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お金を残す不動産投資ブログ

M&Aでの物件取得は手続きが楽!?

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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実は現在、不動産を所有している法人をM&A方式で購入することを検討しています。


実際に話が進んでいるのですが、実物の不動産を購入するよりも、
手続きがかなり楽です。


不動産の登記もないですし、管理会社などの契約関係も、
法人の代表者と住所変更だけでOKです。


ポイントは銀行ですが、融資を受けている銀行が承諾してくれれば、
代表者保証を変えるだけなので、こちらも手続きは楽です。


また通常物件購入時に必要な、不動産取得税や登録免許税も不要なので、
初期費用も抑えれらます。


かなりいいこと尽くめですが、あとは税務的な部分だけ
しっかりカバーする必要があります。


このM&A方式が行けるようであれば、
サービスの1つとして確立していきたいと思っています。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

取得税も登録免許税もいらない買い方とは?

  • 2017年06月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入する際に必ず発生する経費が、
不動産取得税と登録免許税です。


この2つの税金は固定資産税評価額を元に計算しますが、
およそ、物件価格の2%~3%が必要になります。


1億円の物件なら、200万円から300万円ぐらいですね。


でも、買い方によっては、この2つの税金を払わなくていい時があります。


それは、不動産を持っている法人をそのまま買うこと。


いわゆる不動産所有会社をM&Aで購入することです。


この場合、不動産が入っている箱をそのまま買うようなイメージで、
箱を買う時には2つの税金が掛からないんですね。


《編者 叶 温》



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物件キャッシュフロー・シミュレーションのサービスを再開しました!

  • 2017年04月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のキャッシュ・フローは、購入時点でほぼ確定してしまいます。


だから、物件を購入する前にしっかりとシミュレーションをすることが、とても大切です。


シミュレーションせずに購入した結果、目標とするキャッシュ・フローを得られていない。


または、キャッシュ・フローがマイナスになっている不動産投資家をたくさん見てきました。


不動産は金額が大きくなる投資ですので、最初の失敗が命取りになることもありますからね。


この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、


あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。


その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、
金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、
あと2回させて頂くということです。


再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内。


ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。


価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。


是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


《編者 叶 温》



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○○で法​人化すると諸経費が安く済んでかなりお得!

  • 2017年03月28日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、提携している司法書士さんから、いい情報を頂きました。


個人から法人を物件を移す時にネックになるのが、
登録免許税や不動産取得税などの購入諸経費です。


法人に物件を移すと、これらの諸経費が法人に掛かってしまいます。


それを賄うために、これまでうちでは消費税還付を使っています。


でも、司法書士さんから教えてもらった方法を使うと、
登録免許税、不動産取得税がとっても安くなります。


これに加えて、さらに消費税還付が成功すると、
還付金が丸々手元に残るので、キャッシュフローはかなりよくなりますね


《編者 叶 温》



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新築の不動産取得税

  • 2014年03月14日
  • 投稿者:taxkanae
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新築を建てると、物件によっては色んな税金の軽減措置があります。


その一つが不動産取得税。


不動産取得税は、不動産を取得した時に掛かる
都道府県の税金です。


通常、土地も建物も固定資産税評価額の4%です。


これが、平成27年3月31日までは、
 土地:3%+評価額1/2
 建物:住宅用であれば3%
に軽減されています。


そして、新築であれば、さらに1戸屋当たりの控除額が設けられていて
条件に当てはまると、不動産取得税は0円になるケースもあります。


その条件とは、1戸当たり40平米以上、240平米以下の場合です。


《編者 叶 温》



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印紙が下がる?

