。


この2%というキャッシュフローは、
もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。


うちが開発し特許を取得したREITISS(リーティス)は、フルローンで
キャッシュフローが物件価格の2%を超えると、いい点数が出ます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成30月2月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


1月21日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



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消費税還付は管理が必要?

  • 2018年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、新築物件でも中古物件でも、
建物価格に含まれている消費税が戻ってきます。


ただ、平成28年4月の改正で難しくなったことは事実です。


難しくなった原因の一つは、成功したかどうかが3年後までわからないことです。


居住用の物件で消費税還付をしようとすると、
かならず引っ掛かるのが「調整計算」という仕組み。


この仕組みは、あることを、消費税還付した年と3年間の通算を比較して、
乖離が大きい場合に、再計算するんです。


とうことは、3年間の通算をするためには、3年経過後じゃないとわかりませんよね。


したがって、消費税還付を成功させるためには、3年間、管理が必要になるんですね。


《編者 叶 温》



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【東京・大阪・札幌】2018年1月~3月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年01月12日
  • 投稿者:taxkanae
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今月は東京と大阪で、東京代表の萱谷が、
とまとハウジングさん主催の軍用地セミナーに登壇します!


また、2月10日(土)は、東京八重洲で叶事務所の10周年 &
東京事務所開設1周年記念セミナー・パーティーを開催予定です!


大家さん学びの会も7支部となり、各地で勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2018年1月20日(土)
有限会社とまとハウジング 主催
投資・相続対策に!「軍用地を活用した沖縄不動産のイロハ」
で萱谷有香が講師をします。
 ⇒ https://tomato-okinawa.sakura.ne.jp/seminar03.html


▼東京 2018年1月20日(土)
大家さん学びの会 主催 定例勉強会
「今、ホットなフィリピン不動産、投資、ビジネスについて学ぶ!!」
 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20180120/


▼大阪 2018年1月27日(土)
有限会社とまとハウジング 主催
投資・相続対策に!「軍用地を活用した沖縄不動産のイロハ」
で萱谷有香が講師をします。
 ⇒ https://tomato-okinawa.sakura.ne.jp/seminar04.html


▼東京 2018年2月7日(水)
一般社団法人 法律・税金・経営を学ぶ会 主催
「不動産投資家税理士が教える大家さんの節税と確定申告
 まだまだ出来る消費税還付!」
で萱谷有香が講師をします。
 ⇒ http://www.houzeikei.com/events/532.php#contactform


▼東京 2018年2月10日(土)
叶税理士法人 主催
叶事務所 創業10周年 & 東京事務所開設1周年 記念セミナー・パーティーin東京
「不動産所有会社M&Aで不動産投資を成功させる方法!」
1/8(月)まで早割中! ⇒ http://tax.kanae-office.com/event/


▼札幌 2018年2月10日(土)
大家さん学びの会 札幌 主催 定例勉強会
第1部『不動産投資初級編 誰でもわかる不動産投資!!』
第2部『繁忙期直前!空室対策の切り札か?大きなリスクか?』
 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=12


▼東京 2018年2月16日(金)
レアルコンサルティング株式会社 主催
「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編
限定20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/


▼大阪 2018年2月17日(土)
大家さん学びの会 関西 主催 第43回定例勉強会
「手間なしでキャッシュフローを増やす!物件の空きスペース有効活用法!」
限定30名 ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd


▼東京 2018年3月31日(土)
叶税理士法人/叶会計事務所 主催
REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」
限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180331.html


《編者 叶 温》



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設備の減価償却を取ると売却時に後悔する理由は?

  • 2018年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入、建築したあとの申告で、
建物の金額の一部を設備と認識するケースがあります。


設備は建物よりも耐用年数が短いので、
初期に減価償却費を多く取ることができ、
その分、キャッシュフローがよくなります。


ただ、設備の減価償却を取ると売却時に後悔することがあります。


なぜなら、減価償却費は、建物の簿価を減らす行為なので、
売却時には、売却益がより多くなってしまい、
税負担が大きくなるからなんですね。


《編者 叶 温》



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有利に融資を受けるための決算書づくりとは?

  • 2018年01月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持つと、必ずしなければいけないのが、確定申告です。


個人であれば、所得税の確定申告を12月で締めてしないといけませんし、
法人であれば、法人の決算申告を決算月で締めてする必要があります。


ただ、あなたが、これからも物件を購入していきたいと思っているなら、
決算書の作り方は、よく考えないといけません。


なぜなら、決算書の内容で、これから物件を購入する時の
融資が付くかどうかが、決まってくるからです。


基本的に、物件購入後、一年目の決算書は、購入する時の諸経費が多くなるので、
マイナスになることも多く、それは銀行もわかっています。


しかし、二年目から決算書がマイナスになる状態だと、
今後、銀行からかなりお金が借りにくくなってしまいます。


あなたが銀行だったら、
決算書の利益が出ていない人にお金を貸したいとは思わないですよね?


合法的に利益を出す決算書を作る方法はいくつかあります。


・修繕費を資本的支出として資産として認識する。
・法人であれば購入時の諸経費を資産として計上する。


などなど。


《編者 叶 温》



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低税率は大きなキャッシュフローを生み出す?

  • 2018年01月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由で
あきらめている人も多いでしょう。


確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。


しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいものです。


そして所得の低い個人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、
税金の面では非常に有利になります。


不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、
税引後のキャッシュフローまで計算していますか?


この税引後キャッシュフローを計算することで、
低所得の恩恵が理解できるのです。


所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。


ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、
さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。


最高税率は所得税、住民税を合わせて55%なので、
税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、
税引後のキャッシュフローは単純に225万円になってしまうのです。


これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円!


その差175万円にもなります。


この差は非常に大きいですよね。


不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、
自分に投資して信用をつけてくださいね。


《編者 叶 温》



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