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お金を残す不動産投資ブログ

繰上返済も投資の1つ?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入した後、順調にキャッシュが貯まってくれば、
検討したいのが、繰上返済です。


僕は繰上返済は、一つの投資という考えを持っています。


例えば、1千万円を定期預金に入れていると、
現在の利息は、多くて0.3%程度なので、年間で3万円になります。


でも逆に2%で借りている借入金を、1千万円繰上返済すれば、
年間節約できる利息は20万円。


このように考えると、繰上返済は逆投資とも言えますね。


後は投資家として、1千万円をさらにいい利回りで回せる投資があれば
比較検討することになります。


繰上返済をした後の、借入金の返し方は2つあります。


1つは返済額軽減型。


これは、融資期間は当初のままで、繰上返済した分、
毎月の返済額を減らす方法です。


したがって、繰上返済後はキャッシュフローはよくなりますが、
返す期間は当初のままです。


もう1つは、期間短縮型。


こちらは、返済額は前と一緒ですが、返済期間が短くなります。


返済額が一緒なので、キャッシュフローはあまり変わりませんが、
その代り、返済期間が短くなります。


どちらが有利かは、その人の状態や目標によっても変わります。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

細かい経費を積み増しても意味がない?

  • 2017年09月11日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが、
「こんな出費は経費にできますか?」
というものです。


特にサラリーマンの方は、
出費したものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、
ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
5年目までは1年ごとに金利を設定でき、
その後は5年ごとに金利を設定することができます。


《編者 叶 温》



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銀行は飛込みでも相手してくれるのか?

  • 2017年08月31日
  • 投稿者:taxkanae
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一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、
融資は必ずといっていいほど必要でしょう。


事業を経営されている方であれば、
銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。


その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。


では、今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、
どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。


銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、
銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。


飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありませんね。


銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、
銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、
最初の印象も信用もかなり差があるのです。


どんな“つて”でも構いません。


とりあえず紹介をしてもらうほうがいいです。


《編者 叶 温》



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融資を受けやすい決算書とは?

  • 2017年06月29日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持つと、必ずしなければいけないのが、確定申告です。


個人であれば、所得税の確定申告を12月で締めてしないといけませんし、
法人であれば、法人の決算申告を決算月で締めてする必要があります。


ただ、あなたが、これからも物件を購入していきたいと思っているなら、
決算書の作り方は、よく考えないといけません。


なぜなら、決算書の内容で、
これから物件を購入する時の融資が付くかどうかが、決まってくるからです。


基本的に、物件購入後、一年目の決算書は、購入する時の諸経費が多くなるので、
マイナスになることも多く、それは銀行もわかっています。


しかし、二年目から決算書がマイナスになる状態だと、
今後、銀行からかなりお金が借りにくくなってしまいます。


あなたが銀行だったら、
決算書の利益が出ていない人にお金を貸したいとは思わないですよね?


合法的に利益を出す決算書を作る方法はいくつかあります。


・修繕費を資本的支出として資産として認識する。
・法人であれば購入時の諸経費を資産として計上する。


などなど。


《編者 叶 温》



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無料で銀行を紹介してもらえる?

  • 2017年05月11日
  • 投稿者:taxkanae
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一般の人が収益不動産を持ちたいと思うと、
融資は必ずといっていいほど必要でしょう。


事業を経営されている方であれば、
銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。


その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。


それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、
どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。


銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、
銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。


飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。


銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、
銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、
最初の印象も信用もかなり差があるのです。


どんな“つて”でも構いません。


とりあえず紹介をしてもらう方がいいです。


特に、僕たちのような税理士からの紹介であれば、
少なくとも、銀行が無下に断ることはありません。


うちの事務所では、ご相談に来られた方に、
金融機関のご紹介をすることも多々あります。


既に物件を持っている方の場合でも、
借換の相談などで、金融機関をご紹介することもあります。


中には、借換時に金利交渉が成功して、
キャッシュフローが改善した方もいらっしゃいます。


《編者 叶 温》



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銀行はどんな人にお金を貸すのか?

  • 2017年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は金額が大きくなるので、物件購入時には融資が必要になるケースが多いです。


「不動産投資は融資が肝」という人もいるくらいです。


では、銀行はどんな人にお金を貸したいのでしょう?


これはもちろん銀行によっても多少、基準が変わりますが、
一つには、あなた自身が人にお金を貸す時に、
どんな人に貸したいかを考えるとわかりやすいと思います。


まずは、お金を借りる人の属性です。


属性というと借りる人の職業、年収、金融資産などですね。


次に物件そのものの評価ですね。


そもそも、儲かる物件なのか、売っても貸したお金が戻ってくるだけ評価があるのかなどです。


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繰上返済の投資効果

  • 2017年03月10日
  • 投稿者:taxkanae
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以前、税金塾の収録で、元祖サラリーマン大家さんで有名な沢孝史さんと対談をしました。


