不動産投資専門 - 税理士 叶 温の節税サイト

「事業的規模」については、

よくお伝えしてきていますが、

少しおさらいしておきます。

個人で不動産を持っている場合、

５棟１０室以上(戸建５棟以上、マンションの部屋１０室以上)

だと「事業的規模」となって、

所得税でいろんなメリットがあります。

代表的なものとしては、

青色申告特別控除が６５万円だったり、

奥さんや子供に専従者給与を払えたり、

などです。

でもこの「事業的規模」にもデメリットがあります。

それは住民税。

住民税には「事業税」というものがあります。

この事業税は、不動産所得がある場合でも、

事業的規模でなければかからないんです。

そしてその基準は、

自治体によっても少々違いますが、

東京都の場合、

・５棟１０室以上

そして５棟１０室以上なくても

・貸付面積６００平米以上

かつ

・賃貸料収入金額が１,０００万円以上

だと事業税がかかってきます。

逆に言うと、上記の基準以下であれば、

個人事業税はかからないことになります。

このラインにいる方は、

一度、県税事務所などに問い合わせた方がいいと思います。

でもこのデメリットを考慮しても、

やっぱり事業的規模の方が

節税としては有利ですね。

確定申告に向けて参考にしてください。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月29日 ｜ トラックバック (0)

「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
　他の土地等の譲渡益の80％相当額
（先行取得期間が22年中は、60％相当額）
　の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、

簡単に言うと、

「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」

ということです。

これは不動産投資家にとっては、

どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますので

ご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。（笑）

投稿者 taxkanae ： 2008年12月31日 ｜ トラックバック (0)

税制改正大綱から、

不動産投資家に必要な部分を一つご紹介します。

不動産の売買をすると必ず発生するもの。

それは登録免許税です。

実はこの登録免許税は土地の所有権移転の場合、

固定資産税評価額の０．２％がかかります。

固定資産税評価額が1億の土地なら２０万円ですから

結構大きいですね。

でも平成21年3月31日までは半分の０．１％と軽減されていました。

しかしこの軽減は、

平成21年4月1日から平成22年3月31日までは０．１３％

平成22年4月1日から平成23年3月31日までは０．１５％

とだんだん引き上げられる予定だったのです。

でも昨今の不動産の不景気を考慮してか、

軽減税率が続けられることになりそうです。

その税率は、

平成21年4月1日から平成23年3月31日までは０．１％

平成23年4月1日から平成24年3月31日までは０．１３％

平成24年4月1日から平成25年3月31日までは０．１５％

と2年づつ引き伸ばされたんです。

これは不動産投資家にとっては朗報ですね。

金融情勢は厳しいですが、

購入できる立場の方は、

早めの取得が節税になりますので

覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月23日 ｜ トラックバック (0)

不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。

不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。

そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万　＋　100万円　−　150万円　＝　150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。

でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！

それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。

そうすると、

200万　＋　100万円　−　（150万円　−　50万円）　＝　200万円

となり50万円は損益通算できない計算となります。

ここでのポイントは不動産の取得時です！

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか？

土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。

一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。

やはり、不動産投資の税金は購入前の戦略が重要だということがこの例でも分かりますね。

投稿者 taxkanae ： 2008年09月29日 ｜ トラックバック (0)

新築建物の固定資産税についてです。

固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年１月１日に不動産を所有している人に掛かる税金です。

不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは経費の中でもトップ３に入るぐらい、金額の大きいものです。

この税率は、固定資産税　１．４％が一般的に掛ってきます。

でももしあなたが購入した物件が、新築物件であったりそもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。

その軽減措置とは、立ててからの３年間、耐火・準耐火構造なら５年間建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。

でもこの軽減措置を受けることができるのは、１室あたり１２０平米までの部分の固定資産税です。

また、１室あたりの床面積が４０平米以上２４０平米以下の建物でなければならないという条件もあります。

この軽減措置の恩恵を受けると、最長で５年間も固定資産税が半分になるんですね。

でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。

経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。

その点は新築については収入を慎重に見てください。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月21日 ｜ トラックバック (0)

僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。

そして購入した物件を僕が分析して説明すると１０人中８人ぐらいの方が、

「購入前に相談すればよかった・・・」

と言って事務所を後にします。

でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。

僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。

その理由の一つが

「節税は物件購入前に決まっている」

からなんです。

一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。

皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか？

契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。

そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです！

「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです！

今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。

減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。

今日のお二人の相談者は、

「叶先生と相談できてよかった！！」

と明るい顔で帰られました。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月14日 ｜ トラックバック (0)

