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お金を残す不動産投資ブログ

最長7年間、固定資産税が安くなる?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税というのは、市区町村の税金で
毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは
経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。


この税率は、


固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%


で不動産の固定資産税評価額に対して合計1.7%が一般的に掛ってきます。


でももし購入物件が、新築物件であったり、
そもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。


その軽減措置とは、立ててからの3年間、
耐火・準耐火構造、認定長期優良住宅なら5年間、
認定長期優良住宅&中高層耐火住宅なら7年間、
建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。


でもこの軽減措置を受けることができるのは、
1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。


また、1室あたりの床面積が40平米以上240平米以下の
建物でなければならないという条件もあります。


この軽減措置の恩恵を受けると、
最長で5年間も固定資産税が半分になるんですね。


でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。


経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。


その点は新築については収入を慎重に見てください。


《編者 叶 温》



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固定資産税が半額に!?

  • 2017年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税というのは、市区町村の税金で
毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは
経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。


この税率は、


固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%


で不動産の固定資産税評価額に対して合計1.7%が
一般的に掛ってきます。


でももし購入した物件が、新築物件であったり、
そもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。


その軽減措置とは、立ててからの3年間、耐火・準耐火構造なら5年間
建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。


でもこの軽減措置を受けることができるのは、
1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。


また、1室あたりの床面積が35平米以上240平米以下
の建物でなければならないという条件もあります。


この軽減措置の恩恵を受けると、最長で5年間も
固定資産税が半分になるんですね。


《編者 叶 温》



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固定資産税の動産版を節税する方法

  • 2017年02月01日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却は1年以上使えるもの又は10万円以上のものが対象となります。


例えば10万円のパソコンだと税法で決められている
「使える期間」が4年ですので、1年あたりの減価償却費は


10万円÷4年=25,000円


になります。


でも「一括償却資産」という制度を使えば、
このパソコンは20万円未満ですので3年で減価償却できます。


10万円÷3年=33,333円


これで通常より8,333円も多く減価償却することができましたね。


さらにさらに、「少額減価償却資産」という制度を使えば、
このパソコンは一括で経費にできちゃいます。


でもここで一つ引っ掛かることがあるのです。


それは固定資産税の動産版「償却資産税」という住民税です。


土地や建物や自動車は「固定資産税」や「自動車税」のような名前で税金を払っていますよね。


この「償却資産税」というのは、備品や機械に掛る固定資産税のような税金なんです。


この償却資産税は課税標準が150万円以上だと掛ってきます。


ですが「一括償却資産」で償却している資産は、この償却資産税が掛からないんです。


逆に通常の減価償却や、少額減価償却資産を適用していると掛ります。


通常の不動産賃貸業をしている方は課税標準150万円を超えることは少ないかもしれませんが、
大規模な場合は、固定資産税の節税に影響してくるかもしれませんので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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1月末までに申告する税金は?

  • 2017年01月20日
  • 投稿者:taxkanae
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土地や建物の税金というと、固定資産税が思い浮かびますよね。


固定資産税は、1月1日時点で土地や建物を持っている人に掛かる、市町村の税金です。


そして、同じ市町村の税金の中に、償却資産税というものがあります。


これは、塀や門、パソコンなど、償却する資産にかかる税金です。


具体的に次のようなものが対象になっています。


 ⇒ http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/shokyak_sis.html#sy_3


内装や、内部造作も、この償却資産税の対象になっています。


ただし、免税点があって、課税標準額が150万円未満の場合はかかりません。


かかる場合の計算式は次のようになっています。


 ⇒ http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/shokyak_sis.html#sy_5


この償却資産税の申告は、1月末が期限ですので、
該当しそうな方は、忘れないようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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ヘリコプターで調べている税金とは?

  • 2016年12月21日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、毎年1月1日に不動産を持っている人に掛かる、市区町村の税金です。


税額は、土地も建物も固定資産税評価額によって決まります。


では、どうやって市区町村の人は、1月1日の不動産の状態を調べているのでしょう?