「40代からの不動産投資」というテーマでしたが、とてもいい対談ができました。


対談の中で僕が印象に残ったのは、沢さんは手元に現金が貯まってきたら、
積極的に繰上返済をしていることです。


この繰上返済、実は超堅実な投資とも言えます。


銀行からの借入金には、当然のことながら金利が発生します。


1億円借りて、金利2%なら、年間約200万円の利息です。


 1億円×2%=200万円


物件からキャッシュフローが入ってきて、手元に貯まった現金で、
2千万円を繰上返済したとすると、年間で40万円の利息が軽減できることになります。


 2千万円×2%=40万円


これは2千万円の投資をして、年間2%の投資利益率を稼ぐことと同じですよね。


ですから、不動産投資で借入をして、その後繰上返済をすることは、
ある意味、自分で投資できる商品を作っていることと同じとも言えます。


もちろん、貯まった自己資金で、どんどん不動産に投資していくことも一つですが、
「繰上返済も投資の一部」という考え方も覚えておいてくださいね。


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初めて当たる銀行に印象のいい接触方法とは?

  • 2017年03月07日
  • 投稿者:taxkanae
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一般の人が収益不動産を持ちたいと思うと、融資は必ずといっていいほど必要でしょう。


事業を経営されている方であれば、銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。


その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。


それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、
どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。


銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、
銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。


飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。


銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、
銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、
最初の印象も信用もかなり差があるのです。


どんな“つて”でも構いません。


とりあえず紹介をしてもらうのです!


特に、僕たちのような税理士からの紹介であれば、
少なくとも、銀行が無下に断ることはありません。


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融資を受けやすくなる決算書とは?

  • 2017年01月16日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持つと、必ずしなければいけないのが、確定申告です。


個人であれば、所得税の確定申告を12月で締めてしないといけませんし、


法人であれば、法人の決算申告を決算月で締めてする必要があります。


ただ、これからも物件を購入していきたいと思っているなら、
決算書の作り方は、よく考えないといけません。


なぜなら、決算書の内容で、これから物件を購入する時の融資が付くかどうかが、決まってくるからです。


基本的に、物件購入後、一年目の決算書は、購入する時の諸経費が多くなるので、
マイナスになることも多く、それは銀行もわかっています。


しかし、二年目から決算書がマイナスになる状態だと、
今後、銀行からかなりお金が借りにくくなってしまいます。


あなたが銀行だったら、決算書の利益が出ていない人にお金を貸したいとは思わないですよね?


合法的に利益を出す決算書を作る方法はいくつかあります。


・修繕費を資本的支出として資産として認識する。


・法人であれば購入時の諸経費を資産として計上する。


など。


しっかりと戦略を持って、決算書を作るようにして下さいね。


《編者 叶 温》



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節税せずにお金を残す方法とは?

  • 2016年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンの方が不動産投資を始めると、今までとは違って、経費にできるものが多くなります。


外食や交通費も賃貸収入を増やす目的であれば、経費にすることができます。


そして、経費が多くなると利益が少なくなって税金が低くなります。


いわゆる「節税」ですね。


しかし経費にできるからと言って、経費を多くしてしまうと、利益と同時にお金も減ってしまいます。


そしてこの状態を嫌うところがあります。


それが銀行です。


銀行は、利益を上げている人、税金を払っている人が大好きなんです。


この銀行の心理を逆手に取れば、節税せずにお金を残すことができるようになります。


それには、まず最低限の経費しか使わないようにすることです。


そして経費を削減して、利益を上げます。


これを2~3年続ければ、銀行が認めてくれるようになります。


結果、今までよりも金利が下がることがあります。


1億円を借りていて、1%金利が下がれば、約100万円キャッシュフローが増えることになります。


そして次の物件を購入するときの融資も受けやすくなります。


このようにすれば、無駄な節税をせずにお金を残すことができるようになります。


もちろん、現在融資を受けていて、これからも不動産を増やしていきたい場合に使える方法ですが、
無駄に節税をするよりも、よっぽど健全で、効率的にお金を増やせる方法だと思います。


これを前提に、一度経営状態を見直してもいいかもしれませんね。


《編者 叶 温》



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融資情報をセミナーで伝えにくい理由は?

  • 2016年09月19日
  • 投稿者:taxkanae
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動産投資をする上で外せないことの一つが融資です。


不動産は金額が大きくなるので、借入をすることが多いですからね。


ただ、銀行の融資情報は、銀行、支店、担当者だけではなく、
その時々で状況が変わるので、なかなかセミナーなどでお伝えすることが難しいです。


すぐに情報が陳腐化してしまうからです。


ただ、銀行との付き合うにあたって普遍的なこともあります。


例えば、


・銀行にアプローチするときに絶対やってはいけないこと
・融資を依頼するときに持っていく書類
・融資担当者と話すときのNGワード
・年収が高いだけではダメな理由
・新設法人で融資姿勢
・二重契約、資金使途違反をするとどうなるのか


などなど。


不動産投資をこれから始めたい人にとっては、
普遍的なことは、しっかりと押さえておきたいですね。


《編者 叶 温》



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銀行目線で急がば周れ?

