トップページ > お金を残す不動産投資ブログ

お金を残す不動産投資ブログ

倒産防止共済の経理処理で銀行対策

  • 2018年07月30日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

大家さんが法人で物件を運営しているケースで、
節税対策で、よく掛けているのが倒産防止共済です。


倒産防止共済は、中小企業が連鎖倒産をしないための
国の機関がやっているセーフティー共済です。


通常、倒産防止共済を掛けている場合、次のような仕訳をします。


保険料/現預金


この仕訳では、倒産防止共済の掛け金を、経費として処理してます。


一方、次のような仕訳をすることもできます。


保険積立金/現預金


この仕訳では、倒産防止共済の掛け金を、資産として計上しています。


そして、法人税の申告書で、掛け金分を損金処理します。


これによって、経費処理している場合と、同じ節税効果があります。


では、経費処理と資産処理、どちらがいいのでしょう?


銀行対策的には、資産処理の方が有利になります。


なぜなら、資産処理すると、純資産が多く見えるからです。


ちょっと難しいですが、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【残席4・8//25(土)・神戸】失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2018年07月23日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発し、特許を取っているシミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


8月25日(土)は、神戸で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席4! ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【定員30名・8/18(土)・梅田】今がチャンス!高利回りを実現する太陽光発電システムについて

  • 2018年07月23日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

来月8月18日(土)に梅田で開催予定の、
大家さん学びの会(R)関西、定例勉強会のお知らせです。


定員30名 ⇒ https://bit.ly/2MVULPr


今回のタイトルは、


「今がチャンス!高利回りを実現する太陽光発電システムについて」


です!


太陽光発電、と聞くとどういったイメージをお持ちですが?


年々売電単価が下がってるし、もうダメでは?


出力制御って何?なんか危なそう・・。


あまりいい話は聞かないけど・・?


といったマイナスイメージをお持ちの方も多いかと思います。


では実際にはどうか・・?


実は今でも安定した投資物件として注目されているんです!


とは言え、なぜ注目されているのか、保証や収益はどうなるのか、
本当に大丈夫?分からない事が多いのも事実。


そこで今回、全国で太陽光発電の販売・施工を行っている日本エコシステムさんより、
太陽光発電の現状や投資メリット、なぜ今太陽光発電が注目なのかを
詳しく解説していただきます。


リスクの少ない新規の投資物件をご検討の方は、ぜひご参加ください!


定員30名 ⇒ https://bit.ly/2MVULPr


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

節税とキャッシュリッチ、どちらを目指すのか?

  • 2018年07月23日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

最近、お客様と会う機会が増えているのですが、
お話を聞いていると共通する話があります。


不動産賃貸業の税金は、減価償却がポイントで、
設備の減価償却が切れると、税負担が大きくなります。


そうなると、他の節税対策を考えることになるわけですが、
節税対策をすると、お金を使うことになります。


そうすると、手持ちのお金が少なくなってしまいます。


10あるキャッシュを、節税対策で10使えば、
税金はかかりませんが、お金は0になってしまいます。


一方、節税対策をしなければ、お金は税金分しか減らないので、
お金は残ることになります。


法人税だと3割の税金なので、10あるキャッシュのうち7残ります。


ここで大切なことは、自分が今どのステージにいて、
今後、どうしていきたいのか?という方針です。


節税とキャッシュリッチ、どちらに舵を取るのか?
ということを決めていかないといけないんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【東京・大阪・神戸・札幌・福岡・大分】2018年7月~9月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年07月20日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

今日は、7月~9月に開催される予定の、講演、セミナー、勉強会のお知らせです。


8月は久しぶりのREITISS(リーティス)を活用した
物件キャッシュフローシミュレーションのセミナーを神戸で開催します!


また東京の萱谷も、8月に消費税還付セミナーをする予定です。


大家さん学びの会の各7支部となり、勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2018年7月21日(土)


大家さん学びの会 主催 定例勉強会


「1.建築型トランクルームについて」
「2.土地付きストレージについて」
「3.底地の投資について」


講師:エリアリンク株式会社 様


 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/220180721/


▼大分 2018年7月21日(土)


大家さん学びの会 大分 主催 定例勉強会


「フィリピン不動産投資と可能性 日本不動産との比較」


講師:株式会社ハロハロホーム 代表 近藤君代氏


 ⇒ https://peraichi.com/landing_pages/view/zh6h1


▼福岡 2018年7月21日(土)


大家さん学びの会 福岡 主催 定例勉強会


「長寿命化リフォームのすすめ」


講師:株式会社グッドデザイン 代表取締役 品川昌弘氏


 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼東京 2018年8月4日(土)