実は年末年始、ヘリコプターや小型飛行機が上空を飛んでいます。


これは、空から航空写真を撮っていて、土地の利用状況を確認しているんですね。


でも、たまにこの利用状況を間違えることもあるそうです。


利用状況を間違えられると、税額が変わってくるので、
本来より、多く取られている可能性もあります。


固定資産税は、毎年掛かる税金なので、間違いはしっかりとチェックして是正しておきたいものです。


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固定資産税の清算金は交渉できる?

  • 2016年12月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売買するときは、固定資産税の清算をします。


そして固定資産税の日割の計算方法は地域によって異なります。


ただ、関東は1/1スタート、関西は4/1スタートとするのは、あくまで取引慣習。


実際はかなりあいまいなものなので、ここが事前交渉の材料にもなります。


それは、スタート日をいつにするかを売主さんと交渉することで、
精算金の額が変わることがあるからなんです。


例えば年間の固定資産税が120万円だった場合で、
8月1日決済だとすると、4/1起算日の場合は、


1、買主負担額 120万の8カ月分(8/1~翌3/末)=80万円


となりますが、1/1起算日の場合は、


2、買主負担額 120万の5カ月分(8/1~12/末)=50万円


となります。


買主にとっては1/1スタートの関東方式の方が、お金を節約できることになります。


逆に売主になった場合は、関西方式の方が、お金を多くもらえることになります。


交渉材料として、覚えておいてくださいね。


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物件売却で利益が出た時のふるさと納税

  • 2016年11月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売却したことで発生した売却益は譲渡所得といいます。


譲渡所得は、同じ所得税でも給与所得や事業所得、不動産所得などと性格が異なり、
「分離課税」といって、他の所得とは分けて税金を計算します。


税率も、5年未満で売却した不動産の売却益(短期譲渡所得)は、所得税率30%、住民税率9%。


5年を超えて売却した不動産の売却益(長期譲渡所得)は所得税率15%、住民税5%となります。


したがって、譲渡所得がある場合は、住民税の税額も増えることになり、
ふるさと納税で寄付できる上限金額も増えることになります。


ただし、不動産を売却したときのふるさと納税の上限金額は、通常とは異なる計算となります。


「ふるさと納税計算ソフト」では、譲渡所得がある場合の上限金額も計算できますので、活用してみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/keisan.html


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固定資産税をカード払い?

  • 2016年11月09日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、1月1日に不動産を持っている人に対して、
4月に通知があり、その金額を通常年4回に分けて払います。


でも、ちょっと前までは一括納税すると「割引」がありました。


でも、この割引制度、いつからか撤廃されています。


ただ、固定資産税はnanacoカードでの支払いもできます。


なので、nanacoカードを無料で作って、還元率の高いクレジットカードで
チャージすれば、その分ポイントがついてお得になるんですね。


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新築の固定資産税には軽減がある?

  • 2016年10月17日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税というのは、市区町村の税金で
毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは
経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。


この税率は、


固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%


で不動産の固定資産税評価額に対して合計1.7%が一般的に掛ってきます。


でももし購入物件が、新築物件であったり、そもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。


その軽減措置とは、立ててからの3年間、
耐火・準耐火構造、認定長期優良住宅なら5年間、
認定長期優良住宅&中高層耐火住宅なら7年間、
建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。


でもこの軽減措置を受けることができるのは、1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。


また、1室あたりの床面積が40平米以上240平米以下の建物でなければならないという条件もあります。


この軽減措置の恩恵を受けると、最長で5年間も固定資産税が半分になるんですね。


でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。


経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。


その点は新築については収入を慎重に見てください。


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固定資産税評価額が融資に影響する?

  • 2016年09月28日
  • 投稿者:taxkanae
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購入している物件を融資の依頼に出すと、銀行独自の評価で査定されます。


その評価方法は銀行によって違いますが、
だいたい、積算評価と収益還元評価を使います。


積算評価は、建物の価値、土地の価値を合算して評価する方法。


一方、収益還元評価は、物件の収益力を元に評価する方法です。


積算評価で使われるものの一つは、固定資産税評価額です。


固定資産税評価額は、時価の約7割の評価と言われていますので、
この額が高ければ、評価も自ずと高くなる傾向にあります。


でも、固定資産税評価額が高いということは、
物件購入時の登録免許税や、不動産取得税も高くなるということ。


ですので、購入諸経費は高くつくことになるんですね。


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Airbnbで固定資産税が跳ね上がる?

