不動産投資の節税や融資、物件の見方、取得方法。不動産投資家をサポートする不動産投資専門税理士です。

僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年６月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強＆研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか？

【Ａ】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

（１）業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後１年以上に及ぶこと

（２）資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

（３）事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
　
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上５年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

投稿者 taxkanae ： 2008年02月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションはバスで１５分の場所にあります。

でも昨年は１００％の稼働率でした！

１００％ということは１件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですが
ターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も２つほどあり、その会社に勤務している入居者も
いらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで１５分」というだけで
投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると
売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、

「駅から遠い物件でも良い物件がある」

ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることが
できる可能性があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月21日 ｜ コメント (3) ｜ トラックバック (0)

地元の人しかわからないこと

僕は基本的には、知っている地域の物件しか探しません。

それは、単純に知らない地域より

知っている地域が安心できるからです。

僕の地元は神戸ですので

阪神間に関しては地域の土地柄がある程度わかります。

神戸でも地元の人しかわからない地域があります。

もし知らない土地の物件で、そのような地域の物件を

購入してしまったら、その後の気苦労は絶えないように思います。

物件の管理を管理会社に任せるにしても、

やはり何かあったときに現地へすぐに行けるということは

かなりの安心感があります。

また阪神間は神戸、芦屋、西宮と全国的にも

住んでみたい街の一つに挙げられるような地域です。

そして空き室が発生してなかなか入居者が入らないような場合でも

ファミリー用であれば自分たちが住むことができますし

ワンルームでも地元の知り合いを入れることが可能だと思ったのです。

しかし阪神間は人気のある地域ですので

土地値が高い分、人気のない地域に比べて利回りが下がってしまいます。

ですからなかなか思うような物件を見つけだすことは難しいのが現状です。

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投稿者 taxkanae ： 2007年11月26日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

昨日は不動産投資仲間８名で物件見学会に行きました。

その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。

見た物件は合計７物件。

私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。

物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。

そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。

同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。

重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。

これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。

このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます。

物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。

そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。

最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。

その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。

さらには業者の紹介まであります。

おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。

同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか？

おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。

皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。（笑）

投稿者 taxkanae ： 2007年07月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

収益不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。

そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万　＋　100万円　－　150万円　＝　150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。

でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！

それは不動産を融資を受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地などの取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさっきの例で、土地の分の利息が120万円あったとしましょう。

そうすると、

200万　＋　100万円　－　（150万円　－　120万円）　＝　270万円

となり120万円は損益通算できない計算となります。

ここでのポイントは不動産の取得時です！

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきかはもうお分かりですね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです！

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか？

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて５０％なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間５００万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に２５０万円になってしまうのです。

これが２０％の税率の人だと、税引後キャッシュフローは４００万円！

その差１５０万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに１年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

叶税理士事務所の顧問サービスではキャッシュフローが良くわかる収支計画書の作成もいたします。

もちろんわかりやすく説明もさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。

サラリーマンの方ではじめて中古の収益不動産を取得したあと、場合によって返ってくる税金があります。

それは消費税です。

いわゆる消費税の還付というものです。

しかし、この消費税の還付を受けるためには、綿密な計画と準備が必要です。

これを理解するためには消費税の基本的な知識が必要ですが、それは勉強してください。

キーワードは副業です。

課税売上となる副業を持たなければ、消費税の還付は受けられません。

そしてその恩恵を最大限に受けるには、その副業を始めた年末に不動産を取得しなければなりません。

これだけの情報でもかなりのヒントになるかもしれません。

実際に私は知識とテクニックを活かして、消費税の還付を○百万円受けています。

これを実現させるためには、綿密な計画と準備、集中、タイミング、そして最後は運の世界です。

わかった方はかなりの税金通ですよ！

投稿者 taxkanae ： 2007年07月11日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。

個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は１０万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は６５万円です。

その差、５５万円！。

この５５万円と税理士報酬を比較してみてください！

当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、

月額42,000円　×　１２ヵ月　＋　決算申告料６ヵ月　252,000円　＝　756,000円（税込）　です。

税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 756,000円　－　青色申告の差額 550,000円　＝　256,000円

と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです！

月額にすると256,000円　÷　12ヵ月　＝　21,333円（税込）

税抜 約２万円で税理士（たとえば当事務所）と契約する７大メリットは次のとおりです。

１、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。
２、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。
３、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。
４、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。
５、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。
６、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。
７、同じ志を持つ仲間ができる。

