本当に信じていいのか？
税金っていうと、思い浮かぶのは、
「確定申告」だと思います。
この確定申告は、
ご自身が税金の計算して申告する方法ですが、
その反対に勝手に掛けられている税金もあります。
不動産の分野でいうと、
登録免許税とか不動産取得税ですね。
このような税金を、
「賦課課税」といいます。
そしてこの賦課課税方式の代表格が、
「固定資産税」。
市町村が独自の基準で計算して
税額が決まります。
でもこの固定資産税、
本当に信じていいのでしょうか？
人間誰しも間違いはあります。
僕だってありますし、
市町村にお勤めの公務員の方も
当然、間違えることはあるわけで・・・。
と、いうことはもしかしたら
固定資産税の評価額が間違えている可能性もあるわけです。
そして僕たちがそれをチェックできるように、
固定資産税には、「縦覧期間」というものがあります。
そしてこの期間がちょうど今、
４月１日(水)から４月３０日(木)までなんです。
この間であれば自分の持っている不動産の評価額が適正かどうかを、
他人の土地・家屋の評価額と比較できるんです！
しかも手数料は無料！
本当に信じることができない方は、
この期間がチェックのチャンスですよ。
投稿者 taxkanae ： 2009年04月14日 ｜ トラックバック (0)
僕はバレませんでしたが・・・
2009年02月11日 08:52
昨年、物件を購入された方が、
確定申告をするときに気を付けてほしいことがあります。
それは住民税。
サラリーマンの方は通常、
住民税は毎月のお給料から引かれています。
でも不動産を取得して、不動産所得が発生すると、
この不動産所得の分に対応する住民税は、
別で払うことができます。
そのためのチェック項目が確定申告にはあります。
それは「特別徴収」と「普通徴収」です。
「特別徴収」にチェックを入れると、
不動産所得分の住民税も、
毎月のお給料から天引きされますが、
「普通徴収」にチェックを入れると、
不動産所得分の住民税は、
別途、納税します。
ですので、この「普通徴収」にチェックすれば
会社には不動産所得があることがバレません・・・
と、いうのは半分嘘なのです。
その理由を説明します。
不動産を購入した年度は、
通常取得経費が多く掛かり、
不動産所得がマイナスになる傾向があります。
するとそのマイナスは、給与所得と合算され、
全体の所得は少なくなります。
これに伴って、所得税は少なくなり、
同時に住民税も少なくなります。
そうすると、どうなるか？
「普通徴収」にチェックを入れてても、
同じ会社で同じぐらいの年収の人と比べて
あなただけ住民税が少なくなるのです。
だから感のいい経理担当者がいる会社だと、
会社にバレちゃう可能性があります。
前年分の住民税の特別徴収は、
6月から天引きされます。
僕の場合は、不動産を取得した翌年の3月に
会社を辞めたのでバレずに済みましたが、
継続して勤務している方は、
突っ込まれた時のために、
ちゃんと「理由」を用意しておく必要があります。
投稿者 taxkanae ： 2009年02月11日 ｜ トラックバック (0)
事業的規模のデメリット
2009年01月29日 16:05
「事業的規模」については、
よくお伝えしてきていますが、
少しおさらいしておきます。
個人で不動産を持っている場合、
５棟１０室以上(戸建５棟以上、マンションの部屋１０室以上)
だと「事業的規模」となって、
所得税でいろんなメリットがあります。
代表的なものとしては、
青色申告特別控除が６５万円だったり、
奥さんや子供に専従者給与を払えたり、
などです。
でもこの「事業的規模」にもデメリットがあります。
それは住民税。
住民税には「事業税」というものがあります。
この事業税は、不動産所得がある場合でも、
事業的規模でなければかからないんです。
そしてその基準は、
自治体によっても少々違いますが、
東京都の場合、
・５棟１０室以上
そして５棟１０室以上なくても
・貸付面積６００平米以上
かつ
・賃貸料収入金額が１,０００万円以上
だと事業税がかかってきます。
逆に言うと、上記の基準以下であれば、
個人事業税はかからないことになります。
このラインにいる方は、
一度、県税事務所などに問い合わせた方がいいと思います。
でもこのデメリットを考慮しても、
やっぱり事業的規模の方が
節税としては有利ですね。
確定申告に向けて参考にしてください。
投稿者 taxkanae ： 2009年01月29日 ｜ トラックバック (0)
不動産投資家のための税制改正大綱０８
2008年12月23日 19:50
税制改正大綱から、
不動産投資家に必要な部分を一つご紹介します。
不動産の売買をすると必ず発生するもの。
それは登録免許税です。
実はこの登録免許税は土地の所有権移転の場合、
固定資産税評価額の０．２％がかかります。
固定資産税評価額が1億の土地なら２０万円ですから
結構大きいですね。
でも平成21年3月31日までは半分の０．１％と軽減されていました。
しかしこの軽減は、
平成21年4月1日から平成22年3月31日までは０．１３％
平成22年4月1日から平成23年3月31日までは０．１５％
とだんだん引き上げられる予定だったのです。
でも昨今の不動産の不景気を考慮してか、
軽減税率が続けられることになりそうです。
その税率は、
平成21年4月1日から平成23年3月31日までは０．１％
平成23年4月1日から平成24年3月31日までは０．１３％
平成24年4月1日から平成25年3月31日までは０．１５％
と2年づつ引き伸ばされたんです。
これは不動産投資家にとっては朗報ですね。
金融情勢は厳しいですが、
購入できる立場の方は、
早めの取得が節税になりますので
覚えておいてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2008年12月23日 ｜ トラックバック (0)
固定資産税の清算金は？
2008年09月03日 20:20
今日は固定資産税の清算金についてお話します。
物件を購入すると、決済の中で売主と固定資産税の清算をします。
これは１月１日に所有していた、売主が支払義務のある固定資産税を、買主が譲り受けた日から案分して、売主に払っているんですね。
例えば、１００万円の固定資産税があって、１年３６５日のうち、売主が２００日、買主が１６５日所有しているとしますと、
１００万円×(１６５日／３６５日)＝４５２，０５４円
を買主が売主に支払うことになります。
でも「固定資産税の清算金」という名目ですが、税法上は固定資産税ではないんです。
？？ですよね。
固定資産税というのは、あくまで１月１日に所有している人が支払う税金なんです。
