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お金を残す不動産投資ブログ

最初の処理が肝の減価償却費?

  • 2018年04月26日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で購入したほうが良いのか、法人で購入したほうが良いのかは、
よく聞かれる質問ですが、法人で購入することのメリットの一つは、
減価償却の扱いが、個人と違う点です。


例えば、5千万円の建物を購入して、耐用年数が25年だとすると、
定額法で計算すると、1年あたりの減価償却費は200万円になります。


 5千万円÷25年=200万円


もし、この物件を個人で購入していれば、200万円全額を、減価償却費として
経費として計上しなければいけません。


これを、強制償却といいます。


一方、この物件を法人で購入していれば、200万円までなら、
減価償却費をいくら計上しても構いません。


これを、任意償却といいます。


これができれば、突発的に経費が多くなった年で、
融資対策で決算書上は利益を出したいときなどに、
減価償却費を少なく計上するなんてこともできます。


要するに、利益の調整がやりやすいということなんですね。


減価償却は、特に物件を購入した時の処理で、
その後、長期間に渡って影響するものなので、最初が肝心です。


《編者 叶 温》



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融資期間が短いメリットとは?

  • 2018年04月16日
  • 投稿者:taxkanae
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今の不動産投資のメインは、毎年のキャッシュフローを得る目的の人が多いと思います。


毎年のキャッシュフローを得る目的であれば、融資の条件は、できるだけ長くすることが必要です。


そうすれば、元金の返済が小口になって、毎年のお金が残りやすくなりますからね。


でも、お金に余裕のある人は、
毎年のキャッシュフローが出ない投資をすることもあります。


このような人は、融資期間を短くして、どんどん元金を減らしていきます。


毎年のキャッシュフローが出なくても、元金が減っていけば、売却時にお金が多く残ります。


投資全体でみると、後者の方が金利の支払いも少なくて済みますし、
売却時の築年数も購入してから短いので、業績がよくなることが多いんです。


《編者 叶 温》



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28年4月の改正で消費税還付はどう変わった?

  • 2018年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、新築物件でも中古物件でも、
建物価格に含まれている消費税が戻ってきます。


ただ、平成28年4月の改正で難しくなったことは事実です。


難しくなった原因の一つは、成功したかどうかが3年後までわからないことです。


居住用の物件で消費税還付をしようとすると、
かならず引っ掛かるのが「調整計算」という仕組み。


この仕組みは、あることを、消費税還付した年と3年間の通算を比較して、
乖離が大きい場合に、再計算するんです。


とうことは、3年間の通算をするためには、3年経過後じゃないとわかりませんよね。


したがって、消費税還付が成功したかどうかは3年後にならないとわからないんですね。


《編者 叶 温》



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法人化の最大のメリットとは?

  • 2018年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を拡大していくと、検討したいのが法人化ですよね。


個人よりも法人の方が節税の幅が広いので、色々と対策を立てることができます。


そして、法人化の最大のメリットは、所得の分散です。


具体的には、法人で発生する利益を、家族などの他の所得の低い人に
役員報酬で分散ことによって、税金を抑えることができます。


役員報酬を上がられる人が多ければ、それだけ所得分散もできるので、
税金的には、かなり抑えることも可能になります。


《編者 叶 温》



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本当のキャッシュフローは売却するまでわからない?

  • 2018年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討する時は、ほとんど購入後の
キャッシュフローがあるかどうかで判断すると思います。


もちろん所有している時のキャッシュフローは重要ですが、
出口を考えることも同じぐらい重要です。


例えば、自己資金700万円で購入した物件から、
年間100万円、毎年キャッシュフローがある物件を購入したとします。


これを10年運営すると、100万円×10年=1,000万円のキャッシュフローになります。


でも、出口まで見据えると、年間100万円ないかもしれません。


仮にこの物件を10年後に600万円で売却できたとすると、
実際には年間90万円しか儲かっていないことになります。


所有時1,000万円+売却時600万円‐購入時700万円=900万円


900万円÷10年=年間90万円


最初に高く買ってしまうと、このような結果になる可能性もあるんですね。


僕が開発したシミュレーションソフト、REITISS(リーティス)は、
出口まで考慮されているので、この流れがよくわかりますよ。


《編者 叶 温》



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4/21(土)は不動産所有会社M&Aセミナーに無料で参加できます!

