不動産投資の節税や融資、物件の見方、取得方法。不動産投資家をサポートする不動産投資専門税理士です。

またまた、僕の３回目のセミナーが新聞に掲載されました！
掲載された新聞は、

「全国賃貸住宅新聞　2008年5月12日号」です！

今回は20名から30名に枠を増やして募集しておりますが、

お陰様で締め切りまであと２名となりました。

今回も西は島根、広島、岡山、東は東京から参加される方がいらっしゃいます！

ホントありがたいことですね。

今回のテーマは「必要経費」です。

今、面白いセミナーにできるように資料を作っていますので
参加される方はお楽しみに！

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

【第一部】
どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこれ

【第二部】
手遅れになる前に！「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろは

投稿者 taxkanae ： 2008年05月15日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

アパートで戸数が８戸ある物件の購入を考えています。

最初に買う物件が８戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。

８戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか？

この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか？

青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。

例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。

最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
１０戸にならないような購入は全く検討しない。

など、よろしければ教えてください。

よろしくお願いします。

【回答】

もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、８戸でも構わないと思います。

１０戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。

でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。

奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、６５万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。

仮に所得税率が４３%の方で、奥さまに３００万円の給与を払った場合、

300万円－配偶者控除38万円×（本人の税率43％ー奥さんの税率15％）

＝【約73万円】　の節税となります。

さらに65万円の特別控除を考慮すると、

（65万円－事業的規模以外10万円）×43％

＝【約23万円】

で【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。

これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう？

投稿者 taxkanae ： 2008年05月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

さて今日は法人化を検討している方にお伝えしたいことです。

不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。

もし個人の所得税率が50%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約40%ですので、その税率の差が節税となります。

でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。

それは役員報酬の金額は原則途中で変えられないということです。

法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。

これを「役員報酬」といいます。

以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、数年前の改正で、さらに厳しくなりました。

この役員報酬を増減させることができれば、法人の所得はいくらでも調整できますよね。

だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。

役員報酬を変えられるのは基本的に年に１回だけ！！

それは期首から３カ月以内です。

ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年05月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は必要経費について、お客さんからご質問がありましたので、紹介したいと思います。

【質問】

現在、仙台に１棟８戸の物件を所有しています。

このような８戸の物件を所有している場合に区分所有のマンションを
近畿と青森に一件ずつ購入して10戸にすれば、近畿に行ったり、
青森に自動車で行ったりする事が経費で落ちたりするのではと思っています。

一番の疑問は10戸中１戸が近畿、1戸が青森でそれぞれ近畿と青森の
年間の家賃収入が３０万円ぐらいのときに飛行機代等がどのぐらいまで
経費で落ちたりするのかということです。

10戸全ての収入に対して経費は落ちるのか、自動車を使用するのが
青森の物件であれば青森の家賃分に対して自動車の経費が認められるのか
がよくわかりません。

教えていただければ幸いです。

よろしくお願いします。

【回答】

まず基本的な考え方ですが、必要経費は

「その所得を得るために直接要した費用」

ですから、不動産所得を得るために使ったのかどうかということです。

と、いうことは仙台の物件を所有していて、
近畿や青森に物件を探しに来るためだけに交通費を使ったとすれば、
「不動産所得を増やすために要した費用」ですので、全額が経費になるでしょう。

例えば僕のセミナーに参加するために神戸に来れば、それは必要経費ですね。

しかし近畿や青森に来る目的が、物件を探しに来ただけでなく、
観光や帰省が入っているなら、その割合分は経費に落とすことができません。

ですから近畿や青森に物件があるなしに関わらず、
「不動産所得を得るための費用」かどうかがポイントです。

もちろん近畿や青森に物件があれば、税務署に対して説明はしやすいですが・・・。

最終的には税務署に突っ込まれてもしっかりと説明できるかどうかです。

また、物件の収入ごとに費用を案分する必要はありません。

それは仙台も近畿や青森の物件も、すべてが一つの不動産所得ですから、
それを得るために要した費用でしたら、割合は関係なく全額が経費にできます。

そして10戸というのはあくまで事業的規模の話ですので、
合計10戸でなくても、色んな地域に物件があって、その物件を管理するために
費用を使ったのであれば、必要経費になります。

