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お金を残す不動産投資ブログ

【残席4・神戸・8/25(土)】不動産業者・FP・税理士必見!不動産投資コンサルタント1日養成講座

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。


顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?


「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」


「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、
 どう思いますか?」


「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、
 いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?


「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
 不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。


賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が
有効なことは百も承知だと思います。


しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で
大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。


また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。


そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。


そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。


そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。


叶税理士法人では開業以来、10年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。


しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。


そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、
弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


ただ、10年間で積み上げた弊社のノウハウを
たった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。


そこで、弊社のノウハウを詰め込み、
物件購入から売却までトータルで診断でき、
特許を取得した不動産投資シミュレーションソフト
「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。


REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、
より精度の高いアドバイスができるようになります。


事実、弊社に相談に来られた方に、
REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。


REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。


このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、
事務所の業務拡大に貢献することでしょう。


ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!


もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、
ぜひご参加ください!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20180825.html


《編者 叶 温》



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【定員30名・8/18(土)・梅田】今がチャンス!高利回りを実現する太陽光発電システムについて

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電、と聞くとどういったイメージをお持ちですが?


年々売電単価が下がってるし、もうダメでは?


出力制御って何?なんか危なそう・・。


あまりいい話は聞かないけど・・?


といったマイナスイメージをお持ちの方も多いかと思います。


では実際にはどうか・・?


実は今でも安定した投資物件として注目されているんです!


とは言え、なぜ注目されているのか、保証や収益はどうなるのか、
本当に大丈夫?分からない事が多いのも事実。


そこで今回、全国で太陽光発電の販売・施工を行っている日本エコシステムさんより、
太陽光発電の現状や投資メリット、なぜ今太陽光発電が注目なのかを
詳しく解説していただきます。


リスクの少ない新規の投資物件をご検討の方は、ぜひご参加ください!


定員30名 ⇒ https://bit.ly/2MVULPr


《編者 叶 温》



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違法建築がわかるシミュレーション?

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討するときに、気になるのが、違法建築かどうかですよね。


違法建築だと、融資が通りづらいので、なかなか購入することが難しくなります。


特に大阪は、容積率オーバーで違法建築の物件が多い地域です。


違法建築だということがわかれば、無駄な動きをすることも少なくなります。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフト
REITISS(リーティス)は、土地面積、建物延床面積、容積率を入れると、
違法建築かどうかの判定もしてくれます。


《編者 叶 温》



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役員報酬が期中で変えられる?

  • 2018年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
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法人の役員に払う役員報酬は、定期同額給与と言って、
毎月同じ金額を払うパターンの場合は、原則、期中で変えることはできません。


変更できるのは、期首から3か月の間です。


ただ、ケースによっては、期中で変更できることもあります。


その1つが、臨時改定事由による場合です。


例えば、役員の突然の重大な病気により長期入院を余儀なくされた場合は、
業務を執行することができないので、役員報酬を減額することができます。


《編者 叶 温》



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青色申告は個人の特権?

  • 2018年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告は節税の基本です。


青色申告をすることによって、色んな特典を享受することができます。


中でも有名なものが、青色申告特別控除。


これは、青色申告をするだけで、適用されるもので、10万円と65万円の2通りあります。


10万円は不動産の規模が事業的規模未満で、簡単な帳簿を付けている場合に適用されます。


一方、65万円は事業的規模以上で複式簿記で帳簿を付けている場合に適用されます。


この金額は、不動産所得から引くことができるので、節税につながります。


ただし、青色申告特別控除が適用できるのは個人のみ!


法人は、青色申告をしていてもこの控除はありません。


《編者 叶 温》



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シミュレーションで忘れがちな経費は?

