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お金を残す不動産投資ブログ

確定申告の注意点!不動産所得が赤字のケース

  • 2017年02月27日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。


不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。


そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。


例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、


 200万+100万円-150万円=150万円


これを損益通算といいます。


この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。


でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです!


それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。


この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。


しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。
たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。


そうすると、


 200万+100万円-(150万円-50万円)=200万円


となり50万円は損益通算できない計算となります。


ここでのポイントは不動産の取得時です!


土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか?


土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。


一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。


やはり、不動産投資の税金は購入前からの戦略、
そして確定申告での処理が重要だということがこの例でも分かりますね。


《編者 叶 温》



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確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないケースとは?

  • 2017年02月20日
  • 投稿者:taxkanae
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平成29年の確定申告は3月15日までです。


今年、不動産を購入された方は、


・登録免許税
・不動産取得税


の支払いが経費にできますので、還付申告になる可能性が高いですね。


申告をした後に間違いに気づいても、3月15日までなら何回出しても、
最後に提出した申告書が有効になります。


でも慣れない方にとっては大変な作業ですので、一発で決めてくださいね。


でも確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないことになる場合もあります。


その一つは減価償却費です。


土地と建物の割合などは、一度決めてしまうと、
その後はずーーっとその金額が適用されます。


この減価償却は奥が深いので、確定申告をする前に勉強することをお勧めします。


本当に処理一つで税額が変わりますので、気をつけてくださいね!


《編者 叶 温》



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事業的規模になるメリットは?

  • 2017年01月24日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を運営した結果、発生した利益は、所得税の中の不動産所得になります。


そして、不動産所得を節税しようと思うと、ボーダーになるのが事業的規模という基準です。


なぜなら事業的規模になるかどうかで、節税の幅がかなり変わってきます。


例えば、家族に給料を相応分、払うことができたり、青色申告特別控除を65万円適用できたりします。


この事業的規模を判定する一つの基準として、5棟10室基準というものがあります。


これは戸建て5棟以上、もしくはマンション、アパートの中に
独立した部屋が10室以上あるかどうかという基準です。


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確定申告で簡単に11万円も節税できる方法とは?

  • 2017年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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1月も中旬になり、確定申告もあと1ヵ月でスタートとなります。


自分で不動産所得の確定申告をしている方は、
帳簿の整理から始まって、確定申告までしなければいけないので、
気忙しい日々となっているかもしれません。


そして、毎年思うんですよね。


今年こそは、しっかりと定期的に帳簿を付けよう!


できれば、会計ソフトを使って帳簿を付けよう!


個人の場合、青色申告をしていて、5棟10室基準の事業的規模を満たしていれば、
会計ソフトで帳簿を付けると、65万円の控除が受けられます。


会計ソフトで帳簿を付けない場合は、控除は10万円ですから、その差額55万円!


仮に税率が住民税まで合わせて20%だとすると、
55万円×20%=11万円の節税ができることになります。


今の、会計ソフトは便利にできていて、
少し勉強するだけで、効率的に帳簿が付けられるようになっています。


《編者 叶 温》



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税金をクレジットカードで払える?

  • 2016年12月19日
  • 投稿者:taxkanae
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平成29年1月から税金のクレジットカード払いができるようになります。


税目は、所得税、法人税、消費税等、ほとんどカバーされています。


ただ、1万円につき76円の決済手数料が余分に必要です。


100万円だと7,600円なので、結構な金額です。


クレジットカード払いにすると、カード会社によっては、ポイントが付加されるので、
そのポイントの%と決済手数料との比較で、損得が決まることになりますね。


仮に1%のポイントが付くなら、決済手数料は0.76%なので、
カード払いしたほうが得になるわけです。


他のメリットとしては、夜間や休日も利用できる点、
そして、金融機関に行かなくていい点ですね。


スタートは平成29年1月4日からになります。


詳細は次をご覧くださいね。


 ⇒ https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/nozei-shomei/credit_nofu/index.htm


《編者 叶 温》



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役員借入金の返済で所得税を節税する?

  • 2016年12月05日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。


これは中小企業でもよくある話なのですが、
社長が会社の運転資金の補てんのために、会社に自分のお金を貸し付けることがあります。


会社からすると役員からの借入金です。


これを「役員借入金」と言います。


業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。


このような会社でも役員報酬をいっぱいもらっている場合があります。


でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。


その方法は、


役員報酬の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。


そうすると業績の悪い会社は、役員報酬という経費が減少するので業績が改善されます。


この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。


一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。


でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので、実質の手取りは変わりませんよね。


この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるんです。


該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。


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経費計上が銀行の評価を下げる?

