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お金を残す不動産投資ブログ

不動産所有会社M&Aのネックは?

  • 2017年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所有会社をM&Aで取得すると、売主も買主も
メリットが大きいのですが、最大のネックは何でしょう?


それは、対象会社が金融機関から融資を受けているケースで、
代表者の保証を変えてくれるかです。


ほとんどのケースで、不動産所有会社で融資を受けている場合は、
その会社の代表者が連帯保証をしています。


そして、融資が付いたまま不動産所有会社を売却する場合、
買収側の代表者に連帯保証を移す必要があります。


その際、買収側に信用力があれば、スムーズにいきますが、
信用力がなければ、代表者保証を変えてもらえない可能性があります。


だから、不動産所有会社M&Aのネックは代表者保証の引き継ぎなんですね。


《編者 叶 温》



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減価償却と売却損益の関係

  • 2017年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業のキャッシュフローで重要なものの一つが減価償却費。


減価償却費が多くなれば、経費が増えて、利益が少なくなり、
その分税金が減って、キャッシュフローは多くなります。


だから、減価償却費をできるだけ大きくするために、
建物価格を高くしたり、設備を取ったりします。


でも、それが売却時に影響することを知ってる人は意外と少ないです。


減価償却費が大きくなればなるほど、建物の簿価は小さくなっていくので、
売却時には売却益が発生しやすくなります。


なぜなら、売却した時の、売却損益の計算は次の計算式だからです。


 物件売価‐物件簿価‐売却諸経費=売却損益


だから、出口まで考えて、最初に減価償却費を設定することが重要なんですね。


うちが開発し特許を取得したREITISS(リーティス)を使えば、
その関係がよくわかりますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成29月12月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


11月26日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


《編者 叶 温》



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不動産所有会社M&Aでの手残りが2.7倍以上?

  • 2017年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所有会社をM&Aでの売却で、
売主側のもっとも大きなメリットは、税金が節税できることです。


同じ利益が出るとすると、最大で約2.7倍も手残りが多くなります。


例えば、不動産をそのまま売買して2億円の売却益が出て、
その後会社を清算したとします。


【売却益に対する法人税】


売却益2億円×法人税実行税率34%=6,800万円の税金


【会社清算後の株主配当に対する所得税】


残りの13,200万円×55%=7,260万円の税金


【手残り】


売却益2億円ー法人税6,800万円ー所得税7,260万円=5,900万円


これが不動産所有会社M&Aで2億円の株式売却益が発生したとします。


【株式譲渡所得に対する所得税】


株式売却益2億円×株の譲渡所得税率20%=4,000万円


【手残り】


株式売却益2億円ー所得税4,000万円=1億6千万円


手残りのその差、なんと2.7倍になるわけです!


これは大きいですよね!


《編者 叶 温》



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7、8年前に物件購入した人だけができる超節税法とは?

  • 2017年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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平成21年、22年といえば、今から7、8年前になりますね。


この当時は、リーマンショックの後で、
盛り上がりかけた景気が、下がってしまった時でした。


当時の首相は麻生さん。


この麻生さんの元で、不動産の景気を回復するために
実施された特例があるんです。


それが平成21年、22年に購入している土地なら、
5年超持って売却した時に、売却益が出ても、
1千万円までの売却益なら0円にしてくれるという特例です。


もし平成21年に購入している物件なら、
平成27年以降に売却して、売却益が出ても、
売却益がかなり圧縮されることになります。


《編者 叶 温》



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定員70名・12/2(土)・大阪】売主・買主・アドバイザーが生の実例を紹介!不動産所有会社M&Aセミナー!

  • 2017年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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開催まで1カ月を切り、ガンガンお申込みが入ってますので、
お申し込みはお早めにお願いします!


定員70名 ⇒ http://bit.ly/2gtUmbO


お蔭様で、2007年4月に僕が神戸で「叶税理士事務所」を開業してから、
今年2017年で10周年を迎えることができました。


そこで、12月2日(土)に大阪梅田にて、
10周年記念のセミナーとパーティーを開催予定です。


(東京では2018年2月10日(土)に開催予定で準備を進めています。)


今回のセミナー・パーティーは、神戸事務所が運営している
「大家さん学びの会(R)関西」の発足7周年記念も兼ねています。


セミナーでは、平成29年10月に売主・買主双方の手残りが多くなるM&Aによって、
実際に不動産所有会社を売買した売主・買主・アドバイザー、
当事者3名による生の実例を公開します!


