不動産投資専門 - 叶税理士事務所　公式サイト

1月21日（土）のセミナーでは、

会計ソフトを使った帳簿の付け方を実演しましたが、

不動産経営の規模が“事業的規模”でない場合は、

青色申告の特別控除は６５万円ではなく、

１０万円だけとなってしまいますので、

会計ソフトで付ける必要性は少なくなります。

もちろん、あなたが、

「自分の不動産経営の業績をしっかりみたい！」

「将来は事業的規模を目指す！」

と思っているなら、会計ソフトを使うのがベストです。

では、まだ事業的規模でない方は、

どうやって帳簿を付けるのが効率がいいのでしょう？

効率的で簡単な帳簿を付けるためには、

まず、帳簿の元となる次の４点セットを揃えることから始まります。

１、通帳

２、管理会社からの明細表

３、借入金の返済明細

４、経費帳

１、２、３はもう手元にあるものなので、

あなたの手間が必要なのは、４の経費帳だけです。

この経費帳も、不動産経営の支出は、

それほど量が多いものではないので、

１日５分もあればできてしまいます。

そして、月初に１～４を集計すれば終了です。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年01月23日 ｜ トラックバック (0)

今まで不動産を所有していなかった方が不動産を取得すると

「開業」したことになります。

すると「不動産経営で必要な支出」は経費で落とすことができ、

節税をすることが可能です。

でもこの「不動産経営に必要な支出」、不動産を取得する前にも

発生していますよね？

例えば、物件の下見調査のための交通費、勉強会への参加費、

仲介会社へのお礼などなど。

物件取得前のこういった支出ももちろん、経費に落とすことができます。

ただし、これらの費用は、一旦「開業費」という資産に計上されます。

そして、いつでもどれだけでも取り崩す（経費に計上する）ことができるのです。

利益の出ない初年度（物件取得年度）は資産で置いておき、利益が出た年に

経費に落とすということも可能です。

建物などの減価償却と異なる点は、「いつでもどれだけでも」

落とせることです。

減価償却は、法人ではいつでも落とせますが、個人では決まった年に決まった額しか

経費に落とすことができません。

開業費はその点、個人でも、いつでも経費に落とすことができるのです！

不動産を購入される方は必ずそういった費用もメモし、

証憑と一緒に保管しておいてくださいね。

ただし、何年も前の費用を開業費(資産）として計上し、

開業してから経費に落とすということはできません。

では、どれくらい前までの費用なら大丈夫なのでしょうか？

特に決まりはありませんが、実務的には6カ月～1年程度のようです。

もちろん、開業するために要した費用であることが証明できれば

1年以上前の費用も可能なのでしょう。

ちなみによく似た名称で、「創立費」というものがあります。

これは、法人を設立した場合に、設立日までにかかった費用です。

これも「開業費」と同じように一度資産に計上され、

いつでもどれだけでも、経費に落とすことができます。

不動産取得は、契約に達するまで大変ですが、

こういった経費をちゃんとつけておくと、

取得後も税金に困らなくて済みますね。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年11月14日 ｜ トラックバック (0)