  • 2016年09月14日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、流行りのAirbnb。


空室対策として注目されているので、
空いている部屋をAirbnbで活用している人もいますね。


ただ、このAirbnbは、今検討されている民泊新法が施行されると、
固定資産税が上がってしまう可能性があります。


なぜなら、住宅用に使われている土地は、かなりの軽減措置があるのですが、
民泊が住宅用とはみなされなければ、軽減措置の対象とならないからです。


調査準備をしている自治体もあるそうですが、
まだどちらに転ぶかはわからないので、注目しておく必要がありそうです。


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マンションの固定資産税に課税ミスがあった?

  • 2016年08月17日
  • 投稿者:taxkanae
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お盆に入る前に「マンションで横浜市が課税ミス」というニュースが出ていました。


 ⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160810-00011146-kana-l14


マンションの共有部分について、二重に固定資産税を徴収していたとの。


このケースは、区分所有のマンションなので、
1戸当たりの過大課税額は3千~6千円程度と少額です。


でも、もしこれが1棟マンションやアパート、ビルのようなケースなら、
過大となる税額も大きくなる傾向があります。


役所が間違うとは考えにくいことですが、実際にこのようなニュースを見ると、
物件を持つ大家さんなら「もしかしたら?」ということも考えないといけませんね。


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ふるさと納税に企業が協力している?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、こんなニュースが出ていました。


「ふるさと納税返礼品 アディダスなどブランド5社が提供」


 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160807-00000542-san-bus_all


通常ふるさと納税の返礼品は、自治体の地元産品ですることが多いのですが、
企業が返礼品を用意して提供しています。


スポーツ用品大手アディダス、部屋着のジェラートピケ、
バッグなど小物のマンハッタンポーテージ等、国内外の4社が協力していて、
スポーツシューズなどが返礼品でもらえるそうです。


東日本大震災で被災した福島の南相馬市の被災地支援で、各企業が提供しているそうですが、
これからは企業からの自治体支援という形でふるさと納税が利用されそうですね。


もらう側としては、より選択肢が増えるので、いいことだと思います。


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タワマンの固定資産税評価が見直される?

  • 2016年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、各地で固定資産税の課税の誤りで、固定資産税が還付されるケースが多くなってます。


そこで、総務省から各自治体に、固定資産税が誤って課税されていないか、
検証しなさいという通知が出ているそうです。


このような状況の中で、固定資産税の評価方法の見直しが検討されているそうです。


特に最近の、タワーマンションを使った相続税対策は、
建物部分に固定資産税評価を使うことで、かなりの節税ができます。


これは、実際に購入した金額と、相続税評価として使う固定資産税評価額に、
大きなかい離があるからなんですね。


今、検討されている評価方法としては、次のようなものがあります。


・取得価格方式


これは、実際に購入した金額から、減価償却費を引いた金額を評価額とする方法です。


・広域的批准評価方式

一定の地域で条件に応じて区分分けをし、建物の一つを標準家屋として、
それに批准して評価する方法です。


どちらもメリット、デメリットがありますし、
これまでの評価方法との整合性も保つ必要があるので、
なかなか難しいと思いますが、何年後かには改正される可能性が出てきています。


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固定資産税の清算金は地域によって異なる?

  • 2016年07月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売買するときに出てくる、固定資産税の清算金。


実はこれ、地域によって金額が異なってきます。


その理由は、地域によって清算する起算日が異なるからです。


起算日とされるのは、次の2つ。


・1月1日


・4月1日


一般的には、関東では1月1日を起算日とする不動産業者が多く、
関西では4月1日を起算日とする不動産業者が多いようです。


例えば、7月1日に不動産の引渡しが行われた場合は、
起算日の違いによって次のように金額が異なります。


・1月1日起算日で日割清算の場合(固定資産税365,000円)


売主が負担する金額(1月1日~6月30日)


 365,000万円×181日/365日=181,000円


買主が負担する金額(7月1日~12月31日)


 365,000万円×184日/365日=184,000円


・4月1日起算日で日割清算の場合(固定資産税365,000円)


売主が負担する金額(4月1日~6月30日)


 365,000万円×91日/365日=91,000円


買主が負担する金額(7月1日~3月31日)


 365,000万円×274日/365日=274,000円


このように、起算日によって清算金が大きく変わってくるので、
どちらなのかは事前に、仲介業者さんに確認しておいて下さいね。


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もし固定資産税が下がったら?