  • 2013年08月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売買する時に売買契約書に貼る税金、
それが印紙税です。


印紙税は、物件価格に比べると、金額が小さいので、
あまり気にならないかもしれません。


でも、数万円というお金は、日常生活には、結構、大きな金額です。


この印紙税ですが、原則は次の金額となっています。


 1千万円を超え5千万円以下:2万円
 5千万円を超え1億円以下:6万円
 1億円を超え5億円以下:10万円


これが、平成26年3月31日までは、次のように軽減されています。


 1千万円を超え5千万円以下:1.5万円
 5千万円を超え1億円以下:4.5万円
 1億円を超え5億円以下:8万円


そして、さらに平成26年4月1日から5年間は、次のようになります。


 1千万円を超え5千万円以下:1万円
 5千万円を超え1億円以下:3万円
 1億円を超え5億円以下:6万円


消費税の増税と合わせて、下げられるようなイメージですね。


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印紙を節約する方法

  • 2013年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売買する時に必要なものの一つが印紙です。


今の印紙は、

1千万円を超え5千万円以下 1万5千円

5千万円を超え1億円以下 4万5千円

1億円を超え5億円以下  8万円

となっています。


不動産は金額が大きいので、

印紙の金額は小さく思いがちですが、

日常生活で考えると結構な金額ですよね。


この印紙を節約する方法があります。


印紙が必要な書類は課税文書といいますが、

この課税文書の中にコピーは入りません。


ということは、売買契約書を一通作って、

それに印紙を貼ってコピーし、

買主が原本を、売主がコピーを持ち、

売主、買主で印紙代を折半すれば、

印紙代は半分で済むことになります。


「本当?」と思った人は、

国税庁のサイトに掲載されているので、確認してみて下さい。

 http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7120.htm


他人との売買契約では、ちょっと不安があるかもしれませんが、

個人から、自分の法人への売買のときなどは、

使える技ですので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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物件購入​前でなければ消費税還​付ができない理由

  • 2012年03月30日
  • 投稿者:taxkanae
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まず、消費税還付ができると、どうなるかといいますと、

建物などに掛かる消費税が還ってくるので、

資金が早く回収できます。


仮に建物の金額が1億500万円とすると、

うまくいけば、消費税分の500万円が還ってきます!


500万円は大きいですよね。


でも、この消費税還付を成功させるためには、

・物件を購入する前

・物件を建築する前

からの周到な事前準備が必要です。


その理由の一つが、消費税の届出書です。


消費税還付を成功させるためには、

消費税の課税事業者でなければならないのですが、

課税事業者になるためには、

基本的には、届出書を物件を購入する前に

出さなければいけないのです。


僕のところには、物件購入後に

相談に来られる方が多いのですが、

購入後だと間に合わないんですね。


また、新規法人で消費税還付を狙う場合は、

法人の設立日などが影響してくるので、

法人の設立前段階から相談してもらわなければ、

なかなか還付を成功させることは難しいんですね。


《編者 叶 温》


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地図​を持たずに旅行に行き​ますか?

  • 2011年12月26日
  • 投稿者:taxkanae
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みなさんが旅行に行くときって、

必ず地図を持っていきますよね。


今では車にナビが付いて便利になっていますが、

ナビも機能としては地図と同じです。


放浪の旅であれば、

地図がなくてもいいのかもしれませんが

普通は地図がなければ、

目的地まで行くことができません。


何が言いたいのかといいますと、

不動産投資も同じだということです。


不動産投資の地図とは、

購入前は、ある程度正確なシミュレーションで、

購入後は、損益計算書や貸借対照表などの財務諸表です。


もちろん、シミュレーションや

財務諸表があったとしても、

みなさんの不動産投資の目的までの道が、

すんなりいくものではありません。


これは旅も同じですね。


地図があったとしても、

目的地に着くまでには何が起こるかわかりません。


でも、地図がなければ効率的に

目的地に行くことはできないんです。


僕の事務所に相談に来られる方は、

不動産投資の地図と

その読み方を求めているのだと思います。


僕の仕事は、みなさんが相談に来られたら、

うちで開発したシミュレーションソフトや、

みなさんが持ってこられた

確定申告書や財務諸表などを見て、

みなさんの目的地を聞きながら、

その地図を使って目的地までの

効率的な道を示すことです。


《編者 叶 温》


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新築の不動産取​得税

  • 2011年10月19日
  • 投稿者:taxkanae
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新築は色々と税金面でお得なことがありますが、