物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは１億円の物件で、契約書の金額が

土地０円

建物１億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか？

税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が０円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を０円にはしないでくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月10日 ｜ トラックバック (0)

今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

アパートで戸数が８戸ある物件の購入を考えています。

最初に買う物件が８戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。

８戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか？

この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか？

青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。

例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。

最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
１０戸にならないような購入は全く検討しない。

など、よろしければ教えてください。

よろしくお願いします。

【回答】

もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、８戸でも構わないと思います。

１０戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。

でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。

奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、６５万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。

仮に所得税率が４３%の方で、奥さまに３００万円の給与を払った場合、

300万円－配偶者控除38万円×（本人の税率43％ー奥さんの税率15％）

＝【約73万円】　の節税となります。

さらに65万円の特別控除を考慮すると、

（65万円－事業的規模以外10万円）×43％

＝【約23万円】

で【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。

これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう？

投稿者 taxkanae ： 2008年05月13日 ｜ トラックバック (0)

今日はまだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。

不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。

「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。

「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。

僕が言いたいことは、

「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。

それはそうですよね。

儲かって、節税ができれば皆やります。

このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。

でもそれを前提として、できる節税というものがあります。

その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください！

不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。

それはどの物件を選ぶかで、節税ができるかどうかが決まっているからです。

そして節税にとっても大きなインパクトを与えるのが「減価償却費」です。

物件には土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物だけです。

その建物をいくらにするかで、お金の出ない経費である減価償却費の額も決まるのです。

建物の金額を決定するのは、原則「契約書の金額」です！

言い換えれば「契約書の金額」があなたの希望通りの金額にできれば、減価償却費が多く計上できて、節税につながります。

だから契約をする前に、建物の金額について考えてみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月23日 ｜ トラックバック (0)

僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年６月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強＆研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか？

【Ａ】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

（１）業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後１年以上に及ぶこと

（２）資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

（３）事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
　
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上５年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

投稿者 taxkanae ： 2008年02月25日 ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションは１０部屋あります。

この１０部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上で

とっても重要なポイントなんです。

それは税金には「５棟１０室基準」という基準があって

１０部屋以上なければ「事業的規模」になりません。

それではもし奥さんと１０部屋あるマンションを

共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか？

単純に考えると、１０部屋の１／２づつの所有ですので

１人あたり５部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。

でもこの「５棟１０室基準」は

実際にそのマンション自体が

１０部屋あるかどうかだけで判断しますので

だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんです。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月20日 ｜ トラックバック (0)

不動産所得者にとって持っている不動産が
事業的規模になるかどうかは大きな問題ですよね。

なぜなら事業的規模になれば、青色申告特別控除
専従者給与など色々と税金上のメリットがあるからです。

それでは賃貸マンション２０室を不動産会社へ一括貸付けした場合は
事業規模の判定に当たって独立家屋１棟とみるのでしょうか？
それとも部屋数で判定するのでしょうか？

この場合、貸間、アパート等については、
貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であれば
事業として行われているものとされるんです。

この取扱いは、建物の規模のみを形式的な要件としているもので、
一定の規模以上であればその貸付けは業として行われているとするもので
この場合、一括貸付けであるかどうかは問わないんです。

だから、単に一括貸付けであるという理由だけで
事業として行われていないとはいえませんので、
２０室を有してるなら事業的規模に当たるものと考えます。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月04日 ｜ トラックバック (0)

物件を選ぶときに同じ年間１千万円の家賃収入がある物件で、

１、１ルーム　１４室
２、3LDK　８室

のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。

所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。

そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。

１、独立家屋の貸付が５棟以上
２、アパート、マンションなどの貸間１０室以上

これがいわゆる５棟１０室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。

それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう？

これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には５０台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。

マンション１室が駐車場５台という計算をしています。

ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。

それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう？

具体的にいうと、

１、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が６５万円受けられる（事業的規模でなければ１０万円）
２、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる（その代わり配偶者控除３８万円は受けられません）

があります。

逆にデメリットは個人事業税５％が事業的規模になるとかかってきます。

でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。

先にあげた２物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月05日 ｜ トラックバック (0)