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お金を残す不動産投資ブログ

大きな経費を賄う節税商品は?

  • 2017年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営でもっとも大きな経費が、大規模修繕です。


大規模修繕は内容によっては、修繕費として一括で経費にできるのですが、
その時でも、安定した利益を残したいというケースもあるでしょう。


そんな時に備えて掛けておきたいのが、倒産防止共済です。


倒産防止共済の目的は、中小企業の連鎖倒産を
防止するための国がやっている共済です。


下請け会社で大きな売掛先があると、売掛先の倒産で、
下請け会社も倒産する可能性が高くなります。


それを防止するための共済なのですが、これを大家さんとして活用します。


毎月最大20万円ずつ掛けることができて、年間で240万円。


積み立てできる金額は800万円まで。


これが毎年、払った金額分、経費にすることができます。


そして、大規模修繕をした年に解約すると、お金が入ってきて、
入ってきた金額は収入になるので、利益を平準化することができるんですね。


ただし、個人の大家さんは倒産防止共済を活用することができなくて、
これを掛けているときに節税にできるのは、法人だけなんです。


《編者 叶 温》



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固定資産税が半額に!?

  • 2017年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税というのは、市区町村の税金で
毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは
経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。


この税率は、


固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%


で不動産の固定資産税評価額に対して合計1.7%が
一般的に掛ってきます。


でももし購入した物件が、新築物件であったり、
そもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。


その軽減措置とは、立ててからの3年間、耐火・準耐火構造なら5年間
建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。


でもこの軽減措置を受けることができるのは、
1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。


また、1室あたりの床面積が35平米以上240平米以下
の建物でなければならないという条件もあります。


この軽減措置の恩恵を受けると、最長で5年間も
固定資産税が半分になるんですね。


《編者 叶 温》



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家族にどうやって引き継ぐのか?

  • 2017年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は独立してからというもの、
「自分が死んでしまっでも大丈夫なように!」
という考えで、動いてきました。


例えば、僕の事業の中心となる税理士業の場合は、
僕がいなくなっても大丈夫なように、スタッフを雇い法人化をしました。


これは、家業として引き継いだそろばん教室も同じですね。


僕の場合は、資産所有会社もあるので、僕が亡くなっても、
家族やスタッフがスムーズに運営ができるようにしています。


では、もしあなたが、万が一、亡くなってしまったら、
どうなるか考えたことはあるでしょうか?


大家さんの場合は、物件の運営を家族がしっかりと引き継げるでしょうか?


そして誰がどの物件を承継するか決まっているでしょうか?


はたまた、色んな契約関係はスムーズに引き継げるのでしょうか?


家族を持っている人がする不動産投資は、
家族を幸せにしたいと思って始めたはずです。


不動産を相続した大家さんでも、
不動産で家族が困るような形にはしたくないはずです。


それなら、しっかりと自分が亡くなった後のことまで考えて、
家族が困らないようにしておくことは、重要な責務ですよね。


《編者 叶 温》



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個人にはあり、法人にはない節税メリットとは?

  • 2017年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告は節税の基本です。


青色申告をすることによって、
色んな特典を享受することができます。


中でも有名なものが、青色申告特別控除。


これは、青色申告をするだけで、適用されるもので、
10万円と65万円の2通りあります。


10万円は不動産の規模が事業的規模未満で、
簡単な帳簿を付けている場合に適用されます。


一方、65万円は事業的規模以上で
複式簿記で帳簿を付けている場合に適用されます。


この金額は、不動産所得から引くことができるので、
節税につながります。


ただし、青色申告特別控除が適用できるのは個人のみ!


法人は、青色申告をしていてもこの控除はありません。


うちが開発し、特許を取得した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
個人だと、この青色申告特別控除を設定することができます。


逆に法人の場合は、青色申告特別控除を間違えて設定しても、
これを考慮せずに、シミュレーションしてくれます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成29月8月末まで、無料で使い放題です。


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《編者 叶 温》



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不動産投資で節税?

  • 2017年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
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「不動産投資で節税」という言葉に騙されて、
多くの人が不動産投資で失敗をしています。


もちろん、不動産投資を始めたことによって、
今まで経費として計上できなかった支出の一部が必要経費となるので、
その部分を節税と捉えることもできます。


でも、それが不動産投資=節税ということではないんですね。


不動産投資の税金は、しっかりと儲けた上で発生する税金を、
どうコントロールしていくかが課題なんです。


節税の代表と思われている減価償却費にしても、
建物価額の総額=減価償却費の総額は決まっています。


所有時、売却時、どのタイミングで
税金を発生させるのかコントロールをするだけです。


不動産投資で節税という言葉に騙されないようにして下さいね。


《編者 叶 温》



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知らないことは教えてもらう方が早い?