売却理由や買収理由、また不動産所有会社M&Aを実施するにあたって
ネックになったことやメリット・デメリット。


さらには叶税理士法人の新サービスとなる、
不動産所有会社M&Aで不動産を売却、買収する方法についても、
余すとこなくお伝えします!


■セミナータイトル


「当事者3名が実例を公開!
 不動産所有会社M&Aで不動産投資を成功させる方法!」


▼内容


・不動産所有会社M&A 売却側のメリットとデメリット
・不動産所有会社M&A 買収者のメリットデメリット
・不動産所有会社M&Aの仕組み
・不動産所有会社M&Aで不動産を売却、買収する方法


セミナーの内容や、今回の叶税理士法人の新サービスは、
今後の新しい不動産売買の形となる手法ですので、
ご興味のある方は、ぜひご参加ください!


また、パーティーのみの参加も大歓迎ですので、
詳しくは開催概要をご覧くださいね。


開催概要・お申込はこちら ⇒ http://bit.ly/2gtUmbO


《編者 叶 温》



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年間1,000万円のCFに必要な資産規模は?

  • 2017年11月06日
  • 投稿者:taxkanae
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11月3日の金曜日はREITISSを使った、不動産投資コンサルタント1日養成講座を開催しました。


セミナーでは、目標キャッシュフローから投資規模が逆算できることをお伝えしました。


例えば、年間1,000万円のキャッシュフローを得たいという目標があるとします。


この場合、今の市況では、どれぐらいの投資規模が必要なのでしょう?


もちろん、融資をどれぐらい受けるかでも変わってきますが、
フルローンや1割程度の自己資金であとの9割は融資の場合、
投資規模の約2%のキャッシュフローが、標準的です。


1億円の物件であれば、200万円ですね。


逆にこれぐらいのキャッシュフローがなければ、
1億円の借金を背負うリターンとしては物足りないように思います。


5年から10年前は、投資規模の2.5%から3%のキャッシュフローが標準的でしたが、
今は不動産価格が高くなっているので、少々下がっています。


ということは、先ほどの1,000万円のキャッシュフローを得たい目標であれば、
投資規模は5億円になります。


もちろん、これはあくまで標準的な数値なので、様々な要素で変動はします。


「自分は投資規模の4%を残せる投資ができる!」
という人なら、投資規模は5千万円でいいわけです。


問題はあなたの目標キャッシュフローが、今の投資法と合致しているか?
ということなんですね。


うちが開発したREITISS(リーティス)を使えば、
税引き後までシミュレーションできるので便利ですよ。


《編者 叶 温》



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【東京・大阪・札幌・沖縄・大分】2017年11月~12月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2017年11月02日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、11月から12月に開催される予定の、
講演、セミナー、勉強会のお知らせです。


12月2日は、大阪梅田で叶事務所の10周年 &
大家さん学びの会(R)関西の7周年記念セミナー・パーティーを開催予定です!


大家さん学びの会も7支部となり、各地で勉強会が開催されています。


今月はは沖縄で、僕と東京代表の萱谷が、
初めて一緒にセミナー講師をさせて頂きます!


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2017年11月11日(土)


株式会社シティネット 主催


「もうやってる?不動産投資成功のための消費税還付」


で萱谷有香が講師をします。


限定20名 ⇒ https://www.citinet.jp/investment_seminar01.html


▼大分 2017年11月11日(土)


大家さん学びの会 大分 主催


「確認するだけでコスト削減お手軽リフォーム交渉術」


 ⇒ https://peraichi.com/landing_pages/view/zln7v


▼沖縄 2017年11月18日(土)


有限会社とまとハウジング 主催


「3時間で学ぶ!不動産投資キャッシュフロー戦略と消費税還付のイロハ」


で叶温と萱谷有香が講師をします。


限定25名 ⇒ https://tomato-okinawa.sakura.ne.jp/seminar01.html


▼大阪 2017年12月2日(土)


叶税理士法人 主催


叶事務所 創業10周年 & 大家さん学びの会(R)関西 発足7周年 記念セミナー・パーティー


「当事者3名が実例を公開!
 不動産所有会社M&Aで不動産投資を成功させる方法!」


 ⇒ http://bit.ly/2gtUmbO


▼札幌 2017年12月9日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催


「大家業を効率的に進めていく仕事塾」


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=11


《編者 叶 温》



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定員70名・12/2(土)・大阪】ガンガンお申込入ってます!不動産所有会社M&Aで不物件購入セミナー!

