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お金を残す不動産投資ブログ

消費税還付額をできるだけ多くするためには?

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに消費税還付額を満額にするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


   課税売上割合
────────────────── × 100 = 課税売上割合
 課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


《編者 叶 温》



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7/29(土)・東京】セミナー「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは『消費税還付』という言葉を聞いたことがありますか?


例えば、1億円(税抜)の不動産を買うと800万円(8%)の消費税を払うことになりますが
ある条件を満たして必要な手続きを行うと、この支払った800万円が戻ってくるんです。


これを消費税還付と呼んでいるのですが、私のお客様でもこれまで多くの方が
数百万円単位の消費税還付に成功しました。


中には1000万円以上の還付を受けた方もいて
皆様とても喜んでくださっています。


しかし…


この『消費税還付』というテクニックはいわゆる税金逃れだとみなされ
平成22年4月、平成28年4月と2度に渡って消費税法が改正されました。


この改正によってこれまでの手法が使えなくなり
還付を受けるのは難しくなったと言われています。


でも諦めるのはまだ早いです!


消費税法が改正された今でも、知識をつけてしっかりと準備することができれば
数百万円単位の自己資金を取り戻すことができます!


私自身、平成28年2月に初めて物件を購入したのですが
その不動産に対する消費税が還付申告で約300万円還付されました!


ただ、成功させるためには周到な準備が必要なため、


『準備を始めるタイミング』


が重要です。


新築物件であれば、


「建築の請負契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前


中古物件であれば


「物件の売買契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前


から対策を考えておかないといけないんです。


「えっ、そんなに前から準備するんですか?」
「一体どんなことをしておけばよいのですか?」


はい、そこでこの度、この改正後の消費税還付の手法をお伝えするセミナーを開催することにしました。


このセミナーに参加して、動き出しのタイミングや
還付を受けるためのステップを把握しておけば
あなたも私のように数百万円単位で還付を受けることができます。


ぜひ、このセミナーで“消費税還付”の正しい知識をつけ、
数百万円単位の資金を取り戻しましょう!


それではセミナー会場でお待ちしております。


先着20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/


《編者 叶 温》



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家賃が入らない期間の減価償却はできるのか?

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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新築を建てた後、サブリースに出す場合、
募集期間である最初の数カ月は、賃料をもらわないことがあります。


では、この賃料をもらわない期間の減価償却費は計上できるのでしょうか?


原則として、減価償却費は、業務を開始していな場合は、計上できません。


でも、常時維持補修がされていて、いつでも貸せる状態なら、
減価償却費は計上できることになっています。(所基通2-16)


したがって、空室部分や賃料をもらえない期間があっても、
その建物は、既に業務の用に供されているので、
減価償却することができるんですね。


《編者 叶 温》



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年の途中で売却した時の減価償却で節税できる?

  • 2017年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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年の途中で物件を売却すると、建物などの減価償却資産の
減価償却費の扱いで迷う方が多いようです。


例えば、個人で持っていた建物を、6月30日に1億円(簿価6千150万円)で売却したとします。


この年の減価償却費は、年間300万円計上できたので、
1月1日から6月30日までの半年間分、150万円の減価償却費があるとします。


1、減価償却費として計上しない場合


減価償却費150万円は減価償却されないので、
建物の簿価は、6千150万円のまま残ることになります。


結果、譲渡所得が3,850万円となり、売却益が150万円分少なくすることができます。
(わかりやすくするために、譲渡費用は除いています。)


 売価1億円-簿価3,850万円=売却益3,850万円


その代わりに、不動産所得は150万円分、多くなります。


※平成13年の税制改正以降は、こちらが原則となっています。(所得税法49条1項)


2、減価償却費として計上する場合


減価償却費150万円は、不動産所得の経費として減価償却されるので、
建物の簿価は、6千万円残ることになります。


結果、譲渡所得が4千万円となり、売却益が150万円分多くなります。


 売価1億円-簿価6千万円=売却益4千万円


その代わりに、不動産所得は150万円分、少なくなります。


こちらの処理は、所得税基本通達49-54で認められています。


このように、減価償却費を計上するかどうかは選べるというわけです。


したがって、譲渡所得と不動産所得に対する税率の違いを見て処理することで、
売却時に節税することが可能なんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資家なら一度は聞いておいた方がいい話とは?

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家のみなさんや今後不動産投資をやろうとしている人にとって、
重要なことは、「お金を残していけるか」ですよね。


その目的の中で、一度は聞いておいた方がいい話があります。


その話とは「消費税還付」です。


消費税還付が成功すると、しないケースと比べて確実に手元のお金は多く残ります。


また、実際に還付を受ける受けないは別としても、
今後不動産経営していくうえで消費税の仕組みは知っておいて損はありません。


特に事務所や店舗、駐車場等、居住用以外の物件を運営している人は、消費税を預かっています。


だから、消費税の仕組みを知ることで、不動産投資への考え方が変わる可能性もあります。


《編者 叶 温》



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【もうすぐ締切・5/27(土)・広島】叶が広島でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします!