  • 2016年12月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営の経費は色んなものがあります。


管理費、固定資産税、水道光熱費、修繕費、客付け会社へ仲介手数料などは、
少ないほどいいですが、必ず出てきますよね。


また、物件調査のための交通費やセミナー参加費、不動産投資を勉強するための書籍代は、
人によって多い少ないはあっても、必要であれば出てくる経費です。


さらに、車に係る経費や携帯代、接待交際費、
自分が住んでいる部屋の賃料の一部を経費に入れたいという人もいます。


ただ、将来的に借入金の金利を下げたい人や、
これからも融資を使って物件を買い増していきたい人は、
銀行の立場に立って考える必要があります。


銀行は、利益を出している人、税金を払っている人にお金を貸したがります。


経費を積み増して目先の節税をするよりも、
しっかりと利益を出して税金を払い、将来的に銀行に金利を下げてもらう方が、
よっぽどお金が残るんですね。


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キャッシュフロー表は1つでは足りない?

  • 2016年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を融資を受けて購入すると、借入金の返済や減価償却があるので、
申告の利益と実際に残るお金は違ってきます。


それは、


 利益=収入-(減価償却費+利息+その他の経費)


で、実際に残る税引前のお金は、


 実際に残る税引前のお金=収入-(返済元金+利息+その他の経費)


だからです。


違うのは減価償却と返済元金の部分ですね。


ここまではちょっと勉強した方なら、「わかってるよ」
という声が聞こえてきそうですね。


では、物件ごとのキャッシュフローはどうでしょう?


物件が1つならわかりやすいですが、2つ、3つとなってくると、
どの物件がどれだけ稼いでくれているのか、だんだんわからなくなってきますよね。


ですのでうちのお客さんには、物件ごとにどれだけ稼いでくれているのか?
というキャッシュフロー表をお渡ししています。


これは結構喜ばれています。


これを見れば、どの物件が力があるのかが一目瞭然です!


そしてどこを改善するべきなのかも見えてきます。


エクセルの知識があれば、作成できるので、
興味のある方は一度作成してみてはいかがでしょう?


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消費税の還付金を利益にしない方法のデメリットとは?

  • 2016年08月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日は「消費税の還付金を利益にしない方法とは?」というタイトルで、
お伝えしました。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/2016/08/post_907.html


税抜き処理にすると、還付金を利益として計上しなくてもよいという内容でしたね。


では、この処理のデメリットはあるのでしょうか?


実はこの処理をすると、購入後の毎年の減価償却費が少なくなってしまいます。


1億円の建物を借入で購入した場合の、税込み処理の建物分の仕訳は次のようになります。


 建物 1億800万円 / 借入金 1億800万円


一方、税抜き処理の建物分の仕訳は次のようになります。


 建物 1億円 / 借入金 1億円


税抜き処理の方が、800万円建物の金額が少ないですよね。


この800万円分が、建物の取得原価を下げるので、
その分、減価償却費が少なくなるんですね。


結局、税込み処理だと、最初に800万円が収入になり、
税抜き処理だと、その後の800万円が経費にできないということになります。


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消費税の還付金を利益にしない方法とは?

  • 2016年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、建物分の消費税が還ってきます。


建物が税抜き1億円だとすると、800万円の還付金となります。


では、この還ってきた800万円は利益になるのでしょうか?


実はこの800万円は、会計処理の方法によって扱いが変わります。


その会計処理の方法とは、消費税の税込み処理、税抜き処理です。


税込み処理とは、仕訳を切るときに、消費税を込みで処理する方法です。


先ほどの1億円の建物を借入で購入した場合の仕訳は次のようになります。


 建物 1億800万円 / 借入金 1億800万円


税込み処理の場合は、還付金が還ってくると次のような処理をします。


 普通預金 800万円 / 雑収入 800万円


したがって税込み処理だと、還付金は利益になってしまいます。


逆に税抜き処理の場合は、次のような仕訳となります。


 建物 1億円 / 借入金 1億円
 仮払消費税 800万円 /借入金 800万円


税抜き処理の場合は、還付金が還ってくると次のような処理をします。


 普通預金 800万円 / 未収入金 800万円


したがって税抜き処理だと、還付金の入金時に利益にならないんですね。


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複式簿記の節税インパクト

  • 2016年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産運営をしている場合、
青色申告をすると青色申告特別控除という控除を取ることができます。


ただ、青色申告特別控除には2種類あり、10万円と65万円があります。


当然、65万円の方がいいわけですが、
では、その節税インパクトはどれぐらいなのでしょう?


例えば、部屋が10室以上あるマンションを持っているとします。


この場合、簡易的な帳簿しか付けていなければ、青色申告特別控除は、10万円だけ。


個人の不動産所得で5棟10室以上の物件を運営している場合、
事業的規模とみなされて、複式簿記で帳簿を付ければ、
青色申告特別控除は65万円まで取ることができます。


その差額65万円─10万円=55万円!


