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お金を残す不動産投資ブログ

【9/8(土)・大分】叶が大分でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします!

  • 2018年08月31日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年9月に立ち上がった、大家さん学びの会 大分の1周年記念定例勉強会が
9月8日(土)に開催されます!


そして、1周年記念として、僕がセミナー講師をさせて頂くことになりました。


 ⇒ https://peraichi.com/landing_pages/view/zh6h1


セミナータイトルは、


「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」


です。


税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、1周年記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾CD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2018」


 ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129406997


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


参加者特典だけでも、参加費がペイできちゃいますので、
お早めにお申し込みくださいね!


 ⇒ https://peraichi.com/landing_pages/view/zh6h1


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

消費税還付金は収入?

  • 2018年08月30日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付をすると、建物等に対する消費税が税務署から振り込まれます。


では、その還付金は収入になるのでしょうか?


実は、収入になるかどうかは、経理処理によって変わります。


消費税の経理処理方法には、次の2つがあります。


1、税抜き処理


2、税込み処理


1の税抜き処理は、仕訳をするときに、消費税を別立てで処理する方法です。


例えば、1億800万円の建物を購入したのであれば、次のような仕訳になります。


建物 / 預金 1億円
仮払い消費税 / 預金 800万円


そして、決算で次のように処理します。


未収還付消費税 / 仮払い消費税 800万円


この税抜き処理をした場合は、還付金が振り込まれたときに、
収入に計上しなくてもいいんです。


翌期に振り込まれたときの処理。


預金 / 未収還付消費税 800万円


一方、2の税込み処理は、消費税を含めて処理する方法です。


先ほどと同じ建物であれば、次のような仕訳になります。


建物 / 現預金 1億800万円


翌期に振り込まれたときの処理。


預金 / 雑収入 800万円


このようの、消費税還付金は経理処理によって変わりますので覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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海外移住したい場合は納税管理人を使う?

  • 2018年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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近頃は、海外の不動産を持つ人も多くなってます。


僕の周りでも「将来は海外に住みたい!」という方もいらっしゃいます。


では、日本に不動産を残したまま、海外移住する場合、
日本の税金はどうするのでしょう?


日本の税金には、所得税、住民税、相続税、贈与税、消費税などがあります。


海外にいる場合は、それらの書類のやりとりもできないので、
このようなときは「納税管理人」を選んで活用することになります。


納税管理人は、納税者の代わりに日本の税務署に確定申告を提出したり、
税務署からの連絡を受けたりします。


納税管理人は届出書を出すことによって、選任、解任、変更ができます。


海外移住を考えている方は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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融資がかなり厳しくなってますね

  • 2018年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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先週、土曜日は大家さん学びの会 関西の定例勉強会でした。


学習コーナーでは太陽光発電について学び、
その後は、5~6人ずつに分かれて情報交換会をしました。


その中で、話題になったのが、融資のお話です。


かぼちゃの馬車でスルガ銀行の不正が発覚してから、
金融庁からのお達しで、かなり融資が厳しくなっているようです。


過去はフルローンが引けたような物件でも、
1割~2割の自己資金を求められます。


1億の物件だと、諸費用込みで2千万円から3千万円になるので、
なかなか、普通の属性の人だと難しいですよね。


ただ、金融機関に融資を申し込む際は、
飛び込みよりも、紹介の方が断然、金融機関の印象は良くなります。


叶税理士法人でも、金融機関の紹介はしてますので、ぜひ、ご相談くださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の本当の業績を把握する!