もちろん事業的規模であれば節税の幅は増えますが。

【セミナー情報】
順調にお申込みを頂いております。
限定30名ですのでお早めにお申し込みください！

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

【第一部】
どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこれ

【第二部】
手遅れになる前に！「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろは

投稿者 taxkanae ： 2008年05月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

【セミナー情報】

順調にお申込みを頂いております。
【限定30名】ですのでお早めにお申し込みください！

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

【第一部】
どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこ
れ

【第二部】
手遅れになる前に！「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろは

今日はボーナスはもらえるけど、退職金はもらえない話です。

と言って何のことを言っているのか理解できる方はかなりの勉強家。

不動産を持っていて、その保有不動産が全体で「事業的規模」であれば身内に給料を払うことができます。

身内というのは例えばあなたが既婚男性であれば奥さんとか、子供さんです。

と、いうことは基本的には身内に給料を出すことはできません。

でもちゃんと税務署に届け出れば払うことができます。

それでは給料は払えるけど、ボーナスは払えるのか？

身内に払うボーナスも届出書に記載する欄があり、その記載した金額の範囲内なら払うことができるんです。

それでは退職金はどうでしょう？

賞与が払えるなら、退職金も払えるような気がしますよね。

でも退職金はNGなんです。

払ってもいいですよ。

でも払っても不動産所得の必要経費にはなりません。

それから給料や賞与が必要経費になると言っても、あまりに世間相場からかけ離れた高額な金額を払うことはできません。

ちゃんと事業規模や業務の内容、払う人の能力によって相当の金額でなければいけませんよ。

身内に給料を出すことができれば、所得が分散されて節税につながります。

はじめて不動産の購入を検討している方は、「事業的規模」の物件を購入できるように頑張ってください。

「事業的規模」については僕の小冊子に詳しく書いていますので、読んで必ず覚えておいてくださいね。

非常に重要なポイントですので。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

先日、僕の不動産投資のメンターの家に遊びに行き、
色々と不動産投資のことについて語り合ってきました。

話の中で二人とも一致した意見・・・、それは

「不動産投資は投資なのだから、儲からなければ意味がない」

ということです。

僕もお客さんや相談に来られる方には、よく言ってますが、
借入をしてはじめる不動産投資は、思うように売却できて、
はじめて「成功」といえるのです。

ですから僕自身もまだ不動産投資で「成功」しているとは言えません。

でも思うように売却できそうな目処は立っています。

あくまでシミュレーションの中での話ですが、予想はできています。

そして思うように売却をするためには、物件を買う前から勉強が必要です。

税金や融資の動向、不動産市況そして不動産の価値や収益力の上げ方など、
勉強することはいっぱいあります。

「不動産投資は節税につながる」と業者から言われて物件を買った方。

物件の綺麗さに惚れてしまって、数字を見ずに物件を買った方。

その「投資」は儲かっていますか？

ゼロからサラリーマンが始める不動産投資は、資産を守ることでもなく、
綺麗な物件を持つことでもなく、あくまで「儲け」を得るための投資です。

ですから「物件を持つこと」に執着するのではなく、
「お金を残すこと」に執着してください。

と、僕自身も改めて肝に銘じました。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月26日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日はまだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。

不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。

「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。

「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。

僕が言いたいことは、

「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。

それはそうですよね。

儲かって、節税ができれば皆やります。

このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。

でもそれを前提として、できる節税というものがあります。

その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください！

不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。

それはどの物件を選ぶかで、節税ができるかどうかが決まっているからです。

そして節税にとっても大きなインパクトを与えるのが「減価償却費」です。

物件には土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物だけです。

その建物をいくらにするかで、お金の出ない経費である減価償却費の額も決まるのです。

建物の金額を決定するのは、原則「契約書の金額」です！

言い換えれば「契約書の金額」があなたの希望通りの金額にできれば、減価償却費が多く計上できて、節税につながります。

だから契約をする前に、建物の金額について考えてみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月23日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