所得税率が30%だとすると、複式簿記で帳簿を付けるだけで、165,000円節税することができます。


 差額55万円×税率30%=165,000円


もし最高税率55%の人なら、302,500円の節税額です。


大きいですよね。


複式簿記にはこれぐらいのインパクトがあるので、覚えておいて下さいね。


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修繕にかかった費用は一括で経費にできるのか

  • 2016年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕費は不動産運営に関する経費のなかでも金額が大きくなりがちで、
納税額に大きな影響を与えるので、税務署ともめてしまうケースもあります。


工事やリフォームの費用は、法律上では“修繕費”または“資本的支出”という区分に分類されます。


修繕費は必要経費として、施工が完了した年に、一括で経費にすることが可能です。


一方、固定資産として計上されるのが資本的支出。


その新しい資産の耐用年数により減価償却費として、
毎年一定の割合を経費として計上することになります。

したがって、一括で経費になるものと、複数年に渡って経費になるものがあるんですね。


修繕費と資本的支出を利益操作目的で分類することは税法上認められてませんが、
これから行う予定の修繕がどちらに当てはまるのか明確にすることは重要です。


それによって不動産を購入した初年度、手元に残るお金が大幅に変わることが多いので、
よく検討してみてくださいね。


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役員借入金が多い場合の一石三鳥の節税対策とは?

  • 2016年06月07日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。


これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、
会社に自分のお金を貸し付けることがあります。


会社からすると役員からの借入金です。


これを「役員借入金」と言います。


業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。


このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。


でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。


その方法は、


役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。


そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。


一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。


でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので実質の手取りは変わりませんよね。


この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。


しかも、社会保険料も節約できるので、一石三鳥ですね!


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個人と法人で3倍違うものとは?

  • 2016年05月31日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した年や、大規模修繕をした年は、損失が発生することが多いです。


この損失は、青色申告であれば、それ以降の年に繰り越すことができます。


繰り越すというのは、翌年に利益が出た場合に、
前年の損失と合算して、利益が少なくなるようにすることです。


ただ個人の場合は、給与等の他の所得と合算(これを損益通算と言います)して、
それでも損失が発生している場合だけ、繰り越すことができます。


そして、個人と法人で繰り越せる期間も異なります。


個人は3年、法人は9年です。


なんと、その差3倍!


法人の方が、損失が出た場合には、それを活かすことができそうですね。


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青色申告が取消されることがあるのか?

  • 2016年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告は、個人も法人も節税の基本です。


青色申告は、税務署に承認申請書を出すことで、承認されるのですが、
では、青色申告が取消されることはあるのでしょうか?


実は青色申告は、次のようなことがあると、取り消されることがあります。


1 不動産所得や事業所得について、それぞれの帳簿書類の備え付け、その所得に係る日々の取引を正確、整然と、かつ、明瞭に記録されておらず、帳簿書類の保存が所得税法の定めるところにしたがって行われていない。


2 1の帳簿書類の備え付け、記録および保存について税務署長の指示にしたがわない。


3 1の帳簿書類に取引の全部または一部を隠ぺいまたは仮装して記載し、その他その記載事項の全体について真実性を疑うに足りる相当の理由がある。


要するに帳簿を付けず、指導にも従わず、仮想隠蔽している時は、
取消されることがあるということですね。


青色申告が取消されると、様々な税金上のメリットを
享受することができなくなりますので、気を付けてくださいね。


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会計ソフトを使いこなして節税!

  • 2016年03月25日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、家賃収入が入ってきて、また、色んな経費も発生します。


そして、それを帳簿につけて、年が明けたら確定申告をしなければいけません。


この帳簿付け、会計ソフトが使えると、ものすごく効率よくできます。


ちょっとした複式簿記の知識は必要ですが、不動産賃貸業の場合は、それほど難しくありません。


それは、他の商売と比べると、取引の種類が少なく、出てくる科目も少ないからです。


会計ソフトを使えば、勝手に集計してくれ、損益計算書だけでなく、貸借対照表も作成してくれます。


僕なんかは、会計ソフトが便利すぎて、家計簿も会計ソフトで付けているぐらいです


そして、会計ソフトで帳簿を付ける場合の青色申告特別控除は65万円です。


会計ソフトを使わない場合の青色申告特別控除10万円と比べると、その差額55万円!


仮に税率が住民税まで合わせて20%だとすると、
55万円×20%=11万円の節税ができることになります。


今の、会計ソフトは便利にできていて、
少し勉強するだけで、効率的に帳簿が付けられるようになっています。


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交通違反の罰金は経費になるのか?

  • 2014年12月24日
  • 投稿者:taxkanae
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車を持っている人にとっては、
車に掛かる支出が経費になるのかどうかは、
気になるところですよね。


駐車場代、ガソリン代、洗車代、高速代、自動車税など、
車に掛かる支出は意外と多いものです。


これらは、個人の場合、基本的には、
業務の使用割合に応じて、経費にすることができます。


では、駐禁やスピード違反など、
交通違反をした場合の罰金は経費になるのでしょうか?


実はこれら罰則的な支出は、経費にすることはできません。


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物件購入前の支出は経費にできるのか?

  • 2014年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持っていない人が、これから不動産投資をはじめようと思うと、
色々と支出がありますよね。


例えば、本を購入したり、セミナーや勉強会に参加したり、
そのために交通費を払ったり、などなど。


では、まだ物件を持っていない人が払った、
このような支出は、経費にできるのでしょうか?