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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今年5月に立ち上がる予定の、大家さん学びの会 広島の第1回目の定例勉強会が
5月27日に開催されます!


そして、立上記念として、僕が第1回目の定例勉強会でセミナー講師をさせて頂くことになりました。


もうすぐ締切! ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/

セミナータイトルは、
「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
です。


税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、立上記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾DVD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2017」


 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol99.html


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


◆特典3 CD 【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語(定価5千円)
「会員制ビジネス成功の秘訣(税金塾編)」


 ⇒ http://jissenjyuku.jp/materials/78.html


参加者特典だけでも、参加費がペイできちゃいます。


もうすぐ締切ですので、今すぐお申し込みくださいね!


もうすぐ締切! ⇒ http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/


《編者 叶 温》



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毎月お金を捨てている?

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。


僕は過去に売却したマンションは約8年所有していましたが、
空室率は5%でぐらいで推移しました。


稼働率95%ということですね。


そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている!」思っていました。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、


 5万円×12ヵ月=60万円


を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて300万円ぐらいですから、
先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月5万円をドブに捨ててください」と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。


《編者 叶 温》



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物件購入は出口まで見据えて

  • 2017年05月19日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討する時は、ほとんど購入後の
キャッシュフローがあるかどうかで判断すると思います。


もちろん所有している時のキャッシュフローは重要ですが、
出口を考えることも同じぐらい重要です。


例えば、自己資金700万円で購入した物件から、
年間100万円、毎年キャッシュフローがある物件を購入したとします。


これを10年運営すると、100万円×10年=1,000万円のキャッシュフローになります。


でも、出口まで見据えると、年間100万円ないかもしれません。


仮にこの物件を10年後に600万円で売却できたとすると、
実際には年間90万円しか儲かっていないことになります。


所有時1,000万円+売却時600万円‐購入時700万円=900万円


900万円÷10年=年間90万円


最初に高く買ってしまうと、このような結果になる可能性もあるんですね。


叶税理士法人では、物件を出口まで見据えて購入して頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。


この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、


あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。


その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、あと2回させて頂くということです。


再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内。


ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。


価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。


是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


《編者 叶 温》



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節税対策はオーダーメイド?

  • 2017年05月18日
  • 投稿者:taxkanae
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初めて不動産投資を始めた人にとって、
「節税」はとっても興味があるキーワードだと思います。


特にサラリーマンだと「経費で落とす」という行為が、日常ではありませんからね。


僕もセミナーや勉強会をすると、よく聞かれます。


「何かいい節税対策はありませんか?」と。


でも、ウルトラCの節税は、消費税還付ぐらいで、そんなにあるものではありません。


なぜなら、節税対策というのは、「仕組」を作ることだからです。


例えば、法人化して、家族を役員にしてお給料を払うというのも、
そういう節税の仕組みを作って、淡々と運営していくだけです。


ということは、節税できる仕組作りがとっても重要ということです。


そして、それはその人の置かれている状況や、目的、収入規模、
また家族構成によっても変わってきます。


いわゆる「オーダーメイド」になってくるわけです。


スーツでもオーダーメイドは、専門の仕立て屋に作ってもらうように、
節税対策も、専門家と一緒に作ることが重要になります。


そして不動産投資をしたいなら、不動産投資に詳しい専門家に
オーダーメイドしてもらう方がいいことは、言わずもがなですね。


不動産投資に詳しい税理士に仕組作りを一緒にしたい方は、ぜひ一度ご相談くださいね。


《編者 叶 温》



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個人と法人で物件売却益の税金に違いはあるのか?

  • 2017年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で購入した物件を売却して売却益が出た場合は、
保有期間によって、売却益に掛かる税率が変わります。


 短期(5年以内) ⇒ 39%
 長期(5年超)  ⇒ 20%


逆に売却損が出た場合は、個人の場合は、他の所得と通算できず、
同年内に他に売却した物件の売却益とだけ通算ができます。


一方、法人の場合は、所得によって税率は変わりますが、
売却益に対して22%~38%の税率です。


逆に売却損が出た場合は、法人の場合は、個人とは違い、
所得を通算することができます。


これをまとめると、


【売却益が出た場合】


 ⇒ 短期:法人が有利
 ⇒ 長期:個人が有利


【売却損が出た場合】


 ⇒ 法人が有利となります。


物件取得を個人か法人か選択するのは、状況全体を見てみなければいけませんが、
やはり法人の方が比較的有利なことは、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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