不動産投資専門 - 税理士 叶 温の節税サイト tag:tax.kanae-office.com,2009://1 2009-07-02T22:26:22Z 不動産投資を実践する神戸の収益不動産専門の税理士 叶 温の公式サイトです。 Movable Type 3.35 やっぱり利回りは大事 tag:tax.kanae-office.com,2009://1.207 2009-07-02T22:24:20Z 2009-07-02T22:26:22Z 今日の話題は、 「やっぱり利回りは大事」 です。 不動産投資で大事なものと言えば... 「やっぱり利回りは大事」 です。 不動産投資で大事なものと言えば、 立地、建物の構造、築年数、間取りなどいろいろ思いつきますが、 やっぱり一番は「利回り」ですよね。 エレベーターがあって管理費が高くなりがちな物件でも 利回りがあればカバーすることができます。 そしてこの「利回り」が高ければ、 連動して物件からのキャッシュフローも高くなります。 今の不動産投資の主流は、 このキャッシュフローに置かれていますが、 この利回りは売却時にも影響します。 例えば１０年前に表面利回り２０％の１億円の物件を購入したとします。 １０年前から不動産投資をしている方に聞くと、 当時は表面利回り２０％という物件はざらにあったそうです。 そしてこの物件の賃料を維持できたとして 表面利回り１０％で売却できれば、 なんと売値は２億円になります。 もちろん売却益に対して税金は掛りますが、 売却するときは利回りが低くなれば低くなるほど、 売値は高くなり、手残りのキャッシュは多くなります。 だからキャッシュフロー重視の投資も、 売却益重視の投資も、やっぱり利回りは大事なんですね。 当り前のことのようですが、 しっかりと覚えておいてくださいね。 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 【無料】子供の幸せを願う方の贈与支援セミナー tag:tax.kanae-office.com,2009://1.206 2009-06-30T01:04:49Z 2009-06-30T01:08:00Z 今日は僕が所属している ＬＬＰ タックス・プリンシプル・ジャパン（通称ＴＰＪ） ... ＬＬＰ タックス・プリンシプル・ジャパン（通称ＴＰＪ） の無料セミナー情報をお知らせします。 ＴＰＪは若手の税理士４名、司法書士、不動産鑑定士、社労士、行政書士の 合計８名で組織している組合です。 ４名の税理士もそれぞれ得意分野が違います。 そしてこのＴＰＪが大阪で無料セミナーを開催します。 セミナーは「お子様の幸せを願う方対象の贈与支援セミナー」。 「大切な財産を子ども達に少しでも多く残してやりたい！」 「子育てで大変な息子や娘へマイホーム資金を援助してやりたい！」 それが親心というものですよね。 「でも下手に援助すると税金がかかるのでは？」 「贈与すると税金ってどれぐらいかかるの？」 「贈与しやすくなったってホント！？」 そんな素朴な疑問から、 誤った贈与をした場合などの失敗事例を参考に 正しい贈与とは何かをリーダーの前田税理士と 僕の大学の先輩でもある二宮司法書士が楽しく教えてくれます。 さらに個別無料相談会もありますので、是非ご参加くださいね。 　⇒　http://www.senryakuzouyo.net/ 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 税務調査セミナー終了！ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.205 2009-06-29T00:43:34Z 2009-06-29T00:47:05Z ２７日の土曜日は５か月ぶりの神戸でのセミナーでした。 今回のテーマは「税務調査」... 税務調査」。 僕の９０分のセミナーの後は、 元女性国税調査官、飯田真弓先生との 初めての対談形式でのセミナーでした。 クイズ形式で賞品あり、笑いありのセミナーで 参加者の皆様には喜んでもらえたようです。 それでは参加された皆様の声をご覧ください。 「実体験に基づいた現場の話を聞けて参考になった。」 「理解できていない項目が多く、為になった。」 「クイズ形式のセミナーで楽しく参加することができました。あらためて税金にことを、勉強しないといけないと思いました。」 「まだ不動産物件を持っていなくて、サラリーマンなのですが、将来税務調査がきても、きちんと対応ができると確信できました。」 「〇〇制度等、知らなかったことがたくさんあり、大変参考になった。」 「税務調査官への『NGワード』等、参考になる話がたくさんありました。」 「クイズ形式でやってもらって大変楽しかったです。」 「ディープな話をありがとうございます。対談形式がよかったです。」 「税務調査の基本、調査とは何かといった制度的なものがよく分かりました。」 「税務調査を恐がる対象ではなく、実体験に基づく対応法や取るべきスタンスがよく分かりました。」 「分かりやすい説明で『税務調査の基本』がよく分かった。話を聞いていて誠実で信頼できる方だと思いました。」 「対談形式は内容がより具体的に分かって良かった。なごやかなフンイキで聞きとりやすかった。」 「具体的な話が聞けて良かった。〇〇項目を細かく分ける事が参考になった。」 「具体的でわかりやすかったです。質問数をもっと増やしてほしいです。」 