  • 2018年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が大事、とよく言われますね。


これは僕の本にも書いてますが、不動産投資の業績は、


「所有時の累計キャッシュ・フロー」
+ 「売却時のキャッシュ・フロー」
- 「最初に出した自己資金」
= 「投資業績」


で算出することができます。


この中で「所有時の累計キャッシュ・フロー」と
「最初に出した自己資金」は、まだわかりやすいと思いますが、
難しいのは「売却時のキャッシュ・フロー」です。


そして、この部分こそが「出口戦略」となる部分です。


売却時のキャッシュ・フローは「将来、その物件がいくらで売れるのか?」
という予想ができなければ、算出することはできません。


今の不動産の評価は、


【年間賃料 ÷ 期待利回り = 物件価格】


で出す、収益還元法が主流ですので、将来、その物件が生み出す賃料と、
将来、それを購入する人が、その物件に期待する利回りを予想できれば、
物件価格を出すことができることになります。


そして、定期的にあなたの物件の売れるであろう価格を予想することによって、
いつ売却するのが、最もお金を残すことができるのかを、
知ることができるようになります。


僕が開発して特許を取得した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この考え方を取り入れています。


《編者 叶 温》



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【東京・大阪・神戸・札幌・岩手・大分】2018年8月~10月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、8月~10月に開催される予定の、講演、セミナー、勉強会のお知らせです。


今月は久しぶりのREITISS(リーティス)を活用した
物件キャッシュフローシミュレーションのセミナーを神戸で開催します!


そして9月は初めて大分でセミナー講師をします!


大家さん学びの会の各7支部となり、勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼神戸 2018年8月25日(土)


叶税理士法人/叶会計事務所 主催


REITISSを活用した「不動産投資コンサルタント1日養成講座」


講師:叶 温


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


▼岩手 2018年8月25日(土)


大家さん学びの会 いわて 主催 第21回定例勉強会


「大家さんなら知っておきたい!保険を学ぶ勉強会in盛岡」


講師:保険ヴィレッジ株式会社 代表取締役 斎藤慎治氏


 ⇒ http://iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼東京 2018年9月1日(土)~11月17日(土)


株式会社レアルコンサルティング 主催


全6回「本当にお金を残す一棟物件投資~プロから学ぶ究極の入口戦略~」


講師:萱谷有香


 ⇒ https://goo.gl/7ozSrD


▼大分 2018年9月8日(土)


大家さん学びの会 大分 主催 定例勉強会


「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」


講師:叶税理士法人 不動産投資専門税理士 叶温


 ⇒ https://peraichi.com/landing_pages/view/zh6h1


▼東京 2018年9月8日(土)


大家さん学びの会 主催 定例勉強会


「この外観に、誰もが一目惚れ 『外リノ』!
~「 ここに住みたい 」を外観デザインから創りこむ~」


講師:株式会社インターデザイン 勝山 憲氏


 ⇒ https://ooya-manabi.com/seminar/20180908/


▼札幌 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催 定例勉強会


「不動産投資におけるマネープラン、資金調達の方法」


講師:木俣英文氏


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=15


《編者 叶 温》



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法人は決算期変更で節税対策ができる?

  • 2018年08月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人と法人で大きく違う点は、決算期を自由に選べる点です。


個人だと事業年度は1月~12月と固定されているのに対して、
法人は、自由に決算期を決めることができます。


とはいえ、日本では3月決算法人が多いですけどね。


ここ数年は、物件を売却して大きな利益が出た人も多いと思います。


そんな時は、法人なら物件を売却する前の月に決算期を変更することで、
余裕をもって節税対策をすることができます。


例えば10月決算法人で、9月に物件を売却する場合、
8月末で決算期を変更すると、翌期は9月~翌年8月末になるので、
9月に発生した利益を1年間かけて、節税の対策をすることができます。


決算期変更をしなければ、9月、10月の2ヵ月で節税対策をしないといけないので、
時間があまりなく、節税対策を焦ることになります。


決算期変更は登記事項ではなく、定款を変更するだけでOKなので、費用も掛かりません。


《編者 叶 温》



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消費税は届出書の管理が重要!