レアルコンサルティング株式会社 主催


『不動産投資を始める前にすべきこと ~消費税還付編~』


講師:税理士 萱谷有香


限定20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu2/


▼札幌 2018年8月4日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催 第45回定例勉強会


「アメリカ不動産の今」


講師:妹尾和江氏


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=15


▼大阪 2018年8月18日(土)


大家さん学びの会 関西 主催 第45回定例勉強会


「今がチャンス!高利回りを実現する太陽光発電システムについて」


講師:株式会社日本エコシステム 大阪ビジネス部 藤村俊太氏


 ⇒ https://bit.ly/2MVULPr


▼神戸 2018年8月25日(土)


叶税理士法人/叶会計事務所 主催


REITISSを活用した「不動産投資コンサルタント1日養成講座」


講師:叶 温


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

商売をしている人ほど消費税還付はやりやすい?

  • 2018年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

個人や法人で商売をしている人で、
年間の売上が1千万円を超えているなら、
消費税の課税事業者になっています。


消費税の課税事業者というのは、
消費税を納める義務のある事業者ということです。


この課税事業者になっている人が物件を購入するとどうなるのでしょう?


実は、居住用のマンションでも、ビルなどの店舗物件でも、
課税事業者が物件を購入すれば、消費税が還付されやすいです。


商売をしている人は、消費税還付がやりやすいんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【残席4・神戸・8/25(土)】不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、
 どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、
 いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
 不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が
有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で
大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士法人では開業以来、10年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、
弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


ただ、10年間で積み上げた弊社のノウハウを
たった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊社のノウハウを詰め込み、
物件購入から売却までトータルで診断でき、
特許を取得した不動産投資シミュレーションソフト
「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、
より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊社に相談に来られた方に、
REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、
事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、
ぜひご参加ください!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【定員30名・8/18(土)・梅田】今がチャンス!高利回りを実現する太陽光発電システムについて

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

太陽光発電、と聞くとどういったイメージをお持ちですが?


年々売電単価が下がってるし、もうダメでは?


出力制御って何?なんか危なそう・・。


あまりいい話は聞かないけど・・?


といったマイナスイメージをお持ちの方も多いかと思います。


では実際にはどうか・・?


実は今でも安定した投資物件として注目されているんです!


とは言え、なぜ注目されているのか、保証や収益はどうなるのか、
本当に大丈夫?分からない事が多いのも事実。


そこで今回、全国で太陽光発電の販売・施工を行っている日本エコシステムさんより、
太陽光発電の現状や投資メリット、なぜ今太陽光発電が注目なのかを
詳しく解説していただきます。


リスクの少ない新規の投資物件をご検討の方は、ぜひご参加ください!


定員30名 ⇒ https://bit.ly/2MVULPr


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

違法建築がわかるシミュレーション?

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件の購入を検討するときに、気になるのが、違法建築かどうかですよね。


違法建築だと、融資が通りづらいので、なかなか購入することが難しくなります。


特に大阪は、容積率オーバーで違法建築の物件が多い地域です。


違法建築だということがわかれば、無駄な動きをすることも少なくなります。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフト
REITISS(リーティス)は、土地面積、建物延床面積、容積率を入れると、
違法建築かどうかの判定もしてくれます。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

役員報酬が期中で変えられる?

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

法人の役員に払う役員報酬は、定期同額給与と言って、
毎月同じ金額を払うパターンの場合は、原則、期中で変えることはできません。


変更できるのは、期首から3か月の間です。


ただ、ケースによっては、期中で変更できることもあります。


その1つが、臨時改定事由による場合です。


例えば、役員の突然の重大な病気により長期入院を余儀なくされた場合は、
業務を執行することができないので、役員報酬を減額することができます。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

青色申告は個人の特権?

  • 2018年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

青色申告は節税の基本です。


青色申告をすることによって、色んな特典を享受することができます。


中でも有名なものが、青色申告特別控除。


これは、青色申告をするだけで、適用されるもので、10万円と65万円の2通りあります。


10万円は不動産の規模が事業的規模未満で、簡単な帳簿を付けている場合に適用されます。


一方、65万円は事業的規模以上で複式簿記で帳簿を付けている場合に適用されます。


この金額は、不動産所得から引くことができるので、節税につながります。


ただし、青色申告特別控除が適用できるのは個人のみ!


法人は、青色申告をしていてもこの控除はありません。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

シミュレーションで忘れがちな経費は?

