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お金を残す不動産投資ブログ

太陽光発電の売上にかかる税金?

  • 2018年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で太陽光発電の売上があると、
その売上に税金が掛けられることがあります。


それが、電気供給業を行う法人の法人事業税です。


太陽光発電事業は小規模であっても電気供給業に該当します。


一般的な中小企業は法人事業税は売上ではなく利益に対して課税されます。


これを「所得課税」といいます。


でも、電気供給業に該当すると、
太陽光発電以外の収入による「所得課税」と
太陽光発電による収入の「収入課税」とを、別々に計算する必要があるんです。


税率は、次の通り。


法人事業税(収入割額)=収入金額×0.9%


地方法人特別税=法人事業税収入割額×43.2%


ただし、太陽光発電事業が「軽微なもの」に該当すると、
他の事業と含めて、所得課税でいいんです。


この「軽微なもの」とは、一般に太陽光発電事業による売上が
主たる事業の売上の1割程度以下になります。


太陽光発電を持っている方は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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新設法人の融資姿勢は?

  • 2018年09月18日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化のご相談があるときに、よくあるのが、
「新設法人で融資は受けられるのでしょうか?」
という質問です。


通常の事業会社だと、銀行から融資を受けられるのは、
3期経った後ということが多いんです。


しかもちゃんと利益が出ていないと、貸してくれないこともあります。


新設法人で融資の話を聞いてくれるのは、国金ぐらいですね。


でも、一般の銀行でも、不動産を購入するための、
資産所有会社であれば、新設法人でも融資を受けることができます。


事実、うちのお客さんでも、多くの方が新設法人で融資を受けています。


では、銀行は何で融資の判断を下すのでしょう?


それは、代表となる個人の属性であったり、
購入する物件事態の評価だったりします。


融資の状況というものは、その時々によって変わるものなので、
なかなか最新情報をお伝えすることが難しい分野です。


ただ、新設法人で融資を受ける場合でも、
銀行の基本的な不動産融資に対する考え方や、
付き合い方について知っておくのは大切です。


《編者 叶 温》



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【大阪・札幌・岩手】2018年9月~10月の講演・セミナー・勉強会情報

  • 2018年09月14日
  • 投稿者:taxkanae
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9月~10月に開催される予定の、講演、セミナー、勉強会のお知らせです。


大家さん学びの会の各7支部となり、勉強会が開催されています。


現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。


お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼岩手 2018年10月6日(土)


大家さん学びの会 岩手 主催 定例勉強会


「災地震保険の有効活用」


講師:一般社団法人全国建物診断サービス 石川数正氏


 ⇒ http://iwate-ooyasan.com/benkyou.html


▼大阪 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 関西 主催 定例勉強会


「Airbnbを活用した空室対策 ~今話題、高収益が狙える合法民泊をワンストップサービスで!」


講師:株式会社エアトリステイ アドバイザー 宮下真嗣氏


 ⇒ http://urx.red/LSOL


▼札幌 2018年10月13日(土)


大家さん学びの会 札幌 主催 定例勉強会


「不動産投資におけるマネープラン、資金調達の方法」


講師:木俣英文氏


 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=15


《編者 叶 温》



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高所得者が築古を買うメリットは?

  • 2018年09月12日
  • 投稿者:taxkanae
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高所得者の方が、
「減価償却費の取れる物件が欲しい」
と言っている話を、たまに聞きます。


では、高所得者が築古を買うメリットは何でしょう?


高所得者は所得税率が高いですよね。


築古物件を購入すると、短期で減価償却費を計上できて、
不動産所得がマイナスになるケースが多いんです。


そうすると、給与所得や事業所得など他の所得と合算できるので、
所得税・住民税が少なくなります。


その所得税・住民税率は最も高い方で55%です。


そして、5年を超えて物件を売却すると、売却益が出るわけですが、
その税率は、長期譲渡所得税率の20%になります。


この税率の差によって節税ができるので、
高所得者の中には築古を欲しがる方がいるんですね。


《編者 叶 温》



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新築で固定資産税評価額が不明な時の社宅家賃

  • 2018年09月11日
  • 投稿者:taxkanae
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以前、法人で役員が社宅を活用して節税する方法をお伝えしました。


賃貸マンションを社宅にしたら家賃が1/10に!? ⇒ https://bit.ly/2oSkayO


広い社宅でも家賃が1/2に!? ⇒ https://bit.ly/2O4dfxt


社宅の適正賃料を算定するためには、固定資産税評価額が必要になります。


ただ、新築だと建物の固定資産税評価額が出てませんよね。


このような場合は、どうやって社宅の適正賃料を算定するのでしょう?