  • 2016年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士として色々な相談を受けていると、よく言われることがあります。


「できるだけ経費に入れて、節税したいです!」と。


経費に入れるものとしては、自宅の家賃の一部や水道光熱費、車に係る経費等などなど。


あれ、なんだか舛添知事みたいですね。


でも、冷静になって銀行目線で考えてみましょう。


経費が多くて利益が少ない人と、経費が少なくて利益が多い人、
どちらにお金を貸したいでしょうか?


もちろん、経費が少なくて利益が多い人ですよね。


そして、利益が多い人ほど金利交渉された時に、下げたくなります。


不動産賃貸業の経費の中で、上位を占めるものの一つに金利があります。


1億円の借入で、1%金利を下げることができれば、
約100万円、年間の税引き前キャッシュフローを改善できます。


だから、急がば周れの精神で、目の前の小さいお金より、
将来の大きいお金を得られるようになって下さいね。


《編者 叶 温》



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繰上返済後の2つの返済方法

  • 2013年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入した後、順調にキャッシュが貯まってくれば、
検討したいのが、繰上返済です。


僕は繰上返済は、一つの投資という考えを持っています。


例えば、1千万円を定期預金に入れていると、
現在の利息は、多くて0.3%程度なので、年間で3万円になります。


でも逆に2%で借りている借入金を、1千万円繰上返済すれば、
年間節約できる利息は20万円。


このように考えると、繰上返済は逆投資とも言えますね。


後は投資家として、1千万円をさらにいい利回りで回せる投資があれば
比較検討することになります。


繰上返済をした後の、借入金の返し方は2つあります。


1つは返済額軽減型。


これは、融資期間は当初のままで、繰上返済した分、
毎月の返済額を減らす方法です。


したがって、繰上返済後はキャッシュフローはよくなりますが、
返す期間は当初のままです。


もう1つは、期間短縮型。


こちらは、返済額は前と一緒ですが、返済期間が短くなります。


返済額が一緒なので、キャッシュフローはあまり変わりませんが、
その代り、返済期間が短くなります。


どちらが有利かは、その人の状態や目標によっても変わります。


《編者 叶 温》



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築古物件で長期間の融資ができる?

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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12月に入り、金融機関もノルマの達成に躍起になる頃ですね。


僕も平成18年に初めて物件を購入した時は、
銀行さんに12月末までの決済を求められました。


金融機関が融資をする場合の融資期間は、通常次の計算式で計算します。


 構造別の耐用年数-築年数=融資期間


例えば、RC(耐用年数47年)で築20年だとすると、融資期間は27年になります。


 47年-20年=27年


ただ、これだと木造(耐用年数22年)で築20年だと、融資期間は2年しか組めません。


しかし、最近はこのような築古物件や、既存不適格物件など、
今までは、なかなか融資的に厳しい物件でも、
長期の融資を組んでくれる金融機関が出てきています。


築古物件でも、利回りが高くて、長期の融資が組めれば、
キャッシュフローはかなり残りそうですね。


《編者 叶 温》



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ペナルティ

  • 2013年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
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ペナルティ=罰、罰金


ですが、


不動産投資でいうところのペナルティとは


固定金利で借りていて


期間満了前までに全額返済などをすることにより


発生する費用です。


「ペナルティ」という呼び方が


正しいのかどうか分かりませんが


金融機関の人もこう呼んでいるようです。


さて、このペナルティですが


変動金利なら発生しないのですが


固定金利なら発生します。


何故なのでしょうか・・・


それは、金融機関の立場らからすると


貸付金=債権と考えます。


債権には価値があります。


今、固定金利で2%で貸したとします。


10年後の金利が7%になっていたら


この債権は変動金利であれば


7%の金利が取れていたはずなのに


2%しか金利が取れていない。


つまり、「債権価値が下がった」と考えます。


一方で、10年後の金利が1%だったとすると


この債権価値は上がったことになります。


価値のあがった債権を、繰上返済されると


固定金利-変動金利


の差の利息だけ


金融機関は損をしたと考えます。


そこをペナルティという制度で


精算するという仕組です。


やや複雑ですね。


まとめると


固定金利>変動金利


であれば、ペナルティ発生


固定金利<変動金利


であれば、ペナルティは発生しない。


ということです。


つまり、金利上昇局面では


ペナルティは発生しにくいということです。


ただし!!


ここがポイントですが


このペナルティの計算は


金融機関によって全然違うようです。


不動産融資に積極的な例のメガバンクでは、


変動金利の増減などには関係なく


残債×0.5%×残存借入期間


で決まります。


不動産投資は、投資ですので


購入から売却までトータルで判定しなくてはいけません。


金融機関へ支払う金額にしても同じです。


「借入金利」「借入額」「借入期間」


この3つを重点的に考えると思われますが


「ペナルティ」も考慮しておかないと


大変なことになるので気をつけて下さいね。


《編者 塩田雅人》


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節税と融​資対策は両立できるの​か?