「税務調査官の考え方がわかったので、よかったです。もっと具体的なエピソードがはいっていれば、もっとよかったです。〇〇が全てということが、再確認できました。」 「受講者参加型のクイズ形式のセミナーで、税務調査について、すごく分かりやすかったです。次回もわかりやすいセミナーをお願いします。」 「税務調査に対して勝手な解をしていた部分が多々ありました。もっと意識をもって勉強していきたいと思います。」 参加された皆様、ご参加いただき誠にありがとうございました！！ このセミナーは税金塾の会員さんにはＤＶＤで ８月号、９月号でお届けする予定ですので楽しみにしていてくださいね。 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 税務調査官が気合いを入れるとき tag:tax.kanae-office.com,2009://1.204 2009-06-14T23:25:52Z 2009-06-14T23:28:18Z 今日は、 「税務調査官が気合いを入れるとき」 です。 ちょっと考え見てください。... 「税務調査官が気合いを入れるとき」 です。 ちょっと考え見てください。 もしあなたが営業マンだったら、ノルマや評価って気になりますよね。 そして評価の対象となる時期があれば、その時こそ気合いを入れて頑張ると思います。 僕ももともと広告代理店の営業マンでしたから、ノルマも評価もありましたのでよくわかります。 そして税務調査官にも、ノルマとまではいきませんが、ノルマ的なものがあります。 そして評価の対象となる時期もあるのです。 実は6月に調査にくる調査官は、あまり気合いが入っていない場合が多いのです。 それは税務署の異動は7月にあり、6月の成績は、この7月の異動には関係ないからです。 もちろん、その後の評価の対象となりますし、 調査官の性格にもよりますので、一概には言えませんが・・・。 そして7月の異動が終わって、一段落する秋口。 9月～12月の調査というのは、来年の異動の評価の対象となるので、 調査官も気合いが入っているのです。 税務調査の入る時期を皆さんが選ぶことはできませんので、 「だからどうしろ」 ということではないのですが、 このような調査官の心理を覚えておくこともいいと思います。 6月27日のセミナーでは税務調査の基本から詳しくお話しします。 そしてこのセミナーでは、勤続26年、元調査官の飯田真弓先生に、 僕が不動産投資家として税務調査の実態についても突っ込んでお聞きします！ 懇親会まで参加すれば、普段聞けないことも、聞けちゃうかも！ 限定20名ですので興味のある方はお早めに。 　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20090627.html 税金塾の会員さんは半額で参加できます。 　⇒　http://www.zeikinjyuku.com/ 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> あなたの通帳は見られている！ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.203 2009-06-11T07:59:55Z 2009-06-14T23:28:45Z 今日は、「あなたの通帳は見られている！」です。 これは何のことかといいますと、“... 「あなたの通帳は見られている！」です。 これは何のことかといいますと、“税務調査”のことです。 もし調査官があなたのところに税務調査に来たとき、 銀行通帳を調べられることがあります。 でももしあなたが他にも通帳を持っていたとしたら、 調査官に見せなければわからない、と思いますよね。 でもそんなことはないのです。 銀行は昔、元大蔵省の監督を受けていました。 そして国税局は元大蔵省内の組織で、銀行の監督官庁でもあったのです。 と、いうことは税務署は銀行に、あなたの通帳を見に行くことができるのです。 これを「銀行調査」といいます。 相手は百戦錬磨の調査官です。 素人が隠そうとしても、調査官はそんなことはお見通しです。 でもしっかりと対応方法を身に付けておけば、あなたの恐怖感も少しは和らぐかもしれません。 6月27日のセミナーでは税務調査の基本から詳しくお話しします。 そしてこのセミナーでは、勤続26年、元調査官の飯田真弓先生に、 僕が不動産投資家として税務調査の実態についても突っ込んでお聞きします！ 懇親会まで参加すれば、普段聞けないことも、聞けちゃうかも！ 限定20名ですので興味のある方はお早めに。 　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20090627.html 税金塾の会員さんは半額で参加できます。 　⇒　http://www.zeikinjyuku.com/ 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 税務調査官が横柄な態度をとったら tag:tax.kanae-office.com,2009://1.202 2009-06-09T00:57:04Z 2009-06-14T23:29:14Z 今日は、 「税務調査官が横柄な態度をとったら」 です。 皆さんは税務調査を経験し... 飯田真弓先生に、 僕が不動産投資家として税務調査の実態についても 突っ込んでお聞きします！ 懇親会まで参加すれば、 普段聞けないことも、聞けちゃうかも！ 