  • 2016年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業で絶対に掛かってくる経費と言えば、固定資産税です。


固定資産税は市区町村の税金で、土地や建物に対して課税される税金です。


そして、申告をして納税する所得税や法人税と違って、市区町村自体が計算して納税額を通知してきます。


このような税金を、専門用語で賦課課税といいます。


では、市区町村が計算を間違うことはないのでしょうか?


役所ですから間違うことはないと思いたいですが、
そうは言っても、人の手が入っていますから「間違うことは絶対ない!」とは言えません。


ではもし、固定資産税の計算が間違っていたとしたら。。。


間違っていた過去の分が還付される可能性もあります。


さらに、これからの固定資産税も安くなって、キャッシュフローはよくなります!


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会社の設立日で節税する方法とは?

  • 2016年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立する際、登記申請書、定款、個人の印鑑証明書等を
登記所へ持っていき、登記申請を行います。


この「登記申請日」が「会社の設立日」となります。


ただ会社の設立日の違いによって、若干ですが支払う税金が異なってきます。


法人の支払う税金には「住民税の均等割り」というものがあります。


この均等割りは、会社の所得(利益のようなもの)ではなく『規模』によって支払う税金です。


つまり、赤字であっても支払わなくてはならないのです。


この均等割り、一年目は月割計算するんですね。


例えば、事業年度が4月1日から3月31日の法人の場合


6月1日設立ですと、10ヵ月分(6月1日から3月31日まで)


7月1日設立ですと、9ヵ月分(7月1日から3月31日まで)


を支払うことになります。


ここまでは、よく知られていること。


では、6月2日設立であれば??


この場合は、9ヵ月分になります!!


設立日を1日遅らせるだけで、わずかながらですが節税になります。


ちなみに、均等割りは年間で最小規模の会社で7万円。


節税額は7万円×1/12=約5,800円です。


キリがいいの1日スタートにする会社は多いですが、
少しでも節約したい人は覚えておいて下さいね。


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見えないものは税も掛けられない?

  • 2016年06月21日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、建物や土地に持っている人に掛かる税金です。


建物の固定資産税は新築されるときに、設計図の中にある
材料の質や数量などを積算して、税額が決定されるそうです。


また新築後に増築などをした場合も、市町村は空撮によって固定資産の利用状況を把握しているので、
増築された分、建物の固定資産税は増えることになります。


では、建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのでしょうか?


建物の中は空撮でも、外からの現地調査でも見えませんよね。


だから、このケースは固定資産税が上がることはないそうです。


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建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのか?

  • 2016年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、建物や土地に持っている人に掛かる税金です。


建物の固定資産税は新築されるときに、設計図の中にある
材料の質や数量などを積算して、税額が決定されるそうです。


また新築後に増築などをした場合も、市町村は空撮によって固定資産の利用状況を把握しているので、
増築された分、建物の固定資産税は増えることになります。


では、建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのでしょうか?


建物の中は空撮でも、外からの現地調査でも見えませんよね。


だから、このケースは固定資産税が上がることはないそうです。


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使っていない会社の住民税をタダにする方法とは?

  • 2016年03月26日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、僕のお客さんでも新規法人で物件を購入する人が増えています。


しかし、中には法人を設立したけど、融資が思うように付かず、
まだ法人で物件を購入できていないケースもあります。


そして、法人は個人とは違って、所得がマイナスでも払わなければいけない均等割りという税金があります。


この均等割りは、都道府県2万円、市町村で5万円、合わせて7万円というところが多いです。
(自治体によって変わります。)


では、まだ物件を購入できておらず、何も活動をしていない法人は、
この均等割りを払わなければいけないのでしょうか?