当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜２万円は、
この計算から設定されています。

税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか？

投稿者 taxkanae ： 2007年07月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

先日に引き続いて融資の話です。

一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、融資は必ずといっていいほど必要でしょう。

事業を経営されている方であれば、銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。
その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。

それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。
銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。
飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。
銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、最初の印象も信用もかなり差があるのです。
どんな“つて”でも構いません。
とりあえず紹介をしてもらうのです！

私の場合は会計事務所に勤めていた当時に、事務所によく連絡のあった銀行マンにメールでアプローチしました。
メールでアプローチ後、２、３日するとその担当さんから連絡があり、先方の銀行で会っていただけることになりました。
私はそのときに、私自身のことが詳細に記された「自己紹介書」を提出しました。
その中には私の略歴から資格、資産内容、源泉徴収表、将来の展望まで記しました。
まだ何も融資をお願いしたい物件がない状態でしたが、後にこの「自己紹介書」が力を発揮します。
この「自己紹介書」という書類は、銀行の担当者だけでなく、その担当者の上司の目も通ります。
さらにいざ物件を持ち込んだときにも、この「自己紹介書」がその物件とともに稟議にかけられます。

銀行の立場から考えてみてください。
相手のことがあまりわからない状態で融資審査にかけるのと、相手のことが詳細に記された書類がある状態で融資審査にかけるのとでは、自ずと信用力に差が付くのは仕方のないことだと思いませんか？

銀行へのアプローチも自分自身を売り込むプレゼンなんです！
銀行も最後は人を見ています。
これは実際に銀行の担当者から聞いたので間違いありません！
ここぞという銀行へアプローチをする場合は、是非心得ておいてください。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月09日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

突然ですが、あなたは銀行がお金を貸したい人でしょうか？

これを考えるにはあなたが自らのお金を、どのような人に貸したいのかを考えれば早いかもしれません。

私がお金を貸したい人は、資産家、公務員、しっかりした企業に働いている人、公的な資格を持っている人、しっかり稼いでいる経営者などが思いつきます。

要は“とりっぱぐれる可能性が少ない人”ですね。

それでは今現在のあなたの置かれている立場は、“貸したい人”に当てはまるでしょうか？

もし一つも当てはまらないのであれば、当てはまるような人間になるべく計画を練らないといけません。

不動産投資はそこから始まっているのです！

私の場合、身近な先輩が不動産投資をしていたのですが、先輩が投資を始めた頃は、ちょど私が広告代理店を辞めて税理士を目指しだした頃で、まったく“お金を貸したい人”ではありませんでした。

当時は金なし、職なし、資格なしで時間と夢だけはあり余るほどありました。

そして税理士に合格し、事務所に勤め、経験を積んで税理士登録をしたのが2006年7月です。

そのころ既に翌年の独立の計画をしていましたので、タイミングとしては税理士登録してから1年が勝負だったわけです。

この頃の私は、税理士という公的な資格を持ち、地元ではそこそこ有名な事務所で勤めている、という立場で資産がなくても、年収が低くても“お金を貸したい人”になれたわけです。

税理士登録をしていなければ、「税理士です」とは言えないですし、独立してしまえば当初は不安定な自営業者と変わらないですから、“お金を貸したい人”から外れる訳です。

私の場合はまさにこのタイミングしかなかったのです。

もし今のあなたの立場が“お金を貸したい人”に該当しない場合は、“お金を貸したい人”になるべく計画を練らなければいけないということです。

一般人にとっての不動産投資は金額が大きいため、融資を受けることができなければ何も始まりません。

不動産投資に興味がある方は、長期戦略で計画を練ってください！

投稿者 taxkanae ： 2007年07月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を地方に払う必要はありません！

それは固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものだからです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？

この払った金額は“税金”ではないのです！！

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は？

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

あなたが物件を選ぶときに同じ年間１千万円の家賃収入がある物件で、

１、１ルーム　１４室
２、3LDK　８室

のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。

所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。

そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。

１、独立家屋の貸付が５棟以上
２、アパート、マンションなどの貸間１０室以上

これがいわゆる５棟１０室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。

それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう？

これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には５０台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。

マンション１室が駐車場５台という計算をしています。

ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。

それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう？

具体的にいうと、

１、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が６５万円受けられる（事業的規模でなければ１０万円）
２、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる（その代わり配偶者控除３８万円は受けられません）

があります。

逆にデメリットは個人事業税５％が事業的規模になるとかかってきます。

でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。

先にあげた２物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)