実はこれは、経費にはできません。


経費にはならず、「開業費」というものになります。


開業費というのは、開業する前の準備のための費用です。


これは費用ではなく、会計用語で繰延資産となります。


繰延資産は、すぐに経費にはなりませんが、
建物のように、減価償却という形で、経費化していきます。


結局は将来、経費になっていくものですので、
物件を購入する前の支出も、エクセルなどでまとめておいてくださいね。


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1日5分でできる記帳

  • 2014年05月20日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、確定申告に向けて
帳簿を作成しないといけません。


でも不動産の帳簿は、コツをつかめば比較的簡単に作成できます。


なぜなら、他の商売と違って、
あまり売上の変動もありませんし、仕入もないからです。


特に管理会社に任せている場合は、もっと簡単です。


賃料は管理会社の明細を見ればわかります。


また、管理費や水道光熱費など銀行通帳を通る経費は、通帳を見ればわかります。


そして、銀行への返済は返済予定表を見ればわかります。


したがって、自分でつけなければいけないのは、
銀行通帳を通らない経費だけです。


どのようなものがあるかというと、
交通費や接待交際費などです。


これだけなら、1日5分もあればできますよね。


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不動産所得の仕訳は簡単?

  • 2014年05月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を取得すると、規模は関係なく、帳簿を作らないといけません。


今まで白色申告は、原則として帳簿の作成義務はありませんでしたが、
今年から、作成が義務付けられています。


となると、どうせなら色々特典が付いてくる青色申告で、
しかも事業的規模なら、会計ソフトを使った方がいいです。


なぜなら、会計ソフトで帳簿を作ったら、
複式簿記になるので、青色申告特別控除が65万円になるからです。


確かに最初は、簿記というと難しく感じるかもしれませんが、
実は不動産所得で出てくる仕訳のパターンは、数が少ないです。


敢えていえば、難しいのは物件を取得した時や、
物件を売却した時の仕訳です。


だから、最初だけ税理士さんに任せて、
後の簡単な部分は自分で勉強しながら
帳簿を付けるのが効率的かもしれません。

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法人は利益をコントロールできる?

  • 2013年12月20日
  • 投稿者:taxkanae
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うちのお客さんは、消費税還付の関係もあって、
新規法人で物件を購入される方が多いです。


個人の場合、購入諸経費のうち、登録免許税、不動産取得税などは、
経費になってしまいます。


「経費になった方がいいのでは?」と思われるかもしれませんが、
それは逆に言うと、1期目から損失が出てしまうということ。


一方、法人は経費にしても、土地や建物に含めてもいいので、
経費にしなければ、1期目から利益が出やすくなります。


利益が出る最大のメリットは、金融機関に対してアピールできることです。


そうすれば、次の物件を購入する時の融資も出やすくなる可能性が高まります。


また、購入諸経費とは別に、利益をコントロールできる要因が法人にはあります。


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修繕費を経費にするポイント

  • 2013年09月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営で、必ず発生するのが修繕です。


そして、修繕に掛かる費用は、税務的には非常に問題になりやすい費用です。


なぜなら他の経費と比べて、金額が大きくなる傾向が高く、
納税額に大きな影響を与えることが多いからです。


修繕の費用は税務上では、その内容によって、
修繕費か資本的支出に別れます。


修繕費となった場合は、必要経費となりますので、
その工事やリフォームが完成した年に一括で経費にすることができます。


しかし、資本的支出となった場合は、まず資産に計上されて、
その後、その資産の耐用年数に渡って減価償却費として経費化されていきます。


違いは、一括で経費にできるか、複数年に渡って経費にできるかという点です。


しかし、この判断がとても難しく、実務では
次のフローチャートを使って判断しています。


 http://www2s.biglobe.ne.jp/~kigawa/taxnews/houjin/syuzenchart.htm


金額的な基準もあるので、修繕費にするポイントは、
工事の明細をできるだけ詳細に記載してもらうことです。


しっかりと覚えておいてくださいね。


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減価償却費の考え方

  • 2013年09月09日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却費というのは本当に奥が深い。


不動産投資家であれば、


聞き飽きた方も多いのかもしれません。


しかし、本当にこの制度を不動産投資全体の中で


理解しきれている方はほんの一部なのではないでしょうか。


定率法、定額法、新定率法、新定額法


構造による耐用年数の違い


個人と法人での制度の違い


などなど。


これらは、一度勉強された方は知っていることでしょう。


しかし、減価償却費というのは


もっと、もっと奥の深い制度だと思います。


例えば、これらの制度の中で、どれが一番有利か?


これは、人によって異なります。


今後も物件取得をハイペースでお考えの方にとっては


できるだけ、前倒しで減価償却費を計上し


税金を抑えて、投下資本(自己資金など)の回収を早めたいでしょう。


一方で、回収のスピードよりも、


この物件の生涯キャッシュフロートータルで考えたい方


にとっては、早めに減価償却費を多く計上するということが


必ずしも有利には働きません。


例えば、1.2億円の建物、耐用年数12年、法人で物件を取得した場合。


【早期計上:当初4年間、3千万円×4年として計上する場合】



【定額計上:12年に渡って、1千万円/年×12年として計上する場合】


で節税額が変わってくる可能性があります。


なぜでしょう???