実は、このような法人の場合「設立未開業の届出」を出せば、均等割りを免除してもらえます。


何の活動もしていないので、当然と言えば当然ですが、都道府県と市町村に届出しなければならないので、
該当する方は、お住まいの自治体に問い合わせてみて下さいね。


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減価償却の選択で住民税が変わる?

  • 2016年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却は1年以上使えるもの又は10万円以上のものが対象となります。


例えば10万円のパソコンだと税法で決められている
「使える期間」が4年ですので、1年あたりの減価償却費は


10万円÷4年=25,000円


になります。


でも「一括償却資産」という制度を使えば、
このパソコンは20万円未満ですので3年で減価償却できます。


10万円÷3年=33,333円


これで通常より8,333円も多く減価償却することができました。


さらにさらに、「少額減価償却資産」という制度を使えば、
このパソコンは一括で経費にできちゃいます。


でもここで一つ引っ掛かることがあるのです。


それは「償却資産税」という住民税です。


土地や建物や自動車は「固定資産税」や「自動車税」のような名前で税金を払っていますよね。


この「償却資産税」というのは、備品や機械に掛る固定資産税のような税金なんです。


この償却資産税は課税標準が150万円以上だと掛ってきます。


ですが「一括償却資産」で償却している資産は、この償却資産税が掛からないんです。


逆に通常の減価償却や、少額減価償却資産を適用していると掛ります。


通常の不動産賃貸業をしている方は課税標準150万円を超えることは少ないかもしれませんが、
何か他の商売を一緒にされている方は、影響してくるかもしれませんので、覚えておいてくださいね。


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今年のふるさと納税の期限は12末です!

  • 2015年12月07日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は、Facebookでもよくふるさと納税で特産品をもらっている人の画像が出てきます。


ふるさと納税は、好きな自治体に寄付をすると、その自治体の特産品が送られてきます。


そして、寄付をするベストタイミングはこの12月です。


なぜなら、ふるさと納税は、今年の所得に対して、
今年、寄付した金額が、来年の税金が減る対象となるからです。


ということは、サラリーマンであれば、ボーナスが出れば、
今年の年収がだいたいわかるわけなので、今がベストタイミングなんです。


また個人で事業をしている方や、不動産所得がある人も、
12月になれば、ある程度今年の所得が予測できますので、
今がベストタイミングなんですね。


12月末までに寄付した金額が、来年の節税の対象になる!


しっかりと覚えておいてくださいね。


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住宅ローン控除を受けている人のふるさと納税

  • 2015年10月20日
  • 投稿者:taxkanae
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住宅ローン控除を受けている人の場合、ふるさと納税をするメリットはあるのでしょうか?


これは、ケースバイケースです。


住宅ローン控除を差し引いても、所得税が発生している人であれば、
ふるさと納税をするメリットはあります。


また、住宅ローン控除によって所得税が0円になる人でも、
翌年の住民税が発生する人は、メリットがあります。


でも、住宅ローン控除がない人と比べると、節税できる金額が
少なくなるので、メリットも小さくなります。


住宅ローン控除によって、所得税だけでなく翌年の住民税も発生しない人の場合は、
そもそも控除できる税金がないので、ふるさと納税をしてもメリットはありません。


ふるさと納税についてもっと詳しく知りたい方は、ぜひ僕の本をお読みくださいね。


「これから始める人のふるさと納税らくらくガイド」 ⇒ http://amzn.to/1EubSLf


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株で儲かった時のふるさと納税

  • 2015年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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をしている人の場合は、株で儲けると譲渡益が発生します。


この譲渡益、特定口座で管理している場合は、
源泉徴収で納税が終了していますので、確定申告は不要です。


ただし、特定口座で管理している譲渡益を確定申告すると、
住民税の課税所得が増加するので、ふるさと納税の上限金額も連動して増加することになります。


でも、所得金額が大きくなるということは、扶養から外れたり、健康保険の金額が上がったりなど、
税制上の特典が受けられなくなってしまう恐れがあります。


だから、その辺りが心配な人は、株の譲渡益を特定口座に置いたままにして、
確定申告はしないほうがいいかもしれませんね。


《編者 叶 温》



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不動産を売却したらふるさと納税の上限は増える?