これについて、所基通36-42 (3)では、次のように記載されています。


----------------------------------------------------------------------------


その住宅等が年の中途で新築された家屋のように固定資産税の課税標準額が
定められていないものである場合 当該住宅等と状況の類似する住宅等に係る
固定資産税の課税標準額に比準する価額を基として計算する。


----------------------------------------------------------------------------


合理的な基準ならいいという感じです。


ただ、新築の場合でも、固定資産税評価額から計算される不動産取得税は、
4ヶ月から6ヶ月後に来るので、それを待って、算定することができます。


決算期前に不動産取得税の通知が来ればOKですが、
決算後に通知がくるケースだと、通達を使わないといけなくなりますね。


《編者 叶 温》



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法人が終わる時

  • 2018年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を売却すると、法人に何も残らないケースもありますよね。


そんな時は、休眠にするケースと清算するケースがあります。


では、どうやったら清算できるのでしょう?


まず、清算する前に解散という手続きをします。


そして、法人に対して債権者がいないか公告をします。


その後、法人に残っている債権債務をキレイにして、
それが済むと清算ができます。


清算すると、法人はこの世から消滅することになります。


手続きには最短でも3カ月ほどかかります。


設立するときは最短1週間ほどでできることを考えると、
清算の方が、時間がかかるんですね。


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一定期間内に退職すると控除が減る?

  • 2018年09月06日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンをしながらの兼業大家さんで、
本業の会社を退職するケースがあります。


退職するときには、勤務先から退職金をもらいますよね。


退職金は所得税法上、退職所得となり、次の控除があります。


勤続年数(=A) 退職所得控除額


20年以下    40万円 × A(80万円に満たない場合には、80万円)


20年超     800万円 + 70万円 × (A - 20年)


そしてその後、専業大家となり、将来的に不動産を運営している会社も
退職する時期がくるでしょう。


でも、前に退職金をもらってから、一定期間内に退職すると退職金控除の
勤続年数の部分が調整され、退職金控除がマックス使えなくなるんです。


一定期間は「同じ年とその前年4年間」となるので、
複数の会社から退職金を受け取るのであれば、
5年以上期間を空けて退職する方がいいですね。


これは、小規模企業共済も同じです。


さらに気を付けるべきことは、確定拠出年金は一定期間が、
「同じ年とその前年14年間」となる点です。


確定拠出年金を受け取る場合は、退職金を受け取るより先に受け取らないと
退職所得控除に制限がかかる期間が15年になるんです。


逆に言うと、確定拠出年金を一番先に受給しておくと、
受給期間が大きく開くリスクを軽減することができるということになります。


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【9/8(土)・大分】叶が大分でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします!

  • 2018年08月31日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年9月に立ち上がった、大家さん学びの会 大分の1周年記念定例勉強会が
9月8日(土)に開催されます!


そして、1周年記念として、僕がセミナー講師をさせて頂くことになりました。


 ⇒ https://peraichi.com/landing_pages/view/zh6h1


セミナータイトルは、


「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」


です。


税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS(リーティス)」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。


内容は次の通り。


ステップ1 キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ2 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ3 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ4 失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】


また、1周年記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。


◆特典1 税金塾CD(定価1万円)
不動産投資専門税理士 叶 温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2018」


 ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129406997


◆特典2 叶税理士事務所ニュースレター(非売品)


参加者特典だけでも、参加費がペイできちゃいますので、
お早めにお申し込みくださいね!


 ⇒ https://peraichi.com/landing_pages/view/zh6h1


《編者 叶 温》



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消費税還付金は収入?

  • 2018年08月30日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付をすると、建物等に対する消費税が税務署から振り込まれます。


では、その還付金は収入になるのでしょうか?


実は、収入になるかどうかは、経理処理によって変わります。


消費税の経理処理方法には、次の2つがあります。


1、税抜き処理


2、税込み処理


1の税抜き処理は、仕訳をするときに、消費税を別立てで処理する方法です。


例えば、1億800万円の建物を購入したのであれば、次のような仕訳になります。


建物 / 預金 1億円
仮払い消費税 / 預金 800万円


そして、決算で次のように処理します。


未収還付消費税 / 仮払い消費税 800万円


この税抜き処理をした場合は、還付金が振り込まれたときに、
収入に計上しなくてもいいんです。


翌期に振り込まれたときの処理。


預金 / 未収還付消費税 800万円


一方、2の税込み処理は、消費税を含めて処理する方法です。


先ほどと同じ建物であれば、次のような仕訳になります。


建物 / 現預金 1億800万円


翌期に振り込まれたときの処理。


預金 / 雑収入 800万円


このようの、消費税還付金は経理処理によって変わりますので覚えておいてくださいね。


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海外移住したい場合は納税管理人を使う?

  • 2018年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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近頃は、海外の不動産を持つ人も多くなってます。


僕の周りでも「将来は海外に住みたい!」という方もいらっしゃいます。


では、日本に不動産を残したまま、海外移住する場合、
日本の税金はどうするのでしょう?


日本の税金には、所得税、住民税、相続税、贈与税、消費税などがあります。


海外にいる場合は、それらの書類のやりとりもできないので、
このようなときは「納税管理人」を選んで活用することになります。


納税管理人は、納税者の代わりに日本の税務署に確定申告を提出したり、
税務署からの連絡を受けたりします。


納税管理人は届出書を出すことによって、選任、解任、変更ができます。


海外移住を考えている方は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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