どちらも、「経費」として計上する額は


12年間で1.2億円です。


ただし、節税額は税率によって変わります。


節税額=経費額(減価償却費)×税率


ここでキーとなるのが、税率。


税率は法人と言えども、変化します。


400万円までの利益に対しては約22%


400~800万円までの利益に対しては約25%


800万円超の利益に対しては約38%


ということは、


仮に減価償却費計上前の利益が3千万円だったとすると


【早期計上】の場合


節税額=400万×22%+400万×25%+2,200万×38%=1024万円


12年間トータルでは、


1024万円×4年=4096万円


【定額計上】の場合


節税額=1000万×38%=380万円

12年間トータルでは、


380万円×12年=4560万円


よって、【定額計上】の方が500万円近くも


トータルで節税できていることになります。


今回は計算ばっかりで読みづらかったかもしれませんが、


お金を儲けるということは


こういう分析も必要ですね。


減価償却というシンプルな制度でも


毎年変動する税率、その他の所得


などとトータルで考えたときには


奥の深い制度ということです。


この他にも


本業の退職はいつするのか


保険はいつかけるのか


他の物件の取得をどうみるのか


物件売却はいつするのか


いろんな要素があります。


ですので、税法だけを知っていてもダメなのです。


大事なのは、今年の税金だけではありません。


今後の方針や数値の変化を考慮して


今年の減価償却費や税金をプランニングできるかどうかです。


先程の例で行けば、12年で500万円の節税です。


1年当たり40万円ほど。


プランニングのできない税理士に20万円払う


(プラス国へ40万円払う)のと


プランニングのできる税理士に40万円払うのと


どちらが得でしょうか。


もちろん、プランニングのできる税理士は


この他にも、物件購入や売却の相談にも乗ってくれるでしょう。


その他、目に見えない付加価値というものは


もっともっとあります。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

利益と実際に残るお金を両輪で見る!

  • 2013年07月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を融資を受けて購入すると、
税金で計算する利益と、実際に残るお金の額は違ってきます。


でも、普通はどちらか一方だけしか管理しません。


実際に残るお金の計算は、簡単です。


それは、賃料から元利合わせた返済と
経費、税金を引けばいいだけだからです。


 賃料-元利返済額-経費-税金=実際に残るお金


でも、ちょっと会計を知っている人だと、
会計ソフトなどで、「利益」を管理しようとします。


利益は、賃料から経費を引くことで計算できますが、
この経費の中には、実際にお金の出ない減価償却費が含まれ、
されに、元利返済のうち、利息部分だけが経費になります。


 賃料-減価償却費-利息-その他の経費=利益


どちらか一方だけしか管理していないと、
利益は出ているのに、実際のお金は残っていない!
なんてことにもなりかねません。


だから、利益と実際に残るお金を両輪で見ていくことが、
お金を残す不動産経営には重要なことになります。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

白色事業専従者控除

  • 2013年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告をされていない方のために

白色申告の場合における、

専従者控除の扱いを見ていきます。

まず、控除の上限額ですが、以下のうち、低い金額となります。

1)事業専従者が事業主の配偶者であれば86万円、配偶者でなければ専従者一人につき50万円

2)この控除をする前の事業所得等の金額を専従者の数に1を足した数で割った金額

これらの金額を、不動産所得から控除してくるというものです。


なお、白色事業専従者控除を受けるための要件は、次のとおりです。

(1) 白色申告者の営む事業に事業専従者がいること。
 事業専従者とは、次の要件のすべてに該当する人をいいます。

イ 白色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。

ロ その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。

ハ その年を通じて6月を超える期間、その白色申告者の営む事業に専ら従事していること。

(2) 確定申告書にこの控除を受ける旨やその金額など必要な事項を記載すること。


白色申告をされている場合で、上記の条件を満たす方は

専従者控除を考えてみてくださいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

個人と法人の減価償却の違い

  • 2013年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で購入したほうが良いのか、

法人で購入したほうが良いのかは、

よく聞かれる質問ですが、

法人で購入することのメリットの一つは、

減価償却の扱いが、個人と違う点です。


例えば、5千万円の建物を購入して、

耐用年数が25年だとすると、

定額法で計算すると、

1年あたりの減価償却費は200万円になります。

 5千万円÷25年=200万円


もし、この物件を個人で購入していれば、

200万円全額を、減価償却費として

経費として計上しなければいけません。

これを、強制償却といいます。


一方、この物件を法人で購入していれば、

200万円までなら、減価償却費をいくら計上しても構いません。

これを、任意償却といいます。


これができれば、突発的に経費が多くなった年で、

融資対策で決算書上は利益を出したいときなどに、

減価償却費を少なく計上するなんてこともできます。


要するに、利益の調整がやりやすいということなんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

減価償却はたくさん計上すべきか?