  • 2012年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
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年末近くのこの時期になると、


よく聞かれるのが節税対策の方法です。


しかし、基本的には、


 節税対策 = お金が出ていく


ということになるんです。


具体的に数字で見てみましょう。


例えば、税率30%の人の不動産所得が、


このままいけば1,000万円あるとして、


節税対策のために、年末までに300万円の修繕をしたとします。


すると、不動産所得は、


 1,000万円 - 300万円 = 700万円


となり、修繕にかかった費用に税率を掛けた金額、


 300万円 × 30% = 90万円


が節税となり、不動産所得に掛かる税金は、


 700万円 × 30% = 210万円


となります。


その結果、仮に所得と手元に残るお金が


同じ金額だとした場合は、


 CF1,000万円 - 修繕300万円 - 税金210万円 = 490万円


のお金が残りますね。


でも、もし修繕をしなかった場合は、


 1,000万円 - 税金300万円 = 700万円


残りますから、節税をしなかった場合より210万円も


多くお金が残ることなります。


もちろん、必要な修繕や、


先行投資としての修繕であれば問題はないのですが、


これが、無駄なものにお金を出していたとすると、


いい状態ではないことがわかりますね。


しかも、これからも融資を受けて


物件を買っていきたい場合は、


修繕に掛かった金額だけ、


不動産所得が少なくなりますから、


銀行対策としては、修繕をしないほうが有利になります。


このように節税対策と融資対策は、


基本的には相反するものなんです。


《編者 叶 温》


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根抵当権​のメリット・デメリッ​ト

  • 2012年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入する際に借り入れをしますが、


普通の抵当権と根抵当権の二つがあります。


根抵当権といえば、極度額を設定し、


その極度額までであれば、


簡易な手続きで何度でも借り入れをすることができるというものです。


普通の抵当権であれば


借入するたびに登記をする必要があるのですが


根抵当であれば、借入の度に登記する必要がありません。


なのでメリットがあるのかと思われがちですが


デメリットももちろんあります。


極度額は、金融機関などによりますが


借入額の1.2倍の極度額を設定することが通常のようです。


そのため、もちろん抵当権設定の登記費用も1.2倍かかります。


また、同じ金融機関から別の借り入れ(普通抵当権)があり、


そちらの借入返済が困難になった場合にも


「根抵当権を設定している側」の不動産を売却し、


そこから得られた資金で


「借入返済が困難になった側(普通抵当権)」


の借入を返済をしなくてはなりません。


このようなデメリットがあるので、


これから借り入れをして不動産を購入しようとしている方は


根抵当権のメリットデメリットをじっくり考えてどちらか選択してくださいね。


《編者 スタッフ》


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節税しな​い方がお金は残る!?

  • 2012年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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実はここ2カ月ほど、

取引銀行と金利交渉をしていました。

1つは個人で所有しているマンション。

そしてもう1つは、

法人で所有している自社ビルです。


結果を先に言いますと、

・個人のマンション(某都銀)

 1.83%(2年固定、団信込) ⇒ 1.58%(2年固定、団信込)

・法人の自社ビル(某地銀)

 2.075%(変動) ⇒ 1.65%(3年固定)

となりました!


その結果、金額的には2つ合わせると

年間で30万円程度の利息が節約できることになります。


銀行にはもちろん、

直近2~3年の決算申告書を提出して

査定してもらったのですが、

僕の場合、個人も法人も余計な経費は入れず、

ほとんど節税はしていません。


なぜなら、その方が将来的に金利が下がり、

最終的なキャッシュフローは多くなるからです。


節税対策と融資対策は相反するものですが、

目先の節税より、

将来のキャッシュフロー向上を目指す方が、

経営的にも健全ですので、

ぜひ覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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この不動産は安​い?

  • 2011年11月28日
  • 投稿者:taxkanae
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「この不動産は1億円です」と言われても、高いのか安いのか

どう判断されますか?

