不動産投資専門 - 税理士 叶 温の節税サイト

僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年６月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強＆研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか？

【Ａ】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

（１）業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後１年以上に及ぶこと

（２）資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

（３）事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
　
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上５年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

投稿者 taxkanae ： 2008年02月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションはバスで１５分の場所にあります。

でも昨年は１００％の稼働率でした！

１００％ということは１件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですが
ターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も２つほどあり、その会社に勤務している入居者も
いらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで１５分」というだけで
投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると
売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、

「駅から遠い物件でも良い物件がある」

ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることが
できる可能性があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月21日 ｜ コメント (3) ｜ トラックバック (0)

地元の人しかわからないこと

僕は基本的には、知っている地域の物件しか探しません。

それは、単純に知らない地域より

知っている地域が安心できるからです。

僕の地元は神戸ですので

阪神間に関しては地域の土地柄がある程度わかります。

神戸でも地元の人しかわからない地域があります。

もし知らない土地の物件で、そのような地域の物件を

購入してしまったら、その後の気苦労は絶えないように思います。

物件の管理を管理会社に任せるにしても、

やはり何かあったときに現地へすぐに行けるということは

かなりの安心感があります。

また阪神間は神戸、芦屋、西宮と全国的にも

住んでみたい街の一つに挙げられるような地域です。

そして空き室が発生してなかなか入居者が入らないような場合でも

ファミリー用であれば自分たちが住むことができますし

ワンルームでも地元の知り合いを入れることが可能だと思ったのです。

しかし阪神間は人気のある地域ですので

土地値が高い分、人気のない地域に比べて利回りが下がってしまいます。

ですからなかなか思うような物件を見つけだすことは難しいのが現状です。

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投稿者 taxkanae ： 2007年11月26日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

昨日は不動産投資仲間８名で物件見学会に行きました。

その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。

見た物件は合計７物件。

私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。

物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。

そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。

同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。

重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。

これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。

このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます。

物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。

そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。

最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。

その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。

さらには業者の紹介まであります。

おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。

同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか？

おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。

皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。（笑）

投稿者 taxkanae ： 2007年07月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

収益不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。

そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万　＋　100万円　－　150万円　＝　150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。

でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！

それは不動産を融資を受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地などの取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさっきの例で、土地の分の利息が120万円あったとしましょう。

そうすると、

200万　＋　100万円　－　（150万円　－　120万円）　＝　270万円

となり120万円は損益通算できない計算となります。

ここでのポイントは不動産の取得時です！

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきかはもうお分かりですね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)