その一つが、不動産取得税です。


東京都の場合、

新築建物が住宅で一戸建ての場合は、

床面積が50平米~240平米であれば、

価格から1,200万円が控除されます。


これがマンションなど、一戸建て以外なら、

40平米~240平米の範囲であれば、

価格から1,200万円を控除できます。


1棟ものの場合の、床面積要件の判定は、

「独立した区画ごと」

に行いますので、

一部屋の広さが範囲内であれば、適用されます。

ただこの場合の床面積の要件は、

共有部分も含めますので、ご注意を!


したがって、大きな一棟マンションでも、新築であれば、

不動産取得税がゼロなんてこともありえます。


当然、建築会社はこの要件に当てはまるように

提案してくれると思いますが、

万が一ということもありますので、

しっかりと確認しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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誰が買うかで変​わるキャッシュ・フロ​ー

  • 2011年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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今回のセミナーでは実際に市場に出ている物件情報を使って、

キャッシュ・フローシミュレーションを実演する予定ですが、

資料作成中にシミュレーションしていて、

僕自身も驚いたことは、

物件を購入する人によって、

こんなにもキャッシュ・フローが変わるのか!?

ということです。


不動産を購入する時は、

・借入金の返済

・固定資産税

・管理費

・修繕費

などの経費だけに目が行きがちですが、

こうやってシミュレーションしてみると、

税金は本当に大きなコストだと、

税理士ながらに感じてしまいます。


年収1,000万円で、現在の税率30%の人が、

物件を購入するケースと、

同じ物件を、税率15%の人が購入するケースとでは、

税引き後キャッシュ・フローに

本当に大きな差が出てきます。


その他にもキャッシュ・フローを

改善するポイントがあるのですが、

そのほとんどが、

・物件を購入する前

・物件契約時

・初めての確定申告時

に決まってしまいます!

あなたが、不動産投資で本当にお金を残したいなら

絶対に物件を購入する前から

お金の流れや、税金の知識を知っておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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建物比率を高く​できるのか?

  • 2011年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、メルマガ読者さんからご質問を頂きましたので、