不動産は相対取引なので価額はあってないようなもの。

土地は昔から「一物四価」と言われる通り、4つの価額があります。

1.実勢価額

2.公示価額

3.相続税評価額

4.固定資産税評価額

1.実勢価額とは実際の取引の際の売買価額です。

2.公示価額とは国土交通省が発表している価額で、
  一般取引価額や固定資産税評価額の参考値に用いられるものです。

3.相続税評価額とは、国税庁によって発表される価額です。

4.固定資産税評価額は、市町村が固定資産税を課するための不動産価額です。

これら4つの価額はどれも異なった金額です。

大体の目安として、相続税評価額は公示価額の8割、

固定資産税評価額は公示価額の7割とされています。


目的に応じて、どの金額を用いるか変わってきます。


では、不動産投資の銀行融資で用いられる「積算価額」ですが、


これはどの価額のことをいうのでしょうか。


土地は「3.相続税評価額」を用いるようです。


ただし、金融機関や景気により、相続税評価額から引き上げたり、

反対に、相続税評価額に7割を掛けて評価したりと、対応はまちまちのようです。

それぞれの金融機関に固有の調整が行われるということのようです。


ただし、相続税評価額が高い方が融資が付きやすい!ということは言えるでしょう。

一方、建物については、『標準的な建築価額』を用いている金融機関が多いようです。

「新品の建物の積算価額=@標準的な建築価額×建物延床面積」

『標準的な建築価額』は建築構造・建築年数によって評価単価はまちまちですが、

 RCで15万円~25万円/平方メートル

 鉄骨で10万円~16万円/平方メートル

 木造で10万円~15万円/平方メートル

です。上記は国土交通省から出されている数字です。

そこから、築年数分の減価償却価額を差し引くと、

現時点の建物の積算評価額が算定されます。

「現時点の建物の積算価額=新品の積算価額-減価償却費の累計額」

ただし、金融機関によっては、法定耐用年数が47年にもかかわらず、

40年で評価される場合もありますので、ご注意ください。

【まとめ】

融資の際に銀行が評価する不動産の価額は・・・「積算価額」

「積算価額」とは・・・

 ・土地は「相続税評価額×土地面積」

 ・建物は「標準的な建築価額×延床面積-減価償却累計額」

これらが高い方が融資は受けやすい。

では積算価額を高い物件とはどういう物件なのでしょう?

 相続税評価額⇒立地のいいところ

 土地面積⇒広い方がよい

 標準的な建築価額⇒RCが高い(SRCはさらに高い)

 延べ床面積⇒広い方がよい

 減価償却累計額⇒築浅、耐用年数が長い(RCなど)方がよい

ということになります。

ただし、これらすべてを満たす物件はもちろん、取引価額も高くなります。

それだけ必要融資額も多くなります。

つまり、これらの要素が取引価額と比較して高い方が、融資はつきやすいということです。

《編者 スタッフ》


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金利0.7%引き下げに成功!

  • 2010年06月28日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の確定申告が終わってから、取り組んできた金利交渉。

地元の金融機関に10行以上話を持ち込み、結局、現在取引のある銀行に0.7%の

金利引き下げをしていただき1%台にすることに成功しました。

0.7%は金額に直すと、1億円借りている場合、年間で約70万円弱の金利削減になります。


今回、金利が削減できた要因は、2年前、まだ独立間もない頃、

確定申告書の内容が芳しくない状態で金利交渉した時に、

「業績がよくなったら、必ず金利を下げてください」

と念を押していたことがよかったのだと、個人的には感じています。


地元の信用金庫や信用組合、また地銀さんは、

僕が現在取引のある都銀さんの金利水準にすることは、難しかったようです。


しかし、今回色んな銀行とお話をしたことで、

それぞれの銀行の考え方や、姿勢がよくわかりました。


さらに今後、僕が買いたい物件を購入するときにも

検討していただけそうな銀行さんも数行見つかりましたので、

これからの投資にも活きてくると思います。


金利を下げようと動けば、今はダメでも僕のように将来に活きてくることもありますので、

ダメもとでも動いてみてくださいね。


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節税せずにお金を残す方法

  • 2010年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンの方が不動産投資を始めると、今までとは違って、経費にできるものが多くなります。

外食や交通費も賃貸収入を増やす目的であれば、経費にすることができます。


そして、経費が多くなると利益が少なくなって税金が低くなります。

いわゆる「節税」ですね。


しかし経費にできるからと言って、経費を多くしてしまうと、利益と同時にお金も減ってしまいます。


そしてこの状態を嫌うところがあります。

それが銀行です。

銀行は、利益を上げている人、税金を払っている人が大好きなんです。

この銀行の心理を逆手に取れば、節税せずにお金を残すことができるようになります。


それには、まず最低限の経費しか使わないようにすることです。

そして経費を削減して、利益を上げます。

これを2~3年続ければ、銀行はあなたのことを認めてくれるようになります。

結果、今までよりも金利が下がることがあります。

1億円を借りていて、1%金利が下がれば、

約100万円の資産が増えることになります。

そして次の物件を購入するときの融資も受けやすくなります。


このようにすれば、無駄な節税をせずに、お金を残すことができるようになります。

もちろん、現在融資を受けていて、これからも不動産を増やしていきたい方が使える方法ですが、

無駄に節税をするよりも、よっぽど健全で、効率的にお金を増やせる方法だと思いますので、

一度、あなたの経営状態を見直してもいいかもしれませんね。


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金利交渉、大詰め!

  • 2010年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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金利交渉もいよいよ大詰めを迎えています。

現在、検討してくれている金融機関は3行。

10数行の金融機関に依頼してので、約3割がヒットしたことになります。

お断りされた金融機関の理由は、

「うちは収益物件には取り組みが難しいです」

とか、

「都銀さんの金利には勝てません」

といったものです。

金利は1%台を希望しているので、信金さんや、信組さんは、かなり難しいようです。


でも、そんな中でも積極的にアプローチしてくれている信金さんもいらっしゃいます。

その信金さんが積極的な理由は、やはり収益物件をよく取り扱っているからです。


また、地銀さんの中でも積極的な銀行さんがあります。

しかし、この地銀さんは、基本的に収益物件には積極的ではありません。

この地銀さんが積極的な理由は、僕自身と取引したいからのようです。


現在、借入をしている都銀さんも、担当さんがかなり頑張ってくれています。


感触としては、今回の金利交渉で目標の1%台は達成できそうです。

この金利は団信込みです。


都銀さんの提示金利よりも、他の銀行さんの金利が低ければ、

借り替え時に必要な抵当権の設定費用などがどれぐらいで回収できるか

ということを計算して、どうするか決める予定です。

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金利交渉中!

