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お金を残す不動産投資ブログ

節税に頼らない方が儲かる?

  • 2018年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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税金は、不動産運営していく上での経営判断にかなりの影響を与えますよね。


できれば賢く節税したいですし、僕たち税理士もその専門家として、
色んなアドバイスをさせてもらっています。


でも結局、突き抜けて儲かっている人を見ると、
あまり税金に影響されず、払うものは払って、
本業の利益を追求しているケースが多いような気がします。


もちろん、運営の中で、できる節税はしていますが、
無理に下手な節税には走らないんです。


税金を気にしすぎると、柔軟性がなくなって、
それこそ、投資判断、経営判断に迷いが生じます。


しっかり儲けて、払うものは払うというスタンスが、いいのかもしれませんね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

設備の良し悪しは計画次第?

  • 2018年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、通常は土地と建物を購入していることになるのですが、
建物のうち、一部を設備と認識することで、減価償却費が多く取れます。


理由は、耐用年数が、建物に比べて、設備の方が短かく、
初期の減価償却費が、とっても多く取れることになるからです。


減価償却費が多く取れるということは、利益が少なくなり、税金が少なくなり、
税引き後のキャッシュフローが多くなります。


でも、設備の減価償却を取った方がよいのかは、
人によって、またその物件の出口戦略によって変わります。


例えば、個人で他の所得がない、専業大家の人であれば、
設備の減価償却を取ったことで、5年間赤字が続いたとします。


個人の損失の繰り越しができる期間は3年ですから、
5年間赤字が続くということは、4年目に1年目の赤字が、
切り捨てられることになるわけです。


このような理由以外にも、


・短期で売却するのか?
・長期で売却するのか?
・どれぐらい売却益が出そうなのか?


また、


・早く投下資金を回収したいのか?
・長期間キャッシュフローを安定させたいのか?


によっても減価償却の戦略は、変わってきます。


《編者 叶 温》



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【大阪・札幌・岩手】2018年10月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年09月21日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会の各7支部となり、勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼岩手 2018年10月6日(土)


大家さん学びの会 岩手 主催 定例勉強会


「災地震保険の有効活用」


講師:一般社団法人全国建物診断サービス 石川数正氏


 ⇒ http://iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼大阪 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 関西 主催 定例勉強会


「Airbnbを活用した空室対策 ~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」


講師:株式会社エアトリステイ アドバイザー 宮下真嗣氏


 ⇒ http://urx.red/LSOL


▼札幌 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催 定例勉強会


「不動産投資におけるマネープラン、資金調達の方法」


講師:木俣英文氏


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=15


《編者 叶 温》



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太陽光発電の売上にかかる税金?

  • 2018年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で太陽光発電の売上があると、
その売上に税金が掛けられることがあります。


それが、電気供給業を行う法人の法人事業税です。


太陽光発電事業は小規模であっても電気供給業に該当します。


一般的な中小企業は法人事業税は売上ではなく利益に対して課税されます。


これを「所得課税」といいます。


でも、電気供給業に該当すると、
太陽光発電以外の収入による「所得課税」と
太陽光発電による収入の「収入課税」とを、別々に計算する必要があるんです。


税率は、次の通り。


法人事業税(収入割額)=収入金額×0.9%


地方法人特別税=法人事業税収入割額×43.2%


ただし、太陽光発電事業が「軽微なもの」に該当すると、
他の事業と含めて、所得課税でいいんです。


この「軽微なもの」とは、一般に太陽光発電事業による売上が
主たる事業の売上の1割程度以下になります。


太陽光発電を持っている方は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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【定員30名・10/13(土)・梅田】Airbnbを活用した空室対策

  • 2018年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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10月13日(土)に梅田で開催予定の、
大家さん学びの会(R)関西、定例勉強会のお知らせです。


定員30名! ⇒ http://urx.red/LSOL


今回のタイトルは、


「Airbnbを活用した空室対策
~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」


です!


「話題の民泊、高収益が狙えそうだけど、どうすれば始められるの?」


「法律が変わっていろいろややこしいけど、自分の物件でもできるかな?」


などなど、今話題の民泊についてお答えします!


・周辺の運用物件情報をもとに収益予測!


・初期費用・ランニングコストも推定した収支シュミレーションのご提供!


・消防設備のセッティングのチェック!


・保健所、消防、行政への法的登録のサポート!


・新法対応の駆けつけ体制、対面鍵渡し、帳簿作成の要件!


・24時間365日対応の多言語メッセージ代行!


などなど、民泊スタートに必要なワンストップサービスを詳しく解説!!


物件さえあれば、ワンストップで民泊をスタートできます!


民泊に興味のある方は、ぜひご参加ください!


定員30名! ⇒ http://urx.red/LSOL


《編者 叶 温》



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新設法人の融資姿勢は?

  • 2018年09月18日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化のご相談があるときに、よくあるのが、
「新設法人で融資は受けられるのでしょうか?」
という質問です。


通常の事業会社だと、銀行から融資を受けられるのは、
3期経った後ということが多いんです。


しかもちゃんと利益が出ていないと、貸してくれないこともあります。


新設法人で融資の話を聞いてくれるのは、国金ぐらいですね。


でも、一般の銀行でも、不動産を購入するための、
資産所有会社であれば、新設法人でも融資を受けることができます。


事実、うちのお客さんでも、多くの方が新設法人で融資を受けています。


では、銀行は何で融資の判断を下すのでしょう?