  • 2013年04月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で必ずでてくるのが「減価償却費」

これは、「お金が出ていかないのに、経費にできる」

ということで

とりあえず、たくさん計上できたほうがいい

という感覚の方が多いかもしれません。

この考え方には落とし穴があります。

減価償却費を計上すればするほど

同額分だけ、建物金額が下がってきます。

つまり、売却時に利益が出やすくなります。


たとえば、1億円で購入した建物を

5年後に8千万円で売却したとします。


毎年1千万円の減価償却費を計上した場合

毎年の減価償却計上額の合計は

1千万円×5年=5千万円

売却利益は

8千万円-(1億円-1千万円×5年)=3千万円


一方、毎年2千万円の減価償却費を計上した場合

毎年の減価償却計上額の合計は

2千万円×5年=10千万円

売却利益は

8千万円-(1億円-2千万円×5年)=8千万円


結局、減価償却費として計上するか

売却利益として計上するかの違いです。


では、なぜ減価償却費と節税がいつも話題になるのか?

これは、税率の問題です。

毎年の保有時の税率と売却時の税率でどちらが高いのか。

これによって、減価償却費として計上したほうがいいのか

それとも、減価償却費はあまり計上せずに

売却利益を抑えるほうがいいのか

これが節税のポイントですね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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帳簿作成義務

  • 2013年03月25日
  • 投稿者:taxkanae
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みなさん、「個人で白色申告なら帳簿を作成しなくていい」と思っていませんか?

帳簿の作成義務は

「青色申告」か「白色申告」か

ではありません。


白色申告でも帳簿作成義務はあります。

ただし、

「個人の白色申告者のうち前々年分あるいは前年分の

事業所得、不動産所得又は山林所得の合計額が300万円を超える方」

に限られます。


あ~よかった。

所得は300万円超えていないから大丈夫。。。

と思っている方、実はこの要件が変わります!


これらの所得(事業、不動産、山林)を生ずべき業務を行う全ての方

(所得税の申告の必要がない方を含みます。)について、

平成26年1月から帳簿の作成が必要になります。


つまり、不動産投資家であれば必ず必要!

ということです。

「経営する以上は管理もしなさい」

ということなのでしょうか。

これからは、管理面にも時間を費やさないといけませんね。


ただし、帳簿作成=複式簿記で作成

という意味ではありませんので

簡易なもので大丈夫です。


《編者 塩田雅人》


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税理士に無料で相談する方法

  • 2013年02月04日
  • 投稿者:taxkanae
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2月に入り、

いよいよ確定申告本番の月となりました。


みなさんも、今頃、一生懸命

領収書を整理し、集計して

確定申告の手続きをしているのではないでしょうか?


でも、確定申告の手続きをしていると、

わからないことも出てきますよね。


特に、昨年物件を購入していて

税理士さんと顧問契約していない人は、

物件を建物と土地に分けたり、

一括で経費にできるものやできないものを分けたりと、

意外と処理が難しいものです。


そんな時に活用したいサービスが、

税務署がやっている確定申告の無料相談会です。


実は僕たち税理士は、年に一度の確定申告期には、

税務署の無料相談に協力するという義務があるんです。


税理士法では、税理士以外の人が

個別の税務相談にのることを禁止していて、

税務署の職員でも、個別の税務相談にのると

税理士法違反になってしまうんです。


だから、我々税理士が、税務署から依頼されて、

確定申告の相談会に駆り出されます。


相談会は地域の税務署や納税協会などで開催されていて、

大きな都市だと、交通の便利な大きな会場を借りて

開催されてたりもします。


また、通常平日しか空いていない税務署も、

この時期は土日に相談会を開催していたりもします。


相談会の情報は国税庁のホームページで見ることができますので、

チェックしてみて下さい。

 ⇒ http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/heichoubi.htm


確定申告でわからないことが出てくれば、

相談会までに整理しておいて、

こういったサービスを活用して疑問を解決して下さいね。

《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

課税標準​って??

  • 2012年09月03日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の税金の計算って、会社にほぼ任せっきりなので


意外と仕組時代よく分かっていないという方もいるのではないでしょうか。


ということで、今回はごく基本的な税金の計算の仕組をお伝えしますね。


まず、課税標準とは、端的に言うと「税率を掛ける金額」です。


例えば、サラリーマンである場合を考えましょう。


サラリーマンはまず、会社からお給料をもらっています。


この「お給料」のことを「給与収入」と言います。


所謂、額面金額ですね。


この給与収入から「給与所得控除」という


サラリーマンの概算経費のようなものを差し引きます。


通常、事業をしていると収入から経費を引いて所得を求めますが


サラリーマンの場合、経費を引くことはできません。


ですので、その代わりに、「給与所得控除」というものを使って


収入から一定の金額を差し引いてくれるのです。


式で書くと、このようになります。


給与収入-給与所得控除=給与所得


これは、普段の給与明細などには載っていないので


ご自身で計算しなくてはいけません。


計算方法は国税庁のHPに載っているので


計算してみてくださいね。


そして、次に、扶養控除や配偶者控除などの


「所得控除」を差し引きます。


これは、給与明細に載っていますよね。


給与所得-所得控除=課税標準


そして、これに最後税率を掛けると


所得税額(税金)が算定されるという仕組みです。


まとめると、


(給与収入-給与所得控除-所得控除)×税率=所得税


となります。


不動産をお持ちの方であれば、これとは別に「不動産所得」が発生しますので、


これをかっこの中に入れてください。


(給与収入-給与所得控除+不動産所得-所得控除)×税率=所得税


ごくごく基本的なことですが、ここがぼんやりしていると


ご自身の節税の計算などが曖昧になってきますので


是非この機会にマスターしておいてくださいね。


《編者 スタッフ》


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不動産投資の健美家

期限後申​告の3大デメリット

  • 2012年03月12日
  • 投稿者:taxkanae
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3月も中盤に入り、確定申告も佳境に入ってきましたね。

みなさんは、もう確定申告は済みましたか?