  • 2010年05月10日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が融資を受けて不動産を購入してから、この4月で3年4カ月が経ちました。

実は金利交渉は税理士として独立して1年後に一度、借入をしている銀行に打診しています。


しかし当時は、独立1年目で人様にお見せできるような申告内容ではなかったため、

金利交渉には応じてもらえませんでした。

ただ、その時に借入をしている銀行の担当者さんと融資グループ長が

わざわざ僕の事務所までお詫びに来られました。

その時に僕は、

「業績がよくなったら、金利を下げることを必ず検討してください!」

と伝えました。


あれから2年、ようやく人様にお見せできるような業績を残せたので、

今、借入をしている銀行を含めて、地元の金融機関をかたっぱしから当たっています。


借り替えする場合の条件と、今後の不動産投資に対する融資について詳しく聞き取りをしています。


もう既に10行は当たっていますが、不動産投資に対する融資の考え方は銀行によって全く違いますね。


不動産に対する融資に積極的な銀行もあれば、消極的な銀行もあります。

僕はまず電話で各金融機関に連絡を入れているのですが、

電話をした時点である程度、積極的かどうかがわかります。

積極的な銀行は、わざわざ事務所まで来てくれますが、消極的な銀行は、僕から訪問するという傾向があります。


電話の時点で、

「うちは新規のお客様への不動産融資はしておりません」

といわれるときもあります。

でもこうやって一行一行、丁寧に当たっていくと、

今後お付き合いできそうな担当者さんも現れます。

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新規法人で物件は変えるのか?

  • 2009年09月29日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、僕の周りで1億円超の物件に買い付けを入れた方がいらっしゃいました。


その方は新規法人での取得を試みました。

新規法人で取得すると、

・個人の税率が高い場合、節税になる

・消費税還付が狙える

・役員報酬で所得分散ができる

など、色々とメリットがあります。


今年の中旬ぐらいまでは、僕のお客さんでも新しく法人を設立して物件を購入された方がいました。

そしてさっきの3つのメリットを存分に活用しています。


しかし最近、新規法人で取得を試みた方は・・・、

ダメでした。

したがって、法人を設立しただけになってしまいました。


最近、金融機関の基準が変わってサラリーマンが新規法人で物件を取得することは、ほぼ不可能になっているようです。


金融機関の基準はよく変わりますので、また状況は変わる可能性がありますが、平成21年9月現在では厳しいようですね。


新規法人で物件購入を検討している方は、ご注意くださいね。


・セミナーを開催します!

「これを知らなきゃ絶対損する! 不動産投資家のためのとことん活用する税制改正セミナー'09」

「大家さん・地主さん必見!美人不動産鑑定士さゆき先生の鑑定評価書を活用して税金を安くする方法!」

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限定30名です。 お早めにお申し込みください!

売却しにくい価格帯

  • 2008年09月23日
  • 投稿者:taxkanae
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先日大手の仲介業者さんが事務所に来てくださり、1件の物件を紹介して下さりました。

この物件の価格は2億円程度。

利回りがあって、RCで築浅の物件なら検討したい・・・

ところですが、2億円から3億円の物件というのは、意外と難しいかもと思ってしまいました。


実はこの物件ファンドから流れてきた物件なのですが、2億円程度の価格帯だと、ファンドなどの業者さんにとっては規模が小さいんですね。

業者さんは、3億円超の物件が希望の価格帯のようです。


一方、個人。

個人はどうかといいますと、2億円程度なら諸経費7%とすると、余裕を見て最低でも1,500万円は必要になります。

ただし1,500万円というのはフルローンという仮定です。

昨今の厳しい融資状況の中で銀行から

「自己資金1割必要!」

と言われると、3,500万円が必要になってきます。

3,500万円の金融資産を持っている個人というのは、20代〜40代のサラリーマンでは少ないでしょう。

と、いうことは業者も個人も購入しにくい物件となります。

これはすなわち売却がしにくく、出口も難しいということにも繋がります。

もちろん売却時の経済状況にもよりますが、このような観点にも気を付けて、物件を探されてみてはいかがでしょう?

積算評価は重要!

