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お金を残す不動産投資ブログ

売却益が発生しやすい原因とは?

  • 2017年02月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。


出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。


では、出口=譲渡(売却)と仮定して考えていきましょう。


個人の場合、譲渡所得(売却益)に対して税金がかかってきます。


まず、譲渡所得の算出ですが、


売却時の収入-(取得費+売却時の費用)


となります。


売却時の収入はもちろん、売却価額です。


ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」という慣習があります。


この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。


さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。


取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。


そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。


では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


土地の金額が大きい人です。


土地は減価償却をしないので、建物価額が低く、土地の割合が大きい場合は、
「取得費」が大きくなりがちです。


なので売却損が出やすくなります。


続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


これは、先程と逆で建物価格が大きい人です。


もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。


こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、
売却益が多額に発生する可能性があります。


ということで、結果的には「減価償却費」がかなり影響するということなんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

医療費が少なくてもあきらめない?

  • 2017年02月21日
  • 投稿者:taxkanae
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普通のサラリーマンなら、年末調整で確定申告は完結していますが、
医療費が多く掛かった場合などは、申告すると、税金が還付されます。


その一つの基準が10万円。


でも、医療費が10万円に満たない場合もありますよね。


そんなときは、配偶者やその他、生計一の方に所得があって、
その所得がそれほど多くない場合は、その方に医療費控除を適用すると、
10万円に満たなくても、税金が還付される場合があります。


なぜなら、医療費控除のもう一つの基準に
総所得金額×5%というものがあるからです。


例えば、奥さんがパートをしているなどで、年収120万円の場合、
給与所得控除65万円を引くと、総所得金額は55万円になります。


55万円の5%は27,500円ですから、この金額以上に医療費が掛かっているなら、
奥さんの確定申告で医療費控除を適用できることになります。


医療費は、生計を一にしている人の全員の合計額を、誰にでも適用できます。


また独身の場合でも、不動産を購入した初年度で、経費が多く発生して
所得が少なくなっているケースでも、この基準は使えますね。


《編者 叶 温》



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確定申告で法人化を検討する?

  • 2017年02月20日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告で税額が確定すると、色々と問題点が出てきますよね。


例えば、


・減価償却費が少なくなって、税金が多くなっている


・借入金の利息が少なくなって、税金が多くなっている


・不動産の投資規模が大きくなってきて、税金が多くなっている


などなど。


税金が多くなってきている人が検討したいのが法人化。


法人化すると、個人よりも節税の幅が広がるので、節税対策もやりやすくなります。


ただ、法人化による節税対策は、税理士との相談が不可欠です。


節税というのは、ウルトラC的なものはほとんどなく、仕組で成り立つものです。


その仕組みをどううまく作れるかがポイントになります。


《編者 叶 温》



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確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないケースとは?

  • 2017年02月20日
  • 投稿者:taxkanae
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平成29年の確定申告は3月15日までです。


今年、不動産を購入された方は、


・登録免許税
・不動産取得税


の支払いが経費にできますので、還付申告になる可能性が高いですね。


申告をした後に間違いに気づいても、3月15日までなら何回出しても、
最後に提出した申告書が有効になります。


でも慣れない方にとっては大変な作業ですので、一発で決めてくださいね。


でも確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないことになる場合もあります。


その一つは減価償却費です。


土地と建物の割合などは、一度決めてしまうと、
その後はずーーっとその金額が適用されます。


この減価償却は奥が深いので、確定申告をする前に勉強することをお勧めします。


本当に処理一つで税額が変わりますので、気をつけてくださいね!