回答してみます。


----------------------------------------------

【ご質問】

現在、初めての一棟マンションの契約間近のタイミングであり、

税務に関わる部分で一点分からないことがあります。

内容は、売買契約書に記載する土地・建物の金額についてです。

物件は、現在の売主さんが土地を親から相続されて、

その上に建物を作られたマンションだそうです。


売主さん側の税理士の方いわく、

「土地を相続しているので、

 売却益にかかる税金を明確に把握するために

 売買契約書に、土地・建物の価格を明記する必要がある。」

と仰られています。


その税理士さんとしては、

建物の残存価格(減価償却残)を超えないように

建物と土地の金額を売買契約書に記載をすべき、

ということです。


私としては、個人で5年以上保持しようと考えていますので、

可能なかぎり建物比率を高くしたいのですが、

このケースの場合でも

・実は売買契約書に書く必要がない。

・売買契約書に書かない方法がある。

・売買契約書に書いても、後から建物比率を高める方法がある。

など、何か良い方法があればお教えいただけませんでしょうか。


【回答】

原則として建物と土地の金額は、

極端に比率の偏った金額でない限り、

売買契約書に記載された金額が、

税法上、適用される金額となります。


したがって、売主と買主との交渉の中で、

売主さんが売買契約書に

売主が希望する金額を記載したい、

そして買主がそれを了承した、

ということであれば、

税法上はその合意した売買契約書の金額が

適用されることになりますので、

上記3点をすることは無理となります。

----------------------------------------------


一つ、初期の減価償却費を多くする方法は、

設備の減価償却を取る方法があります。

ただし、設備を取った方が良いかは、

人によって変わります。


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物件を購入する​前に理解してほしいこ​と

  • 2011年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のお金の流れは、

他の商売と大きく異なる部分があります。


それは、銀行からの借入金があること、

そして、減価償却費などの特殊な経費があるためです。


そのため、実際に残るお金の金額と、

税金で計算する利益の金額が、

全然、違う金額になります。


これを知らなければ、

「利益が出ているのに、お金が残っていない」

と嘆くことになりかねません。


ですから、利益とお金の数字の流れを把握する力が、

成功する不動産投資家として、

絶対に必要な知識となります。


お金の流れに付随して必要な知識が、

税金の知識です。


学校では、税金や投資のことを学びません。

そして、社会人になっても

源泉徴収で、給料から税金を天引きされているため、

普通の生活で税金の知識を学ぶことがありません。


しかし、不動産投資でお金を残すためには、

税金の知識を知っておくことが非常に大切です。


例えば、事業的規模と言われる「5棟10室基準」。

マンションの部屋数が10室あるかないかで、

節税できる幅が変わるのです。


このような知識一つを物件を購入する前に、

知っているか知らないかで、

お金の残り方が大きく変わります。


「税金のことは物件を購入してから」

と思っているなら、

その考え方はすぐに改めた方が賢いです。


そして、僕が不動産投資をするきっかけになった

「金持ち父さん 貧乏父さん」でも、


「合法的に与えられている節税対策を

 有効に利用していない人たちは、

 資産を築くための絶好のチャンスを

 見逃していると言っていいだろう」


と書かれてあります。


不動産投資の税金の知識は、

物件を購入する前に勉強することが

最も効率が良いことを理解してください。


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印紙を節税する方法

  • 2010年07月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売買すると、売買契約書を交わしますが、

その契約書には印紙が必要です。

印紙の金額は、物件の金額によって違います。

1,000万円超から5,000万円以下のもの 2万円
1億円以下のもの   6万円
5億円以下のもの   10万円


基本的には上記の金額になりますが、

平成23年3月31日までまでの間に作成されるものには軽減措置があります。

1,000万円を超から5,000万円以下のもの 1万5,000円
1億円以下のもの 4万5,000円
5億円以下のもの 8万円


この印紙税は「文書に課税される税金」です。

ということは「文書」でなければ、課税はされません。

「文書」でないものといえば、電子の書類。

法人を設立するときの定款の電子認証などは、

「文書」ではないので、印紙税はかかりません。


そして、もう一つ「文書」でないものが「写し」です。

例えば、売買契約書を作成した時に、

原本を買主、写しを売主が持つ旨、契約書に記載し、

写しに署名や押印等がなければ、印紙税はかかりません。


したがって契約書を作成するときに、

売主さんと相談をして、合意すれば、

印紙税を節税することができるのです。

物件金額が1億円を超える場合は、8万円の節税ができます。

出版記念セミナーでは、この例のような、

「事前の節税対策」をお伝えしますので、

是非、ご参加くださいね。

出版記念セミナー・パーティー受付中。



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事業的規模のデメリット

  • 2009年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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「事業的規模」については、

よくお伝えしてきていますが、

少しおさらいしておきます。


個人で不動産を持っている場合、

5棟10室以上(戸建5棟以上、マンションの部屋10室以上)

