トップページ > お金を残す不動産投資ブログ

お金を残す不動産投資ブログ

銀行がかなり厳しくなっているようです

  • 2018年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

ここ最近、顧問先と打合せをしていると、
銀行がかなり厳しくなっているというお話をよく聞きます。


前までフルローンで借りることができたのが、今では自己資金を求められたり、
その割合も、2割や3割と言われたり。


また、借入期間も耐用年数から築年数を引いた期間でしか組めなかったり。


さらには、法人では任意償却の減価償却費を、
償却限度額まで償却したと仮定して、決算書を審査されたり。


スルガショック以降、かなり金融庁も締めにきている感じです。


こうなると、高額所得者や資産を持っている人でないと、
なかなか銀行からお金を借りれないという感じになってしまいます。


逆に言うと、お金を借りることができる人にとっては、
物件を安く手に入れるチャンスかもしれませんね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

銀行に対する言い訳の仕方

  • 2018年10月19日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

減価償却費は不動産運営では、切っても切れない経費です。


法人だと任意償却といって、限度額までならいくらでも経費にしてよいので、
利益調整には使いやすいです。


ただ、限度額まで取ってないと、銀行から、
「なぜ、限度額まで計上しないのですか?」
と聞かれることがあります。


当然、本心としては“利益を出して決算書をよく見せたいから!”ですが、
それ以外の言い訳も準備しておきたいものです。


その一つとしては、
「減価償却費を限度額まで取ってしまうと、将来、売却するときに、
 売却益が大きくなるので、その点を考慮しています。」
という回答もあります。


銀行によっても、聞かれ方は様々なので、いくつか回答を持っておきたいですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

税金だけでCFに175万円もの差が!?

  • 2018年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由で
あきらめている人も多いでしょう。


確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。


しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいものです。


そして所得の低い個人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、
税金の面では非常に有利になります。


不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、
税引後のキャッシュフローまで計算していますか?


この税引後キャッシュフローを計算することで、
低所得の恩恵が理解できるのです。


所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。


ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、
さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。


最高税率は所得税、住民税を合わせて55%なので、
税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、
税引後のキャッシュフローは単純に225万円になってしまうのです。


これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円!


その差175万円にもなります。


この差は非常に大きいですよね。


不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、
自分に投資して信用をつけてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

定員10名・11/24(土)・東京】失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2018年10月12日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


11月24日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


定員10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20181124.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

融資期間は短い方が儲かりやすい?

  • 2018年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

通常、キャッシュフロー目的の不動産投資だと、
融資期間をできるだけ長くしようとします。


でも、出口まで考えると、融資期間は短い方が、
最終的な利益は大きくなります。


なぜなら、融資期間が短い方が、全期間の利息が少なくなるからです。


加えて、売却時には、残債もその分少なくなっているので、
手残りも多くなります。


ただ、逆に運営している時は、より多く元金を払わなければいけないので、
バランスを考えることが重要ですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

節税に頼らない方が儲かる?

  • 2018年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

税金は、不動産運営していく上での経営判断にかなりの影響を与えますよね。


できれば賢く節税したいですし、僕たち税理士もその専門家として、
色んなアドバイスをさせてもらっています。


でも結局、突き抜けて儲かっている人を見ると、
あまり税金に影響されず、払うものは払って、
本業の利益を追求しているケースが多いような気がします。


もちろん、運営の中で、できる節税はしていますが、
無理に下手な節税には走らないんです。


税金を気にしすぎると、柔軟性がなくなって、
それこそ、投資判断、経営判断に迷いが生じます。


しっかり儲けて、払うものは払うというスタンスが、いいのかもしれませんね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

設備の良し悪しは計画次第?