《編者 叶 温》



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【東京・大阪・札幌・福岡】2017年2月~4月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2017年02月16日
  • 投稿者:taxkanae
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現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2017年2月25日(土)


基礎から学ぶ不動産投資予備校 主催


「知っているか知らないかで大きく損する!?不動産投資家のための税金講座」


で叶温が講演をします。


残席3 ⇒ https://business.form-mailer.jp/fms/7518fb7260583


▼東京 2017年2月25日(土)


りそな銀行 茗荷谷支店主催


「★新★住宅ローン控除&家計の見直し相談会」


で萱谷有香が講師をします。


詳細PDF ⇒ http://tax.kanae-office.com/upimage/20160225.pdf


▼札幌 2017年2月25日(土)


大家さん学びの会(R)札幌主催 定例勉強会


「大家さんにとっての司法書士活用方法!!」
講師:司法書士 松尾孝紀氏


「欠陥住宅に関する法的諸問題の解決策!!」
講師:弁護士 粟生猛氏


定員40名 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=6


▼福岡 2017年3月4日(土)


大家さん学びの会(R)福岡主催 定例勉強会


「賃貸のニーズトレンド~2016年版~」


講師:SUUMO


 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼東京 2017年3月8日(水)~全6回


レアルコンサルティング株式会社 主催


「プロから学ぶ本当にお金を残す不動産投資」


で萱谷有香が講師をします。


 ⇒ http://realconsulting.jp/cf1000_k01/


▼東京 2017年3月18日(土)


大家さん学びの会(R)主催 定例勉強会


「知らないと損をする? 大家が知るべき正しい火災保険・賠償責任保険の知識」


講師:株式会社プロエージェント 第一営業部 太田惠巳氏


 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20170318/


▼東京 2017年3月18日(土)


叶税理士法人/叶会計事務所主催


REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」


残席1⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170318.html


▼大阪 2017年4月8日(土)


大家さん学びの会(R)関西主催 第39回 定例勉強会


株式会社ルート・イノベーション 定利卓也 氏


 空室対策の発想転換 入居が決まらない物件に効果抜群!
「コスト0円で満室にする方法」
~時代を捉えたこれからの入居付け~


を開催します。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


▼札幌 2017年4月15日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催


「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」


で叶温が講演します。


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=7


《編者 叶 温》



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会社に不動産投資をしていることはバレるのか?

  • 2017年02月14日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ明後日から確定申告の受付がはじまりますね。


もしあなたが、会社に黙って不動産投資をしていたら、確定申告の仕方によっては、
会社に不動産投資をしていることが、バレてしまう可能性もあります。


確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、第二表の右下に、住民税の覧があります。


この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう「特別徴収」のチェックボックスと、
不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、「普通徴収」のチェックボックスがあります。


会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、
「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。


しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、会社にバレる可能性があるのです!


それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。


特に、昨年物件を購入している場合は、登録免許税や不動産取得税などの
経費が多くなっていますので、不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。


そうすると、給与所得と合算されてしまうため、同じ会社の、
同じぐらいの年収の人よりも、住民税の金額が少なくなってしまうんですね。


この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、
しっかりと理由を考えておかないといけません。


《編者 叶 温》



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相談してはいけない相手とは?

  • 2017年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしようと思って動き出すと、
色んなセミナーや勉強会に参加すると思います。


最近は、各地でセミナーも活況ですからね。


中には無料のセミナーもあるので、最初は参加しやすいと感じます。


が、無料セミナーは気を付けないといけません。


そもそもなぜ無料でやっているのか?


それは、そのセミナーを受けてもらった後に、主催者が何かをあなたに売りたいからです。


そして、あなたに、その何かを売った利益によってセミナーの開催費用は賄われます。


その何かが、本当にあなたの役に立つものであればいいのですが、
そうではないケースも多々あります。


セミナー講師が、不動産投資コンサルタントと名乗っていると、
初心者ほど、信用してしまいますよね。


でも、あなたに何かを売るために、そう名乗っているのであれば、
もしかすると、その人は相談してはいけない相手かもしれません。


こんな時は、その業者、あるいはその相談相手が、
「第三者的な立場で、客観的な意見をくれているのか?」
という視点で見ることが重要です。


なぜなら不動産は、買ってしまった後は、簡単に売却できないからです。


叶税理士法人でも現在、神戸事務所は無料相談をお受けしていますが、
第三者的な立場で、客観的な意見をお伝えしています。


だから、時には厳しいことも言います。


だって、あなたに不動産投資で失敗してほしくない、という思いを、
うちの税理士は、全員持っているからです。


《編者 叶 温》



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定員30・4/8(土)・梅田】セミナー「コスト0円で満室にする方法」