だと「事業的規模」となって、

所得税でいろんなメリットがあります。

代表的なものとしては、

青色申告特別控除が65万円だったり、

奥さんや子供に専従者給与を払えたり、

などです。


でもこの「事業的規模」にもデメリットがあります。

それは住民税。

住民税には「事業税」というものがあります。

この事業税は、不動産所得がある場合でも、

事業的規模でなければかからないんです。


そしてその基準は、

自治体によっても少々違いますが、

東京都の場合、

・5棟10室以上

そして5棟10室以上なくても

・貸付面積600平米以上

かつ

・賃貸料収入金額が1,000万円以上

だと事業税がかかってきます。

逆に言うと、上記の基準以下であれば、

個人事業税はかからないことになります。

このラインにいる方は、

一度、県税事務所などに問い合わせた方がいいと思います。


でもこのデメリットを考慮しても、

やっぱり事業的規模の方が

節税としては有利ですね。

確定申告に向けて参考にしてください。

続 不動産投資家のための税制改正大綱08

  • 2008年12月31日
  • 投稿者:taxkanae
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「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
 他の土地等の譲渡益の80%相当額
(先行取得期間が22年中は、60%相当額)
 の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、

簡単に言うと、

「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」

ということです。

これは不動産投資家にとっては、

どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますので

ご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。(笑)

不動産投資家のための税制改正大綱08

  • 2008年12月23日
  • 投稿者:taxkanae
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税制改正大綱から、

不動産投資家に必要な部分を一つご紹介します。


不動産の売買をすると必ず発生するもの。

それは登録免許税です。

実はこの登録免許税は土地所有権移転の場合、

固定資産税評価額0.2%がかかります。

固定資産税評価額が1億の土地なら20万円ですから

結構大きいですね。

でも平成21年3月31日までは半分の0.1%と軽減されていました。

しかしこの軽減は、

平成21年4月1日から平成22年3月31日までは0.13%

平成22年4月1日から平成23年3月31日までは0.15%

とだんだん引き上げられる予定だったのです。

でも昨今の不動産の不景気を考慮してか、

軽減税率が続けられることになりそうです。

その税率は、

平成21年4月1日から平成23年3月31日までは0.1%

平成23年4月1日から平成24年3月31日までは0.13%

平成24年4月1日から平成25年3月31日までは0.15%

と2年づつ引き伸ばされたんです。

これは不動産投資家にとっては朗報ですね。

金融情勢は厳しいですが、

購入できる立場の方は、

早めの取得が節税になりますので

覚えておいてくださいね。

赤字の注意点!

  • 2008年09月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。

不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。


そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万 + 100万円 − 150万円 = 150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。


でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです!

それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。

そうすると、

200万 + 100万円 − (150万円 − 50万円) = 200万円

となり50万円は損益通算できない計算となります。


ここでのポイントは不動産の取得時です!

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか?


土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。

一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。


やはり、不動産投資の税金は購入前の戦略が重要だということがこの例でも分かりますね。

新築物件の固定資産税

  • 2008年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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新築建物の固定資産税についてです。

固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。

不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは経費の中でもトップ3に入るぐらい、金額の大きいものです。

この税率は、固定資産税 1.4%が一般的に掛ってきます。

でももしあなたが購入した物件が、新築物件であったりそもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。

その軽減措置とは、立ててからの3年間耐火・準耐火構造なら5年間建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。

でもこの軽減措置を受けることができるのは、1室あたり120平米までの部分の固定資産税です。

また、1室あたりの床面積が40平米以上240平米以下の建物でなければならないという条件もあります。

この軽減措置の恩恵を受けると、最長で5年間も固定資産税が半分になるんですね。

でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。

経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。

その点は新築については収入を慎重に見てください。

契約書から節税は始まっている!

  • 2008年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。

そして購入した物件を僕が分析して説明すると10人中8人ぐらいの方が、

「購入前に相談すればよかった・・・」

と言って事務所を後にします。

でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。

僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。

その理由の一つが

「節税は物件購入前に決まっている」

からなんです。

一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。

皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか?

契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。

そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです!

「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです!

今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。

減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。

今日のお二人の相談者は、

「叶先生と相談できてよかった!!」

と明るい顔で帰られました。

土地が0円!?

  • 2008年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは1億円の物件で、契約書の金額が

土地0円

建物1億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか?