  • 2008年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の評価のお話です。

物件の評価には大きく分けて「収益還元」と、「積算評価」の2つの方法があります。

収益還元」とは、その物件が持つ収益力から物件を評価する方法で家賃収入から割り戻して物件の評価をします。

と、いうことは

・年間1,000万円の家賃収入のある物件 と、

・年間500万円の家賃収入のある物件

を比較すれば単純に1,000万円の家賃収入のある物件の方が評価は高くなります。

これは決算書でいえば損益計算書での評価というところですね。

一方、貸借対照表的な評価が「積算評価」です。

これは土地の価格がいくら、建物の価格がいくら、という形で物件を評価する方法です。

ですから家賃収入の額が変わっても、基本的に評価額は変わりません。

一昔前は不動産を購入する時の銀行の評価は、この積算評価が一般的でした。

でもここ数年は収益還元で評価する銀行も出てきています。

そしてここにきて、また積算評価が重視されてきています。

僕が言いたいことは、物件を選ぶ時には、

収益還元と積算評価のバランスのよい物件を選んでください。

ということです。

そうすれば出口も楽になりますし、時代の流れに右往左往することもありません。

しかし収益還元の計算方法は比較的簡単ですが、積算評価の計算方法は、少々知識が必要です。

そこでremさんの無料レポートが役立ちます。

タイトルは

【サルでも出来る不動産投資】超簡単!高利回り物件の積算評価 

難しい積算評価の方法がすぐにマスターできます。

計算方法をマスターして、いい物件を探し当ててくださいね。

修繕費にしたら融資が受けられない?

  • 2008年08月16日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕費についてです。

不動産投資をしていると修繕はつきものです。

退去者が出ればリフォームという修繕が必要ですし、入居中の部屋でも給湯機が故障したり、水の出が悪くなったりと、修繕が必要な時があります。

古い物件であれば修繕費も高くなっていく傾向にあります。

そして修繕の中でも金額が張るものが、屋上防水や外壁塗装。

これらは物件の規模にもよりますが、数百万から数千万円掛る場合もあります。

そしてその支出が終わった後にしなければならないことが、税金の処理です。

実はこの修繕は税務調査でもよく問題になる部分です。

それは一括で経費になるのか、資本的支出という資産になるのか?

ということです。

基本的に、

・使用可能期間が延長
・固定資産の価値が高まる

ものは「資本的支出」として資産に計上し、その耐用年数に渡って減価償却しなければなりません。

でもこの判断基準がとってもあいまいなのです。

そして通常は節税のために一括で経費にしたいと思いますが、この処理をすることによって、次の物件を購入する時に、融資が厳しくなることがあります。

銀行の考え方

  • 2008年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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実は今年の確定申告後、借入をしている銀行に金利交渉をしていたんです。

その結果が先日僕に伝えられました・・・

答えは「NO!」

金利の引き下げはなされませんでした。

そしてその理由を担当者に深く聞いてみました。

そこでわかった銀行の考え方があります。

銀行の考え方の重要ポイントは2つ!

1、収支
2、純資産

まず1の収支ですが、サラリーマン大家さんの場合、世帯で見た収支、すなわちキャッシュフローが全体でプラスかどうかという点が問われます。

僕の場合、平成19年の所得は、

不動産所得 プラス
事業所得  開業初年度で設備投資がかかりマイナス

なので借入した平成18年の給与所得があったときよりも、収支はマイナスになっているわけです。

今回の「NO」はこれが主な理由でした。

この収支は連帯保証人も入れて世帯全体で見ますので、奥さんが働いている方はプラスになりやすくなりますね。


そして次のポイントは「純資産」。

これは世帯の資産と負債の差額がプラスかどうかということです。

これには所有している物件の担保評価額が大きく影響してきます。

借入金額は月々の返済で減っているので、担保評価額が変わらなければ、純資産は増えます。

そしてこれに現金や預金、株等の金融資産がプラスされ、逆に住宅ローンやマイカーローン、その他の借入はマイナスされます。

僕の場合は、19年の事業所得がマイナスの分、純資産も少々減少しているのです。


銀行の考え方のポイントはこの2点が主のようです。

ですから不動産投資と脱サラを考えている方は、脱サラをする前に不動産を購入する方が、比較的、借入はしやすくなりますね。

個人事業者はやっぱり属性は弱くなってしまいます。

「開業初年度だ」と言っても、銀行には通用しません。

銀行は「数字」だけで判断していますので。

フルローンは本当に引き出せないのか?

  • 2008年03月30日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はちょこちょこといい物件が出てきています。

僕のお客さんや、相談に来る方が持ってくる物件も
「おっ」と思うような物件があります。

しかしいい物件情報を持っていても、最終的には融資が付かなければ
物件は買えません。

この融資ですが、昨年の12月から融資の引き締めが厳しくなり、

・年収1,000万円以上
・自己資金は物件の1割以上

という人しか融資は降りない・・・。

と言われていますが、本当にそうなのでしょうか?

