不動産投資専門 - 税理士 叶 温の節税サイト

今日の話題は、

「やっぱり利回りは大事」

です。

不動産投資で大事なものと言えば、

立地、建物の構造、築年数、間取りなどいろいろ思いつきますが、

やっぱり一番は「利回り」ですよね。

エレベーターがあって管理費が高くなりがちな物件でも

利回りがあればカバーすることができます。

そしてこの「利回り」が高ければ、

連動して物件からのキャッシュフローも高くなります。

今の不動産投資の主流は、

このキャッシュフローに置かれていますが、

この利回りは売却時にも影響します。

例えば１０年前に表面利回り２０％の１億円の物件を購入したとします。

１０年前から不動産投資をしている方に聞くと、

当時は表面利回り２０％という物件はざらにあったそうです。

そしてこの物件の賃料を維持できたとして

表面利回り１０％で売却できれば、

なんと売値は２億円になります。

もちろん売却益に対して税金は掛りますが、

売却するときは利回りが低くなれば低くなるほど、

売値は高くなり、手残りのキャッシュは多くなります。

だからキャッシュフロー重視の投資も、

売却益重視の投資も、やっぱり利回りは大事なんですね。

当り前のことのようですが、

しっかりと覚えておいてくださいね。

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投稿者 taxkanae ： 2009年07月03日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は僕が所属している

ＬＬＰ タックス・プリンシプル・ジャパン（通称ＴＰＪ）

の無料セミナー情報をお知らせします。

ＴＰＪは若手の税理士４名、司法書士、不動産鑑定士、社労士、行政書士の

合計８名で組織している組合です。

４名の税理士もそれぞれ得意分野が違います。

そしてこのＴＰＪが大阪で無料セミナーを開催します。

セミナーは「お子様の幸せを願う方対象の贈与支援セミナー」。

「大切な財産を子ども達に少しでも多く残してやりたい！」
「子育てで大変な息子や娘へマイホーム資金を援助してやりたい！」

それが親心というものですよね。

「でも下手に援助すると税金がかかるのでは？」
「贈与すると税金ってどれぐらいかかるの？」
「贈与しやすくなったってホント！？」

そんな素朴な疑問から、

誤った贈与をした場合などの失敗事例を参考に

正しい贈与とは何かをリーダーの前田税理士と

僕の大学の先輩でもある二宮司法書士が楽しく教えてくれます。

さらに個別無料相談会もありますので、是非ご参加くださいね。

　⇒　http://www.senryakuzouyo.net/

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投稿者 taxkanae ： 2009年06月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

２７日の土曜日は５か月ぶりの神戸でのセミナーでした。

今回のテーマは「税務調査」。

僕の９０分のセミナーの後は、

元女性国税調査官、飯田真弓先生との

初めての対談形式でのセミナーでした。

クイズ形式で賞品あり、笑いありのセミナーで

参加者の皆様には喜んでもらえたようです。

それでは参加された皆様の声をご覧ください。

「実体験に基づいた現場の話を聞けて参考になった。」

「理解できていない項目が多く、為になった。」

「クイズ形式のセミナーで楽しく参加することができました。あらためて税金にことを、勉強しないといけないと思いました。」

「まだ不動産物件を持っていなくて、サラリーマンなのですが、将来税務調査がきても、きちんと対応ができると確信できました。」

「〇〇制度等、知らなかったことがたくさんあり、大変参考になった。」

「税務調査官への『NGワード』等、参考になる話がたくさんありました。」

「クイズ形式でやってもらって大変楽しかったです。」

「ディープな話をありがとうございます。対談形式がよかったです。」

「税務調査の基本、調査とは何かといった制度的なものがよく分かりました。」

「税務調査を恐がる対象ではなく、実体験に基づく対応法や取るべきスタンスがよく分かりました。」

「分かりやすい説明で『税務調査の基本』がよく分かった。話を聞いていて誠実で信頼できる方だと思いました。」

「対談形式は内容がより具体的に分かって良かった。なごやかなフンイキで聞きとりやすかった。」

「具体的な話が聞けて良かった。〇〇項目を細かく分ける事が参考になった。」

「具体的でわかりやすかったです。質問数をもっと増やしてほしいです。」

「税務調査官の考え方がわかったので、よかったです。もっと具体的なエピソードがはいっていれば、もっとよかったです。〇〇が全てということが、再確認できました。」

「受講者参加型のクイズ形式のセミナーで、税務調査について、すごく分かりやすかったです。次回もわかりやすいセミナーをお願いします。」

「税務調査に対して勝手な解をしていた部分が多々ありました。もっと意識をもって勉強していきたいと思います。」

参加された皆様、ご参加いただき誠にありがとうございました！！

このセミナーは税金塾の会員さんにはＤＶＤで

８月号、９月号でお届けする予定ですので楽しみにしていてくださいね。

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投稿者 taxkanae ： 2009年06月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、

「税務調査官が気合いを入れるとき」

です。

ちょっと考え見てください。

もしあなたが営業マンだったら、ノルマや評価って気になりますよね。

そして評価の対象となる時期があれば、その時こそ気合いを入れて頑張ると思います。

僕ももともと広告代理店の営業マンでしたから、ノルマも評価もありましたのでよくわかります。

そして税務調査官にも、ノルマとまではいきませんが、ノルマ的なものがあります。

そして評価の対象となる時期もあるのです。

実は6月に調査にくる調査官は、あまり気合いが入っていない場合が多いのです。

それは税務署の異動は7月にあり、6月の成績は、この7月の異動には関係ないからです。

もちろん、その後の評価の対象となりますし、

調査官の性格にもよりますので、一概には言えませんが・・・。

そして7月の異動が終わって、一段落する秋口。

9月～12月の調査というのは、来年の異動の評価の対象となるので、

調査官も気合いが入っているのです。

税務調査の入る時期を皆さんが選ぶことはできませんので、

「だからどうしろ」

ということではないのですが、

このような調査官の心理を覚えておくこともいいと思います。

6月27日のセミナーでは税務調査の基本から詳しくお話しします。

そしてこのセミナーでは、勤続26年、元調査官の飯田真弓先生に、

僕が不動産投資家として税務調査の実態についても突っ込んでお聞きします！

懇親会まで参加すれば、普段聞けないことも、聞けちゃうかも！

限定20名ですので興味のある方はお早めに。

　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20090627.html

税金塾の会員さんは半額で参加できます。

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投稿者 taxkanae ： 2009年06月15日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、「あなたの通帳は見られている！」です。