まだなら、期限は今週15日(木)までなので、

必ず、期限までに申告してくださいね。


それでは、もし、確定申告期限に

間に合わないとどうなるのでしょう?


まず、デメリットの1つ目。

所得税の他に「無申告加算税」という税金が掛かります。

金額は所得税額に対して、

・50万円までは15%

・50万円を超える部分は20%

です。

ただし、税務署調査を受ける前に

自主的に申告をした場合は5%に軽減されます。


次にデメリットの2つ目。

「延滞税」という税金が掛かります。

金額は所得税額に対して、

・納期限から2か月を経過する日までは4.3%

・それ以後は14.6%

です。

14.6%の金利って、消費者金融並みに高いですね。


デメリットの3つ目。

物件を購入する時の融資がつかない場合があります。

銀行は、あなたに貸したお金を

きっちり返済期限までに

返してほしい訳ですが、

納税を平気で遅れるような人は、その時点で、

「この人、期限までに返済するのだろうか?」

と疑問を抱かせてもおかしくないですよね。

だから、信用が薄くなってしまう可能性があります。


このように、期限後申告はデメリットばかりですので、

しっかりと、申告期限までに申告・納税してくださいね。


《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

不動産経​営の帳簿は1日5分で​できる!

  • 2012年01月23日
  • 投稿者:taxkanae
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1月21日(土)のセミナーでは、

会計ソフトを使った帳簿の付け方を実演しましたが、

不動産経営の規模が“事業的規模”でない場合は、

青色申告の特別控除は65万円ではなく、

10万円だけとなってしまいますので、

会計ソフトで付ける必要性は少なくなります。


もちろん、あなたが、

「自分の不動産経営の業績をしっかりみたい!」

「将来は事業的規模を目指す!」

と思っているなら、会計ソフトを使うのがベストです。


では、まだ事業的規模でない方は、

どうやって帳簿を付けるのが効率がいいのでしょう?


効率的で簡単な帳簿を付けるためには、

まず、帳簿の元となる次の4点セットを揃えることから始まります。


1、通帳

2、管理会社からの明細表

3、借入金の返済明細

4、経費帳


1、2、3はもう手元にあるものなので、

あなたの手間が必要なのは、4の経費帳だけです。


この経費帳も、不動産経営の支出は、

それほど量が多いものではないので、

1日5分もあればできてしまいます。


そして、月初に1~4を集計すれば終了です。


《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

昔の経費は落​とせるの?

  • 2011年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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今まで不動産を所有していなかった方が不動産を取得すると

「開業」したことになります。


すると「不動産経営で必要な支出」は経費で落とすことができ、

節税をすることが可能です。


でもこの「不動産経営に必要な支出」、不動産を取得する前にも

発生していますよね?

例えば、物件の下見調査のための交通費、勉強会への参加費、

仲介会社へのお礼などなど。

物件取得前のこういった支出ももちろん、経費に落とすことができます。

ただし、これらの費用は、一旦「開業費」という資産に計上されます。

そして、いつでもどれだけでも取り崩す(経費に計上する)ことができるのです。


利益の出ない初年度(物件取得年度)は資産で置いておき、利益が出た年に

経費に落とすということも可能です。


建物などの減価償却と異なる点は、「いつでもどれだけでも」

落とせることです。

減価償却は、法人ではいつでも落とせますが、個人では決まった年に決まった額しか

経費に落とすことができません。

開業費はその点、個人でも、いつでも経費に落とすことができるのです!


不動産を購入される方は必ずそういった費用もメモし、

証憑と一緒に保管しておいてくださいね。

ただし、何年も前の費用を開業費(資産)として計上し、

開業してから経費に落とすということはできません。


では、どれくらい前までの費用なら大丈夫なのでしょうか?