限定20名ですので興味のある方はお早めに。 　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20090627.html 税金塾の会員さんは半額で参加できます。 　⇒　http://www.zeikinjyuku.com/ 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 会員制「不動産投資でお金を残す税金塾」受付開始！ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.201 2009-05-27T23:02:36Z 2009-06-11T07:58:42Z 今日は新しいサービスのご紹介です！ 僕が今まで過去７回開催してきたセミナー 「不...
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]]> 青色申告は意味がない？ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.200 2009-05-25T08:56:06Z 2009-05-25T08:56:41Z 今日は、 「青色申告は意味がない？」 というタイトルです。 これは「帳簿をつける... 【サラリーマンでも初めての不動産投資で消費税の還付を受ける方法】
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]]> 生命保険が経費になる？ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.198 2009-05-18T08:42:32Z 2009-05-18T08:43:52Z 今日は、 「生命保険が経費になる？」 というタイトルです。 これは法人の話ではあ... ホームページに載っているんです。 チェックしてみると結構面白いかもしれませんね。 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> マザオクのWEB情報誌にコラムが掲載！ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.197 2009-05-12T07:02:30Z 2009-05-12T07:03:41Z 僕がいつもお世話になっている、 マザーズオークションさんのＷＥＢ情報誌 「Ｌｕｃ... Ｌｕｃｒａ　ＷＥＢ」 に僕のコラムが掲載されました！ コラムの内容は、 「買ってから後悔しない、不動産投資の節税術」 というタイトルで、 ４ページ分ぐらい書かせていただきました。 不動産投資をしてみたい方は、 参考になると思いますので、 是非チェックしてみてくださいね。 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 東京セミナー無事終了！ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.196 2009-05-10T22:59:30Z 2009-05-10T23:01:49Z やってきました。 東京での初セミナー！ 不動産投資でお金を残す税金塾 in 大家... 不動産投資でお金を残す税金塾 in 大家さん学びの会 ３時間の長丁場でしたが、学びの会のサポーターの皆さんのご協力と、 勉強熱心な参加者の皆さんのお陰で、無事、終了することができました。 アンケートを見ると、 「とてもわかりやすかった」 「すぐに実行してみます」 という嬉しい感想が多くて、本当に講師冥利に尽きます。 懇親会もセミナー参加者のうち、 半分以上の方が参加され、大いに盛り上がりました。 懇親会の後は、学びの会の代表、水澤さんと コテツさん、なかじまさんの４人で反省会という名の打ち上げ！ 共同開催が大成功したこともあって、楽しくお酒を飲むことができました。 学びの会の皆さん、そしてセミナーに参加された皆様に心から感謝です！ また東京でセミナーをするときは一緒にできれば嬉しいですね。 もしくは神戸で共同開催も面白いかも！？ また必ずお会いしましょう！ 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 初めての東京セミナー！ tag:tax.kanae-office.com,2009://1.195 2009-04-29T10:34:37Z 2009-04-29T10:37:08Z ようやく資料が出来上がりました！ 来週の５月９日（土）は、 初めて東京でセミナー... 大家さん学びの会の 水澤健一さんとお会いした時に、 「是非、学びの会でセミナーを！」 と言っていただけ、 セミナー開催が決定しました。 セミナーのタイトルは、 「税理士叶温の不動産投資でお金を残す税金塾Vol.6&Vol.7 in 大家さん学びの会」 です。 セミナーは２部構成で、 Vol.6 「整理が出来ない人必見！誰でも出来る！不動産投資家の為の簿記を使わない記帳法」 Vol.7 「お金はいくら残った？超簡単！エクセルで作る不動産投資キャッシュフロー表の作り方」 です。 関東在住の方はぜひ！ と言いたいところなのですが、 30名の定員で、参加費10,500円にも関わらず、 既に大家さん学びの会の会員さんで、 申込受付後１週間で満席になってしまったようです。 