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お金を残す不動産投資ブログ

消費税率UPで大家が損する理由は?

  • 2018年02月28日
  • 投稿者:taxkanae
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平成31年10月から消費税は10%にアップする予定です。


でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わりません。


例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。


消費税率8%だと、消費税80円を仕入れ業者に払って、
240円の消費税をお客さんからもらいます。


すると、税務署に納める消費税は160円になります。


もらった消費税240円─払った消費税80円=納める消費税160円


でも会社の利益は、2,000円ですよね。


税込の売上3,240円─税込の仕入1,080円=税込の利益2,160円


税込の利益2,160円─納める消費税160円=利益2,000円


これが10%になったとしても、納める消費税だけが変わって、
会社の利益は変わりません。


税込の売上3,300円─税込の仕入1,100円=税込の利益2,200円


税込の利益2,200円─納める消費税200円=利益2,000円


なぜ、このようになるかというと、
消費税はその名の通り、「消費者」が負担するものだからなんです。


でも、居住用の物件を運営している大家は、
家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができません。


そして、大家にとっての仕入とは、建物であったり、修繕費であったりします。


結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、損しているわけです。


だから、消費税還付を受けるということは、消費税の仕組から考えると、
当たり前のことなんですね。


《編者 叶 温》



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融資を受けたいなら、修繕費の処理をよく考える?

  • 2018年02月28日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕費には、判断基準があります。


その基準によって修繕費か資産になるかを判断しますが、
節税をしたい場合には、修繕に掛かった支出は、
できるだけ修繕費にした方が、所得が低くなります。


逆に資本的支出にして、資産になった場合には、
その資産の耐用年数に渡って減価償却をしなければいけませんので、
今年については経費にできる金額は、少なくなってしまいます。


でも経費にできる金額が少ない方がいい場合もあります。


それは、これからも融資を受けて
不動産を購入していきたいと思っている場合です。


銀行は不動産所得がマイナスの場合は、
あなたが不動産投資で利益を出せていないと判断するケースが多いので、
次にいい物件が見つかっても、融資が厳しくなる場合があります。


でも資本的支出にしていれば、資産として耐用年数に渡って
減価償却費となりますから、今年は利益が多くなる、
もしくは損失が少なくなる上に、減価償却費は「お金の出ない経費」として
キャッシュフロー上はプラスと見てくれる銀行もあります。


ですから、今後の投資戦略も考えて、
修繕費にできるものの中で、それを修繕費にするのか、
資本的支出にするのかを考えて下さいね。


《編者 叶 温》



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会社バレする前に確定申告の戦略を立てておく!

  • 2018年02月22日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年、物件を購入した方で、もし会社に黙って不動産投資をしていたら、
確定申告の仕方によっては、会社に不動産投資をしていることが、
バレてしまう可能性があります。


確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、
第二表の右下に、住民税の覧があります。


この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう「特別徴収」のチェックボックスと、
不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、
「普通徴収」のチェックボックスがあります。


会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、
「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。


しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、会社にバレる可能性があるのです!


それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。


特に、昨年物件を購入している場合は、登録免許税や不動産取得税などの
経費が多くなっていますので、不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。


そうすると、給与所得と合算されてしまうため、同じ会社の、
同じぐらいの年収の人よりも、住民税の金額が少なくなってしまうんですね。


この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、
しっかりと理由を考えておかないといけません。


《編者 叶 温》



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【定員10・東京・3/31(土)】不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2018年02月16日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、
 どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、
 いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
 不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が
有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
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《編者 叶 温》



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