物件が欲しいと思っている方が、思うような物件を購入するまでには難関があります。

まずはキャッシュフローを生み出してくれる物件を探すこと。

そしてその物件に融資を付けてくれる金融機関を探すことです。

そしてこの２つの難関をクリアした人だけが、物件を手に入れることができます。

でもこの２つの難関がなくなったとしたら嬉しいと思いませんか？

実はこの度、叶税理士事務所では某金融機関とタッグを組み、
融資が付いている物件をご紹介していくサービスができるようになりました。

このサービスを使えば２つの難関を簡単にクリアすることができます！

しかし誰にでも融資付き物件をご紹介できるというわけではありません。

それは金融機関も物件だけを見ているのではなく「人」も見ているからです。
金融機関から見て「融資ができる人」でなければご紹介することはできません。

「融資ができる人」には一定の基準も設けられています。

最低でもその基準はクリアしておいてもらわなければなりません。

また既に金融機関と取引のある方も難しい場合があります。

さらに「融資付き」と言ってもフルローンということではありません。

勉強されている方は現在の融資環境でフルローンが難しいことはお分かりですね。

物件情報もどこでも、ということではありません。

基本的には僕の住んでいる地域が中心となります。

そして物件情報は僕が分析してフィルターを掛けてご紹介することになりますが、
最終的な判断は投資家自身となります。

不動産投資は自己責任ですから当たり前ですね。

ご紹介できる方と優先順位は、

１、クライアント様で基準をクリアしている方

２、面談に来られた方で基準をクリアしている方

に限ります。

色々と条件はありますが、不動産投資を決意された方にとっては
とても「使えるサービス」だと思います。

「我こそは！！」と思われる方は、是非面談に来てくださいね！

僕のセミナーに参加すると、無料面談の特典があります。

次のセミナーは５月２５日(日)ですので、ご都合のよい方は是非！

参加申込後に入金確認ができた方は、セミナー前の面談も可能です。

【セミナー情報】

限定30名ですのでお早めにお申し込みください！

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

【第一部】
どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこれ

【第二部】
手遅れになる前に！「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろ

投稿者 taxkanae ： 2008年04月17日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

Vol.1は税金の基本、「青色申告」について。

Vol.2は初期投資を激減させる「消費税還付」について。

Vol.1もVol.2も参加者の方々から大好評を頂いている
「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3の開催が決定しました！

今回の第一部のテーマは「必要経費」！

不動産投資家の皆さんから、僕がもっともよく聞かれること・・・

それは、

「どんなものが経費にできるんですか？」

「どこまでが経費として落とせるんですか？」

「どうしたら経費で落とせるんですか？」

という質問なんです。

そんなご質問にお答えして、今回は“不動産投資の必要経費”にスポットを当てて詳しくお伝えします。

そして第二部は「損害保険」！

不動産投資家がもっとも気にしなければいけないことの一つ
“リスク管理”についてちゃんとした知識を持っていますか？

もしかして適当に「保険」に入っていませんか？

そんなあなたの「不安」を「安心」に変える話です！

第二部では、リスク管理のプロで、
「リスクコンサルタント・オブ・ザ・イヤー２００２」の受賞経験がある、
リスクサービス株式会社　代表取締役の伊集院剛史先生が、
あなたを守る保険の知識を事例を交えてわかりやすく教えてくれます。

限定30名ですのでお早めにお申し込みください！

投稿者 taxkanae ： 2008年04月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

3月、4月というのは入退去の多い時期ですね。

入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金や礼金です。

ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか？

まずは入居時の例を一つ上げます。

【例】敷金40万円　礼金20万円

この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので
貸借対照表の負債として計上しなければなりません。

一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、
収入になります。

簿記の仕訳でいうと、

現預金　/　敷金　40万円
現預金　/　収入　20万円

となります。

この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。

ですから関西の場合は、

敷金60万円　敷引20万円

というような形が多いと思います。

そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので
負債が減少することになります。

敷金　/　現預金　40万円

しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず
買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります。

敷金　/　収入　40万円

次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、
敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。

敷金　/　現預金　40万円

もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので

敷金　/　現預金　　30万円
敷金　/　未収入金　10万円(過去に滞納していた10万円)

となります。

一連の流れはお分かりいただけたでしょうか？

しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)