  • 2015年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売却したことで発生した売却益は譲渡所得といいます。


譲渡所得は、同じ所得税でも給与所得や事業所得、不動産所得などと性格が異なり、
「分離課税」といって、他の所得とは分けて税金を計算します。


税率も、5年未満で売却した不動産の売却益(短期譲渡所得)は、所得税率30%、住民税率9%。


5年を超えて売却した不動産の売却益(長期譲渡所得)は所得税率15%、住民税5%となります。


したがって、譲渡所得がある場合は、住民税の税額も増えることになり、
ふるさと納税で寄付できる上限金額も増えることになります。


ただし、不動産を売却したときのふるさと納税の上限金額は、通常とは異なる計算となります。


「ふるさと納税計算ソフト」では、譲渡所得がある場合の上限金額も計算できますので、活用
してみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/keisan.html


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

固定資産税を下げることはできるのか?

  • 2015年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業で絶対に掛かってくる経費と言えば、固定資産税です。


固定資産税は市区町村の税金で、土地や建物に対して課税される税金です。


そして、申告をして納税する所得税や法人税と違って、
市区町村自体が計算して納税額を通知してきます。


このような税金を、専門用語で賦課課税といいます。


では、市区町村が計算を間違うことはないのでしょうか?


役所ですから間違うことはないと思いたいですが、
そうは言っても、人の手が入っていますから、
「間違うことは絶対ない!」とは言えません。


ではもし、固定資産税の計算が間違っていたとしたら。。。


間違っていた過去の分が還付される可能性もあります。


さらに、これからの固定資産税も安くなって、キャッシュフローはよくなります!


《編者 叶 温》



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本当に信じていいのか?

  • 2009年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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税金っていうと、思い浮かぶのは、

確定申告」だと思います。


この確定申告は、

ご自身が税金の計算して申告する方法ですが、

その反対に勝手に掛けられている税金もあります。


不動産の分野でいうと、

登録免許税とか不動産取得税ですね。


このような税金を、

賦課課税」といいます。

そしてこの賦課課税方式の代表格が、

固定資産税」。

市町村が独自の基準で計算して

税額が決まります。


でもこの固定資産税

本当に信じていいのでしょうか?


人間誰しも間違いはあります。

僕だってありますし、

市町村にお勤めの公務員の方も

当然、間違えることはあるわけで・・・。


と、いうことはもしかしたら

固定資産税の評価額が間違えている可能性もあるわけです。

そして僕たちがそれをチェックできるように、

固定資産税には、「縦覧期間」というものがあります。


そしてこの期間がちょうど今、

4月1日(水)から4月30日(木)までなんです。

この間であれば自分の持っている不動産の評価額が適正かどうかを、

他人の土地・家屋の評価額と比較できるんです!

しかも手数料は無料


本当に信じることができない方は、

この期間がチェックのチャンスですよ。

僕はバレませんでしたが・・・

  • 2009年02月11日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年、物件を購入された方が、

確定申告をするときに気を付けてほしいことがあります。


それは住民税

サラリーマンの方は通常、

住民税は毎月のお給料から引かれています。

でも不動産を取得して、不動産所得が発生すると、

この不動産所得の分に対応する住民税は、

別で払うことができます。


そのためのチェック項目が確定申告にはあります。

それは「特別徴収」「普通徴収」です。

「特別徴収」にチェックを入れると、

不動産所得分の住民税
も、

毎月のお給料から天引きされますが、

「普通徴収」
にチェックを入れると、

不動産所得分の住民税は、

別途、納税します。


ですので、この「普通徴収」にチェックすれば

会社には不動産所得があることがバレません・・・

と、いうのは半分嘘なのです。


その理由を説明します。


不動産を購入した年度は、

通常取得経費が多く掛かり、

不動産所得
がマイナスになる傾向があります。


するとそのマイナスは、給与所得と合算され、

全体の所得は少なくなります。


これに伴って、所得税は少なくなり、

同時に住民税も少なくなります。


そうすると、どうなるか?