これは何のことかといいますと、“税務調査”のことです。

もし調査官があなたのところに税務調査に来たとき、

銀行通帳を調べられることがあります。

でももしあなたが他にも通帳を持っていたとしたら、

調査官に見せなければわからない、と思いますよね。

でもそんなことはないのです。

銀行は昔、元大蔵省の監督を受けていました。

そして国税局は元大蔵省内の組織で、銀行の監督官庁でもあったのです。

と、いうことは税務署は銀行に、あなたの通帳を見に行くことができるのです。

これを「銀行調査」といいます。

相手は百戦錬磨の調査官です。

素人が隠そうとしても、調査官はそんなことはお見通しです。

でもしっかりと対応方法を身に付けておけば、あなたの恐怖感も少しは和らぐかもしれません。

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投稿者 taxkanae ： 2009年06月11日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、

「税務調査官が横柄な態度をとったら」

です。

皆さんは税務調査を経験したことがありますか？

もしなくても、いつかは税務調査が入るかもしれません。

まだ物件を持っていなくても、

物件を持てば、税務調査が入る可能性はあります。

そして、もし調査に来た調査官が

横柄な態度の調査官だったら・・・。

そして素人のあなたに、

よくわからない専門用語でいろいろと指摘されたら・・・。

それだけで頭がパニックになるかもしれません。

しかし、横柄な態度の調査官に対応する術があるのです。

税務調査というのは建前上、

「納税者の適正な納税指導」

ということで、あなたの協力のもとに行われるものです。

そして国税庁が、国民の協力を得るために、

調査について基本的な考え方を発表しています。

それは「税務運営方針」というものです。

これには、

「納税者に対して親切な態度で接し、不便を掛けないように努める」

と書いてあるのです。

だから横柄な態度の調査官に対しては、

この「税務運営方針」に書かれてあることを説明すれば、

その横柄さはすぐに改める可能性が高いのです。

それでもまだ態度が改まらない場合は・・・、

6月27日のセミナーで税務調査の基本から詳しくお話しします。

そしてこのセミナーでは、

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投稿者 taxkanae ： 2009年06月09日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は新しいサービスのご紹介です！

僕が今まで過去７回開催してきたセミナー

「不動産投資でお金を残す税金塾」

が６月から新しい形で始まります。

お得な特典も用意していますので、

詳しくは下記のCMをクリックしてください。

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投稿者 taxkanae ： 2009年05月28日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、

「青色申告は意味がない？」

というタイトルです。

これは「帳簿をつけることが意味がないのでは？」

という質問に対するものではありません。

ある意味、青色申告の特典が受けられないときがあるのです。

それは特にサラリーマンが物件取得をしたときの年の申告です。

物件取得の年というのは、経費が多く計上できるので、

不動産所得がマイナスになる場合が多いのです。

そうなると「青色申告特別控除」を受けることができません。

「青色申告特別控除」は不動産所得がプラスの場合にだけ

使うことができるからです。

そしてもう一つ！

青色申告の場合には、

赤字を翌年に繰り越せるというメリットがあります。

でもサラリーマンの場合は、

給与所得　＋　不動産所得

がマイナスの場合に、赤字を繰り越せるので、

不動産所得がマイナスでも

給与所得がそのマイナスをカバーすれば

この特典も使えないことになります。

でも一定以上の家族への給与や、

30万円未満の少額減価償却資産など

使えるものもありますので、

やっぱり青色申告はしておいたほうがいいですよ。

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投稿者 taxkanae ： 2009年05月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、

「生命保険が経費になる？」

というタイトルです。

これは法人の話ではありません。

個人の話です。

生命保険を法人で掛ける場合は、

内容にもよりますが、

法人の経費として計上できます。

でも、個人の場合は、

生命保険料を支払っても、

通常は「生命保険料控除」として、

確定申告の時に５万円までしか控除してもらえません。

でも、これが必要経費になる場合があるのです。

例えば、

銀行から融資を受けて物件を取得する時に、

銀行から保証人をたてるか、

一定の担保を提供するか、

銀行を受取人とする生命保険契約を締結するか、

という条件を出されて、

生命保険を契約したとします。

この場合は、事業で使用する物件を買うために

締結した保険ですから、

借入金利息と同様に必要経費となるんですね。

実はこんな裏ワザ的な内容が、

国税庁のホームページに載っているんです。

チェックしてみると結構面白いかもしれませんね。

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投稿者 taxkanae ： 2009年05月18日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

僕がいつもお世話になっている、

マザーズオークションさんのＷＥＢ情報誌

「Ｌｕｃｒａ　ＷＥＢ」

に僕のコラムが掲載されました！

コラムの内容は、

「買ってから後悔しない、不動産投資の節税術」

というタイトルで、

４ページ分ぐらい書かせていただきました。

不動産投資をしてみたい方は、

参考になると思いますので、

是非チェックしてみてくださいね。

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投稿者 taxkanae ： 2009年05月12日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)