  • 2017年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしようと決意したら、いろいろと本を読んだり、
セミナーに参加したりしますよね。


それも、もちろん必要なことですが、
何でも知らないことは、結局、教えてもらう方が早いです。


僕は税理士を目指した当時、独力で勉強していましたが、
やっぱりなかなか受かりませんでした。


その後、専門学校に通ってからは、先生にいろいろと教えてもらいながら、
無事に合格することができました。


これを不動産投資に置き換えると、素人にも係わらず、
適した先生に教えてもらわずに、失敗する人が多いように思います。


特に税金まで含めると、かなり難しくなってくるので、
やはり、適した先生に教えてもらう方が、話が早く、よく理解できます。


《編者 叶 温》



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【定員30・8/19(土)・梅田】セミナー「実例を公開!大阪・兵庫・京都で合法民泊を始める方法!」

  • 2017年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さん学びの会 関西、次回のセミナーは、


「実例を公開!大阪・兵庫・京都で合法民泊を始める方法!」


 ~初期コストやキャッシュフロー&民泊新法を解説!


です。


講師は、アヴァンス行政書士法人 南出信博氏。


お伝えする内容は次の2つ!


1、民泊運営にかかる初期コストの実例とキャッシュフロー


実際の民泊物件を使って運営にかかる初期コストを解説!


また民泊をする場合の可否判断の投資回収シートも公開!


新たな不動産投資方法のひとつとして民泊を検討されている方は、
ぜひご参加下さい。


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


2、大阪・兵庫・京都の合法民泊の要件と特徴比較&民泊新法の解説


現状の大阪市特区民泊の認定要件の説明。


実例案件を紹介しながらガイドラインに載っていない落とし穴・注意点を解説!


兵庫・京都で民泊をする場合の要件と、兵庫・京都の特徴を解説!


さらに2018年から開始予定の民泊新法についての最新情報を公開!


【こんな方にオススメの内容です!】


・大阪・兵庫・京都で合法的に民泊を始めたい方


・不動産投資をできる限りリスクなく始めたい方


・空室対策として民泊を考えている方


・外国人を対象とした賃貸業を考えている方


これから合法民泊を検討している方は、ぜひご参加ください!


定員30名 ⇒ http://bit.ly/2qOETa5


《編者 叶 温》



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売却で手残りを多くするための借入金の考え方とは?

  • 2017年07月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件売却時に手残りが多くなると、手元の現金が一気に増えるので、
不動産投資を進める上では、かなり有利になります。


そして、そのポイントの1つが売却時の残債。


どれほど借入金残高が減っているかが大きなポイントになります。


借入金残高を低くするポイントは次の6つ。


1、購入時に自己資金を投入し、スタートの借入金額を少なくする。


2、借入期間を短くし、元金が減るスピードを早くする。


3、借入金利を下げ、元金が減るスピードを早くする。


4、元金均等返済にして、元金が減るスピードを早くする。


5、繰上返済をして、元金の一部を減らす。


6、繰上返済するときに、期間短縮型にして元金が減るスピードを早くする。


でも、どのポイントも、購入時の自己資金、
そして所有時のキャッシュフローを圧迫するものばかりですので、
バランスを考えて実施することが重要ですね。


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贈与税 武富士事件の内容は?

  • 2017年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
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昔、武富士事件という事件があったのを覚えてますでしょうか?


これは、武富士前会長が、海外に住んでいた長男に
武富士の株式の多数を所有している海外法人の株式を贈与をしたんです。


これにより、いろいろと国と納税者でもめたんですが、
結局のところ、本来なら多額の贈与税が掛かるところを、
節税することができました。


なぜなら、税法でもらう側の人が非居住者である場合は、
一律に国内財産のみが課税の対象とされて、
国外財産は課税の対象外とされていたからです。


では今、海外に財産を移すと贈与税や相続税対策になるのでしょうか?


実は、この武富士事件で、国が最高裁で負けた結果、税法改正が行われました。


今では、日本に居住していなくても、財産をもらう人が日本国籍を有していて
「もらう人、または、あげる人が10年以内に日本に住所を有している」
を満たす場合は、居住者と同様にすべての財産が課税対象となっています。


ただ、相続税対策としては、まだいろいろとできることはあります。


《編者 叶 温》



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キャッシュフローの安全性を見るDCRとは?

  • 2017年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の本当の力は、賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた数字です。


物件にひも付きの経費と言えば、次のような経費があります。


固定資産税、管理費、水道光熱費、修繕費、広告宣伝費、保険料などなど。


これらの経費は、その物件を持っていないと掛からない経費です。


だから、賃料の総額から、これらの経費を引いた数字が、物件が持つ本当の収益力ということになります。


そして、借入をして物件を購入している場合は、この本当の収益力から、返済を引いた金額が、
税金を引く前の手残り金額になります。


これを税引き前キャッシュフローと言います。


この税引き前キャッシュフローが、プラスなのかマイナスなのかが、見ただけでわかる指標があります。


それが、債務回収比率(DCR)という指標です。


この指標は、本当の収益力が、毎年の返済を、どれぐらいカバーしているかという指標です。


賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた本当の収益力が100、
年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「1」ということになります。


この状態は、税引き前キャッシュフローがプラマイゼロのとんとんということです。


本当の収益力が150、年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「1.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでプラスということがわかります。


逆に本当の収益力が50、年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「0.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでマイナスということがわかります。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この債務回収比率も自動計算して、点数まで出てきますよ。


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