だから「清算」しているのは、単なる慣例で行っているだけで、清算したからといって、買主が「固定資産税」を支払っていることにはならないんですね。
それでは何になるのか？
これは税法上は売買価格に上乗せされることになります。
そして買主はこの清算金に相当する金額を土地、建物に含めることになります。
投稿者 taxkanae ： 2008年09月03日 ｜ トラックバック (0)
新築物件の固定資産税
2008年07月21日 10:49
新築建物の固定資産税についてです。
固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年１月１日に不動産を所有している人に掛かる税金です。
不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは経費の中でもトップ３に入るぐらい、金額の大きいものです。
この税率は、固定資産税 １．４％が一般的に掛ってきます。
でももしあなたが購入した物件が、新築物件であったりそもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。
その軽減措置とは、立ててからの３年間、耐火・準耐火構造なら５年間建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。
でもこの軽減措置を受けることができるのは、１室あたり１２０平米までの部分の固定資産税です。
また、１室あたりの床面積が４０平米以上２４０平米以下の建物でなければならないという条件もあります。
この軽減措置の恩恵を受けると、最長で５年間も固定資産税が半分になるんですね。
でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。
経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。
その点は新築については収入を慎重に見てください。
投稿者 taxkanae ： 2008年07月21日 ｜ トラックバック (0)
住民税の不思議
2008年06月30日 22:46
減価償却について一つご紹介します。
減価償却は１年以上使えるもの又は１０万円以上のものが対象となります。
例えば１０万円のパソコンだと税法で決められている
「使える期間」が４年ですので、１年あたりの減価償却費は
１０万円÷４年＝25,000円
になります。
でも「一括償却資産」という制度を使えば、このパソコンは２０万円未満ですので３年で減価償却できます。
１０万円÷３年＝33,333円
これで通常より8,333円も多く減価償却することができました。
さらにさらに、「少額減価償却資産」という制度を使えば、このパソコンは一括で経費にできちゃいます。
でもここで一つ引っ掛かることがあるのです。
それは「償却資産税」という住民税です。
土地や建物や自動車は「固定資産税」や「自動車税」のような名前で税金を払っていますよね。
この「償却資産税」というのは、備品や機械に掛る固定資産税のような税金なんです。
この償却資産税は課税標準が１５０万円以上だと掛ってきます。
ですが「一括償却資産」で償却している資産は、この償却資産税が掛からないんです。
逆に通常の減価償却や、少額減価償却資産を適用していると掛ります。
通常の不動産賃貸業をしている方は課税標準１５０万円を超えることは少ないかもしれませんが、
何か他の商売を一緒にされている方は、影響してくるかもしれませんので、覚えておいてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2008年06月30日 ｜ トラックバック (0)
見落としがちな税金
2008年03月15日 10:20
お蔭様で、昨日で確定申告すべて終了しました！
開業してからはじめての確定申告作業でしたが、やっぱり疲れますね。
さてお客さんに確定申告の報告をしていて、
意外とお客さんが見落としがちなのが、「個人事業税」です。
この個人事業税、ある程度の所得がなければ発生しないのですが
その所得とは、290万円です。
それは個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。
不動産所得が300万円の場合は、
300万円 － 290万円 ＝ 10万円
に、不動産貸付業の税率５％が掛かりますので、
10万円 × ５％ ＝ 5,000円
の税金となります。
でもこの個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合
１、戸建て１０戸未満
２、アパート、マンション１０室未満
は税金はかかりません。
また駐車場１０台未満も税金はかかりません。
しかし上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が
1,000万円以上 で
延床面積が600m2以上
の場合は、税金が掛かってしまいます。
これも都道府県によって変わりますので、興味のある方は
都道府県のサイトで調べてみてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2008年03月15日 ｜ トラックバック (0)
中古住宅の履歴書で節税？
2007年08月27日 18:23
住宅の履歴書を作ることで、固定資産税、登録免許税、不動産取得税が軽減されるようになるそうです。
日本は中古住宅の流通市場が整っておらず、日本の住宅は短命なのです。
建設廃棄物のうち約２割が住宅関連だそうで、もったいない話です。
さてこの制度が始まると、不動産投資家にとってどのような影響があるでしょう？
まず“物件の管理”が今までよりも非常に重要な項目となるでしょう。
物件の管理をしっかりと行うことが節税につながるのです。
また物件の購入時も“利回り”に加えて“管理”がしっかりされているかがポイントとなるでしょう。
固定資産税が軽減されれば、その分インカムのキャッシュフローは多くなります。
登録免許税や不動産取得税が軽減されれば、初期費用が抑えられ、投資回収率が上がります。
管理は住宅メーカーが想定されていますので、管理だけを請け負う小さい管理会社は、今後は建築の知識も含めた全体的な管理ができないと厳しくなるかもしれません。
今、物件を持っている方も、修繕や管理の履歴を残しておくことが、将来の節税につながる可能性が高いのです。
そして物件を売却するときにも、物件の履歴書が付加価値となります。
備えあれば憂いなしです！
投稿者 taxkanae ： 2007年08月27日 ｜ トラックバック (0)
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