  • 2018年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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物件のキャッシュフローシミュレーションをする時に、
意外と忘れがちな経費が広告料です。


広告料とは、仲介会社に入居者を決めてもらった時にお支払いする手数料です。


金額は地域にもよりますが、概ね家賃の1ヵ月分から3カ月分です。


例えば、20戸あるワンルームマンションで空室率10%。


1室の家賃が5万円、必要な広告料が2ヶ月だとすると、
年間の広告料は次のように計算します。


まず、20戸で空室率10%ということは、
1年に平均2戸が入れ替わることになります。


 20戸×空室率10%=2戸


そして、家賃が5万円、広告料が2ヶ月なので、
年間に20万円が必要になります。


 2戸×家賃5万円×広告料2ヶ月分=20万円


こう見ると、バカにできない金額だということがわかりますね。


《編者 叶 温》



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税金だけじゃない意見が聞ける?

  • 2018年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士に相談をするときは、前提として節税などの税金のことを相談しますよね。


でも、不動産投資は税金ももちろん大切ですが、それ以外にも大切なことが多くあります。


例えば、投資戦略は、税金だけじゃない観点からも考えないといけません。


その時に、相談相手の税理士が、物件を所有して運営しているかどうかは、
相談者にとっては、かなり大きなポイントだと思います。


実際に物件を持っていれば、不動産投家家としての苦労やリスクも、
同じレベルで共感しながら、お話しすることができるので、信頼感も増します。


うちの事務所は、僕も東京の萱谷も、実際に物件を運営しているので、
相談に来られた方から、税金だけはない意見を求められることもあります。


そんなときは「自分が相手の立場ならどうするだろう」と
考えながら回答させていただいています。


《編者 叶 温》



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平成21年・22年に物件を購入した人必見の節税制度!

  • 2018年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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平成21年または平成22年に土地を購入している方には、お得な節税対策があります。


これは「先行取得した土地の圧縮記帳の特例」という
なんだかよくわからない名前の税制です。


わかりやすくするために具体例を出しましょう。


例えば、平成21年に1,000万円の土地Aを買ったとします。


そしてもともと持っていた土地Bを平成29年に売却して
その売却益が600万円出てきたとします。


そうするとこの600万円の80%の480万円が、
土地Aの金額1,000万円から引くことができるのです。


そうするとどうなるのか?


土地Bの売却益は600万円から480万円を引いた120万円となり、
この120万円に税金が掛けられますので、600万円よりも当然税金は低くなります。


その代り、土地Aの買った金額は1,000万円から480万円を引いた
520万円になってしまうのです。


 土地A 1,000万円 -(600万円 × 80%)= 520万円


1,000万円の土地が520万円になること、これを「圧縮」というんですね。


その結果、将来この土地Aを売却した時は売却益が出やすくなります。


ちなみに平成22年に買った土地の場合は、
圧縮されるパーセンテージは60%になります。


このような税制をうまく活用できれば、
効率的にお金を残すことができるようになりますね。


《編者 叶 温》



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融資が閉まると不動産価格は下がる?

  • 2018年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
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かぼちゃの馬車事件以降、融資がかなり厳しくなってますね。


融資が閉まると、不動産の価格は下がっていきます。


なぜなら、融資が厳しくなることで、
物件を買える人が少なくなり、需要が減るからです。


供給よりも需要が減ってしまうと、市場の原理で価格は下がります。


逆に言うと、自己資金を持っていて、あまり融資に頼らなくてもいい人にとっては、
安く買えるチャンスになります。


ただ、安く買えたとしても、キャッシュフローは、様々な要因で上下しますので、
しっかりとシミュレーションすることは重要です。


《編者 叶 温》



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消費税率が外食とテイクアウトで変わる?

  • 2018年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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2019年10月から、消費税率は10%に引き上げられる予定です。


でも一部は8%のままの消費税率で据え置かれます。


その据え置かれるものは、飲食料品と週2回以上発行で定期購読の新聞です。


中でも飲食料品は、テイクアウトは8%ですが、外食すると10%になります。


また、飲食料品といっても、酒類は10%に引き上げられます。


例えば、調味料の一つである「みりん」は酒類なので10%です。


一部、軽減税率の導入でかなり判定がややこしくなりそうですが、
建物などの不動産は、当然10%に引き上げられます。


先日、解説したインボイス制度導入までは、
消費税率が10%に引き上げられることで、消費税還付額も多くなりそうですね。


《編者 叶 温》



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