  • 2018年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

物件を購入すると、通常は土地と建物を購入していることになるのですが、
建物のうち、一部を設備と認識することで、減価償却費が多く取れます。


理由は、耐用年数が、建物に比べて、設備の方が短かく、
初期の減価償却費が、とっても多く取れることになるからです。


減価償却費が多く取れるということは、利益が少なくなり、税金が少なくなり、
税引き後のキャッシュフローが多くなります。


でも、設備の減価償却を取った方がよいのかは、
人によって、またその物件の出口戦略によって変わります。


例えば、個人で他の所得がない、専業大家の人であれば、
設備の減価償却を取ったことで、5年間赤字が続いたとします。


個人の損失の繰り越しができる期間は3年ですから、
5年間赤字が続くということは、4年目に1年目の赤字が、
切り捨てられることになるわけです。


このような理由以外にも、


・短期で売却するのか?
・長期で売却するのか?
・どれぐらい売却益が出そうなのか?


また、


・早く投下資金を回収したいのか?
・長期間キャッシュフローを安定させたいのか?


によっても減価償却の戦略は、変わってきます。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【大阪・札幌・岩手】2018年10月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年09月21日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

大家さん学びの会の各7支部となり、勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼岩手 2018年10月6日(土)


大家さん学びの会 岩手 主催 定例勉強会


「災地震保険の有効活用」


講師:一般社団法人全国建物診断サービス 石川数正氏


 ⇒ http://iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼大阪 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 関西 主催 定例勉強会


「Airbnbを活用した空室対策 ~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」


講師:株式会社エアトリステイ アドバイザー 宮下真嗣氏


 ⇒ http://urx.red/LSOL


▼札幌 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催 定例勉強会


「不動産投資におけるマネープラン、資金調達の方法」


講師:木俣英文氏


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=15


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

太陽光発電の売上にかかる税金?

  • 2018年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

法人で太陽光発電の売上があると、
その売上に税金が掛けられることがあります。


それが、電気供給業を行う法人の法人事業税です。


太陽光発電事業は小規模であっても電気供給業に該当します。


一般的な中小企業は法人事業税は売上ではなく利益に対して課税されます。


これを「所得課税」といいます。


でも、電気供給業に該当すると、
太陽光発電以外の収入による「所得課税」と
太陽光発電による収入の「収入課税」とを、別々に計算する必要があるんです。


税率は、次の通り。


法人事業税(収入割額)=収入金額×0.9%


地方法人特別税=法人事業税収入割額×43.2%


ただし、太陽光発電事業が「軽微なもの」に該当すると、
他の事業と含めて、所得課税でいいんです。


この「軽微なもの」とは、一般に太陽光発電事業による売上が
主たる事業の売上の1割程度以下になります。


太陽光発電を持っている方は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

【定員30名・10/13(土)・梅田】Airbnbを活用した空室対策

  • 2018年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

10月13日(土)に梅田で開催予定の、
大家さん学びの会(R)関西、定例勉強会のお知らせです。


定員30名! ⇒ http://urx.red/LSOL


今回のタイトルは、


「Airbnbを活用した空室対策
~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」


です!


「話題の民泊、高収益が狙えそうだけど、どうすれば始められるの?」


「法律が変わっていろいろややこしいけど、自分の物件でもできるかな?」


などなど、今話題の民泊についてお答えします!


・周辺の運用物件情報をもとに収益予測!


・初期費用・ランニングコストも推定した収支シュミレーションのご提供!


・消防設備のセッティングのチェック!


・保健所、消防、行政への法的登録のサポート!


・新法対応の駆けつけ体制、対面鍵渡し、帳簿作成の要件!


・24時間365日対応の多言語メッセージ代行!


などなど、民泊スタートに必要なワンストップサービスを詳しく解説!!


物件さえあれば、ワンストップで民泊をスタートできます!


民泊に興味のある方は、ぜひご参加ください!


定員30名! ⇒ http://urx.red/LSOL


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

お気軽にお問い合わせください
投資家フルセット 新パッケージ商品キャンペーン!
不動産投資専門の叶税理士事務所 監修 不動産投資で絶対に失敗しないためのシミュレーションソフト 消費税還付は物件契約前が勝負!なぜなら・・・??
不動産投資の税金対策を分かりやすく学びたい方の為の通信教育 税金塾 大家さん学びの会(R)関西
このページのトップへ戻る