特に決まりはありませんが、実務的には6カ月~1年程度のようです。

もちろん、開業するために要した費用であることが証明できれば

1年以上前の費用も可能なのでしょう。

ちなみによく似た名称で、「創立費」というものがあります。

これは、法人を設立した場合に、設立日までにかかった費用です。

これも「開業費」と同じように一度資産に計上され、

いつでもどれだけでも、経費に落とすことができます。


不動産取得は、契約に達するまで大変ですが、

こういった経費をちゃんとつけておくと、

取得後も税金に困らなくて済みますね。


《編者 スタッフ》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

儲かっているかを判断する3つの表

  • 2010年11月08日
  • 投稿者:taxkanae
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そろそろ確定申告が気になる時期ですね。

確定申告をご自身でしている方もいれば、

税理士さんにお願いしている人もいると思います。


そして来年の3月、完成した確定申告書を見て、

「これが自分の不動産投資の業績か。」

と”勘違い”する人がほとんどだと思います。


確定申告書にのってくる不動産所得は、

ある意味、あなたの不動産投資の業績でもあるのですが、

それはあくまで「会計」の側面から見た業績です。

でも「会計」の側面からは、実際に不動産投資で

いくらのお金が残っているかを知ることはできないんですね。

それを知るためには、キャッシュフロー表を作って

お金の流れを把握する必要があります。


昨日もお客さんと決算に向けて、業績検討会をしたのですが、

確定申告書の利益と、実際に残るお金の金額が、

全然違う数字になるなんてことは、普通にあります。

というより、借入をしている場合は、

同じ金額になることは、まずありません。


そして、もう一つ儲かっているかを知るために、大切な表があります。

それが「貸借対照表」です。

これは、帳簿上の金額ではなく、

時価を基にした貸借対照表をみることがポイントです。


これで10年後のあたなの貸借対照表を作ってみてください。

作り方は、

左側         右側
10年間の累計CF   10年後の残債
10年後に予想売却額  純資産

という形です。

これで、純資産がマイナスになるようであれば、

10年後にその物件を売却しても、

借入金が全額返済できないというこです。

また純資産が、最初に出した自己資金を上回っていない場合は、

あなたは10年間、ただ働きをしたということです。


このように、その不動産投資が儲かっているかどうかを判断するためには、

・損益計算書

・キャッシュフロー表

・貸借対照表

の3つの表で把握する必要があるんですね。


来週13日のセミナー
では、

新築1ルームから、RC一棟まで、

この3つの表を使いながら、徹底比較します。

ご興味のある方は、是非ご参加くださいね。



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

まだもらってないのに・・・

  • 2009年01月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家にとって、

嫌なことランキングの上位に入るもの・・・。


それは、

「家賃滞納」

ですよね。


今は保証会社もありますが、

保証会社も倒産する時代ですので、

安心はしていられません。


僕の物件でも購入した当初は、

ちゃんと期日に家賃を払ってくれない入居者がいました。

その時にしっかりと対応したので、

今ではほとんど家賃滞納はありませんが。


そしてここからが問題!

税金の世界には「家賃滞納」というものがありません・・・。


どういうことかと言いますと、

例えば1月分家賃は通常12月末日までに払ってもらうのですが、

これが滞納されても、12月末で「収益」は計上しなければ

いけないんです。

まだもらってない家賃も、

収益として計上しなければいけないということなんです。

ここで「おかしい」と気づいた方もいらっしゃるでしょう。

「1月分家賃なら、1月で計上すればいいのでは?」

という質問が出ると思いますが、

税法の世界では、

「家賃収入は原則として契約書の支払期日で収益を計上する。」

となっていますので、

当月分、前月末支払いの契約だと、

さっきのようになるわけです。

これから確定申告の季節です。

集計する時に間違わないようにしてくださいね。

なぜ借入金の返済は経費にならないのか?

  • 2008年09月11日
  • 投稿者:taxkanae
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基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。

その質問とは、

「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか?」

という質問です。


大家さんの感覚では、お金が出ていくと、

経費になると思っている方がいらっしゃいます。


なぜ経費にならないのか?


僕がわかりやすくご説明しましょう。


物件そのものだとわかりにくくなるので、

建物の修繕で考えてみましょう。(今の僕の悩み・・・(笑))


例えば、屋上防水や外壁の修繕で1千万円掛かるとします。

手持ちのお金が少ないので、1千万円銀行から借りてきました。

そしてその1千万円を使って、修繕しました。

税金上では、この1千万円を使ったときに経費にします。

と、いうことはこの時点で経費にしている訳です。

その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。

すでに使った1千万円は経費にしてしまっているので、

この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。

だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、

経費にはならないんですね。

この点を誤ると、シミュレーションができないので

気をつけてくださいね。

敷金はどう処理するのか?

  • 2008年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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3月、4月というのは入退去の多い時期ですね。

入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金礼金です。

ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか?

まずは入居時の例を一つ上げます。

【例】敷金40万円 礼金20万円

この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので
貸借対照表の負債として計上しなければなりません。

一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、
収入になります。

簿記の仕訳でいうと、

現預金 / 敷金 40万円
現預金 / 収入 20万円

となります。

この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。

ですから関西の場合は、

敷金60万円 敷引20万円

というような形が多いと思います。

そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので
負債が減少することになります。

敷金 / 現預金 40万円

しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず
買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります

敷金 / 収入 40万円

次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、
敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。

敷金 / 現預金 40万円

もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので

敷金 / 現預金  30万円
敷金 / 未収入金 10万円(過去に滞納していた10万円)

となります。

一連の流れはお分かりいただけたでしょうか?

しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。

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