  • 2017年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会 関西、2月のセミナーは、


 空室対策の発想転換 入居が決まらない物件に効果抜群!
「コスト0円で満室にする方法」
~時代を捉えたこれからの入居付け~


です。


講師は、株式会社ルート・イノベーションの定利卓也氏。


これまでの空室対策といえば


“設備投資をしましょう”


“大規模修繕工事をしましょう”


“内装の美観工事をしましょう”


といった提案がほとんどだったと思います。


しかしながらリフォームに対する見返り収支が合う物件ばかりではありません。


例えば3点ユニット物件。


全戸リフォームするだけで多額の費用がかかります。


それだけでオーナー様にはイニシャルコストのリスクが伴います。


また、余剰の資金がないオーナー様も多いはずです。


そんなオーナー様に0円で出来る空室対策をご提案致します。


少し考え方を変え、少し方法を変えるだけで、物件によっては満室経営も夢ではありません。


費用がないからと諦めるのは止めましょう!


時代に沿った入居付けと具体的な実施方法を解説いたします。


お伝えする方法で必要な経費は【0円】です。さほど手間もかかりません。


他の空室対策を行う前に『とりあえず検討する価値あり』です!


空室対策に悩んでいる方は、ぜひご参加下さい!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


【こんな方にオススメの内容です!】


・管理会社に任せているが、空室が多く悩んでいるオーナー様


・空室対策はしたいが、費用はかけたくないオーナー様


・空室対策は適宜行っているが、コストパフォーマンスに疑問があるオーナー様


・自主管理で空室対策の方向性を悩んでいるオーナー様


・今まさに費用がかかる空室対策を実施予定のオーナー様


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


《編者 叶 温》



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利益とキャッシュフローは両輪で見ることが重要!

  • 2017年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のセミナーではよくお伝えしていることの一つが、
利益とキャッシュフローは違うということです。


利益というのは、税金を計算するために算出されたもので、所得ともいいますね。


一方、キャッシュフローは、実際に残ったお金です。


借入をしなかったり、資産として計上するものがない商売だと、
利益とキャッシュフローは、ほぼ同じになります。


でも、不動産投資は、借入もしますし、購入した土地や建物も資産として計上されます。


だから、利益とキャッシュフローは一致しないんですね。


不動産の業績をしっかりと把握するためには、
利益とキャッシュフローを両輪で見ていくことが大切です。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
利益とキャッシュフローを同時に見ることができます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成29月3月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


2月19日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



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配偶者控除削減の影響は?

  • 2017年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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平成28年12月に発表された税制改正大綱では、
配偶者控除の見直しが盛り込まれていました。


現行では、配偶者の所得条件に合致すれば、本人がいくら稼いでいても、
適用できていた配偶者控除、そして配偶者特別控除が、
本人の所得が一定額を超えると適用できなります。


その基準は、本人の合計所得金額が1000万円を超える場合です。


この改正によって、本人の所得が高い場合は増税となりますね。


さらに、本人の合計所得金額が、1,000万円以下でも、
900万円以下、950万円以下、1000万円以下といった所得基準によって、
控除できる金額が少なくなっていきます。


さらにさらに、配偶者特別控除は、上記に加えて、
配偶者の合計所得金額によっても、控除できる金額が少なくなっていきます。


これによって、夫の所得が高いケースでは、
法人化のメリットである所得分散による節税効果が薄れてしまうことになります。


こちらは平成30年度以後の所得税、そして平成31年度以後の住民税より適用が開始されます。


《編者 叶 温》



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