中古住宅の履歴書で節税？
昨日の新聞の記事ですが、
住宅の履歴書を作ることで、固定資産税、登録免許税、不動産取得税が軽減されるようになるそうです。
日本は中古住宅の流通市場が整っておらず、日本の住宅は短命なのです。
建設廃棄物のうち約２割が住宅関連だそうで、もったいない話です。
さてこの制度が始まると、不動産投資家にとってどのような影響があるでしょう？
まず“物件の管理”が今までよりも非常に重要な項目となるでしょう。
物件の管理をしっかりと行うことが節税につながるのです。
また物件の購入時も“利回り”に加えて“管理”がしっかりされているかがポイントとなるでしょう。
固定資産税が軽減されれば、その分インカムのキャッシュフローは多くなります。
登録免許税や不動産取得税が軽減されれば、初期費用が抑えられ、投資回収率が上がります。
管理は住宅メーカーが想定されていますので、管理だけを請け負う小さい管理会社は、今後は建築の知識も含めた全体的な管理ができないと厳しくなるかもしれません。
今、物件を持っている方も、修繕や管理の履歴を残しておくことが、将来の節税につながる可能性が高いのです。
そして物件を売却するときにも、物件の履歴書が付加価値となります。
備えあれば憂いなしです！
９月に「WEB甲南」の主催でプチ講演をやります。
テーマは、1億の借金と不動産を持つ税理士が教える「不動産投資でキャッシュフローを向上させる節税術」。
ご興味のある方は是非ご参加ください！
投稿者 taxkanae ： 2007年08月27日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
情報は同志から
2007年07月29日 08:57
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
昨日は不動産投資仲間８名で物件見学会に行きました。
その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。
見た物件は合計７物件。
私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。
物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。
そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。
同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。
重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。
これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。
このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます。
物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。
そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。
最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。
その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。
さらには業者の紹介まであります。
おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。
同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか？
おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。
皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。（笑）
投稿者 taxkanae ： 2007年07月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
不動産所得の赤字は要注意！
2007年07月25日 15:37
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
収益不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。
そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。
例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、
200万 ＋ 100万円 － 150万円 ＝ 150万円
これを損益通算といいます。
この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。
でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！
それは不動産を融資を受けて購入している場合です。
この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。
しかし、この利息のうち土地などの取得のための分は損益通算ができないのです。
たとえばさっきの例で、土地の分の利息が120万円あったとしましょう。
そうすると、
200万 ＋ 100万円 － （150万円 － 120万円） ＝ 270万円
となり120万円は損益通算できない計算となります。
ここでのポイントは不動産の取得時です！
土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきかはもうお分かりですね。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
年間所得を９６万円圧縮する法
2007年07月21日 11:55
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
今回は先日の年間所得８４万円をさらに超える９６万円を圧縮する方法です。
これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。
掛金は月額５千円～８万円まで５千円刻みで自由に選ぶことができます。
掛金は必要経費になるばかりでなく、４０ヵ月以上掛けて解約しても１００％返ってくるんです！
そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の１０倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます！
ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。
たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。
しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、１年以上事業を行っていないと加入できません。
ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。
ポイントとしては、掛金総額３２０万円までしか積み立てることができないので、毎月８万円づつ積み立てると、４０ヵ月しか積み立てることができません。
ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。
なお叶税理士事務所では倒産防止共済の手続きをいたします。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
年間所得を84万円圧縮する法
2007年07月16日 11:39
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
税理士にとっては当り前なのですが、意外と知られていない方法なのでご紹介します。
年間所得を最大８４万円圧縮でき、しかもその８４万円は定期預金のように積み立てられ、事業を辞めたときや、満６５歳になったときに退職金として受け取れる方法があるのです！
しかも受け取る収入は所得が１／２になる退職所得としてです！
こんないいことづくしの節税方法が本当にあるんですよ。
これは小規模企業共済といわれるもので、国がつくったいわば事業主の退職金制度です。
掛け金は月額１万円から７万円まで選らぶことができます。
そしてその掛け金は全額が所得控除されます。
しかも資金が必要なときには、掛け金の範囲内で貸付まで受けることができます。
ただし、従業員が２０名以下の個人事業主か会社役員のみしか入ることができません。
ただ問題が一つあります。
アパート経営をするサラリーマン大家さんの場合は、入ることができないことになっています。
なお叶税理士事務所では小規模企業共済の手続きをいたします。
サラリーマン大家さんの方も一度ダメモトで当事務所にご相談ください。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月16日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
否認されない管理料
2007年07月13日 19:13
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
所有不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか？
たとえば、
・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。
・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。
という具体例で考えてみます。
この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。
これらの不動産からあがるすべての収入に、
「通常あるべき管理料率」
を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸主である個人の収益となります。
この場合の「通常あるべき管理料率」は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。
過去の裁判例では、その率は、６～７％とされています。
実際、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、信託銀行などが行っている管理の実例でも６～７％の割合です。
この計算の根拠は、普通は１年間の賃料のうち１か月分を管理会社が取り、１１か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金（敷金）償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。
この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。
ですから管理料７％程度であれば、確実に否認はされません。
さてポイントはこの率が“確実”に否認されない、という点ですが、どういう意味かわかりますか？
投稿者 taxkanae ： 2007年07月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
固定資産税の清算で節税
2007年07月06日 11:55
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を地方に払う必要はありません！
それは固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものだからです。
しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。
それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？
この払った金額は“税金”ではないのです！！
これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。
もう少し突っ込んでみましょう。
固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？
もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。
それでは購入側は？
課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。
課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。
これも節税になりますので。
また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。
この処理も間違えないようしてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)
