銀行の考え方
本日は「銀行の考え方について」です。
実は今年の確定申告後、借入をしている銀行に金利交渉をしていたんです。
その結果が先日僕に伝えられました・・・
答えは「ＮＯ！」
金利の引き下げはなされませんでした。
そしてその理由を担当者に深く聞いてみました。
そこでわかった銀行の考え方があります。
銀行の考え方の重要ポイントは２つ！
１、収支
２、純資産
まず１の収支ですが、サラリーマン大家さんの場合、世帯で見た収支、すなわちキャッシュフローが全体でプラスかどうかという点が問われます。
僕の場合、平成１９年の所得は、
不動産所得 プラス
事業所得 開業初年度で設備投資がかかりマイナス
なので借入した平成１８年の給与所得があったときよりも、収支はマイナスになっているわけです。
今回の「ＮＯ」はこれが主な理由でした。
この収支は連帯保証人も入れて世帯全体で見ますので、奥さんが働いている方はプラスになりやすくなりますね。
そして次のポイントは「純資産」。
これは世帯の資産と負債の差額がプラスかどうかということです。
これには所有している物件の担保評価額が大きく影響してきます。
借入金額は月々の返済で減っているので、担保評価額が変わらなければ、純資産は増えます。
そしてこれに現金や預金、株等の金融資産がプラスされ、逆に住宅ローンやマイカーローン、その他の借入はマイナスされます。
僕の場合は、１９年の事業所得がマイナスの分、純資産も少々減少しているのです。
銀行の考え方のポイントはこの２点が主のようです。
ですから不動産投資と脱サラを考えている方は、脱サラをする前に不動産を購入する方が、比較的、借入はしやすくなりますね。
個人事業者はやっぱり属性は弱くなってしまいます。
「開業初年度だ」と言っても、銀行には通用しません。
銀行は「数字」だけで判断していますので。
投稿者 taxkanae ： 2008年05月24日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
融資付き物件紹介サービス
2008年04月17日 09:13
物件が欲しいと思っている方が、思うような物件を購入するまでには難関があります。
まずはキャッシュフローを生み出してくれる物件を探すこと。
そしてその物件に融資を付けてくれる金融機関を探すことです。
そしてこの２つの難関をクリアした人だけが、物件を手に入れることができます。
でもこの２つの難関がなくなったとしたら嬉しいと思いませんか？
実はこの度、叶税理士事務所では某金融機関とタッグを組み、
融資が付いている物件をご紹介していくサービスができるようになりました。
このサービスを使えば２つの難関を簡単にクリアすることができます！
しかし誰にでも融資付き物件をご紹介できるというわけではありません。
それは金融機関も物件だけを見ているのではなく「人」も見ているからです。
金融機関から見て「融資ができる人」でなければご紹介することはできません。
「融資ができる人」には一定の基準も設けられています。
最低でもその基準はクリアしておいてもらわなければなりません。
また既に金融機関と取引のある方も難しい場合があります。
さらに「融資付き」と言ってもフルローンということではありません。
勉強されている方は現在の融資環境でフルローンが難しいことはお分かりですね。
物件情報もどこでも、ということではありません。
基本的には僕の住んでいる地域が中心となります。
そして物件情報は僕が分析してフィルターを掛けてご紹介することになりますが、
最終的な判断は投資家自身となります。
不動産投資は自己責任ですから当たり前ですね。
ご紹介できる方と優先順位は、
１、クライアント様で基準をクリアしている方
２、面談に来られた方で基準をクリアしている方
に限ります。
色々と条件はありますが、不動産投資を決意された方にとっては
とても「使えるサービス」だと思います。
「我こそは！！」と思われる方は、是非面談に来てくださいね！
僕のセミナーに参加すると、無料面談の特典があります。
次のセミナーは５月２５日(日)ですので、ご都合のよい方は是非！
参加申込後に入金確認ができた方は、セミナー前の面談も可能です。
【セミナー情報】
限定30名ですのでお早めにお申し込みください！
【第一部】
どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこれ
【第二部】
手遅れになる前に！「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろ
投稿者 taxkanae ： 2008年04月17日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
地元の人しかわからないこと
2007年11月26日 18:26
地元の人しかわからないこと
僕は基本的には、知っている地域の物件しか探しません。
それは、単純に知らない地域より
知っている地域が安心できるからです。
僕の地元は神戸ですので
阪神間に関しては地域の土地柄がある程度わかります。
神戸でも地元の人しかわからない地域があります。
もし知らない土地の物件で、そのような地域の物件を
購入してしまったら、その後の気苦労は絶えないように思います。
物件の管理を管理会社に任せるにしても、
やはり何かあったときに現地へすぐに行けるということは
かなりの安心感があります。
また阪神間は神戸、芦屋、西宮と全国的にも
住んでみたい街の一つに挙げられるような地域です。
そして空き室が発生してなかなか入居者が入らないような場合でも
ファミリー用であれば自分たちが住むことができますし