  • 2018年08月16日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税は届出書の履歴を管理することがとても重要です。


資本金1,000万円未満の新規法人で消費税還付をしようと思えば、
「消費税課税事業者選択届出書」を期限までに提出する必要があります。


そして、この届出書の効力は、永遠に有効なので、
免税事業者になれる時期がくれば、
「消費税課税事業者選択不適用届出書」を提出する必要があります。


免税事業者になれるのに、これを出さずに物件を売ってしまうと、
売却した建物の消費税を納税しないといけません。


他にも、簡易課税をしたければ、
「簡易課税制度選択届出書」を提出しなければいけませn。


逆にそれをやめるときには「消費税簡易課税制度選択不適用届出書」を
提出する必要があります。


これら、すべてが物件を運営、売買するときの消費税に関係するので、
届出書の履歴は、しっかりと管理しておくことが重要なんですね。


《編者 叶 温》



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法人化しても社会保険に入らなくてもいい技!

  • 2018年08月14日
  • 投稿者:taxkanae
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法人は個人に比べて、節税の幅が広いです。


ただ、法人を立ち上げる上での問題の1つは、
社会保険に入らないといけないことです。


ただ、この社会保険に入らなくてもいい技があります。


例えば、法人の代表取締役が夫で、
これまで専業主婦だったお奥様も役員にしたとします。


このケースで、夫は役員報酬を払わないようにし、奥様は非常勤役員とします。


代表取締役である夫に役員報酬を払うと、社会保険の加入義務が発生しますが、
非常勤役員の場合は、役員報酬を払っていても社会保険に加入の義務はありません。


ちなみに代表取締役は非常勤にはなれません。


この技を使うと、社会保険に入らなくてもいいので、
個人も法人もお金が節約できることになるんですね。


《編者 叶 温》



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【いよいよ来週!・8/18(土)・梅田】今がチャンス!高利回りを実現する太陽光発電システムについて

  • 2018年08月09日
  • 投稿者:taxkanae
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来週8月18日(土)に梅田で開催予定の、
大家さん学びの会(R)関西、定例勉強会のお知らせです。


定員30名 ⇒ https://bit.ly/2MVULPr


今回のタイトルは、


「今がチャンス!高利回りを実現する太陽光発電システムについて」


です!


太陽光発電、と聞くとどういったイメージをお持ちですが?


年々売電単価が下がってるし、もうダメでは?


出力制御って何?なんか危なそう・・。


あまりいい話は聞かないけど・・?


といったマイナスイメージをお持ちの方も多いかと思います。


では実際にはどうか・・?


実は今でも安定した投資物件として注目されているんです!


とは言え、なぜ注目されているのか、保証や収益はどうなるのか、
本当に大丈夫?分からない事が多いのも事実。


そこで今回、全国で太陽光発電の販売・施工を行っている日本エコシステムさんより、
太陽光発電の現状や投資メリット、なぜ今太陽光発電が注目なのかを
詳しく解説していただきます。


リスクの少ない新規の投資物件をご検討の方は、ぜひご参加ください!


定員30名 ⇒ https://bit.ly/2MVULPr


《編者 叶 温》



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広い社宅でも家賃が1/2に!?

  • 2018年08月07日
  • 投稿者:taxkanae
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先日は、賃貸マンションを社宅にしたことで、
家賃が1/10になったということをお伝えしました。


でも、これは小規模な社宅の場合です。


では、法人の役員になって、小規模じゃない
広い家を社宅にするとどうなるのでしょう?


まず、小規模な社宅とは、次の条件を満たしている社宅です。


・法定耐用年数が30年以下の建物の場合は床面積が132平方メートル以下


・法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下
(区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定)


この条件を超えるものは小規模でない社宅になります。


このケースで、自社所有物件を社宅にする場合は、
次の算式で計算した金額が賃貸料相当額となります。


次の1と2の合計額の12分の1


1、その年度の建物の固定資産税の課税標準額×12%
 ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12%ではなく、10%を乗じます。


2、その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×6%


逆に賃貸している物件を社宅にする場合は、


・法人が家主に支払う家賃の50%の金額


・上記で算出した賃貸料相当額


のいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。


ただし、床面積が240平米を超える豪華な社宅の場合には、
通常支払う家賃を、法人に払わないといけないので、注意してくださいね。


法人を使うと、このような節税の仕組みを活用することができますが、
やはりプロと相談しながら決めることが重要です。


《編者 叶 温》



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賃貸マンションを社宅にしたら家賃が1/10に!?