  • 2017年11月02日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、12/2(土)に大阪で開催する
創業10周年記念セミナー「不動産所有会社M&Aで不動産投資を成功させる方法!」
のお知らせです。


先週28日に告知させていただいてから、ガンガンお申込みが入ってますので、
お申し込みはお早めにお願いします!


 ⇒ http://bit.ly/2gtUmbO


お蔭様で、2007年4月に僕が神戸で「叶税理士事務所」を開業してから、
今年2017年で10周年を迎えることができました。


これも一重に、いつも応援してくださっている皆様のお蔭だと、
心より感謝しております。


そこで、12月2日(土)に大阪梅田にて、
10周年記念のセミナーとパーティーを開催予定です。


(東京では2018年2月10日(土)に開催予定で準備を進めています。)


今回のセミナー・パーティーは、叶税理士法人のお客様感謝会及び
神戸事務所が運営している「大家さん学びの会(R)関西」の
発足7周年記念も兼ねております。


セミナーでは、平成29年10月に売主・買主双方の手残りが多くなるM&Aによって、
実際に不動産所有会社を売買した当事者3名による実例を公開します!


売却理由や買収理由、また不動産所有会社M&Aを実施するにあたって
ネックになったことやメリット・デメリット。


さらには叶税理士法人の新サービスとなる、
不動産所有会社M&Aで不動産を売却、買収する方法についても、
余すとこなくお伝えします!


■セミナータイトル


「当事者3名が実例を公開!
 不動産所有会社M&Aで不動産投資を成功させる方法!」


▼内容


・不動産所有会社M&A 売却側のメリットとデメリット
・不動産所有会社M&A 買収者のメリットデメリット
・不動産所有会社M&Aの仕組み
・不動産所有会社M&Aで不動産を売却、買収する方法


セミナーの内容や、今回の叶税理士法人の新サービスは、
今後の新しい不動産売買の形となる手法ですので、
ご興味のある方は、ぜひご参加ください!


また、パーティーのみの参加も大歓迎ですので、
詳しくは開催概要をご覧くださいね。


開催概要・お申込はこちら ⇒ http://bit.ly/2gtUmbO


《編者 叶 温》



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最大5,600万円の自己資金が戻ってきた消費税還付!?

  • 2017年10月30日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、建物に含まれる消費税が戻ってくるのですが、
最大、どれぐらいの金額が戻ってくるのでしょう?


うちの顧問先で昨年の実績でいうと、最も大きい金額で、
5,600万円還付されたお客様がいます。


5,600万円というと、8%で割り戻せば7億円。


消費税を含めると7億5,600万円の課税仕入れがあるということです。


このうちほとんどの割合を建物が占めますが、
中古物件であれば、他にも仲介手数料や司法書士の手数料などもあります。


購入検討物件の価格が大きい方は、消費税還付額も大きくなりますので、
チャレンジしてみる価値は高いですね。


《編者 叶 温》



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個人と法​人、どちらの税率が低いのか?

  • 2017年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは現在の自分の所得税の税率をご存知ですか?


所得税は、所得が高くなるにしたがって、税率が高くなる仕組みになっています。


今の所得税と住民税を合わせた税率は次の通り。


   課税所得金額     税率
     ~195万円以下   15%
195万円超~330万円以下   20%
330万円超~695万円以下   30%
695万円超~900万円以下   33%
900万円超~1,800万円以下  43%
1,800万円超~4,000万円以下 50%
4,000万円超        55%


課税所得金額というのは、年収ではなく、
所得控除なども引いた後の所得です。


課税所得500万円の人なら、税率は30%になりますね。


では、この人が個人で物件を購入したら、どうなるのでしょう?


物件を購入したら、500万円の上に、不動産所得が乗っかりますので、
不動産からの利益に対して絶対に30%以上の税率が掛かることになります。


一方、法人の実効税率は現在20%ちょっとで、徐々に下がっています。


だから、自分の税率のスタートラインを見極めて、
法人化などを検討することが、とても重要なんですね。


《編者 叶 温》



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消費税還付は物件契約前が勝負!なぜなら・・・?? 不動産売買の新しい形|不動産所有会社M&A
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