税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が0円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を0円にはしないでくださいね。

事業的規模の効果

  • 2008年05月13日
  • 投稿者:taxkanae
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今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。


【質問】

アパートで戸数が8戸ある物件の購入を考えています。

最初に買う物件が8戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。

8戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか?

この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか?

青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。

例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。

最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
10戸にならないような購入は全く検討しない。

など、よろしければ教えてください。

よろしくお願いします。


【回答】

もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、8戸でも構わないと思います。

10戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。

でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。

奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、65万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。

仮に所得税率が43%の方で、奥さまに300万円の給与を払った場合、

300万円-配偶者控除38万円×(本人の税率43%ー奥さんの税率15%)

=【約73万円】 の節税となります。

さらに65万円の特別控除を考慮すると、

(65万円-事業的規模以外10万円)×43%

=【約23万円】

【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。

これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう?

節税は購入前に決まっている!

  • 2008年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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今日はまだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。

不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。

「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。

「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。

僕が言いたいことは、

「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。

それはそうですよね。

儲かって、節税ができれば皆やります。

このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。

でもそれを前提として、できる節税というものがあります。

その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください!

不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。

それはどの物件を選ぶかで、節税ができるかどうかが決まっているからです。

そして節税にとっても大きなインパクトを与えるのが「減価償却費」です。

物件には土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物だけです。

その建物をいくらにするかで、お金の出ない経費である減価償却費の額も決まるのです。

建物の金額を決定するのは、原則「契約書の金額」です!

言い換えれば「契約書の金額」があなたの希望通りの金額にできれば、減価償却費が多く計上できて、節税につながります。

だから契約をする前に、建物の金額について考えてみてくださいね。

物件を購入する前に払ったものは?

  • 2008年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年6月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強&研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか?

【A】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

(1)業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後1年以上に及ぶこと

(2)資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

(3)事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
 
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上5年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

5部屋が10部屋に!?

  • 2008年01月20日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っているマンションは10部屋あります。

この10部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上で

とっても重要なポイントなんです。

それは税金には「5棟10室基準」という基準があって

10部屋以上なければ「事業的規模」になりません。

それではもし奥さんと10部屋あるマンションを

共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか?

単純に考えると、10部屋の1/2づつの所有ですので

1人あたり5部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。

でもこの「5棟10室基準」は

実際にそのマンション自体が

10部屋あるかどうかだけで判断しますので

だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんです。

一括貸付の場合の事業規模の判定

  • 2007年12月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得者にとって持っている不動産が
事業的規模になるかどうかは大きな問題ですよね。

なぜなら事業的規模になれば、青色申告特別控除
専従者給与など色々と税金上のメリットがあるからです。

それでは賃貸マンション20室を不動産会社へ一括貸付けした場合は
事業規模の判定に当たって独立家屋1棟とみるのでしょうか?
それとも部屋数で判定するのでしょうか?

この場合、貸間、アパート等については、
貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であれば
事業として行われているものとされるんです。

この取扱いは、建物の規模のみを形式的な要件としているもので、
一定の規模以上であればその貸付けは業として行われているとするもので
この場合、一括貸付けであるかどうかは問わないんです。

だから、単に一括貸付けであるという理由だけで
事業として行われていないとはいえませんので、
20室を有してるなら事業的規模に当たるものと考えます。

マンションの部屋数で節税

  • 2007年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を選ぶときに同じ年間1千万円の家賃収入がある物件で、

1、1ルーム 14室
2、3LDK 8室

のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。

所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。

そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。

1、独立家屋の貸付が5棟以上
2、アパート、マンションなどの貸間10室以上

これがいわゆる5棟10室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。

それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう?

これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には50台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。

マンション1室が駐車場5台という計算をしています。

ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。

それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう?

具体的にいうと、

1、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が65万円受けられる(事業的規模でなければ10万円)
2、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる(その代わり配偶者控除38万円は受けられません)

があります。

逆にデメリットは個人事業税5%が事業的規模になるとかかってきます。

でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。

先にあげた2物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。

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