  • 2018年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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うちが今、積極的に取り組んでいるM&Aについてお伝えします。


また、再来週4月21日(土)には、大阪梅田で開催される
賃貸経営キャッシュフロー最大化セミナーでも、


「不動産所有会社M&Aの極意&人気サービスのご紹介!」


というテーマで、小田がセミナー講師をします!


こちらは、定員30名で、参加費無料なので、ぜひご参加ください。


参加費無料! ⇒ http://bit.ly/2BtByl8


《編者 叶 温》



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【もうすぐ締切!・4/14(土)・梅田】家賃保証会社はどんなポイントで選ぶのか?&情報交換会

  • 2018年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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今の時期、所有物件に空室がある人は、できるだけ早期に入居付けしたいですよね?


でも、だからといって焦って入れた入居者に滞納されるともっと大変です。


家賃滞納は部屋を使われているのに、お金が入ってこず、
さらに税金まで掛かってくるわけですから、絶対避けたいものです。


その、滞納のリスクをカバーしてくれるのが、家賃保証会社です。


でも、その家賃保証会社も世の中には多くあり、
どのようなサービスの違いがあるかも、僕たちにはよくわからない部分が多いのも事実。


そこで今回は、全国的に家賃保証システムを提供している全保連さんに、
家賃保証会社の保証内容の比較や、サービスの違い、
そして、家賃保証会社から見た賃貸経営のポイントについて、お伝えしていただきます。


滞納のリスクを少しでも抑えたい方は、ぜひご参加ください!


もうすぐ締切! ⇒ http://bit.ly/2oLARwc


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【大阪・札幌・岩手・福岡】2018年4月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年04月02日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、4月に開催される予定の、
講演、セミナー、勉強会のお知らせです。


新年度がスタートした今月は、
税理士の叶、萱谷、小田は各地でセミナー講師をさせていただきます!


また、6月12日(火)・13日(水)は東京で開催される
賃貸住宅フェア2018in東京にブースを出展します。


大家さん学びの会も7支部となり、各地で勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼岩手 2018年4月7日(土)
大家さん学びの会 岩手 主催 第19回定例勉強会
「不動産所有会社M&Aで不動産投資を成功させる方法」
 ⇒ http://www.iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼大阪 2018年4月14日(土)
大家さん学びの会 関西 主催 第44回定例勉強会
「家賃保証会社から見た賃貸経営のポイント!」
 ⇒ http://bit.ly/2oLARwc


▼札幌 2018年4月14日(土)
大家さん学びの会 札幌 主催 2周年記念定例勉強会
「沖縄不動産投資 成功への道!!」
 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=13


▼福岡 2018年4月14日(土)
大家さん学びの会 福岡 主催 第16回定例勉強会
「大家さん!賃貸物件に掛けてる保険役立ちます?」
~もう入っているから安心?本当に必要な保険の加入方法~
 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼大阪 2018年4月21日(土)
株式会社ブロードエンタープライズ 主催 第4回賃貸経営キャッシュフロー最大化セミナー
「不動産所有会社M&Aの極意&人気サービスのご紹介!」
定員30名(無料) ⇒ http://bit.ly/2BtByl8


▼大阪 2018年4月21日(土)
株式会社プロタイムズ・ジャパン 主催 賃貸オーナー様向けセミナー
第1部「税引後、出口戦略まで考慮した不動産投資キャッシュフロー戦略」
 ⇒ https://maroon-ex.jp/fx49021/B406wr


《編者 叶 温》



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「毎月5万円ください」と言われてるのと同じ?

  • 2018年04月02日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。


僕は過去に売却したマンションは約7年所有していましたが、
空室率は3%でぐらいで推移しました。


稼働率97%ということですね。


そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている!」思っていました。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、


 5万円×12ヵ月=60万円


を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて200万円~300万円ぐらいですから、
先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月5万円を私にください」と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。


《編者 叶 温》



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