「普通徴収」にチェックを入れてても、

同じ会社で同じぐらいの年収の人と比べて

あなただけ住民税が少なくなるのです。


だから感のいい経理担当者がいる会社だと、

会社にバレちゃう可能性があります。


前年分の住民税の特別徴収は、

6月から天引きされます。


僕の場合は、不動産を取得した翌年の3月に

会社を辞めたのでバレずに済みましたが、

継続して勤務している方は、

突っ込まれた時のために、

ちゃんと「理由」を用意しておく必要があります。

事業的規模のデメリット

  • 2009年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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「事業的規模」については、

よくお伝えしてきていますが、

少しおさらいしておきます。


個人で不動産を持っている場合、

5棟10室以上(戸建5棟以上、マンションの部屋10室以上)

だと「事業的規模」となって、

所得税でいろんなメリットがあります。

代表的なものとしては、

青色申告特別控除が65万円だったり、

奥さんや子供に専従者給与を払えたり、

などです。


でもこの「事業的規模」にもデメリットがあります。

それは住民税。

住民税には「事業税」というものがあります。

この事業税は、不動産所得がある場合でも、

事業的規模でなければかからないんです。


そしてその基準は、

自治体によっても少々違いますが、

東京都の場合、

・5棟10室以上

そして5棟10室以上なくても

・貸付面積600平米以上

かつ

・賃貸料収入金額が1,000万円以上

だと事業税がかかってきます。

逆に言うと、上記の基準以下であれば、

個人事業税はかからないことになります。

このラインにいる方は、

一度、県税事務所などに問い合わせた方がいいと思います。


でもこのデメリットを考慮しても、

やっぱり事業的規模の方が

節税としては有利ですね。

確定申告に向けて参考にしてください。

不動産投資家のための税制改正大綱08

  • 2008年12月23日
  • 投稿者:taxkanae
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税制改正大綱から、

不動産投資家に必要な部分を一つご紹介します。


不動産の売買をすると必ず発生するもの。

それは登録免許税です。

実はこの登録免許税は土地所有権移転の場合、

固定資産税評価額0.2%がかかります。

固定資産税評価額が1億の土地なら20万円ですから

結構大きいですね。

でも平成21年3月31日までは半分の0.1%と軽減されていました。

しかしこの軽減は、

平成21年4月1日から平成22年3月31日までは0.13%

平成22年4月1日から平成23年3月31日までは0.15%

とだんだん引き上げられる予定だったのです。

でも昨今の不動産の不景気を考慮してか、

軽減税率が続けられることになりそうです。

その税率は、

平成21年4月1日から平成23年3月31日までは0.1%

平成23年4月1日から平成24年3月31日までは0.13%

平成24年4月1日から平成25年3月31日までは0.15%

と2年づつ引き伸ばされたんです。

これは不動産投資家にとっては朗報ですね。

金融情勢は厳しいですが、

購入できる立場の方は、

早めの取得が節税になりますので

覚えておいてくださいね。

固定資産税の清算金は?

  • 2008年09月03日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は固定資産税の清算金についてお話します。

物件を購入すると、決済の中で売主と固定資産税の清算をします。

これは1月1日に所有していた、売主が支払義務のある固定資産税を、買主が譲り受けた日から案分して、売主に払っているんですね。

例えば、100万円の固定資産税があって、1年365日のうち、売主が200日、買主が165日所有しているとしますと、

100万円×(165日/365日)=452,054円

を買主が売主に支払うことになります。


でも「固定資産税の清算金」という名目ですが、税法上は固定資産税ではないんです。

??ですよね。


固定資産税というのは、あくまで1月1日に所有している人が支払う税金なんです。

だから「清算」しているのは、単なる慣例で行っているだけで、清算したからといって、買主が「固定資産税」を支払っていることにはならないんですね。

それでは何になるのか?