  • 2018年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は以前、賃貸マンションに住んでいたのですが、
住んでいた途中で、特優賃として助成のあった、行政との契約が外れ、
家主さんと直接契約することになりました。


それまでは、特優賃なので社宅にはできなかったのですが、
その際に、借り上げ社宅とすることに。


社宅としての賃貸料相当額の計算は次の1,2,3の合計額になります。


1、その年度の建物の固定資産税の課税標準額x0.2%
2、12円x床面積(平米)/3.3平米
3、その年度の敷地の固定資産税の課税標準額x0.22%


神戸の区役所で、賃貸マンションの土地と建物の固定資産税評価証明書を取り、
社宅としての家賃を計算してみました。


固定資産税評価証明書は賃貸人であれば、家主の承諾なしに取ることができます。


そして、計算してみた結果、なんと自己負担はそれまでの約1/10に!!


社宅にすると自己負担は激安になって、
ほとんど会社の負担とすることができるんです。


法人を使うと、このような節税の仕組みを活用することができますが、
やはりプロと相談しながら決めることが重要です。


《編者 叶 温》



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【残席4・神戸・8/25(土)】不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2018年08月05日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、
 どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、
 いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
 不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が
有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で
大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士法人では開業以来、10年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、
弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


ただ、10年間で積み上げた弊社のノウハウを
たった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊社のノウハウを詰め込み、
物件購入から売却までトータルで診断でき、
特許を取得した不動産投資シミュレーションソフト
「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、
より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊社に相談に来られた方に、
REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、
事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、
ぜひご参加ください!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


《編者 叶 温》



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なぜ4年落ちのベンツが節税になるのか?

  • 2018年08月03日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、メルマガの読者さんから、次のような質問を頂きました。


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元国税調査官だった人が書いた節税のテクニカルな本に
4年落ちの中古ベンツを買って償却すると
償却期間2年で、購入金額を償却し、節税ができる。


かつ6年たったベンツは価値もあり、帳簿上価値のない車が、
いざ売ればなん百万にもなるとの話。


このテクニックを使うといいよとかいてあります。


これって大丈夫な節税方法ですか?


ただ不動産の管理をやっている大家でベンツを乗り回しては
ちょっと見かけないシーンだとは思いますが。


ベンツに限らず、経年変化しても資産価値の下がらない4年落ちの中古車を買って、
上記のことをくりかえせば、かなりの節税にはなるなと思いました。


税法上問題ないでしょうか?


----------------------------------------------------------------------


法人で車を持っていて、それを節税に役立てたい人は多いようですね。


車の耐用年数は、基本的に6年です。


4年落ちということは、中古資産の減価償却の計算で、耐用年数をはじき出すと、


A 6年-4年=2年


B 4年×0.2=0.8年


  A+B=2.8年


となり、0.8は切り捨てられて、耐用年数は2年となります。


もしこの車を年の初めに購入して、定率法で減価償却をすれば、
1年目に大きな減価償却費が取れることになります。


でもこれだと、減価償却費もとれますが、お金も出て行っています。


ポイントは2年目です。


購入2年後に、この車を売却して、お金が入ってきますが、
同時に売価と簿価との差額である利益も発生してしまいます。


そこで、この売却額プラスαで、新たに4年落ちの車を買えば、
理論上はプラスα分のお金だけで、節税をしながら
4年落ちの車にずっと乗れることになります。


ですので、税法上は問題ありませんが、売却した時に、売価と簿価との差額が
利益になるということを忘れないでくださいね。


《編者 叶 温》



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