ワンルームでも地元の知り合いを入れることが可能だと思ったのです。
しかし阪神間は人気のある地域ですので
土地値が高い分、人気のない地域に比べて利回りが下がってしまいます。
ですからなかなか思うような物件を見つけだすことは難しいのが現状です。
投稿者 taxkanae ： 2007年11月26日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)
銀行へのアプローチ
2007年07月09日 15:47
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
先日に引き続いて融資の話です。
一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、融資は必ずといっていいほど必要でしょう。
事業を経営されている方であれば、銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。
その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。
それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。
銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。
飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。
銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、最初の印象も信用もかなり差があるのです。
どんな“つて”でも構いません。
とりあえず紹介をしてもらうのです！
私の場合は会計事務所に勤めていた当時に、事務所によく連絡のあった銀行マンにメールでアプローチしました。
メールでアプローチ後、２、３日するとその担当さんから連絡があり、先方の銀行で会っていただけることになりました。
私はそのときに、私自身のことが詳細に記された「自己紹介書」を提出しました。
その中には私の略歴から資格、資産内容、源泉徴収表、将来の展望まで記しました。
まだ何も融資をお願いしたい物件がない状態でしたが、後にこの「自己紹介書」が力を発揮します。
この「自己紹介書」という書類は、銀行の担当者だけでなく、その担当者の上司の目も通ります。
さらにいざ物件を持ち込んだときにも、この「自己紹介書」がその物件とともに稟議にかけられます。
銀行の立場から考えてみてください。
相手のことがあまりわからない状態で融資審査にかけるのと、相手のことが詳細に記された書類がある状態で融資審査にかけるのとでは、自ずと信用力に差が付くのは仕方のないことだと思いませんか？
銀行へのアプローチも自分自身を売り込むプレゼンなんです！
銀行も最後は人を見ています。
これは実際に銀行の担当者から聞いたので間違いありません！
ここぞという銀行へアプローチをする場合は、是非心得ておいてください。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月09日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
“お金を貸したい人”になる計画
2007年07月07日 01:39
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
突然ですが、あなたは銀行がお金を貸したい人でしょうか？
これを考えるにはあなたが自らのお金を、どのような人に貸したいのかを考えれば早いかもしれません。
私がお金を貸したい人は、資産家、公務員、しっかりした企業に働いている人、公的な資格を持っている人、しっかり稼いでいる経営者などが思いつきます。
要は“とりっぱぐれる可能性が少ない人”ですね。
それでは今現在のあなたの置かれている立場は、“貸したい人”に当てはまるでしょうか？
もし一つも当てはまらないのであれば、当てはまるような人間になるべく計画を練らないといけません。
不動産投資はそこから始まっているのです！
私の場合、身近な先輩が不動産投資をしていたのですが、先輩が投資を始めた頃は、ちょど私が広告代理店を辞めて税理士を目指しだした頃で、まったく“お金を貸したい人”ではありませんでした。
当時は金なし、職なし、資格なしで時間と夢だけはあり余るほどありました。
そして税理士に合格し、事務所に勤め、経験を積んで税理士登録をしたのが2006年7月です。
そのころ既に翌年の独立の計画をしていましたので、タイミングとしては税理士登録してから1年が勝負だったわけです。
この頃の私は、税理士という公的な資格を持ち、地元ではそこそこ有名な事務所で勤めている、という立場で資産がなくても、年収が低くても“お金を貸したい人”になれたわけです。
税理士登録をしていなければ、「税理士です」とは言えないですし、独立してしまえば当初は不安定な自営業者と変わらないですから、“お金を貸したい人”から外れる訳です。
私の場合はまさにこのタイミングしかなかったのです。
もし今のあなたの立場が“お金を貸したい人”に該当しない場合は、“お金を貸したい人”になるべく計画を練らなければいけないということです。
一般人にとっての不動産投資は金額が大きいため、融資を受けることができなければ何も始まりません。
不動産投資に興味がある方は、長期戦略で計画を練ってください！
投稿者 taxkanae ： 2007年07月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