そろそろ確定申告が気になる時期ですね。

確定申告をご自身でしている方もいれば、

税理士さんにお願いしている人もいると思います。

そして来年の３月、完成した確定申告書を見て、

「これが自分の不動産投資の業績か。」

と”勘違い”する人がほとんどだと思います。

確定申告書にのってくる不動産所得は、

ある意味、あなたの不動産投資の業績でもあるのですが、

それはあくまで「会計」の側面から見た業績です。

でも「会計」の側面からは、実際に不動産投資で

いくらのお金が残っているかを知ることはできないんですね。

それを知るためには、キャッシュフロー表を作って

お金の流れを把握する必要があります。

昨日もお客さんと決算に向けて、業績検討会をしたのですが、

確定申告書の利益と、実際に残るお金の金額が、

全然違う数字になるなんてことは、普通にあります。

というより、借入をしている場合は、

同じ金額になることは、まずありません。

そして、もう一つ儲かっているかを知るために、大切な表があります。

それが「貸借対照表」です。

これは、帳簿上の金額ではなく、

時価を基にした貸借対照表をみることがポイントです。

これで１０年後のあたなの貸借対照表を作ってみてください。

作り方は、

左側　　　　　　　　　右側
１０年間の累計ＣＦ　　　１０年後の残債
１０年後に予想売却額　　純資産

という形です。

これで、純資産がマイナスになるようであれば、

１０年後にその物件を売却しても、

借入金が全額返済できないというこです。

また純資産が、最初に出した自己資金を上回っていない場合は、

あなたは１０年間、ただ働きをしたということです。

このように、その不動産投資が儲かっているかどうかを判断するためには、

・損益計算書

・キャッシュフロー表

・貸借対照表

の３つの表で把握する必要があるんですね。

来週１３日のセミナーでは、

新築１ルームから、ＲＣ一棟まで、

この３つの表を使いながら、徹底比較します。

ご興味のある方は、是非ご参加くださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年11月08日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資家にとって、

嫌なことランキングの上位に入るもの・・・。

それは、

「家賃滞納」

ですよね。

今は保証会社もありますが、

保証会社も倒産する時代ですので、

安心はしていられません。

僕の物件でも購入した当初は、

ちゃんと期日に家賃を払ってくれない入居者がいました。

その時にしっかりと対応したので、

今ではほとんど家賃滞納はありませんが。

そしてここからが問題！

税金の世界には「家賃滞納」というものがありません・・・。

どういうことかと言いますと、

例えば１月分家賃は通常１２月末日までに払ってもらうのですが、

これが滞納されても、１２月末で「収益」は計上しなければ

いけないんです。

まだもらってない家賃も、

収益として計上しなければいけないということなんです。

ここで「おかしい」と気づいた方もいらっしゃるでしょう。

「1月分家賃なら、1月で計上すればいいのでは？」

という質問が出ると思いますが、

税法の世界では、

「家賃収入は原則として契約書の支払期日で収益を計上する。」

となっていますので、

当月分、前月末支払いの契約だと、

さっきのようになるわけです。

これから確定申告の季節です。

集計する時に間違わないようにしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月26日 ｜ トラックバック (0)

基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。

その質問とは、

「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか？」

という質問です。

大家さんの感覚では、お金が出ていくと、

経費になると思っている方がいらっしゃいます。

なぜ経費にならないのか？

僕がわかりやすくご説明しましょう。

物件そのものだとわかりにくくなるので、

建物の修繕で考えてみましょう。（今の僕の悩み・・・（笑））

例えば、屋上防水や外壁の修繕で１千万円掛かるとします。

手持ちのお金が少ないので、１千万円銀行から借りてきました。

そしてその１千万円を使って、修繕しました。

税金上では、この１千万円を使ったときに経費にします。

と、いうことはこの時点で経費にしている訳です。

その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。

すでに使った１千万円は経費にしてしまっているので、

この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。

だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、

経費にはならないんですね。

この点を誤ると、シミュレーションができないので

気をつけてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年09月11日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)

3月、4月というのは入退去の多い時期ですね。

入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金や礼金です。

ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか？

まずは入居時の例を一つ上げます。

【例】敷金40万円　礼金20万円

この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので
貸借対照表の負債として計上しなければなりません。

一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、
収入になります。

簿記の仕訳でいうと、

現預金　/　敷金　40万円
現預金　/　収入　20万円

となります。

この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。

ですから関西の場合は、

敷金60万円　敷引20万円

というような形が多いと思います。

そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので
負債が減少することになります。

敷金　/　現預金　40万円

しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず
買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります。

敷金　/　収入　40万円

次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、
敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。

敷金　/　現預金　40万円

もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので

敷金　/　現預金　　30万円
敷金　/　未収入金　10万円(過去に滞納していた10万円)

となります。

一連の流れはお分かりいただけたでしょうか？

しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月10日 ｜ トラックバック (0)