それは、代表となる個人の属性であったり、
購入する物件事態の評価だったりします。


融資の状況というものは、その時々によって変わるものなので、
なかなか最新情報をお伝えすることが難しい分野です。


ただ、新設法人で融資を受ける場合でも、
銀行の基本的な不動産融資に対する考え方や、
付き合い方について知っておくのは大切です。


《編者 叶 温》



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【大阪・札幌・岩手】2018年9月~10月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年09月14日
  • 投稿者:taxkanae
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9月~10月に開催される予定の、講演、セミナー、勉強会のお知らせです。


大家さん学びの会の各7支部となり、勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼岩手 2018年10月6日(土)


大家さん学びの会 岩手 主催 定例勉強会


「災地震保険の有効活用」


講師:一般社団法人全国建物診断サービス 石川数正氏


 ⇒ http://iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼大阪 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 関西 主催 定例勉強会


「Airbnbを活用した空室対策 ~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」


講師:株式会社エアトリステイ アドバイザー 宮下真嗣氏


 ⇒ http://urx.red/LSOL


▼札幌 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催 定例勉強会


「不動産投資におけるマネープラン、資金調達の方法」


講師:木俣英文氏


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=15


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高所得者が築古を買うメリットは?

  • 2018年09月12日
  • 投稿者:taxkanae
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高所得者の方が、
「減価償却費の取れる物件が欲しい」
と言っている話を、たまに聞きます。


では、高所得者が築古を買うメリットは何でしょう?


高所得者は所得税率が高いですよね。


築古物件を購入すると、短期で減価償却費を計上できて、
不動産所得がマイナスになるケースが多いんです。


そうすると、給与所得や事業所得など他の所得と合算できるので、
所得税・住民税が少なくなります。


その所得税・住民税率は最も高い方で55%です。


そして、5年を超えて物件を売却すると、売却益が出るわけですが、
その税率は、長期譲渡所得税率の20%になります。


この税率の差によって節税ができるので、
高所得者の中には築古を欲しがる方がいるんですね。


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新築で固定資産税評価額が不明な時の社宅家賃

  • 2018年09月11日
  • 投稿者:taxkanae
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以前、法人で役員が社宅を活用して節税する方法をお伝えしました。


賃貸マンションを社宅にしたら家賃が1/10に!? ⇒ https://bit.ly/2oSkayO


広い社宅でも家賃が1/2に!? ⇒ https://bit.ly/2O4dfxt


社宅の適正賃料を算定するためには、固定資産税評価額が必要になります。


ただ、新築だと建物の固定資産税評価額が出てませんよね。


このような場合は、どうやって社宅の適正賃料を算定するのでしょう?


これについて、所基通36-42 (3)では、次のように記載されています。


----------------------------------------------------------------------------


その住宅等が年の中途で新築された家屋のように固定資産税の課税標準額が
定められていないものである場合 当該住宅等と状況の類似する住宅等に係る
固定資産税の課税標準額に比準する価額を基として計算する。


----------------------------------------------------------------------------


合理的な基準ならいいという感じです。


ただ、新築の場合でも、固定資産税評価額から計算される不動産取得税は、
4ヶ月から6ヶ月後に来るので、それを待って、算定することができます。


決算期前に不動産取得税の通知が来ればOKですが、
決算後に通知がくるケースだと、通達を使わないといけなくなりますね。


《編者 叶 温》



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法人が終わる時

  • 2018年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を売却すると、法人に何も残らないケースもありますよね。


そんな時は、休眠にするケースと清算するケースがあります。


では、どうやったら清算できるのでしょう?


まず、清算する前に解散という手続きをします。


そして、法人に対して債権者がいないか公告をします。


その後、法人に残っている債権債務をキレイにして、
それが済むと清算ができます。


清算すると、法人はこの世から消滅することになります。


手続きには最短でも3カ月ほどかかります。


設立するときは最短1週間ほどでできることを考えると、
清算の方が、時間がかかるんですね。


《編者 叶 温》



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一定期間内に退職すると控除が減る?

  • 2018年09月06日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンをしながらの兼業大家さんで、
本業の会社を退職するケースがあります。


退職するときには、勤務先から退職金をもらいますよね。


退職金は所得税法上、退職所得となり、次の控除があります。


勤続年数(=A) 退職所得控除額


20年以下    40万円 × A(80万円に満たない場合には、80万円)


20年超     800万円 + 70万円 × (A - 20年)


そしてその後、専業大家となり、将来的に不動産を運営している会社も
退職する時期がくるでしょう。


でも、前に退職金をもらってから、一定期間内に退職すると退職金控除の
勤続年数の部分が調整され、退職金控除がマックス使えなくなるんです。


一定期間は「同じ年とその前年4年間」となるので、
複数の会社から退職金を受け取るのであれば、
5年以上期間を空けて退職する方がいいですね。


これは、小規模企業共済も同じです。


さらに気を付けるべきことは、確定拠出年金は一定期間が、
「同じ年とその前年14年間」となる点です。


確定拠出年金を受け取る場合は、退職金を受け取るより先に受け取らないと
退職所得控除に制限がかかる期間が15年になるんです。


逆に言うと、確定拠出年金を一番先に受給しておくと、
受給期間が大きく開くリスクを軽減することができるということになります。


《編者 叶 温》



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