現在、キャンセル待ち状態ですので、 参加ご希望の方は、 大家さん学びの会の事務局へお申し込みくださいね。]]> 法人成りの注意点 tag:tax.kanae-office.com,2009://1.194 2009-04-28T10:29:04Z 2009-04-29T10:31:09Z 今日の話題は、 「法人成りの注意点」 です。 実は僕も、 最近、親の個人事業を法... 「法人成りの注意点」 です。 実は僕も、 最近、親の個人事業を法人成りしました。 法人成りとは、 会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、 この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。 法人成りするときには普通は、 個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、 この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。 まず、引き継いだ資産のうち 建物や土地、車や什器については 「譲渡所得」になります。 でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、 「事業所得」になるんです。 賃貸不動産の場合は、 通常、「商品」はないので、 ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。 そして注意しないといけないのは、 その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。 その金額がもし時価の２分の１に満たないときは 時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。 まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、 こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、 この「時価」を算定しますので、 あまりに低い金額を勝手につけて 法人成りしないようにしてくださいね。 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 第4回　関西不動産投資交流会 tag:tax.kanae-office.com,2009://1.193 2009-04-21T23:57:32Z 2009-04-21T23:58:54Z 先週の土曜日は、 ４回目を迎えた、 関西不動産投資交流会でした。 投資家の方と業... 関西不動産投資交流会でした。 投資家の方と業者の方が 半々ぐらいの割合でしたが、 ４回目となると、参加者同士 ほぼ一度会話をしたことがあるケースが多くなってきて、 とてもいい雰囲気になってきています。 特に１回目は、皆さんかなり緊張気味でしたので。 今回は女性の参加者も２名いらっしゃって、 不動産話で盛り上がっていました。 今回２回目となるお土産マジックもありーので あっという間の２時間でした。 この交流会とは別の場で、 参加者同士で飲みに行ったり、 アドバイスをしたり、 参加業者さんにお仕事をお願いしたりと いい形で交流もできているようで、 僕としても嬉しい限りです。 この輪が少しづつでも広がっていくように、 これからも続けていこうと思っています。 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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]]> 物件ごとのキャッシュフロー tag:tax.kanae-office.com,2009://1.192 2009-04-17T04:34:11Z 2009-04-17T04:36:25Z 今日の話題は 「物件ごとのキャッシュフロー」 です。 物件を融資を受けて購入する... 「物件ごとのキャッシュフロー」 です。 物件を融資を受けて購入すると、 借入金の返済や減価償却があるので、 申告の利益と実際に残るお金は違ってきます。 それは、 〈 利益＝収入－（減価償却費＋利息＋その他の経費）〉 で、実際に残る税引前のお金は、 〈実際に残る税引前のお金＝収入－（返済元金＋利息＋その他の経費）〉 違うのは減価償却と返済元金の部分です。 ここまではちょっと勉強した方なら、 「わかってるよ」 という声が聞こえてきそうですね。 では、物件ごとのキャッシュフローはどうでしょう？ 物件が１つならわかりやすいですが、 ２つ、３つとなってくると、 どの物件がどれだけ稼いでくれているのか だんだんわからなくなってきますよね。 ですのでうちのお客さんには、 物件ごとにどれだけ稼いでくれているのか？ というキャッシュフロー表をお渡ししています。 これは結構喜ばれます。 これを見れば、どの物件が力があるのかが一目瞭然です！ そしてどこを改善するべきなのかも見えてきます。 エクセルの知識があれば、 作成できるので、 興味のある方は一度作成してみてはいかがでしょう？ 消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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