これは税法上は売買価格に上乗せされることになります。

そして買主はこの清算金に相当する金額を土地、建物に含めることになります。

新築物件の固定資産税

  • 2008年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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新築建物の固定資産税についてです。

固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。

不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。

この税率は、固定資産税 1.4%が一般的に掛ってきます。

でももしあなたが購入した物件が、新築物件であったりそもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。

その軽減措置とは、立ててからの3年間耐火・準耐火構造なら5年間建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。

でもこの軽減措置を受けることができるのは、1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。

また、1室あたりの床面積が40平米以上240平米以下の建物でなければならないという条件もあります。

この軽減措置の恩恵を受けると、最長で5年間も固定資産税が半分になるんですね。

でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。

経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。

その点は新築については収入を慎重に見てください。

住民税の不思議

  • 2008年06月30日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却について一つご紹介します。

減価償却は1年以上使えるもの又は10万円以上のものが対象となります。

例えば10万円のパソコンだと税法で決められている
「使える期間」が4年ですので、1年あたりの減価償却費は

10万円÷4年=25,000円

になります。

でも「一括償却資産」という制度を使えば、このパソコンは20万円未満ですので3年で減価償却できます。

10万円÷3年=33,333円

これで通常より8,333円も多く減価償却することができました。

さらにさらに、「少額減価償却資産」という制度を使えば、このパソコンは一括で経費にできちゃいます。

でもここで一つ引っ掛かることがあるのです。

それは「償却資産税」という住民税です。

土地や建物や自動車は「固定資産税」や「自動車税」のような名前で税金を払っていますよね。

この「償却資産税」というのは、備品や機械に掛る固定資産税のような税金なんです。

この償却資産税は課税標準が150万円以上だと掛ってきます。

ですが一括償却資産」で償却している資産は、この償却資産税が掛からないんです。

逆に通常の減価償却や、少額減価償却資産を適用していると掛ります。
通常の不動産賃貸業をしている方は課税標準150万円を超えることは少ないかもしれませんが、

何か他の商売を一緒にされている方は、影響してくるかもしれませんので、覚えておいてくださいね。

見落としがちな税金

  • 2008年03月15日
  • 投稿者:taxkanae
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お蔭様で、昨日で確定申告すべて終了しました!

開業してからはじめての確定申告作業でしたが、やっぱり疲れますね。

さてお客さんに確定申告の報告をしていて、
意外とお客さんが見落としがちなのが、「個人事業税」です。

この個人事業税、ある程度の所得がなければ発生しないのですが
その所得とは、290万円です。

それは個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。

不動産所得が300万円の場合は、

300万円 - 290万円 = 10万円

に、不動産貸付業の税率5%が掛かりますので、

10万円 × 5% = 5,000円

の税金となります。

でもこの個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合

1、戸建て10戸未満
2、アパート、マンション10室未満

は税金はかかりません。

また駐車場10台未満も税金はかかりません。

しかし上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が

1,000万円以上 で

延床面積が600m2以上

の場合は、税金が掛かってしまいます。

これも都道府県によって変わりますので、興味のある方は
都道府県のサイトで調べてみてくださいね。

中古住宅の履歴書で節税?

  • 2007年08月27日
  • 投稿者:taxkanae
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住宅の履歴書を作ることで、固定資産税、登録免許税、不動産取得税が軽減されるようになるそうです。

日本は中古住宅の流通市場が整っておらず、日本の住宅は短命なのです。

建設廃棄物のうち約2割が住宅関連だそうで、もったいない話です。

さてこの制度が始まると、不動産投資家にとってどのような影響があるでしょう?

まず“物件の管理”が今までよりも非常に重要な項目となるでしょう。

物件の管理をしっかりと行うことが節税につながるのです。

また物件の購入時も“利回り”に加えて“管理”がしっかりされているかがポイントとなるでしょう。

固定資産税が軽減されれば、その分インカムのキャッシュフローは多くなります。

登録免許税や不動産取得税が軽減されれば、初期費用が抑えられ、投資回収率が上がります。

管理は住宅メーカーが想定されていますので、管理だけを請け負う小さい管理会社は、今後は建築の知識も含めた全体的な管理ができないと厳しくなるかもしれません。

今、物件を持っている方も、修繕や管理の履歴を残しておくことが、将来の節税につながる可能性が高いのです。

そして物件を売却するときにも、物件の履歴書が付加価値となります。

備えあれば憂いなしです!

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