  • 2018年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件のキャッシュフローシミュレーションをする時に、
意外と忘れがちな経費が広告料です。


広告料とは、仲介会社に入居者を決めてもらった時にお支払いする手数料です。


金額は地域にもよりますが、概ね家賃の1ヵ月分から3カ月分です。


例えば、20戸あるワンルームマンションで空室率10%。


1室の家賃が5万円、必要な広告料が2ヶ月だとすると、
年間の広告料は次のように計算します。


まず、20戸で空室率10%ということは、
1年に平均2戸が入れ替わることになります。


 20戸×空室率10%=2戸


そして、家賃が5万円、広告料が2ヶ月なので、
年間に20万円が必要になります。


 2戸×家賃5万円×広告料2ヶ月分=20万円


こう見ると、バカにできない金額だということがわかりますね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

税金だけじゃない意見が聞ける?

  • 2018年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

税理士に相談をするときは、前提として節税などの税金のことを相談しますよね。


でも、不動産投資は税金ももちろん大切ですが、それ以外にも大切なことが多くあります。


例えば、投資戦略は、税金だけじゃない観点からも考えないといけません。


その時に、相談相手の税理士が、物件を所有して運営しているかどうかは、
相談者にとっては、かなり大きなポイントだと思います。


実際に物件を持っていれば、不動産投家家としての苦労やリスクも、
同じレベルで共感しながら、お話しすることができるので、信頼感も増します。


うちの事務所は、僕も東京の萱谷も、実際に物件を運営しているので、
相談に来られた方から、税金だけはない意見を求められることもあります。


そんなときは「自分が相手の立場ならどうするだろう」と
考えながら回答させていただいています。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

平成21年・22年に物件を購入した人必見の節税制度!

  • 2018年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

平成21年または平成22年に土地を購入している方には、お得な節税対策があります。


これは「先行取得した土地の圧縮記帳の特例」という
なんだかよくわからない名前の税制です。


わかりやすくするために具体例を出しましょう。


例えば、平成21年に1,000万円の土地Aを買ったとします。


そしてもともと持っていた土地Bを平成29年に売却して
その売却益が600万円出てきたとします。


そうするとこの600万円の80%の480万円が、
土地Aの金額1,000万円から引くことができるのです。


そうするとどうなるのか?


土地Bの売却益は600万円から480万円を引いた120万円となり、
この120万円に税金が掛けられますので、600万円よりも当然税金は低くなります。


その代り、土地Aの買った金額は1,000万円から480万円を引いた
520万円になってしまうのです。


 土地A 1,000万円 -(600万円 × 80%)= 520万円


1,000万円の土地が520万円になること、これを「圧縮」というんですね。


その結果、将来この土地Aを売却した時は売却益が出やすくなります。


ちなみに平成22年に買った土地の場合は、
圧縮されるパーセンテージは60%になります。


このような税制をうまく活用できれば、
効率的にお金を残すことができるようになりますね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

融資が閉まると不動産価格は下がる?

  • 2018年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

かぼちゃの馬車事件以降、融資がかなり厳しくなってますね。


融資が閉まると、不動産の価格は下がっていきます。


なぜなら、融資が厳しくなることで、
物件を買える人が少なくなり、需要が減るからです。


供給よりも需要が減ってしまうと、市場の原理で価格は下がります。


逆に言うと、自己資金を持っていて、あまり融資に頼らなくてもいい人にとっては、
安く買えるチャンスになります。


ただ、安く買えたとしても、キャッシュフローは、様々な要因で上下しますので、
しっかりとシミュレーションすることは重要です。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

消費税率が外食とテイクアウトで変わる?

  • 2018年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

2019年10月から、消費税率は10%に引き上げられる予定です。


でも一部は8%のままの消費税率で据え置かれます。


その据え置かれるものは、飲食料品と週2回以上発行で定期購読の新聞です。


中でも飲食料品は、テイクアウトは8%ですが、外食すると10%になります。


また、飲食料品といっても、酒類は10%に引き上げられます。


例えば、調味料の一つである「みりん」は酒類なので10%です。


一部、軽減税率の導入でかなり判定がややこしくなりそうですが、
建物などの不動産は、当然10%に引き上げられます。


先日、解説したインボイス制度導入までは、
消費税率が10%に引き上げられることで、消費税還付額も多くなりそうですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

お気軽にお問い合わせください
キャッシュフロー 割引 新パッケージ商品キャンペーン!
不動産投資専門の叶税理士事務所 監修 不動産投資で絶対に失敗しないためのシミュレーションソフト 消費税還付は物件契約前が勝負!なぜなら・・・??
不動産投資の税金対策を分かりやすく学びたい方の為の通信教育 税金塾 大家さん学びの会(R)関西
このページのトップへ戻る