不動産投資専門 - 税理士 叶 温の節税サイト

不動産投資家にとって、

嫌なことランキングの上位に入るもの・・・。

それは、

「家賃滞納」

ですよね。

今は保証会社もありますが、

保証会社も倒産する時代ですので、

安心はしていられません。

僕の物件でも購入した当初は、

ちゃんと期日に家賃を払ってくれない入居者がいました。

その時にしっかりと対応したので、

今ではほとんど家賃滞納はありませんが。

そしてここからが問題！

税金の世界には「家賃滞納」というものがありません・・・。

どういうことかと言いますと、

例えば１月分家賃は通常１２月末日までに払ってもらうのですが、

これが滞納されても、１２月末で「収益」は計上しなければ

いけないんです。

まだもらってない家賃も、

収益として計上しなければいけないということなんです。

ここで「おかしい」と気づいた方もいらっしゃるでしょう。

「1月分家賃なら、1月で計上すればいいのでは？」

という質問が出ると思いますが、

税法の世界では、

「家賃収入は原則として契約書の支払期日で収益を計上する。」

となっていますので、

当月分、前月末支払いの契約だと、

さっきのようになるわけです。

これから確定申告の季節です。

集計する時に間違わないようにしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月26日 ｜ トラックバック (0)

基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。

その質問とは、

「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか？」

という質問です。

大家さんの感覚では、お金が出ていくと、

経費になると思っている方がいらっしゃいます。

なぜ経費にならないのか？

僕がわかりやすくご説明しましょう。

物件そのものだとわかりにくくなるので、

建物の修繕で考えてみましょう。（今の僕の悩み・・・（笑））

例えば、屋上防水や外壁の修繕で１千万円掛かるとします。

手持ちのお金が少ないので、１千万円銀行から借りてきました。

そしてその１千万円を使って、修繕しました。

税金上では、この１千万円を使ったときに経費にします。

と、いうことはこの時点で経費にしている訳です。

その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。

すでに使った１千万円は経費にしてしまっているので、

この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。

だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、

経費にはならないんですね。

この点を誤ると、シミュレーションができないので

気をつけてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年09月11日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)

3月、4月というのは入退去の多い時期ですね。

入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金や礼金です。

ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか？

まずは入居時の例を一つ上げます。

【例】敷金40万円　礼金20万円

この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので
貸借対照表の負債として計上しなければなりません。

一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、
収入になります。

簿記の仕訳でいうと、

現預金　/　敷金　40万円
現預金　/　収入　20万円

となります。

この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。

ですから関西の場合は、

敷金60万円　敷引20万円

というような形が多いと思います。

そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので
負債が減少することになります。

敷金　/　現預金　40万円

しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず
買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります。

敷金　/　収入　40万円

次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、
敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。

敷金　/　現預金　40万円

もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので

敷金　/　現預金　　30万円
敷金　/　未収入金　10万円(過去に滞納していた10万円)

となります。

一連の流れはお分かりいただけたでしょうか？

しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月10日 ｜ トラックバック (0)