実際に僕が見ている中では、上記の条件をクリアしていなくても
融資を引き出せている人はいます。

また物件によっては、さすがにオーバーローンまでは引き出せなくても
フルローンを引き出せている人はいます。

ということは銀行は、物件はもちろんですが、
それよりも何よりも「人」を見ているのだと感じます。

この人たちに共通していることは、

・素直
・諦めない

ことです。

しっかりと僕の小冊子を読んで、銀行に物件を持ち込むときに
自分自身をプレゼンされています。

小冊子に書いてあることを「素直」に実践しているのです。

そして物件にリスクがあっても、そのリスクをできる限り把握することを
「諦めない」のです。

だから銀行も認めてくれるのだと思います。

ですから
「年収1,000万円もない」
「自己資金は1割も出せない」
という人でも、素直に実践し、諦めなければ光はさしてくると思います。

一度融資を断られても・・・

  • 2008年03月25日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、物件購入に成功された実例をご紹介します。

先日、僕のお客さんのSさんが1棟もの物件の購入に成功されました。

Sさんは昨年僕と顧問契約させていただいたときは、
区分所有や戸建物件を数戸持たれていて、
その中には融資を受けているものもありました。

そんな状態の中、1棟物件の購入を検討していたSさんは
銀行に物件の融資依頼を持ち込んでも、小さな物件の借り入れが
足かせとなり、なかなか融資が出ずにいました。

そこでSさんとお話をさせていただき、小さな物件をすべて売却することに。

その後のSさんの動きはとても早く、半年間ですべての物件を売却。

既に持っている1棟もの物件の借入条件も、銀行と交渉して見事に希望通りの条件になりました。

そして一度断られた物件の融資を、ふたたび銀行に持ち込み
見事に物件を購入することが出来たのです。

銀行は融資を決定した物件の力はもちろんですが、
それ以上にSさんの資産整理力交渉力そして行動力を評価してくれたのでしょう。

このSさんの話が、皆さんの不動産投資を成功させるための気付きになればと思います。

銀行へのアプローチ

  • 2007年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、融資は必ずといっていいほど必要でしょう。

事業を経営されている方であれば、銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。
その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。

それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。
銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。
飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。
銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、最初の印象も信用もかなり差があるのです。
どんな“つて”でも構いません。
とりあえず紹介をしてもらうのです!

私の場合は会計事務所に勤めていた当時に、事務所によく連絡のあった銀行マンにメールでアプローチしました。
メールでアプローチ後、2、3日するとその担当さんから連絡があり、先方の銀行で会っていただけることになりました。
私はそのときに、私自身のことが詳細に記された「自己紹介書」を提出しました。
その中には私の略歴から資格、資産内容、源泉徴収表、将来の展望まで記しました。
まだ何も融資をお願いしたい物件がない状態でしたが、後にこの「自己紹介書」が力を発揮します。
この「自己紹介書」という書類は、銀行の担当者だけでなく、その担当者の上司の目も通ります。
さらにいざ物件を持ち込んだときにも、この「自己紹介書」がその物件とともに稟議にかけられます。

銀行の立場から考えてみてください。
相手のことがあまりわからない状態で融資審査にかけるのと、相手のことが詳細に記された書類がある状態で融資審査にかけるのとでは、自ずと信用力に差が付くのは仕方のないことだと思いませんか?

銀行へのアプローチも自分自身を売り込むプレゼンなんです!
銀行も最後はを見ています。
これは実際に銀行の担当者から聞いたので間違いありません!
ここぞという銀行へアプローチをする場合は、是非心得ておいてください。

“お金を貸したい人”になる計画

  • 2007年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
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突然ですが、あなたは銀行がお金を貸したい人でしょうか?

これを考えるにはあなたが自らのお金を、どのような人に貸したいのかを考えれば早いかもしれません。

私がお金を貸したい人は、資産家、公務員、しっかりした企業に働いている人、公的な資格を持っている人、しっかり稼いでいる経営者などが思いつきます。

要は“とりっぱぐれる可能性が少ない人”ですね。

それでは今現在のあなたの置かれている立場は、“貸したい人”に当てはまるでしょうか?

もし一つも当てはまらないのであれば、当てはまるような人間になるべく計画を練らないといけません。

不動産投資はそこから始まっているのです!

私の場合、身近な先輩が不動産投資をしていたのですが、先輩が投資を始めた頃は、ちょど私が広告代理店を辞めて税理士を目指しだした頃で、まったく“お金を貸したい人”ではありませんでした。

当時は金なし、職なし、資格なしで時間と夢だけはあり余るほどありました。

そして税理士に合格し、事務所に勤め、経験を積んで税理士登録をしたのが2006年7月です。

そのころ既に翌年の独立の計画をしていましたので、タイミングとしては税理士登録してから1年が勝負だったわけです。

この頃の私は、税理士という公的な資格を持ち、地元ではそこそこ有名な事務所で勤めている、という立場で資産がなくても、年収が低くても“お金を貸したい人”になれたわけです。

税理士登録をしていなければ、「税理士です」とは言えないですし、独立してしまえば当初は不安定な自営業者と変わらないですから、“お金を貸したい人”から外れる訳です。

私の場合はまさにこのタイミングしかなかったのです。

もし今のあなたの立場が“お金を貸したい人”に該当しない場合は、“お金を貸したい人”になるべく計画を練らなければいけないということです。

一般人にとっての不動産投資は金額が大きいため、融資を受けることができなければ何も始まりません。

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